再论地产周期加速下行的多米诺效应

1、一、地产下行再加速，标志着 5-6 月的“稳增长窗口”或已关闭从去年 4 季度开始，我们对地产去杠杆相关的下行压力和广泛的溢出效应尤为关注，这也是去年 3 季度后华泰宏观屡次下调 2022 年增长预测的最主要因素之一（参见当地产相关指标开/始滑出历史区间，2021/11/9 ）。我们当时从地产投资、销售和服务、相关产业链和消费这 3 个维度分析地产降温的影响，测算地产周期下行对 2022 全年名义增长的直接影响可能约 3-4 个百分点（具体更新参见第 11 页第五部分）。然而，地产去杠杆的影响持续演绎、从金融系统和实体经济两个层面不断扩散。金融风险方面，地产去杠杆从少数地产商海外信用债违约到地

2、产行业集体违约，蔓延至股权和债券市场对地产行业来说基本融资功能丧失，以及中小银行、信托等金融机构风险暴露等。实体经济方面，地产销售大幅下滑与开发商现金流快速消耗共振，加剧开发商偿债风险以及对行业上下游、甚至地方政府土地出让收入的拖累作为地方政府性基金资金来源的 89%（2021 年数据），卖地收入大幅下滑导致地方财政支出捉襟见肘，并加剧地方融资平台偿债风险。而总体而言，政策对相关溢出效应和尾部风险的应对力度较温和，且未能有针对性地缓解开发商在手现金快速消耗，多方挤兑的问题（图表 1，参见地产“托底”政策为何仍效果欠佳，2022/1/20）。虽然今年 3-5 月，疫情的边际冲击盖过了地产基本面变

3、化的影响。6 月复产复工主导短期走势，但 6 月数据中的一大隐忧是地产相关先行指标仍在加速恶化（参见疫情终将过去，需谨防流动性急症成痼疾，2022/3/29）。疫情期间，60 城地产销售环比较一季度近乎腰斩，同比减半有余。其中疫情对交易的影响叠加居民收入所受冲击，断贷风波可以视为在持续“挤兑”、地产商偿债能力和市场信心进一步动摇的表征。我们认为，近两周断贷风波的蔓延可以视为地产周期再度下行的拐点，这一事件性拐点令地产需求的疫后回升“戛然而止”。鉴于地产去杠杆是疫情之外宏观基本面走势的最重要变量，所以，地产预期回暖窗口关闭，意味着增长预期回升可能也告一段落。至此，我们和市场 5-6 月见证的“稳

4、增长”窗口期，可能已经结束（参见千呼万唤的稳增长政策关键窗口期，2022/5/24）。对我们下半年的展望有何影响？市场对经济强劲复苏的预期被提前证伪。我们在对今年下半年的展望中的预测，基准情形下 3-4 季度虽然增长复苏，但整体无法回补产出缺口，即 2021-22 两年复合增长可能仍明显低于潜在增速（参见经济回温,但增长通胀的组合仍不理想|2022 下半年中国宏观展望，2022/7/4），其中两个重要的需求端压力较大 1）地产相关风险并未解除，反而加剧；2）财政宽松力度难以维持。但我们的预测中，对复工后地 产需求“二次探底”的预测在 8 月之后，所以，拐点的提前来临，将进一步压低我们对下半年增

5、长的预测。当然，在乐观情形下，拐点来临和周期下行加速，可能也将政策有效“托底”的时点提前。这一点，我们还需继续观察。本文中，我们结合近期地产相关指标在实体和金融风险两个传导链的最新变化，更新我们对地产相关指标的具体，并重新梳理地产周期加速下行在实体和金融两条传导链条上的影响，以及多个层面的相关风险。图表1： 去年下半年以来，开发商在手现金持续被快速消耗（%）-16.1100806040200(20)(40)A股上市地产公司现金持有量同比变动1Q111Q121Q131Q141Q151Q161Q171Q181Q191Q201Q211Q22：Wind,二、6 月基本面数据更新销售反弹无力而短促，先行

6、指标恶化6 月以来，断贷风波令地产需求的疫后回升“戛然而止”，房企销售再度降温。6 月统计局公布的地产数据中，仅地产销售金额和面积有所复苏，二者的同比增速分别从 5 月的-37.7%和-32%回升至-20.7%和-18%。然而回头看，6 月销售数据的反弹可能更多是疫情后购房需求的集中释放，且主要集中在一线城市，3-4 线城市几乎没有起色（图表 2）。随着断贷风波的发酵，居民购房需求可能再度走弱，7 月地产销售高频指标显示地产销售增速反弹或为昙花一现7 月 1-21 日，60 城新房销售面积同比下降 40%，其中一线下降 9%，二线下降 45%，三线下降 43%（图表 3）。另一方面，地产领先指

