XXXX08年世联安徽芜湖宇培项目企划攻略152p

1、X项目企划攻略世联地产 2013.8.22我们的目标突破市场和地块局限，打造XX高端地产品牌以法式人文奠定南陵人居全新高度实现项目品牌和销售利润的双赢为XX集团后续地产项目开发积累品牌美誉度解读企业品牌解读项目价值解读市场环境战略纲领拟定战略推进计划创新营销战术提报脉络一、解读企业品牌XX集团卓越的物流设施提供商与服务商是一家集商业地产开发、工业地产租赁，建筑工程，特种建材生产销售、金融信贷/担保服务、园林绿化为核心产业的多元化企业集团。当宇培来到南陵构建基层城市国际化居住理念引领南陵人居走向世界树立XX居住样板启动城西板块的适居价值为南陵高端人群筑成可以匹配身份的第一居所我们面对什么样市场环

2、境、竞争对手？二、解读市场环境 南陵县城房地产业处于快速发展阶段，大盘不断涌现，城市大力发展城东新区，因县城中心土地出让较少，拆迁难度较大，区域大部分以综合体面世，城东楼盘密度，代表南陵县城发展趋势，经济开发区因工厂较多，人口导入较多，楼盘日逐增多。 南陵县城均价达4000元/左右，价格未能拉开距离，预示整体品质相差不大，整体发展速度缓慢。 随着地产开放热情不断上升，未来1-2年将近100万方的体量入市，后期将面临激烈的竞争。 只有不断提升产品品质，适应市场，满足消费者未来潜在需要，差异化打造，才能在市场竞争中立于不败之地。市场整体综述26幢多层、7幢小高层共计1807户重点案例：杉杉名都开盘

3、时间：2013年2月2日推出楼栋：B10#-B15#，共计264套优惠政策：1、开盘优惠10000元/套、一次性付款5000元/套、幸运转盘1888/2888/3888元/套 。前期认筹增值1万抵2万，所有优惠可叠加。2、杉杉服装厂内部员工可享受8886折优惠。价格及销售概况：2月2日开盘六栋楼共计264套，目前已销售179套，每月销售约30套左右，计划项目整个销售周期均匀去化。面积88-105，总体去化较好，成交均价3550元/ ，整体项目由于产品定位刚需客户，价格较周边市场偏低，项目去化较好。项目预计6-9月将于二期最后六栋多层240套分批开盘。重点案例：杉杉名都 项目概况发展商：芜湖瑞邦

4、置业设计单位：湖南鼎泰物业公司:自成立公司占地面积：52029总规模：81685容积率：1.57绿化率：40.5%建筑形态:多层、小高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.7项目地址：秋浦路与朋济路交叉口项目配套：太阳能一体化工程，太阳能热水系统装修情况：屋面保温材料、挤塑聚苯板、外墙保温、无机保温砂浆、墙体材料、砂加气砌块、铝合金中空玻璃外观设计：颜色：枣红、白灰；材料：面砖、涂料；风格：欧式新古典主义户型面积：75-86价格走势预计3600元/推出量：400套左右去化量：基本售罄12幢多层、6幢小高层共计786户重点案例：景福家园 2、近期营销活动：开盘时间：2012年6月16日推出楼栋：

5、小高层13#15#16#，共计163套，其中政府回购30套优惠政策：小高层享受单价358元/优惠后再享受总价3000元优惠，一次性付款享受9.8折优惠（可叠加）。多层只有前期申请会员可享受3000元的优惠，一次性付款享受9.8折优惠。价格及销售概况：该项目目前基本售罄，所剩基本为沿街商铺积89 -114 ，总体去化较好，成交均价3600元/ ，整体项目由于产品定位刚需客户，面积多为75 -86 为主，价格较周边市场偏低，项目剩余房源约20套。重点案例：景福家园 开盘时间：2012年6月22日优惠政策：按揭98折，一次性付款93折销售概况：推出12#、21#、22#、23#、25#目前去化率逾8

6、0%销售价格：均价3900，内部员工约3600元/重点案例：忆湾世家 项目集住宅、公寓、集中综合商业、主题商业街等物业业态于一体，8栋34层高层，2.5万方集中商业，大润发入驻，50-70平米的公寓产品，4万方主题商业街，产品线丰富，典型的城市综合体，占据南陵中央区域。其中8万房回迁房，5万方的商业，能对外销售的住宅体量为约7万。重点案例：鼎盛广场 、近期营销动态： 开盘时间：2011年12月18日推出楼栋：9#、10#、12#、13#、14#，共计806套户型区间：90-160销售价格：楼层差价1050元，均价约4300元/销售概况：截止上午10:40，去化率约75%，剩余210套左右，主要

