论中小企业购地建厂与租赁厂房之利弊

1、. 论中小企业购地建厂与租赁厂房之利弊浩旺商学院副院长、浩旺集团常务副总裁钦/文摘要：改革开放以来，经过三十多年的开展，我国的中小企业在市场经济大潮中，不断开展充实。中小企业在国民经济中所起的积极作用越来越明显，越来越多地被政府重视。对于当前实体中小企业在落脚难、落地慢、落地贵等方面，从政府、业界及专业运营商各个角度都可以得到不同解读，特别是对于中小企业到底是自己购地建厂，打造属于中小企业自己的厂区好还是通过租赁正规产业园厂房比拟好，一直以来各有说辞。关键字：中小企业购地建厂租赁厂房利弊一、中小企业的重要性不言而喻当前，全国中小企业数量超过5000万家，其中中小企业占全部企业总数的99%，中小

2、企业奉献占中国60%以上的国生产总值，50%以上的税收，中小企业成为了国家重要的经济支柱。同时，中小企业是社会就业的主要承当者，创造了中国80%的城镇就业。主要表现为同样的资金投入，小企业可以比大企业多吸收4倍的人员就业，并且随着大企业技术构成和管理水平的不断提高，企业的优化重组，大企业已经很难再提供新的就业岗位，充裕人员和下岗、失业人员会越来越多，要解决这批人员就业或再就业问题，主要靠中小企业的开展。在“双创背景下，中小企业因其自身特点，必然会成为“双创的主角和生力军。二、落地难、贵、慢成为实体经济中小企业的新痛点中小企业因其经营规模小，资产规模不大、抵押物有限、产品构造单一、产品科技含量低

3、、财务管理水平低、抵御风险能力差、经不起原材料或产品价格的波动，经营稳定性不高的特点，这也决定了中小企业开展过程中极易受到行业波峰波谷影响。再加上中小企业融资困难多、技术创新不够、产业升级困难，政府相关主管部门干预、媒体最关注的融资难、融资贵等难点；从而导致中小企业在开展中往往带着巨大镣铐在前行，步履维艰。而中小企业在实体经济中的落地难、落地贵、落地慢等问题的痛点，却极容易被业界、社会各界甚至政府所无视。三、中小企业购地建厂优劣分析一中小企业购地建厂的优势对于有过租赁厂房产生不愉快经历的中小企业主，均对“寄人篱下租赁厂房的方式表示厌倦，他们都非常希望能拥有自己的厂房，通过购地建厂，建立自己的厂

4、区，则购地建厂到底对他们而言有哪些好处？ 1、自建厂房可以根据企业自身的需求，进展量身打造规划，进展个性化的设计和布局，可能从单个企业形象上有质的提高，更为关键的是，对于长期“流浪的企业而言，有一个属于自己的厂房，心理上会改变之前失落的感觉，有了归宿感。 2、最大程度表现企业实力，会给客户一种企业长期持续经营的良好印象，客户会认为企业实力强、经营十分稳定、可靠，该企业是可持续开展的供给者，这有助于提高企业营销的竞争优势。 3、租赁厂房让企业始终没有固定资产抵押，也会造成企业银行融资困难，一旦有了自建厂房，就有了固定资产，在企业开展需要或流动性资金短缺情况下，可以用于抵押周转一局部资金，有利于解

5、决企业在开展过程中一局部资金需求。 4、购地建厂，土地和厂房会出现不同程度评估升值，十年二十年如遇政策性拆迁，得到的土地增值和补偿款十分可观。二中小企业购地建厂的劣势则给企业提供土地，让企业购地建厂是否真的就是能一劳永逸，好处多多？其实，让企业购地建厂并非想象中简单，不管是对于中小企业自身而言，还是对于土地提供者的政府来说，其风险和稳定性完全有可能会与初衷大相径庭，理由有五：理由一：土地闲置、厂房空置成为普遍现象从中小企业主想买地自建厂房角度讲，由于其资金和规模限制，一般只需要十来亩多则三五十亩地，可是由于土地集约化利用要求和国家政策限制等，工业用地在投资强度、容积率、税收等多个方面均有严格要