7、标仍在恶化，显示基本面问题实质上并无改善、甚至有进一步加剧的趋势（图表 6）。开发商现金流更加紧张。6 月开发商资金来源同比增速下滑 23.4%，环比折年收缩 41.5%，继续创下新低。在资金来源各分项中，占比逾三成的预售回款同比下跌 30.7%，环比跌幅（折年）扩张至 54.8%；占比逾 4 成的自筹资金（包括股权融资和债权融资）同比增速从 5 月的-13.4%进一步下滑至-17.3%，环比跌幅（折年）为 18.7%；此外，开发贷、个人按揭贷款等融资渠道的环比增长亦普遍大幅负增长（图表 4）。开发商拿地和新开工投资的积极性进一步受挫。6 月房地产新开工面积增速下滑至-45.1%，季环比折年增

8、速跌至-58.2%。此外，6 月土地成交价款和购置面积同比增速分别为-65.1%和-52.8%，前者环比折年降幅已达到 87%，后者环比折年下降 69%，显示开发商拿地已几乎停滞。竣工速度亦明显放缓。随着断贷风波的发酵，部分未交付楼盘已经无限期停工，房地产竣工增速受到拖累，其月度同比增速从去年 6 月高点的 66%一路下行至今年 6 月的-40.7%，而季节性调整后的 2 季度季环比折年增速更是达到了-37.2%，均为有记录以来的最低值。由此， 6 月整体地产投资增速继续恶化，同比增长-9.7%， 环比折年下跌 22.5%，已远超 2020 年疫情爆发时和历史上数轮地产周期下滑阶段（ 如 20

9、15 年） 的水平。图表2： 6 月以来地产销售数据的反弹可能更多是疫情后购房需求的集中释放，且主要集中在一线城市图表3： 7 月地产销售高频指标显示地产销售增速反弹可能已成昙花一现(%) 一线城市 二线城市三线城市20060城新房销售面积月度同比增速（%） 60城新房销售面积月度同比统计局商品房销售面积月度同比150100500(50)(100)19-03 19-07 19-11 20-03 20-07 20-11 21-03 21-07 21-11 22-03 22-0760-18.0-37.840200(20)(40)(60)19/0119/0319/0519/0719/0919/112

10、0/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/0522/07(80)：Wind,：Wind,（%）150房地产开发投资资金来源：季环比年化增速（季调后）10050房地产开发投资资金来源 其中：国内贷款 自筹资金定金及预收款 个人按揭贷款0-50-100图表4： 开发商资金来源环比增速继续恶化图表5： 6 月整体地产投资增速继续恶化，同比增长-9.7%(%)20060城新房销售面积月度同比增速一线城市150二线城市三线城市100500(50)(100)19-03 19-07 19-11 20-03

11、20-07 20-11 21-03 21-07 21-11 22-03 22-07(%)房地产投资增速季环比年化增速月度同比增速706050403020100(10)2020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/6(20)201020112012201320142015201620172018201920202021(30)-9.7(22.5)2022：CEIC,：Wind,2022202220222021202120212020202020202019201920192018201820182017201720172

12、01620162016201520152015202220222022202120212021202020202020201920192019201820182018201720172017201620162016201520152015(60)-37.2-40.740200(20)(40)月度同比增速 季环比年化增速60竣工面积增速(%)80(80)-45.1-58.240200(20)(40)(60)新开工面积增速月度同比增速 季环比年化增速(%)60-52.8-69.1月度同比增速季环比年化增速100806040200(20)(40)(60)(80)土地购置面积增速(%)(60)-41.

13、5(40)-23.440200(20) 月度同比增速 季环比年化增速8060开发商资金来源增速(%)(60)-44.2(40)-18.06040200(20)月度同比增速季环比年化增速80商品房销售面积增速(%)-20.7-45.5月度同比增速 季环比年化增速100806040200(20)(40)(60)商品房销售额增速(%)图表6： 房地产相关指标更新一览销售反弹无力而短促，先行指标恶化：Wind,三、宏观思维推演断贷影响动态演变的思路下，需要用“底线思维”评估悲观情形。也就是说，考虑到“断贷-预期-回款-”的负反馈机制，断贷风波的最终扩散范围在很大程度上取决于政策反应的速度和力度。如我们