7、分布在13#开盘活动：售楼处公开表演节目，吸引众多行人，且售楼部内人气火爆。重点案例：鼎盛广场 近期销售动态： 中央商业广场在2011年元月开盘，推出户型为105、117、143三种户型，截止目前为止，140户型部分剩余 销售率达99%，总销售率达45% 付款方式：按揭9.9折；一次性付款：9.8折 重点案例：中央商业广场 开盘时间：2012-12月认筹产品：D/E组团约570套认筹政策：认筹金10万，且可订房认筹情况：D组团主要为90平米左右的二房，约250套，目前基本认筹完毕；E组团主要为100-120平米三房，认筹约20套；目前整体认筹约50%预计均价：约4200元/平米重点案例：鲁班书

8、香名邸 2011年9月10号开盘，无开盘活动开盘栋数：5栋，分别为1、2、3、4、6#开盘数量：约390套，其中回迁户150套，对外出售约240套户型面积：75-151，75约10多套，117占大半，其中回迁占一半，151约72户优惠：贷款9.8折开盘方式：凭认筹号顺序选房开盘价格：起价3900元/，均价约4200元/；小户型成交均价4400元/去化率：目前仅剩余1套1楼120平米户型，其余剩余150平米的大户型，约40套，去化率约80%产品类别：高层重点案例：鲁班金色水岸 开盘时间：2011年9月22日（近期将推出最后剩余房源，价格未定）； 入市楼栋：15#，共88套；产品户型：主力户型为1

9、20、140的三房、四房； 开盘方式：交定金，直接订房，或直接签约买房；优惠政策：1、贷款优惠99折，如首付达70%，则优惠9.6折；一次性付款优惠9.2折 2、最低价3490元/平米，一次性付款起价3800元/平米成交均价：4000元/平米销售情况：销售不理想，原因为：1、地段较偏；2、户型单一且面积较大；3、宣传力度欠缺；4、周边楼盘竞争较为激烈。重点案例：水岸兰庭 开盘时间：2013年5月8日盘)开盘方式：摇号产品概况：5栋共180套房源，户型面积为95-110平米；销售价格：起价4200元/平米，最高价5000元/平米，均价约4600元/平米；层差约100元/平米，朝向差约50元/平米

10、；销售概况：截止当天11时整，去化约100套，去化率约56%，重点案例：和顺阳光城市 目前在售二期18#、19#、21#、24#、25#、27#大户型，户型面积为120-150，均价4000元/，一次性付款享受100元/优惠按揭享受9.9折重点案例：茗桂华庭二期 项目概况发展商：南陵逸和长润承建单位：南天建设物业公司:协和物业占地面积：18万总规模：27万容积率：1.8绿化率：35%建筑形态:多层、高层产品类别：住宅、商业车位比：1:0.88项目地址：南陵县东北部，北邻漳河大道，南为新塘路项目配套：幼儿园、南陵一中、滨湖公园装修情况：毛坯外观设计：欧式花园户型面积：90-120价格走势均价38

11、00元推出量：138套去化量：94套 开盘优惠： 1、认筹优惠：开盘之前认筹的客户享受10万抵12万优惠/5万抵6万优惠，将存款转为首付，赠送金额抵总房款，享受认筹的客户截止11月18日。 2、付款优惠：一次性付款优惠150元/，按揭、分期且首付60%以上优惠100元/，首付款50-60%的优惠50元/； 3、额为优惠：凡是签约客户，在以上优惠基础上，额外享受总价2%的开盘优惠，优惠截止11月18日止； 4、加赠优惠：凡在开盘期间购买储藏室、车位，将赠送所选储藏室、车位20%的面积，优惠时间截止11月18日止； 5、抽奖活动：一等奖10万元（1名）、二等奖5万元（2名）、三等奖2万（3名），抽

