商品房预售合同与相关法律问题

1、.：.；商品房预售合同与相关法律问题寿玲目 录目录-1论文摘要-2一、房屋买卖 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同效能认定的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律根据-3二、商品房预售合同性质-4一商品房预售合同不是约定合同-4二商品房预售合同不是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/71_1.shtml 期货买卖合同-4三商品房预售合同能否为附期限的合同-5四商品房预售合同不是分期付款买卖合同-6三、商品房预售合同的有效条件-7一商品房

2、预售合同的主体必需合格-7二商品房预售合同的方式必需符合法律的规定-8四、商品房预售合同相关法律问题-9一预售商品房按揭-9二反复预售-101两次预售均未办理预售登记-102其中一次预售已办理预售登记-113两次预售均已办理预售登记-11论文摘要：商品房预售在当前商品房买卖活动中的比重越来越大，预售合同那么对买卖行为起到了规范、保证的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和方式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和反复预售等缘由引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进展责任分析，按照反复预售详细情况进展买受人确定。关

3、键词：商品房预售合同 远期交货合同 有效条件 反复预售 预售商品房按揭 一、房屋买卖合同效能认定的法律根据房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效能的目的在于处理能否受法律维护的问题，其 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社会效益是维护买卖的平安和信誉。目前，房屋买卖合同效能认定的根据1996年1月1 日施行的和我国立法机关公布的。其一，房屋买卖合同的方式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必需采用书面方式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋一切权证、买卖合同和契证。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其

4、成立的要件。要求书面方式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实际性合同。只需买卖房屋合同当事人以书面方式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法缘由毁约起到了有效的防备作用。其二，房屋买卖合同有效成立的本质法律根据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为才干；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/10_1.shtml 公共利益。由此可见，一项详细的房屋买卖合

5、同只需符合上述方式要件和本质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权益和义务关系，任何一方不得随意翻悔，假设不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强迫履行处置。二、商品房预售合同性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方商定，预售方在商定时间内将建成的商品房一切权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与普通买卖合同又有所不同。一商品房预售合同不是约定合同 在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法中，约定

6、合同是当事人商定未来订立一定合同的合同；本合同是为了履行约定合同而订立的合同。约定合同与本合同具有不同的性质和法律效能。约定合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能恳求对方订立合同，而不能依约定的本合同内容恳求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售的字样，但商品房预售合同绝不是约定合同。由于：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须未来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，到达双方的买卖目的。二

7、商品房预售合同不是期货买卖合同商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限普通都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货买卖所为进展期货买卖而制定的一致规定商品的等级或 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/5_1.shtml 证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“规范合同方式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价钱不是当事人事先商定的，而是在期货买卖所经过公开竞价的方式而确定的；(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所商定的货物；(3)期货买卖的主要

8、目的是为了套期保值和价钱发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进展实物交割的：(4)期货买卖的商品必需具备数量大、价钱动摇大、便于储存、易于规范化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价钱是双方在订立合同时就曾经明确的，而不是经过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价钱发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有规范化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货买卖的商品，不能用于期货买卖。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同

9、。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以防止利用商品房预售合同进展变相的期货买卖，以维护房地产 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市场买卖次序。 三商品房预售合同能否为附期限的合同在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效能开场或终止根据的合同。假设所附期限是作为合同效能开场的根据，那么该期限为延缓期限；假设所附期限是作为合同效能终止的根据，那么该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同曾经成立，但没有发生法律效能，双方当事人都不需求履行本人的义务，也都没有权益恳求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开场履行义务；

10、在附解除期限的合同中，合同不仅曾经成立，而且曾经发生法律效能，双方都曾经开场履行本人的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方商定在未来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限。由于：其一，假设将商品房预售合同中的“期限作为附期限合同中的解除期限，那么商品房预售合同不仅曾经成立，而且曾经发生法律效能，但在期限到来时，商品房预售合同终止效能，双方该当解除合同。这样，作为预购方就不能获得商定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，假设将商品房预售合同中的“期限作为附期限合同中的延缓期限，那么商

11、品房预售合同虽然曾经成立，但还没有发生法律效能，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效能。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限是一种履行期限，是当事人履行义务的详细时间。 四商品房预售合同不是分期付款买卖合同 在商品房预售 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其缘由有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后

12、必需交付给买受方，这样才干实现买受方的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必需是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需求支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在获得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在获得房屋前分期支付价款。前者是在获得标的物之前的分期付款，而后者是在获得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方 HYPERLINK lunwentianxia/class_