14、在用宏观思维推演停贷的潜在影响（2022/7/14）中分析，可以基于过去 3 年新开工-完工的敞口、以及过去 3 年累积销售面积扣除已交付面积两种方法来测算交付困难面积。具体看：1）以新开工-完工的敞口计算：随着 2017 年以来对闲置土地的监管加强，中国商品房开工面积与完工面积之间的敞口明显扩大。截至 2021 年底 ，3 年累计的新开工-完工敞口为 36.2亿平方米，5 年累计缺口为 55.5 亿平米（图表 7 和 8）。如果假设 2.5-3 年的平均建设周期、3 年内开工项目已交付 50%，则基于 3 年累积敞口估算“开工未完工”项目敞口为 18 亿平米左右。2）从累积销售面积估算：过去

15、 3 年，商品房累计销售面积为 53 亿平米（图表 9），其中预售比例平均约为 84%（图表 10）。如果按照 8 成简单估算，过去 3 年期房累计交易额在 42.4亿平米。假设其中已交付 50%，则未交付期房面积为 21 亿平米左右。综合来看，我们估算过去 3 年预售但没有交付的地产存量可能在 20 亿平米左右（相当于1.1 年的销量），这是可能出现交付困难面积的最大上限。值得强调的是，断贷和交付困难面积之间存在负反馈，在政策实施有效干预及时与否的不同情形假设下，最终出现的交付困难项目面积可能差别较大。而政策有效干预越晚，交付困难面积会越大，金融链条的风险传导也越大。图表7： 截至 2021

16、 年底，3 年累计的新开工-完工敞口为 36.2 亿平方米图表8： 截至 2021 年底，5 年累计的新开工-完工缺口为 55.5 亿平米（亿平方米）33.72021年12月：36.2亿平方米454035302520151052010201120120房地产开工-房地产完工面积（3年移动加总）（亿平方米）房地产开工-房地产完工面积（5年移动加总）6055.25040302021年12月：55.5亿平方米2010020132014201520162017201820192020202120222010201120122013201420152016201720182019202020212022

17、：Wind,：Wind,图表9： 过去 3 年，商品房累积销售面积为 53 亿平米图表10： 过去几年，商品房预售比例平均约为八成（亿平方米） 商品房成交面积（3年移动加总）555052.2（%） 期房销售面积占全部商品房销售面积的比重2017-2021平均比重约83.6%90858075452021年12月：52.7亿平方米 7040656035552005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202150302012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2

18、022：Wind,：Wind,四、新变化下，对地产关键指标的预测更新我们对地产周期关键指标走势的预期有所更新其中包括销售、开发商现金流、投资、新开工、等等。很多其它相关指标，均可以由这些指标的走势推导。断贷-销售-交付的负反馈周期可能加速地产周期下行的速度，并明显加大地产商被动去杠杆的压力。本套预测的逻辑是，地产销售-开发商资金-投资之间有较为紧密的周期性联系。地产销售小幅领先开发商现金流变化（虽然后者也受其他因素共振的影响，图表 11），而开发商现金流的变化领先地产投资（图表 12）。同时，开发商在手现金变化影响拿地进度（图表 13），而新开工面积增长滞后土地成交面积变化（图表 14）。此外

19、，技术上，环比变化领先同比指标走势。各项指标的环比增速能够更灵敏地反映边际变化。例如，当开发商现金流的环比增长转正之时，即意味着其在手现金停止下降，偿债风险的“二阶导数”此时开始走平甚至下降，在分析地产去杠杆的影响时可能更为关键。值得注意的是，此前随着 6 月疫情后一些 1-2 线购房需求集中释放，部分市场人士预测地产销售和投资可能在 2022 年四季度转正，而其中一个重要的论据为“低基数”。我们并不认同这样的预测（参见经济回温,但增长通胀的组合仍不理想，2022/7/4）。首先，2021 年 3-4 季度地产销售的“基数”并不算过于低迷，彼时同比下降较为显著、部分受到 2020 地产成交集中

20、在下半年带来的“扭曲效应”。2020 年上半年首轮疫情平息后，为了减轻疫情对房地产市场的扰动，各地更加灵活地因城施策、从供需两端陆续出台房地产刺激政策，推动 2020 年下半年房地产成交显著回暖，商品房销售额同比增速从上半年的-11.4%回升至下半年的 20.2%，导致当年商品房销售在上下半年明显冷热不均，对 2021 年 3-4 季度的地产销售同比增速形成扰动。在断贷事件形成预期加速下行的“拐点”后，我们进一步下调了地产销售、开发商现金流、投资、开工等一些列数据的预测。图表11： 房地产销售领先开发商资金到位图表12： 开发商现金流的变化领先地产投资（%） 开发商资金到位同比增速（右）预测房

