物业设备管理标准及有关表格

1、PAGE PAGE 65物业设备管理标准 标准篇1.前 言 物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。 物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管

2、理的各项基础工作做好。 在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。 当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。 我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管

3、物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目 录10前 言（2）2.0术语3.0物业设备管理体系扑拓 （7）40物业设备运行管理 （8）41设备运行的环境要求的概（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 （8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 （8）4.1.2.1高低压配电房 （8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）（8）4.1.2.3备用发电机组机房 （9）4.1.3中央空调系统设备间 （9）4.1.3.1中央空调系统主机房 .（9）4.1.3.2新风机房及风柜房 （10）4.1.3.3二次冷冻泵及热

4、交换器机房 （10）4.1.3.4 排风机房 （10）4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 （10）4.1.4给排水系统设备间 （11）4.1.4.1生活水泵房 （11）41.4.2减压阀房 （11）4.1.4.3水表房 （11）4.1.4.4楼层管井房 （12）4.1.4.5排污泵房 （12）4.1.5消防系统设备间 （12）4.1.5.1消防中心 （12）4.1.5.2气体灭火设备间 （13）4.1.5.3楼层设备间 （13）4.1.5.4消防水泵房 （14）4.1.5.5室外消防栓等设备 （14）4.1.6电梯设备间 （15）4.1.6.1电梯机房 （15）4.1.6.2轿厢 （1

5、5）4.1.7通信设备机房 （16）4.1.7.1通信总机房 （16）4.1.7.2通信管井房 （17）41.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 (18）4.1.8.1控制中心机房 （18）4.1.8.2楼层设备房 （18）4.2设备运行管理 （19）4.2.1运行管理的概念 （19）42.2.1系统标识：（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求 （20）4.2.2.3设备完好标准 （21）2.4运行情况分析 （21）4.2.3中央空调系统 （22）4.2.3.1 系统标识 .（22）.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 （22）4.2.3.2.1、运行技术参数 （22）

6、4.2.3.2.2、运行状态记录 （23）4.2.3.2.3、交接班记录（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 （23）4.2.4给排水系统 （24）4.2.4.1系统标识 （24）4.2.4.2系统巡检记录要求 （24）4.2.4.3系统运行情况分析 （25）4.2.5消防系统 （25）4.2.5.1系统标识 （25）4.2.5.2消防中心记录要求 （26）4.2.5.3系统运行情况分析 （27）4.2.6电梯及提升设备 （28）4.2.6.1系统标识： （28）4.2.6.2运行情况分析 （29）4.2.7通信系统 （30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统 （30）4.2.8

7、.1系统标识 （30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求（30）4.2.8.3运行情况分析 （32）4.3设备台帐 （32）4.3.1设备台帐的概念 （32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 （33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 （33）4.3.4 故障报告 （33）4.3.4.1故障报告的格式 （33）4.3.4.1故障报告的归档 （33）5.0系统保养 （34）51系统保养的概念 （34）5.2供配电系统保养项目 （34）5.2.1月度维护保养项目 （34）5.2.2季度维护保养项目 （34）5.2.3半年维护保养项目 （35）5.2.4年度维护

8、保养项目 （35）5.3消防系统保养项目 （36）5.3.1月度维护保养项目 （36）5.3.2季度维护保养项目 （37）5.3.3半年维护保养项目 （37）5.3.4年度维护保养项目 （38）5.4中控维护保养项目 .（39） 5.4.1月度维护保养项目 （39）5.4.2季度维护保养项目（39）5.4.3半年维护保养项目（39）5.4.4年度维护保养（40）5.5空调系统维修保养项目（40）5.5.1月度维护保养项目（40）5.5.2季度维护保养项目（41）5.5.3半年维护保养项目（42）5.5.4年度维护保养项目（42）5.6给排水系统保养项目（43）5.6.1月度维护保养项目（43）

9、5.6.2季度维护保养项目（43）5.6.3半年维护保养项目（43）5.6.4年度维护保养项目（44）5.7土、木工维护保养项目（44）5.7.1月度维护保养项目（44）5.7.2季度维护保养项目（44）5.7.3半年维护保养项目（45）5.7.4年度维护保养项目（45）6.0外判项目6.1外判项目的定义6.2外判项目的考核6.2.1 故障的认定6.2.1.1故障率考核6.2.1.2电梯故障率的计算公式10术语：11. 技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解；责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，

10、对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的

11、的操作类型。13.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。14.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。15.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。16检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被

12、检修设备不一定是故障状态。17监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。18检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。19预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。110技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理2.1设备运行的环境标准要求2.1.1设备运行的环境要求的概念 高层建筑

13、的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求2.1.2.1高低压配电房门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A

14、.水泥地板全部油灰色地板漆。 B.铺防潮、防滑地砖。 C.用阻燃夹板作地板。 上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。 对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房 地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发

15、电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。 发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。 发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间2.1.3.1中央空调系统主机房天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成

16、的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。 属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房 设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。 设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房同中央空调系统主机房。2.1

17、.3.4 排风机房 机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。 风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容）， 设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机 露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。 在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1

18、.4给排水系统设备间2.1.4.1生活水泵房 生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。 水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。 泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向 。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。 水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。2.1.4.2减压阀房 减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物

19、，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。 减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。 减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的箭头。水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房管井照明

20、灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间2.1.5.1消防中心门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识

21、“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端

22、设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。2.1.5.2气体灭火设备间气瓶间严禁堆放杂物。门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联

