产权法论文关于产权法的论文：小产权房的法律问题分析

1、. ：.；产权法论文关于产权法的论文：小产权房的法律问题分析摘要小产权房在房价高涨和城乡二元土地制度的双重重压之下仍在不断的添加，国家相关部门也在采取措施来对其加以处置。本文将从小产权房出现的缘由及其法律位置来对其存在的合法性加以论证，并提出相应的处理措施。关键词 小产权房 城乡二元土地制度 征收所谓小产权房是相对于大产权房来讲的，从严厉意义上讲，小产权房并不是法律概念，只是人们在社会实际中商定俗成的一种称谓。小产权房就是指在乡村集体一切的土地上由村委会本人建造或同开发商共同建造用来出卖给城市居民的房屋。这种房屋的权属证书只由乡镇或村委会制造，由于未经国家的规划和审批手续，也没有向国家交纳土地

2、出让金及各种税费，因此不能获得国家房管部门颁发的房屋产权证俗称大产权，购买者对房屋享有的一切权得不到国家的保证，但是虽然存在风险，依然有很多城市居民去购买，不得不引发我们的深层思索。根据规定，房地产开发是指根据本法获得国有土地运用权的土地上进展根底设备、房屋建立的行为。可见合法的进展房地产开发只能是在国有土地上进展。规定集体土地的利用范围只能在乡镇企业、村民建立住宅以及乡村公共设备和公共事业建立中选择。农民集体一切的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。除法律外，国务院办公厅在2007年12月30日下发的中强调乡村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到乡村购买宅基地、农民住宅或“

3、小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体一切土地搞房地产开发。从现行的法律、法规来看，小产权房似乎得不到法律的认可与维护，但小产权房的何去何从也将牵动着众多农民及城市中下等收入程度居民的切身利益。一、小产权房产生的缘由分析一日益高涨的房价由于土地资源的稀缺，国家严厉控制农业用地的总量不得突破从而保证粮食的平安。随着中国改革开放进程的不断加快，中国目前城镇人口已到达5.8亿，城镇化程度已超越了45%，这是中国历史上最大的一次城市化转型。土地资源的紧张与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调。而土地资源的紧张也必然能导致土地的市场价值上升，相应的房地产开发企业支付给政府的土地出让金也会高涨

4、，这也是近年来为什么会有如此多“地王诞生的缘由。房地产商支付的高额土地本钱必然要经过增长房价的方式来保全。相对与城市的大产权房，小产权房自然会遭到开发商以及城市收入程度在中下等的居民的青睐，开发商不用交纳土地出让金，本钱降低，而且获得乡村集体土地相对于城市土地要容易得多。城市中下等收入程度的人由于没有才干在城市购买高额的房屋，自然会将目光转向价钱低廉的小产权房。二城乡二元构造的土地制度我国由于特殊的政治历史缘由，将土地分为国有土地和集体一切土地。国家针对的是城市的土地，集体针对的是城市郊区和乡村一切的土地。第63条和第6条规定，只需国家一切的土地才干用于房地产开发，乡村集体一切的土地是不能直接

5、进展商品房的开发建立的，只需经过国家相关部门的补偿征收后，使集体一切的土地转为国家一切的土地，才干出让给有资质的房地产开发企业进展开发。小产权房的中心问题是集体土地上面的建立用地运用权和宅基地运用权能否进入土地买卖的一级市场。在征搜集体一切的土地时，国家是按照土地的用途进展补偿的，农民获得的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相比，显然农民处于极度弱势的位置。农民认识到将本人拥有一切权的土地进展出让或自行进展房地产开发，所获得的利益将会更多，所以在宏大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。二、小产权房合法化问题探析关于小产权房的法律属性终究如何，其能否合法，能否购买和转让，是颇具争议的问题

6、。笔者以为，不论是从宪法和物权法的根本精神，还是从社会平衡开展的角度，以致于从世界范围内关于土地制度的规定上来看，都可以为小产权房的合法合理的存在提供强有力的实际和实际支持。一从一切权权能角度看小产权房合法化的根据第71条规定财富一切权是指一切人依法对本人的财富享有占有、运用、收益和处分的权益。第39条规定一切权人对本人的不动产或动产,依法享有占有、运用、收益、处分的权益。可见一切权权能该当包括占有、运用、收益、处分四项权益，缺失任何一项，一切权权能都将是不完好的。如前文所述国有土地和集体土地在一切权权能中的处分权是不对等的，国有土地享有充分完好的一切权，而集体一切的土地在处分权方面那么遭到限

7、制。对于集体土地一切权的处分权的限制的法律条文主要表达在和中，还有一部分是国务院的部委发布的条例及国务院办公厅发布的通知来对集体土地的处分权加以限制。第10条规定：土地的运用权可以按照法律的规定转让。将土地运用权的转让赋予法律来加以规定，并没有将此项权益赋予给行政规章。关于土地流转的问题实属涉及国计民生的艰苦问题，该当由国家的根本法律加以规定，即由全国人民代表大会来行使立法权。而第3条第3款已明确规定：国家实行社会主义市场经济，保证一切市场主体的平等法律位置和开展的权益。该法的第128条和第133条中对土地的流转方式进一步加以界定，详细包括出让、出租、转让、转租、抵押五种。并没有对集体土地的处