6、求，政府根本不可能出售如此小块土地给单个中小企业。政府出让工业用地的面积根本都在30亩或50亩以上，这样的面积，很多中小企业根本就买不起。当然，局部稍微有实力中小企业能够购置土地，企业也会根据自身开展规划，虚高提报用地需求数量，往往提报的数量都是目前实际需求的2-3倍以上，等拿到土地后企业要么局部建立，等企业规模扩大再进展扩建，要么提前建立大量闲置厂房和办公区，这样就造成大量的土地闲置和资源浪费。据了解，围，自建工厂的企业50%以上都存在有闲置土地的情况。而针对闲置土地及工厂的情况处理，政府通过行政手段也是无能为力，收效甚微，最终变成了各级部门最为头疼的问题。理由二：自建流程复杂、投产达成时间

7、长企业自建厂工厂需要工程立项备案、用地、选址及环境评审、获取土地使用证及规划审批等流程手续，从交保证金到拿到土地，至少需要9个月的时间。这个过程，需要先把买地款交给政府，安排一个专门的团队与政府对接，与发改、国土、规划、建立、房产、环保、消防、工商、税务、城管等十几个部门打交道，要折腾大半年才能拿到土地证，然后施工几个月，前后算下来企业一般需要2年时间才能到达投产要求。而中小企业的优势就是把握市场时机能力强而快，2年时间过去了，市场时机不复存在。理由三：固定资产等于负债企业从申请土地指标，到摘牌拿地、立项、规划、设计、工程建立全过程，包括土地本钱、*本钱(含土建和钢构)、水电路和绿化等配套、耕

8、地占用税等土地税费、报建费等建立税费等，以及必须发生的管理费等，很多人只计算了*本钱觉得本钱一般，而根本忽略了税费及报建、相关专业人员的工资、福利等费用。在财务报表上，2000元以上的实物叫做资产，毫无疑问投资建厂的所有资金最后都会变成固定资产，一旦我们把现金投入到固定资产里，本钱就会增大。局部中小企业主认为购置土地后，可以用固定资产贷款，有了融资抵押物资金就有了保障。但是商业银行抵押物的价值只有重置价格的40-50%，也就是1000万的投入只能算400-500万的抵押价值，具体贷款额还要看其他指标。其次，银行利息外表是6%、7%，实际贷款过程中总计各类本钱，低于11%是拿不到贷款的。融资本钱

9、附加在企业的运营本钱中，将会给企业带来巨大的经济压力。因此，这势必对企业正常开展和经营产生巨大的影响，给企业的开展带来了诸多不确定性因素。理由四：抗风险能力变弱、创税收不稳定性增大当下，市场竞争越演越烈，各行各业开展都会呈现波动情况，不确定性成为经济新常态；在新兴产业开展迅速，行业升级迭代更新加快背景下，企业开展不可能一直保持持续稳定的向上态势，当市场竞争剧烈，利润下降时，企业所能给政府、社会创造的价值自然就会相应降低，总体会呈现出波动态势。对于企业自身而言，在市场竞争中，没有了足够的现金流作支撑，虽然有了自建厂房，外表上有了土地、有了固定资产，可实现账面增值，但是现金流缩小了。规模大了，资金

10、压力也会变大，期间如果企业出现资金周转或者其他问题，抗风险能力会十分脆弱，加之行业风险、财务本钱上升等，企业很难保障持续开展。中小企业5-8年的生命周期，把大量的资金用于固定资产建立，而不是快速有效地把握市场机遇，其结果就是违背中小企业生命周期和市场规律，扼杀了自身的活力和创新能力。理由五：形象难统一、二次利用率低对于自购地建厂的企业主来说，行业不同，企业不同，企业规模差异，企业都会根据自身需求进展规划建立，不管是企业整体外观形象打造，还是企业办公区、厂区功能设置及区域划分等，都会根据企业专属需求进展建立。而整体形象上，不同企业都会有不同的外观，风格千差万别，档次也参差不齐。在企业部格局和功能

11、上，也是极大不同。厂房建立个性十足，这样的办公场地和生产厂区的二次利用率极低，造成的资源浪费大和资源承接开展可延续性也非常低，极影响了集群产业的开展。四、中小企业集中入园租赁厂房的优势分析中小企业入驻正规产业园区从全球产业经济开展趋势来看，如日本、德国等制造业兴旺国家，是大势所趋，并且是一条符合中小企业自身开展规律、资源集约、产业集群化的开展之路，其拥有的优势及前景展望：1、实体企业“轻资产运营是大趋势所必然；企业最终的目标是利润最大化。从未来开展趋势看，在资产回报降低、行业竞争加剧的时代，轻资产模式能够通过资产、资源、资本的配置优化，充分发挥专业化和技术优势，提高企业的整体效率水平，将企业的