23、动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示

24、牌。水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。2.1.6电梯设备间2.1.6.1电梯机房电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝

25、绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常

26、振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。2.1.7通信设备机房2.1.7.1通信总机房（1）通信交换机机房机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。地板应为专用的防静电地板，防静电地板下

27、，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室门外应标示“通信机房电源室”室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室门外应有标牌“话务员室”，“

28、非工作人员，严禁入内”，门应使用向外开的放火门。室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。2.1.8楼宇自控（

29、BA）系统及CCTV保安监控系统设备间CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。墙上应悬挂BA

30、自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。3.2设备运行管理3.2.1运行管理的概念 为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统3.2.2.1系统标识：（1）高低压配电室主要

31、出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。（6）在低压

32、配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。3.2.2.2高低压配电运行记录要求(1)运行技术参数：高

33、压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COS），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计电能耗用统计表（附表）月总负荷变化情况曲线表（附表）回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确

34、。(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。3.2.2.4运行情况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量

35、（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统3.2.3.1 系统标识(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌(

36、3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求（一）、运行技术参数(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COS，冷却（冻）进出水温度（）、压力（MP）和流量（M2 /H）等(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）(5)空调风机的

37、进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）（二）运行状态记录通过固定表格对如下情况进行记录：(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态（三）交接班记录(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）(4)当班系统运行状况的综合评

38、价(5)签名3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析(4)温、湿度统计（室内、外）对本年度的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据(5)负荷运行统计与预测分析 根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价3.2.4给排水系统3.2.4.1系统标识(1)所有的水泵房，减压阀房

39、，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。 (2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年

40、同期用水量作对比（附用水记录表）。(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。(2)全年出现故障的主要原因分析。(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。(4)对全年系统运行的评价。(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.5消防系统3.2.5.

41、1系统标识(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数

42、、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处

43、理结果。3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录： 记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。 记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。 记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结

44、果。 记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。 记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析 系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项目如下：(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合

45、要求）和对地绝缘电阻测试。(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。5、根据所测的水压评定系统正常与否。6、根据各种联动设备手/

46、自动的检测结果，评定系统正常与否。3.2.6电梯及提升设备3261系统标识：电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求：电梯设备以巡检为主。（一）运行技术参数：记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。（二）运行数据统计及其表格：电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司

47、的相关要求）电梯故障停梯记录表电梯保养停梯记录表电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.6.2运行情况分析每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：全年电梯运行的故障率（%）故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间100%2.分析该时段系统运行的主要技术特点3.分析该时段出现故障的主要原因4.对全年系统运行的评价5.根据今年的系

48、统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统3.2.7.1系统标识：3.2.7.2设备运行记录要求3.2.7.3运行情况分析电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底红字的标志牌。(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线

49、”、“电源线”等。(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。（一）运行技术参数记录1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视

50、及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。（二）运行数据统计1、每月空调运行时间统计2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。（三）运行记录与备份1、自控系统当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名 ，每天由

51、控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。2、CCTV保安监控系统当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。3、运行故障报告当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法

52、及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。32.8.3运行情况分析每年的1月份，由该系统的系统工程对上年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。4、分析系统运行的主要技术特点。5、分析存在的问题及解决办法。6、对全年系统运行进行综合的评价。7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预

53、防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案物业设施档案由物业设施台账、物业设施年度综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。4.3.2 设备台帐应列的项目内容4.3.21设备设施的原始技术参数。包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因

54、素、机械效率、标准温升。4.3.22运行、维修及系统保养动态记录包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.31供配电系统：（1）供电子系统主要包括：变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅

55、助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统主要包括：低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。4.3.32空调系统：（1）中央空调子系统主要包括：制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空

56、调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.33给排水系统：（1）给水子系统升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井4.3.

57、34消防系统：（1）报警系统：火灾报警控制器（主机）；火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）；网络通信设备模块。手动火灾报警按钮警铃辅助指示装置隔离器消防紧急电话电梯回降控制系统停非消防电装置应急广播设备（2）灭火系统.自动喷淋灭火系统喷淋泵湿式报警阀水流指示器、检修阀喷淋头监控阀压力继电器水力警铃延迟器试验及泄漏装置管网及阀门压力表消火栓子系统消防水泵稳压泵气压罐消火栓接合器消防水箱管网及阀门压力表气体灭火容器瓶头阀释放阀喷嘴配管检测控制器失重装置泡沫灭火灭火器具粉末灭火器其他灭火器具防火分区风机（正压送风机、排烟风机）风道送、排风阀、余压阀防火卷帘、防火门

58、（含闭门器）防烟垂壁控制系统安全疏散系统疏散指示灯应急照明4.3.35公共安全技术防范系统（简称安防系统）：传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台 、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； 周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它； 安防软件；报警软件、监控软件、其它； 防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；门禁系

59、统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它； 其它产品：安全防护产品、珠宝柜台 、金库保险、其它。 4.3.35电梯系统：乘客电梯载货电梯客货两用电梯病床电梯住宅电梯服务电梯（杂物电梯）特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）电气控制系统4.3.37楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏

60、。4.3.38通讯系统：语音与传真服务系统、电话信息服务系统、传真信箱系统、可视电话系统无线对讲机、无线电台、天线、移动通讯设备、交换机、电话机、通讯线缆、管井、电源、计费系统。4.3.39计算机与网络系统：综合布线；计算机网络、小区物业管理计算机系统；交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。 4.3.310视听广播会议系统：包括会议系统 会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。公共广播（背景音乐系统）；周边（调音台、效果器、