12、奖时间为2011年11月13日。重点案例：逸和香江润园 2011年11月12日开盘 销售概况：推出138套房源，当天去化93套，去化率为67%，剩余房源主要为120的三房及部分顶层和首层； 销售价格：折后价为3600-4100元/； 客户群体：多为购买南陵中学的学区房，为子女上学或投资； 总结：目前南陵畅销户型为80-110户型。 开盘时间：2013年5月18日 开盘楼号：小高层1幢（11层）计108套 销售情况：1销售66套，剩余42套 销售价格：起价3700元/，最高价为4600元/，均价约4200元/； 优惠政策：一次性付款优惠250元/；首付50%，按揭优惠100元/ 重点案例：华亿国

13、际新城（香榭丽舍） 南陵市场最近开盘仅为景福家园，推出高层产品，整体价格呈下降趋势，但下跌幅度较小；年前南陵市场开盘较多，搏回乡置业客户，整体去化一般，价格呈下降趋势，优惠增多，中小8090左右户型相对畅销，刚需成就市场。 2012年为政府换届年，维稳成为各级政府首要任务，世界经济不确定，国内发展面临居多问题，经济增长缺乏动力，从最新的市场大环境看来，宏观调控不断强调保持控制力度及保持延续性。鉴于上述，我们认为2012年国内房地产市场行政调控将继续，货币政策将微调，首套置业的政策将出现适当松动，鼓励刚需入市。十八大后，政策将持续维稳的延续，预计下半年市场将延续目前的状况。市场总结我们有什么？没

14、有什么？三、解读项目价值东侧：机械工厂；西侧：宇航商贸城；南侧：鞋业公司；北侧：杉杉名都项目西侧宇航商城北侧杉杉小区东侧瑞创机械南侧宜德鞋业自然景观资源匮乏于是，我们面临巨大的挑战！地段价值不足先天资源匮乏生活气氛稀薄如何解决问题？主观：清醒认识，乐观面对硬件：提升小环境和产品硬件打动力，弱化区位不足的影响软件：注入高品位生活价值观，满足精神消费需求主观：清醒认识，乐观面对关于地段：不被关注才有价值！正因为项目所在的城西被忽略被遗忘，它的价值没有被认识和发掘，更没有被透支，那么，未来价值空间才会更大！关于资源：我们无法改变大环境，但是我们可以改变小环境！幸好，我们有足够的空间来营造属于我们的国

15、度：115亩占地面积，小于1.6的容积率，小大于35%的绿地率，足够打造一座美轮美奂的庄园！关于生活：本身已是一座城！一个总户数超过1100户，居住人口4千人的社区，本身已经是一座小城！项目的出现，将为所在地块注入强大的生活活力与价值张力！硬件：提升产品决胜力产品决胜力包括社区环境和建筑构造两部分这两部分在目前建筑规划和市场研究与产品建议中已经基本成型。初步可以理解为欧式皇家园林与法式建筑设计。这也是目前受市场欢迎程度比较高的硬件产品。仿原生坡地，法式建筑原汁原味的法式建筑风格，现代化社区气度令人仰望！人车分流，阳光车库人性化交通动线布局，对业主贵重财物的细心呵护风情商街，社区幼儿园照顾业主日

16、常生活，提高生活品质。管家服务模式体现欧式生活理念精髓，赋予业主最高的生活礼遇。宇培南陵项目硬件价值罗列 品牌价值：宇培集团，物流行业巨头；宇航商贸城，已经成为当地的标签地段价值：城市中轴线旁，从没被关注就是最大的价值所在生活价值：教育配套博文中学、芜湖理工学校、惠民中学 生活配套皖南商城、宇航商贸城、项目风情商业街 生活气氛南北两处安置房，生活氛围渐渐浓郁产品价值：内部环境仿生坡地、景观广场、皇家园林、人车分流 内部配套社区幼儿园、阳光车库、风情商业街 适居环境欧式景观、法式建筑 适居产品105高层三房主力；95105多层主力 高性价比适中价位，宜居社区 高端服务管家服务模式项目硬件价值体系

17、再梳理1、景观体系： 1仿生坡地、2皇家园林2、建筑体系： 3法式建筑、4阳光车库3、居住体系： 5精致户型、6灵动飘窗4、人文体系： 7社区幼儿园、8高端服务5、价值体系： 9宇航口碑、10高性价比五大创新体系，十项领先人居标准软件：嫁接法式生活理念与方式，拔高项目形象应该说，这一部分才是企划工作需要解决的最关键的问题！不必在乎产品是什么，需要在乎的是消费者认为你是什么！这是一个消费洗脑，也就是市场教育的过程，在本提报接下来的部分，都是在为解决这个问题进行创想。那就是：如何通过产品形象与客户需求进行完美对接！法兰西，一个以浪漫情怀驰名世界的国度里，这里的人们过着什么样的生活？历史文化法兰西共