21、地产销售额同比增速80604020（%）605040302010（% 开发商资金到位同比增速 房地产投资同比增速预测30201000(20)(40)2015(60)0(10)(20)(30)(40)(10)(20)(30)20152016201720182019202020212022(40)2016201720182019202020212022：Wind,：Wind,图表13： 开发商在手现金变化领先拿地进度图表14： 新开工面积增长滞后土地成交面积变化（%）土地成交面积同比增速（右）预测50403020100开发商资金到位同比增速（%）6040200（%）土地成交面积同比增速（右）预测5

22、0403020100地产新开工面积同比增速（%）6040200(10)(20)(30)(40)2015(50)(20)(40)(60)(10)(20)(30)(40)(50)(20)(40)(60)2016201720182019202020212022202320152016201720182019202020212022：Wind,：Wind,经过测算, 我们目前对房地产各项指标的预测更新如下（图表 15 和 16）:目前预计 2022 全年房屋销售金额同比下降 27%，销售面积同比下降 24%，较 2021年的+4.8%和+1.9%的增长均大幅回落。其中，房屋销售金额在 2 季度同比下降

23、三分之一后，即使有低基数效应的边际提振下，预计 2022 下半年也将同比收缩 26%，与上半年的降幅基本持平。但值得注意的是，环比层面，销售金额在 2022 年 3 季度的收缩幅度可能仅仅边际好于受疫情冲击的 2 季度 。 销售面积方面，预计 2022 年 3-4 季度分别同比收缩 24%和 26%，比上半年的收缩幅度进一步扩大，显示 3-4 线城市地产需求边际受损更大。在地产销售面积预测中，我们假设 2022 年 3 季度的环比收缩幅度与2 季度相当。随着销售遇冷及金融机构风险偏好下降，预计开发商回款和融资速度可能进一步放缓，2022 年全年资金来源同比增速为-27%。最新测算，预计开发商资

24、金到位同比增速将从 2021 年的+4.2%、 2022 上半年的-25.3%，进一步下探至 2022 下半年-29% 的水平。开发商资金到位降 3 成，势必进一步抑制买地和投资需求。环比层面，预计 3 季度降幅（折年率-34%）基本相当于疫情冲击下的 2 季度（-41.5%）。3)预计 2022 全年地产投资增长从 2021 年的 4.4%下降至-10.4%。其中 2022 年 3-4 季度同比分别收缩 12.8% 和 17.8% 由此，2022 年上半年地产投资增长-5.4%，而下半年将明显下行至-15.1%。其中隐含的 3 季度环比折年走势为-31.5%，比 2 季度的-22.5%继续下

25、跌，而 4 季度环比折年走势小幅回升至-21.7%。4) 预计 2022 全年地产新开工面积同比下降 36%，且完工面积降幅也将保持在 3-4 成的高位。其中，2022 下半年新开工可能下降 37%左右，较 2021 年 11.4% 的降幅和 2022年 1 季度的 18%的降幅明显扩大。20152015201520162016201620172017201720182018201820192019201920202020202020212021202120222022202220152015201620162017201720182018201920192020202020212021202

26、22022图表15： 我们对地产关键指标的预测更新地产投资增速地产新开工增速房屋销售面积房屋销售金额地产商资金到位%年同比增长季环比折年年同比增长季环比折年年同比增长季环比折年年同比增长季环比折年年同比增长季环比折年20182019202020219.5-9.9-7.0-4.4-17.2-8.5-(1.2)-(11.4)-1.3-(0.1)-2.6-1.9-12.2-6.5-8.7-4.8-6.4-7.6-8.1-4.2-2022E(10.4)-(35.6)-(23.8)-(27.4)-(27.0)-1Q202125.69.928.2-18.763.815.388.523.241.49.72Q

27、20219.3-3.9(6.1)-18.910.9-24.717.2-32.311.4-15.33Q2021(0.8)-17.4(17.4)-28.7(12.5)-41.7(14.0)-48.2(8.4)-27.04Q2021(7.6)-0.1(28.6)-19.2(16.8)1.6(18.7)-9.1(12.4)-14.91Q20220.79.5(17.5)-18.9(13.8)0.0(22.7)-9.7(19.6)-25.02Q2022(9.2)-22.5(43.8)-58.2(28.0)-44.2(33.3)-45.5(30.2)-41.53Q2022E(12.8)-31.5(38.3)

28、-47.1(24.2)-41.9(26.2)-34.0(29.5)-33.94Q2022E(17.8)-21.7(35.2)-1.4(26.3)-7.9(25.7)-5.3(28.0)-7.8：Wind, 预测(10)(15)(20)(25)预测房地产投资月同比增速（%）20151050(5)503010(10)(30)(50)预测70商品房销售额月同比增速（%）20100(10)(20)(30)(40)预测地产开发商资金来源月同比增速（%）30预测50403020100(10)(20)(30)(40)(50)商品房销售面积月同比增速（%）预测房地产新开工面积月同比增速（%）504030201