13、free/99_1.shtml 融资，以满足买受方资金缺乏的需求。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金缺乏的需求。 综上所述，商品房预售合同不是约定买卖合同、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/71_1.shtml 期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。假设从 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律上为商品房预售合同定性，那么商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中商定在未来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与普

14、通买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价钱确实定、履行地点等方面与普通买卖合同没有任何差别。当事人必需在合同规定的期限交货，否那么即应承当违约责任。 三、商品房预售合同的有效条件商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和方式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法的普通原理加以认定。但在主体合格和方式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。 一商品房预售合同的主体必需合格 商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规

15、，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。1.预售方该当具备的条件。根据和的有关规定，商品房预售合同的预售方该当具备以下条件：(1)预售方必需是经过同意设立，并在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/8_1.shtml 工商 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/81_1.shtml 行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和运营的企业。但是，假设不具备房地产开发运营资历的企业，在施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法获得了房地产开发运营资历，那么可以认定合

16、同有效； (2)预售方必需交付全部土地运用权出让金，获得土地运用权证书。但在施行之前，预售方没有获得土地运用权证书，但投入了一定的开发建立资金，进展了施工建立，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地运用权证书的，那么可以认定合同有效；(3)预售方必需获得建立工程规划答应证，投入的开发资金必需符合法律的要求。预售方必需按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/68_1.shtml 投资的百分之二十五以上，并曾经确定施工进度和开工交付日期；(4)预售方必需获得商品房预售答应证明。但在施行之前，预

17、售方没有获得商品房预售答应证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，那么可以认定合同有效。2.预购方该当具有的条件。从实际上讲，预购方必需是具有完全民事行为才干的人。除此之外，有两种特别情况：(1)根据的规定，预售方向境外预售商品房的，该当提交允许向境外销售的同意文件；(2)根据最高人 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法院在1993年：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地域房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。 无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。二商品房预售合同的方式必需符合法律的规定根

18、据法律的有关规定，商品房预售合同必需采取书面方式。在实际中，商品房预售合同普通采取规范合同的方式，详细条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的根本情况如商品房的座落、土地运用权证号、建立工程规划答应证号、商品房预售答应证号、房屋 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/149_1.shtml 建筑面积、房屋构造等等；预售商品房的价钱及支付方法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的处理方式等。根据的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方该当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。亦规定：

19、“商品房预售，开发运营企业该当与承购人签署商品房预售合同。预售人该当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。四、商品房预售合同相关法律问题一预售商品房按揭按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商(预售方)签署的中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/73_1.shtml 银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受害人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可获得预购人在内的全部权益，以清偿其对银行的一切欠款。预售商品房

20、按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人普通是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有类似之处，但又不完全等同于抵押。普通抵押权的标的是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/72_1.shtml 债务人提供的、其本人享有一切权或运营权的财富。而在商品房按揭期间，商品房实践上并不存在，按揭人无法获得所购商品房的一切权，他向按揭权人提供的担保是在未来某一时间获得楼宇的权益，它是一种等待性利益，而非以实体方式存在的楼宇。预售商品房按揭具有以下法律特征：(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签署书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记

21、备案手续；(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债务得以实现而订立的；(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立刻对三方当事人具有约束力。(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同该当由三方当事人订立，假设购房人与售房方双方商定办理按揭，实践并未与银行办理，那么按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定该当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承当主要责任。对于购房人与售房方按商定交纳了部分购房款，在办理银行按揭之前，银行

22、通知停顿办理按揭贷款，以后双方就如何付清购房余款协商不成，那么应适用情事变卦原那么，解除合同，双方合理分担损失。二反复预售所谓反复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立刻进展交付和移转房屋一切权，这就为出卖人进展严重损害买受人权益的反复预售行为提供了能够。分析反复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的恳求以及一定哪个买受人产权登记的效能。其详细可分为以下三种类型：1两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是普通合同债务。就同一标的物而设

23、立的多个债务，其效能是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债务具有不同效能，故前、后买受人均有权恳求出卖人履行合同。在前、后买受人均恳求出卖人履行 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同的情形下，应保证出卖人选择合同相对人的自在，赋予其自主选择房屋一切权归属的权益，以利于加速财富流转和提高其运用价值。普通根据预售行为所具有的特殊要素，支持该预售行为中的买受人履行合同的恳求。这些特殊要素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进展了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住运用等。对这些特殊要素的认定必需符合公平原那么的要求。需求强调的是如要支持后买受人履行合同