18、和国La Rpublique Franaise蓝、白、红三色分别代表自由、平等、博爱自由、平等、博爱自由平等博爱Libertgalitfraternit服装文化建筑文化饮食文化香水文化居住文化法国文化饮食文化法国饮食以精致豪华的高尚品味，风靡全球。 法国人最爱吃的菜是蜗牛和青蛙腿 法国人最喜欢的食品是奶酪 法国最名贵的菜是鹅肝 法国的家常菜是炸牛排外加土豆丝另外，法国葡萄酒酒文化也源远流长。法国红酒世界闻名，法国不但是全世界酿造最多种葡萄酒的国家，也出产无数闻名于世的高级葡萄酒，其口味种类极富变化，法国生产的红酒有六大生产地包括波尔多(Bordeaux)、布 跟 地 (Burgundy) 、

19、香 槟 (Champagne) 以 及 阿 尔 萨 斯(Alsace)、罗瓦河河谷(Loire Valley) 、隆河谷地(Cotes duPhone)等其中又以气候温和土壤富含铁质的波尔多产地最具代表。 化妆水 科劳尼水 化妆香水 浓香水 香精性香水按照香精浓度分类法国文化香水文化法国香水举世闻名香水文化：每种香水都具有其意义内涵和审美效果，选用香水时要做到个人他人相宜、场合时辰相宜、浓淡相宜。法国文化服装文化法国时装一直引导着世界时装潮流。法国人穿衣习惯：注重衣服的面料、色彩和款式，。男士通常穿深色服装和皮鞋。 法国女士大多穿美观、舒适的流行时装。圣洛朗、香奈尔和克里斯汀迪奥并称法国时装界

20、“三圣”伊夫圣洛朗加布里埃尔香奈儿克里斯汀迪奥法国文化居住文化法国人的住宅许多法国人不愿意住现代化的高楼大厦，而乐意住在古色古香的老房子和独门独院的住宅。因此，法国幽静的乡村或郊区，类似农舍的别墅格外受到青睐。法国文化小结居住文化建筑文化饮食文化服装文化香水文化平等自由博爱法国生活价值提炼优雅 礼貌 尊贵 闲适 浪漫法式色调法国代表颜色普罗旺斯的深情紫色法国足球的真情蓝色波尔多的激情酒红色法国是一个拥有浪漫情怀并多姿多彩的国家法式色调法国小镇特别能代表这个绚丽多彩的国家我们需要绚丽多彩的小镇色调来打造属于宇培南陵的法式小镇园林景观总述法式园林特点为：多用规则的几何图形来布局，并且追求对称，有较

21、为明确的中轴线，强调秩序，多灌木矮花，高大树木较少。法式园林组成元素草坪、地被花卉、花草灌木乔木藤蔓水景地面铺装雕塑景观设施园林景观绿植法式小镇绿化=攀援绿化+阳台绿化+门庭绿化+花架绿化+栅栏绿化=园林景观水景法式小镇水景：乡村小镇风格水景多以流水小品为主，配合绿植，并结合朴实、乐观的乡土人情，体现了积极向上的生活态度。园林景观装饰法式小镇硬景装饰：所有的道路、雕塑都记录着每个地方的历史本案建议总述15万方法兰西小镇如何打造？沿街商业本案建议沿街商业不只以盈利为目的，关键要造福社区民众、体现企业的博爱精神我们的景观不只体现在高价值区域，同时居住区域的所有业主都能享受纯正法式园林带来的天然绿色

22、，体现企业的平等精神集中式商业街，不只是这个小镇的招牌，更是对生活向往的激情诠释，我们的理念是自由的主商业街节点本案建议园林景观节点建议园林节点惬意的旋转木马花草休息区、长椅中心广场喷泉本案建议入口昭示建议项目主入口处，要起到招牌作用；在第一时间给人一种法国小镇的感觉公寓区低密公寓区本案建议集中商业街区建议 集中式商业街区必须引人注目、不光要有华丽的外表，还要拥有丰富的内涵。园区主入口集中式商业街区外街沿街咖啡馆法式服装店喧嚣与霓虹元素构想风格招牌绚丽的雨棚商店的霓虹灯街边复古风格路灯铁艺栏杆我们将致力打造浪漫、惬意、温馨的法式生活法式元素法式风情法式生活本案建议总结客群需求与项目形象的对接演