29、00(10)(20)(30)(40)(50)图表16： 我们对房地产投资、新开工、销售和开发商资金同比增速的预测走势：Wind, 预测五、更新地产周期加速下行对实体经济的拖累：三个维度在这个环节，我们更新此前对地产下行周期影响的外溢影响，一脉相承地，我们沿用 2021年 11 月首次计算地产周期下行更广义的影响的框架（参见当地产相关指标开始滑出历史区间，2021/11/10）。我们从地产投资、销售及服务、及相关产业链和消费三个维度分析地产周期降温的影响。地产行业最直接影响名义 GDP 的途径之一为地产投资地产投资占固定资本形成总额的约 25%，而固定资本形成总额占名义 GDP 的约 43%。由

30、此，地产投资占名义 GDP 比例约为 10%左右。投资活动之外，地产交易降温将主要影响地产销售交易及后续相关的服务业。如图表 17 所示，地产服务业 GDP 增速与地产销售增速高度相关，而地产服务业占名义 GDP的比例为 6%（2021 年数据）。此外，地产相关消费面临的潜在冲击不容小觑，我们选择从（狭义）地产相关零售品增速的变化来测算其对名义 GDP 的影响。从社会消费品零售总额分行业的角度看，地产后周期的消费行业主要包括家用电器和音像器材、家具，以及建筑及装潢材料。上述产品占限额以上商品零售总额的权重大约为 10%左右，抑或占 GDP 比例约为 5%。今年 2 季度，地产相关消费较为疲弱家

31、用电器和音像器材类商品销售额环比折年增速下降至-24.5%，家具及建筑装潢材料类商品销售额季年化增速降至-12.6%（图表 19 和 20）。图表17： 地产服务业 GDP 增速与地产销售增速高度相关图表18： 今年上半年，水泥产量下滑速度比房地产投资更快100806040200（%）（%） 房地产销售额同比增速 第三产业中房地产业同比增速（右）预测252015105（%） 房地产投资同比增速 水泥产量同比增速预测3020100(10)(20)(40)2015(60)0(5)(10)(20)(30)20152016201720182019202020212022(40)201620172018

32、2019202020212022：Wind, 预测：Wind, 预测图表19： 家用电器和音像器材类商品销售额环比折年增速下降至-24.5%图表20： 家具及建筑装潢材料类商品销售额环比年化增速降至-12.6%家电和音像类商品零售额家具和建材类商品零售额（%）403020100-10-20-303.1-24.550季环比年化增速同比增速（%）50403020100-10-20-5.7-12.660季环比年化增速同比增速21-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0

33、621-0121-0221-0321-0421-0521-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-06：Wind,：Wind,按目前趋势推演，三项加总、地产周期降温对 2022 年全年名义增长的直接影响约 3-4 个百分点（其中对 2021 年名义增长总体正贡献 1.5 个百分点、对 2022 年 GDP 整体拖累个百分点）。而由于基数高，1 季度的表观拖累更大，达到 6.7 个百分点（图表 21）。然而，仅从对增长压力的绝对值本身而言，2022 年 3 季度可能与受疫情冲击的 2 季度相当，而考虑地产销售到对消费

34、、投资可能的滞后效应、4 季度影响可能进一步加大。由目前可得的环比增速和领先指标走势，我们对 2022 年下半年各项指标的预测进行了更新，并总结其对经济增长的潜在影响如下：1) 地产投资同比增长可能从 2020 年的 7.0%、2021 年的 4.4%降至 2022 全年的-10%左右。虽然统计局公布的 1Q2022 地产投资录得正增长、2 季度仅同比收缩 9.2%，但我们预计地产投资将在 2022 年下半年下行 15%左右（今年 1 季度水泥产量同比增速下滑 13%，2 季度同比下滑 17%，图表 18）。由此，地产投资降速对 2022 全年 GDP的负面影响为 1.5-2 个百分点左右（2

35、021 年正贡献 0.5 个百分点，而预计对 2022 年名义 GDP 增长负贡献 1.2 个百分点）。值得注意的是，剔除掉基数原因，地产投资减速在 2022 下半年对总需求的影响更大。按目前趋势，地产销售额同比增长可能从 2020 年的+8.7%、2021 年的+4.8%，降至 2022 年的-27%。同时，2022 房屋销售面积可能下行 24%。投射到 GDP 的地产及相关服务增加值，可能同比明显收缩。预计 2022 年 GDP 名义增长将由此下降约 0.8 个百分点（2021 年正贡献 0.4 个百分点，预计对 2022 年名义 GDP 增长负贡献 0.4 个百分点），而对 2022 一