12、资金和精力集中于产品开发、市场扩展等核心业务，从而增加企业的开展和后续动力。国外的耐克、麦当劳、希尔顿、Facebook、Uber及国的阿里巴巴等都是轻资产运营的成功代表。所以，中小企业入驻产业园，以“轻资产形式拎包入住，根据企业自身实际需求和开展速度对厂房面积进展灵活把控，防止资源浪费是上上之选。购地建厂重资产配置不适合中小企业的自身特点，遏制了中小企业自身优势和长处。2、企业稳定增长、抗风险能力强；租赁厂房相比建立厂房忽略了市场的开展风险。如果投资了固定厂房设备，每天的人工、水电费、银行利息等都是企业运营本钱。低本钱是企业的杀手锏，投资厂房后，企业失去了本钱优势，就失去了竞争力，一旦本钱不

13、断增高，企业存活开展就会面临新的问题，而租赁厂房，可以将更多资金有效运用于企业技术革新、产品研发、企业经营等方面，增强了企业的市场竞争力，提高了企业抗风险能力。同时，产业园区会根据行业开展和国家政策性调整对产业园入驻企业进展升级更迭，建立入驻企业的评定系统，监控企业开展态势和前景，淘汰低效落后产能企业，引入高效、环保、开展潜力的企业，保证企业稳定开展的同时，也促进产业园区亩均税收持续稳定增长，实现每年5%的利税增长。3、租赁厂房更能快速投产，抓住市场机遇实际投资者初衷；现在市场经济的开展速度已经到了一日多变的情况，从企业自身来说，租赁厂房相比建立厂房更能节省更多时间，提高工作效率，有利于企业抓

14、住瞬息万变的市场时机，赚取更大利润。从企业拿到土地指标到建厂房，再到运营生产，至少需要两三年的时间；而如果租赁厂房，从开场谈租赁到生产只需要两三个月的时间，企业就可以进展快速有效的生产作业，出产品。在中国的外资企业，根本都偏爱租赁，不是外资企业没有实力和资金购地建厂，而是他们更懂得利用财务管理、资金管理、以及金融等手段实现资本有效运作，通过节约更多时间本钱，把企业更多的精力投入到产品研发生产，和提高核心技术力上。从利税构造上讲，也能以最短时间获取利税，一般来讲，正常的企业营业利税至少可以提前2年左右，另外2年时间企业的开展增值增效空间，也一点不容无视的。4、省心省力形象好；正规产业园区的都是根

15、据各行各业的需求进展深入分析和规划建立的标准化厂房。已经做好了围墙、绿化、道路、地面硬化、门卫室等，连门窗、电动大门都安好了，整体形象统一整洁、形象规、现代感强。入园企业只需要稍微粉刷一下，接通水电，把设备搬过来即可生产。同时，整个企业厂区有任何问题、维修维保等，园区物业都会提供周到效劳，给企业主省去烦心杂事，有足够时间和精力经营公司，专注推动企业开展。5、产业园提供完善的效劳平台降低中小企业的生产经营本钱；正规产业园为了促进自身核心竞争力，完善区域效劳功能，都会打造和提供全方位效劳平台，针对企业的帮扶机制健全，包括投融资、担保、物流、培训、技术咨询、财税等效劳，还可以帮扶企业申请专项补贴、房

16、租补贴等。这些不但给入驻企业提供极大便利，更节省了许多手续繁杂的时间本钱和企业经营本钱。6、完善的退出机制让土地及厂房的利用率大大提升。正规产业园为了促进园区整体开展，都会有特定的产业开展思路。一定是吸纳了国外先进理念，深入分析各个行业的属性，进展专业规划设计，结合行业特点进展园区建立的，比方园区的使用通用性、综合利用率、园区的包容能力、开展扩容空间等都会根据实际情况前卫规划。所以，产业园从综合经营角度上讲，有了硬件、有了包容力，再加上强大的产业招商运营能力，产业园根本上都会是100%的入驻率，完全不会出现资源浪费和土地闲置的情况。这样也促进产业园在入驻企业更替上，便于产业规划调整，永远保持产业园经济活力和动能，不会出现因企业倒闭、企业股东、企业主等因素影响而造成的土地浪费、利税减少、厂房闲置等情况。五、总结分析综合上述分析，尽管给予中小企业土地资源自建厂房，会给企业开展起到一定的促进作用，似