23、示彰显身份，炫富攀比改善居住环境工作生活兼顾新婚婚房需要衣锦还乡投资保值身份感舒适感品质感生活感安全感价值感品牌要求高端环境要求优美户型要求舒适配套要求完善服务要求尊贵置业要求轻松法兰西小镇上恬静的生活法国小镇的杰出代表满足置业心理需要2013年，浪漫法国贵胄生活蓝本，礼遇南陵项目品牌DNA架构 战略纲领拟定项目定位南陵首席法式多层官邸项目案名构思1、以法式浪漫情怀为构思方向；2、以地中海风情为构思方向；3、以西欧冷静之美为构思方向；【阳光巴黎】 演绎法兰西贵族生活蓝本 以项目风格定位为出发点，进行项目气质诠释，以特定地标冠名具有极强的指向性，可以赋予项目更多文化内涵，如巴黎的经典建筑风格体现

24、、法式浪漫情怀的渲染、时尚典雅的生活追求等；“巴黎”二字悄无声息渗透意识感官，即是对项目构想的辅助引导，更是对未来潜在价值的期许；“阳光”所蕴含的童话色彩及营造的高贵、堂皇贵族气息，与法式风情建筑风格相得益彰，让整个项目气质得到有力提升，会吸引个年龄层顾客的青睐，树立高端的品牌形象。 ！【香榭丽舍】 给TA一个浪漫萦绕的香榭丽舍 香榭丽舍原为音译，但从汉字看来又别有一番意境。 “香”闻香识味，浪漫总是与鲜花同行，一个香字透出多少繁花锦簇的景象；“榭”楼观亭榭，榭舞歌台，“榭”是中国园林建筑中依水架起的观景平台，平台一部分架在岸上，一部分伸入水中，自由自在，空透、畅达、简洁、大方；“丽”绮丽、优

25、雅、明亮、灵动；“舍”精巧、内敛，可引申为田园、亦有归隐者般出世的博大胸怀和包容性，让居住在这里的人们得到心灵的无限舒展，符合香榭丽舍希望传达的无忧意境！巴黎卢浮宫巴黎圣母院香榭丽舍大街埃菲尔铁塔马赛塞纳河奇伊夫堡2、以地中海风情为构思方向感受地中海风情宇培印象西西里宇培蓝色海岸【印象西西里】 迷情地中海，一步西西里 “西西里岛”宛如亲水近水的“西西里岛”，坐落城西邕江湾畔，那地中海特有的蔚蓝水色、白墙和环形梯、满城盘绕的绿蔓红花，蜿蜒的路径，浪人弹奏和铉琴，晨曦下长裙及地的少女跳起欢乐圆舞曲 西亦可指代南宁城西；西西里，可使人联想到“茜茜公主”，没有看过这部电影的人，也能感受到一种吐词中的可

26、爱之意；一个“岛”字，即刻获得临江近水的画面感。【蓝色海岸】 寻找旷世的浪漫 蓝色，永恒的象征，它的纯净似海洋、天空、水、宇宙，纯净的蓝色表现出一种美丽、冷静、理智、安详与广阔，蓝色沉稳的特性，还传达出理智、准确的意象；海岸，有绵延、深远、广阔之感。蓝色海岸，引发人们远离都市喧嚣、追寻遗世独立浪漫爱情的构想，这种构想与项目产品设计立意契合度高，为项目后期延展及开发提供支持！西西里岛屿风情西西里地中海风情地中海度假2、以西欧冷静之美为构想方向案名宇培蓝堡城宇培西城星座【蓝堡城】 都市新贵生活领土 蓝，蓝图，蓝色更是一种冷静色彩，蓝色非常纯净，通常让人联想到海洋、天空、水、宇宙。纯净的蓝色表现出一

27、种美丽、冷静、理智、安详与广阔。“堡”城堡，欧洲中世纪的产物，贵族栖息地，除了极致奢侈的大面积生活空间外，还设有宏伟的喷泉及精致的贵族庭院。【西城星座】都市贵胄新院落 “西”可以是西面，也可以是“西方”；“城”体现现代感；“西”、“城”结合，风格与方向大致被划定，西城是一种生活理念，一种生活方式，一种文化。在西式建筑和项目林立的今天，我们似乎慢慢混淆了传统所指“西方”和今天的“欧美”有何差异；传统 “西方”之于“东方”，如“星座”之于“生肖”，是两种文化，不同派生。我们看到，西式生活与星座理念紧紧相扣，西城生活与文化息息相关，西城星座与梦想密不可分，西城星座倡导有梦想的生活、时尚而不失传统的生