36、季度名义增长的影响可能已经达到 2 个百分点左右。地产相关产业链，尤其建筑装潢和置业相关消费面临的潜在冲击也不容小觑2022年家具及装潢材料的同比增长可能降至-4-5%左右（2021 年+17.6%）、而家电销售也可能下降 2-3%（2021 年+10%）。从以上三项狭义的地产相关零售板块约占总零售额 9-10%、GDP5%。地产周期降温由这些渠道对 2022 年全年名义 GDP 的负面影响可能约为 0.5-1 个百分点（2021 年正贡献 0.6 个百分点，预计对 2022 年名义 GDP 增长负贡献 0.1 个百分点）。值得注意的是，出口较强对这些行业的需求有边际提振的效应，尤其是家电和家

37、具，所以，随着外需降温及内需受地产周期冲击加大，这些板块 2022 下半年所受的挑战可能更大（图表 26）（参见北溪 1 号断供威胁如何影响中国？，2022/7/19）。43.89.74.73.5图表21： 从地产投资、销售及服务、及相关产业链和消费三个维度分析地产周期降温的影响名义GDP增长地产相关行业（投资+服务+消费）对名义GDP增长的贡献贡献相对于2021的变化地产投资 地产相关消 地产服务业费地产投资地产相关消费地产服务业年同比百分点百分点名义增长（ 年同比）对名义GDP增长的贡献(百分点）202112.81.54.412.05.60.50.60.42022 E7.5-1.7-3.2

38、-10.4-2.8-5.9-1.2-0.1-0.41Q202120.86.825.625.93.21.81.92Q202113.42.19.37.91.10.40.63Q20219.70.0-0.8-2.4-0.10.2-0.24Q20219.7-0.9-7.6-4.0-0.80.2-0.30.1-1.1-1.6-1.80.2-0.2-0.1-0.2-0.1-0.5-0.4-0.51Q20228.90.1-6.70.73.8-1.52Q20223.9-1.8-3.9-9.2-5.3-6.93Q2022 E8.8-2.1-2.1-12.8-2.9-7.04Q2022 E8.4-2.5-1.61H

39、20226.3-1.0-5.4-1.3-4.3-0.7-0.1-0.32H2022 E8.6-2.4-15.1-4.1-7.6-1.7-0.2-0.5：Wind, 预测图表22： 地产周期降温对2022 年全年名义增长的直接影响约3-4 个百分点图表23： 地产投资降速对 2022 年全年 GDP 的负面影响为 1.5-2 个百分点（百分点）86地产投资地产相关产业对名义GDP增长的贡献预测（百分点）2020：0.82021：0.52022：(1.2)预测-1.6 -1.84地产相关投资对名义GDP增长的贡献420(2)1Q2019(4)地产相关消费及零售地产销售及相关产业3210(1)(2)

40、1Q20192Q20193Q20194Q20191Q20202Q20203Q20204Q20201Q20212Q20213Q20214Q20211Q20222Q20223Q2022 E4Q2022 E(3)2Q20193Q20194Q20191Q20202Q20203Q20204Q20201Q20212Q20213Q20214Q20211Q20222Q20223Q2022 E4Q2022 E：Wind, 预测：Wind, 预测图表24： 地产销售下滑可能拖累 2022 年GDP 名义增长下降接近 1 个百分点图表25： 地产相关产业链，尤其建筑装潢和置业相关消费面临的潜在冲击也不容小觑（百分点

41、）2020：0.32021：0.42022：(0.4)预测-0.4-0.52.52.01.51.00.50.0(0.5)1Q20192Q20193Q20194Q20191Q20202Q20203Q20204Q20201Q20212Q20213Q20214Q20211Q20222Q20223Q2022E4Q2022E(1.0)地产销售及相关产业对名义GDP增长的贡献（百分点）2020：(0.2)2021：0.62022：(0.1)预测-0.1 -0.222110(1)(1)(2)1Q20192Q20193Q20194Q20191Q20202Q20203Q20204Q20201Q20212Q202

42、13Q20214Q20211Q20222Q20223Q2022 E4Q2022 E(2)地产相关消费对名义GDP增长的贡献：Wind, 预测：Wind, 预测图表26： 出口较强对部分行业需求有边际提振的效应，例如家电和家具（%） 家电消费同比增速403020100(10)(20)(30)15/0115/0415/0715/1016/0116/0416/0716/1017/0117/0417/0717/1018/0118/0418/0718/1019/0119/0419/0719/1020/0120/0420/0720/1021/0121/0421/0721/1022/0122/04(40)