8、分权加以限制，集体土地和国有土地的一切权权能该当是同等的。从一切权权能的实际看，集体土地所应具备一切权附属的四项权益，而不能缺失。从法律的效能上看，、均规定了集体土地一切者和国有土地一切者作为市场经济主体的平等开展权。但、及行政条例都对集体土地的处分权加以限制，使二者处于不同等的法律位置，这无论如何都与和的根本精神相违背，该当对以上法律和条例进展审查，理清效能不同的法律规范在同一个问题规定上的一致性，同时也应符合的根本精神。二小产权房合法化是实现城乡一体化及利益平衡的保证中共中央在十七届三中全会经过的中明确指出将逐渐建立城乡一致的建立用地市场，对依法获得的乡村集体运营性建立用地，必需经过一致有

9、形的土地市场，以公开规范的方式转让土地运用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进乡村土地管理制度改革。从党中央的政策上不难看出，城乡一致的建立用地制度将要逐渐构成，从而突破现行的城乡二元构造的土地制度，逐渐实现城乡一体化。小产权房在建立城乡一致的建立用地市场过程中，其合法的位置将会得到法律上的认可。小产权房获得合法的法律位置，对于农民和城市中下等收入程度的居民来说，无疑是可以让他们的生活质量得到真实改善的艰苦举措，这对于减少城乡居民以及城市居民之间的收入的差距是具有艰苦意义的。小产权合法化不仅有法律实际的支持，还有政治政策的支撑。小产权合法化对于

10、实现我国城乡居民的利益平衡方面将发扬更大的作用。三从土地制度的比较与自创的角度看小产权房合法化的根据同世界其他主要市场经济国家不同，我国实行城乡二元构造的土地制度，制度的背后是城市和乡村享有不同的权益体系，即两者的一切权权能的不对等。而其他主要的市场经济国家那么没有将城市和乡村土地的运用、管理和市场完全分开。现实上，全球的趋势恰恰是：各国越来越多地认识到，城市和乡村经济的交融、快速城市化以及劳动力和资本流动性提高，使得完全分开对待城市和乡村土地的政策会导致混乱，并妨碍消费力的开展。将城市和乡村划归不同的管理机制，也许不是实现必要干涉的最正确途径。所以，从全球关于土地政策的趋势上来看，城乡二元构

11、造的土地制度是同世界开展趋势相背叛的。国家该当保证每一个生活在土地上的人们享有公平利用土地的时机和权益，而不由于是城市或乡村的土地而不同等对待，结果必然是土地资源得不到合理充分的利用，社会全体福利的保证程度也将不平衡。三、小产权房合法化的思绪想象一小产权房合法化的改良措施对现存小产权房的处置对于现存的小产权房，应区分情形区别对待，不能采取所谓的一刀切措施。对于占用耕地和根本农田的小产权房，由于其规划违法，同时也冒犯了国家维护耕地的根本国策，必然是要受四处分的，对于此类小产权房该当撤除，并清查相关人员的法律责任。对于规划合理的小产权房，可以让购买者经过补办相关的法律手续将其合法化。详细操作方法是

12、小产权房的购买者经过交纳土地出让金和税费，补办有关手续便可合法化。将小产权房经过补办手续使之合法化是符合宪法、物权法的根本精神的，也是符合宽广农民和城市中下等收入程度居民的切身利益，有利于化解社会矛盾，构建调和社会。二小产权房合法化的根本措施修正我国现行的乡村土地法律制度1突破城乡二元构造的土地制度，实现国有土地与集体土地同等的自在流转。由于国有土地与集体土地在现行法律规定下的不同等的法律位置，导致了集体土地只需在转化为国有土地之后方可自在流转，在未转化之前，其流转的范围严厉界定在农业用途等最根本的生存权方面。但小产权房景象的出现阐明即使没有法律支撑，乡村中的非农业用地依然按照市场的规律进展运

13、转。因此，实现小产权房合法化的关键在于国有土地与集体土地可以在法律位置上获得同等待遇，即“同地同权。2完善土地征收法律制度：1明确公共利益的内容。我国第42条规定：为了公共利益的需求，按照法律规定的权限和程序可以征搜集体一切的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。而目前法律却没有规定何为公共利益，公共利益是一个比较模糊的概念，法律没有从内涵和外延上给予明确的解释。现实生活中出现的许多地方政府以公共利益之名来进展征地，然后进展商品房的开发建立，从中获取巨额的土地出让金。为了维护农民的利益不受损害，政府的权益不至于滥用，有必要对公共利益的内容加以明确。2改动土地征收的补偿规范。现行的土地征收补偿规范是根据土地的用途来进展计算的,补偿费用同土地的市场价值相差甚远，农民在失去土地后仅凭少量的土地补偿款是难以维持生计的。在重新就业困难，社会保证又没有足够资金支配的情况下，失地农民极易对未来生活产生忧虑，从而导致社会的不稳定。基于此该当提高土地的征收补偿规范，改动现行土地补偿规范，按照土地的市场价值进展补偿，保证农民获得公正的待遇和充足的补偿。注释： 1.武