43、总出口（人民币计价）同比增速：Wind,六、金融风险传导社融增长承压，资产质量隐忧压制信用扩张今年下半年，地产周期再次下行可能直接拖累社融同比增速下行 0.7-1.2 个百分点。仅从直接影响衡量，就可能将社融存量增速从 6 月底的 10.8% 拉低至 2022 年底的 9.6%-10.1%，隐含月均环比折年增速为 7%-9%，较 6 月的 15%大幅下降。从社融构成看，地产周期再度走弱会直接拖累居民房贷、房地产信托贷款以及境内地产信用债增速，而地产商开发贷在“三条红线”执行后已经大幅压降，进一步下降的空间不大。渠道 1：居民房贷，拖累社融增长 0.6-1.0 个百分点。就居民房贷而言，我们分乐

44、观、中性、悲观三种情形进行测算，其中乐观情形假设下半年居民房贷规模环比保持不变（月净增为 0），中性情形假设居民房贷余额按照今年 4-5 月的速度（即月均约 800 亿元的降幅）环比下降，悲观情形下房贷余额净收缩达到每月 1,800亿元（图表 27）。如上所述，如果政策对断贷实施有效干预的时间越晚，断贷-销售-交付的负反馈周期对地产需求的压制作用越明显，居民房贷余额的降幅会越大。在乐观-中性-悲观情形三种假设下，今年新增居民房贷对社融同比增速的拉动将分别下降至+0.2、0 和-0.2个百分点，较今年 6 月的+0.8 个百分点分别下降 0.6、0.8、1.0 个百分点，是拖累社融同比增速的主要

45、因素（图表 28）。渠道 2 和 3：（狭义和广义的）地产信托和地产信用债发行。就这里两个渠道而言，我们分两种情形假设：基准情形，两者存量下滑速度对标去年 8-10 月恒大违约之后的水平。今年 3-4 季度房地产信托贷款余额按照 4Q21-1Q22 的速度（即季均约 2,000 亿元的降幅）环比下降，而境内地产债余额按照去年 8-10 月（即恒大事件后一个季度累计下降约 600 亿元）的降幅下滑，对应今年新增房地产信托贷款与境内地产债对社融同比增速的拖累为 0.3 个百分点，较今年 6 月的 0.24 个百分点（的拖累）环比有所扩大（图表 29 和 30）。悲观情形，下滑速度翻倍：即今年 3-

46、4 季度广义房地产相关的信托贷款余额平均每个季度下降 3,000 亿元左右，而广义地产相关的信用债余额降幅扩大至每个季度下降约 1,200 亿人民币左右对应两项余额收缩对社融同比增速的拖累达到 0.2 个百分点。虽然地产信托贷款本身存量有限，但地产周期再度降温可能会波及其他与地产相关的信托，如以土地或房产作为抵押的其他类型信托，导致广义地产相关的信托融资降幅扩大。同时，土地出让收入下降会加剧城投平台偿债风险，或将进一步拖累城投债融资，由此包括城投债在内的广义地产相关信用债融资的降幅可能更为明显。直接影响之外，地产周期下行对社融的潜在间接拖累不易量化，但可能更值得警惕。再次重申，金融传导链条的外

47、溢和发酵，是一个动态发展的过程（参见用宏观思维推演停贷的潜在影响（2022/7/14）。从去年开始的海外债展期、违约事件频发，到国内信用债市场阵痛、非标产品展期、理财产品赎回、甚至地产及相关企业市值缩水等等，是同一个底层问题的不同表征，不能从单一案例、单一市场的角度来评估影响和风险。广义一些看，地产产业链上的市场主体偿债压力可能明显加大：这方面溢出效应的渠道主要包括：1）部分开发商资金断裂对供应链上中小企业现金流的拖累可能进一步显现，2）地方政府土地出让收入锐减对城投平台融资的影响，3）开发商股权融资进一步下滑可能对行业带来的负反馈，以及 4）地产相关风险敞口暴露加大银行资本金补充压力等。更宏

48、观的框架中，土地和房产是银行贷款及其其他金融资产的抵押物，其隐含价值下降，同时金融机构风险偏好大幅下降，这对所有市场主体的融资能力都将是不容小觑的制约。如果断贷风波进一步蔓延，会在一定程度上撼动金融机构长期以来将房贷作为优质资产的认知，进一步加大相关的风险溢价、加剧中长期银行稳定收益优质资产短缺的困境。此外，即使考虑到 4 季度提前发行明年部分地方债额度，今年下半年政府债净融资对社融同比增速的贡献可能下行 0.5 个百分点左右。由于今年地方专项债额度基本在 6 月底之前发完，即便假设今年 4 季度提前发行明年约 1 万亿元的地方专项债额度，全年新增地方专项债净发行对社融同比增速的贡献将从 6

49、月的 2.0 个百分点下降 0.6 个点至 1.4 个百分点。在此基础上，假设今年国债和地方政府一般债额度全部用完，全年新增政府债融资对社融同比增速的贡献将从 6 月的 3.1 个百分点下降 0.5 个点至 2.6 个百分点（图表 31 和 32）。图表27： 政策对“断贷”实施有效干预是否及时，可能是影响地产需求的重要因素图表28： 居民房贷对社融同比增速的拖累较大(% 年同比)居民房贷同比增速5乐观情形：今年下半年环比持平中性情形：今年下半年月均下降800亿元0悲观情形：今年下半年月均下降1,800亿元预测50501.50.2-1.45)2(百分点)地产相关分项及政府债对社融同比增速的贡献

50、政府债：4Q提前发行明年部分专项债额度境内地产债：基准情形26514132101Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q22E4Q22E(1)房地产信托：基准情形*居民房贷：中性情形预测1Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q223Q22E4Q22E* 由于数据未公布，今年2季度数据为估计值。：Wind, 预测：Wind, 预测图表29： 今年下半年，房地产信托余额可能会面临较大的压降压力图表30： 今年下半年，境内地产债的融资环境可能进一步恶化亿元)(

51、% 年同比)房地产信托余额：基准情形同比增速(右）80预测6040200-20-40-44.3-60(万3.53.02.52.01.51.00.5(万比)亿元)境内地产债余额：基准情形(% 年同同比增速(右）预测-4.42.560502.0401.5301.020100.501Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q22E0.00.0-101Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q22E：Wind, 预测：Wind, 预测图表31： 截至今年 6 月，政府债净融资

52、对社融同比增速的拉动达 3.1个百分点14政府债其他社融同比增速1210.8108643.0 3.0 2.8 2.8 2.6 2.6 2.42.2 2.1 2.2 2.3 2.52.5 2.6 2.7 2.7 2.8 3.120(百分点)对社融同比增速的贡献图表32： 截至今年 6 月，新增地方专项债发行对社融同比增速的拉动达 0.7 个百分点(百分点)对社融同比增速的贡献14新增地方专项债发行其他社融同比增速1210.81086420.3 0.3 0.3 0.0 0.5 0.5 0.5 0.1 0.0 0.4 0.5 0.400.40.7162021/012021/022021/032021

53、/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/061Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q214Q211Q222Q22：Wind,：Wind,七、地产周期加速下行对市场的影响经典经济学中，“挤兑”的多米诺骨牌效应，只能用政府信用去阻断，否则可能继续发酵，造成更大的冲击，此后所需的托底成本会更高。如我们在地产“托底”政策为何仍效果欠佳（2022/1/20）中分析，随着地产商在手现金快速消耗、偿债风险快速

54、上升，地产商负债端已经出现类似银行“挤兑”的现象即供应商、员工、各类金融机构均开始对开发商的偿债能力重新评估，且融资难度和利率大幅上升，形成“负反馈”。在经典的银行“挤兑”中，一般需要政府信用尽早介入，阻断这一负循环。而一般来说，政府信用介入越早、则最终金融风险升级、扩散带来的损失就越小。此处的政府信用更多是指中央政府层面的介入和支持，仅靠地方政府、通过市场化原则可能都难以最终解决问题。具体看，地方政府“分而治之、压实责任”可能没有资金支撑，即使有，随着时间发酵，仅靠地方政府来支持规模较大的民营开发商也可能已经力不从心。目前少数违约房企布局全国，交付困难项目规模可能明显超出地方政府财力，尤其是

55、考虑到疫情拖累地方税收收入、叠加土地出入收入同比大幅下滑，今年以来地方政府已面临较大的收支压力。市场化原则固然值得坚持，但目前时间成本太高，可能未必是最优解。市场化原则有助于遏制道德风险，理应是政策努力的方向。然而，面对断贷与交付困难面积之间的负循环、以及地产去杠杆从实体经济和金融系统进一步蔓延可能带来的系统性风险，坚持市场化原则的时间成本可能过高，也许更需寻求损失最小化的最优解。虽然市场目前对 2022 年的盈利预期仍然不高，但随着地产周期再度加速下行， 增长预期也可能存在进一步修正的空间。如上所述，地产周期再度加速下行，不仅直接拖累地产周期关键指标明显走弱，还将通过地产投资、销售及服务、及相关产业链和消费三个维度影响实体经济，而资