28、活方式。 项目价值平台搭建高品位人居价值法式官邸美好生活蓝本稀缺多层、宜居典范南陵首席法式多层官邸面向城市中坚阶层的传世宅邸根植家族血脉中的高贵基因法国浪漫与文艺复兴的践行者项目即以上元素共同完美融合的代名词项目VI设计展示战略推进计划企划基本思想以宇培品牌为基石，以绅士精神为支撑，以法式风情为血肉，以产品价值为核心，用多层洋房的产品品质，拉升整个项目的高端品牌气质！企划推进架构1个核心形象：法兰西风情1个主力战场：售楼现场（售楼部、样板区、样板房）4个推进阶段：亮相期、预热期、升温期、爆发期4大品牌活动：宇培品牌亮相活动、样板房开放活动 明星活动、乡镇巡展活动、品牌企划推进脉络项目动工现场售

29、楼部启用一期洋房首次开盘现场大型明星活动10月12月底5月8月中8月中10月底宇培品牌影响力嫁接项目形象亮相品牌形象塑造丰满生活想象项目价值深度剖析高性价比强力促销套餐优惠吸引为后续加分VI及销售物料现场围墙接待点包装户外广告手机短信接待点抽奖售楼处包装围墙更换户外更换手机短信法国文化节各地巡展资料邮寄户外更换围墙更换继续巡展明星活动开盘准备看楼车包装开盘抽奖促销策略后市储客小型活动铺垫期预热期升温期爆发期线上拉形象树平台，结合活动引起市场广泛关注；线下开展多渠道主动拓客，直接渗透、精准营销！双线推广，活动爆破。主动出击，多点蓄客。推广原则线上：渠道策略大众媒体鉴于本案所处区域，常规的报纸、网

30、络的作用将会受到很大的限制，我司建议通过大范围的户外媒体进行替代，在城南新区和人流集中地段进行户外广告封杀。小众媒体通过中邮DM、夹报等小众媒体填补区域报纸、户外尚不能覆盖的情况。实效媒体圈地短信对于本案来说应该是最具性价比的推广手段，根据不同节点，对县中心、大中型企业及周边乡镇进行覆盖发送。线下：活动策略走出去、拉进来针对本地客户具有的集中性（县城客户）和分散性（乡镇客户）共存的特点，同时传统媒体无法发挥有效作用的情况下，变坐销为行销“走出去、拉进来”通过各种活动将信息传达到目标客户眼中、耳中。第一阶段铺垫期：品牌亮相推进时间：5月初-8月中关键节点：项目动工核心思路：将宇培品牌注入项目品牌

31、，奠定坚实品牌基石企划工作： VI及销售物料水杯、卡片、手挽袋、户型册、宣传单页等 现场围墙、待点包装、户外广告、手机短信阶段重点：A：将宇培集团品牌影响力迅速注入项目品牌B：项目在宇培品牌基础上，借势亮相阶段主题：A：宇培集团，又一鼎力巨做 B：阳光巴黎，南陵首席纯法式多层官邸 户外大牌户外大牌道旗围墙第二阶段预热期：形象建立推进时间：8月中-10月底关键节点：现场售楼部启用核心思路：以法式风情和绅士文化诉求提升项目形象，增加好感企划工作：售楼处包装、围墙/户外更换、手机短信营销建议：各地巡展、资料邮寄第一次活动阳光巴黎南陵唯一纯法式风情售楼部浓情启动设计：邀请知名的设计团队，浓缩法式风情打

32、造礼品：陈年红酒（男人的最爱）、品牌香水（女人的最爱）气氛：法兰西风情表演、法式冷餐及现场绅士淑女打扮的置业顾问的点缀阶段重点：塑造项目法式多层官邸的形象丰满未来生活想象阶段主题：纯情演绎法兰西贵族生活蓝本奢适的生活空间，法式风情的园林景观、精致的贵族庭院。户外秀稿阳光巴黎首届“戛纳电影节”激爽夏夜，南陵今夜无眠售楼部广场播放85届奥斯卡影片，李安导演的少年派的奇幻漂流、法语电影Amour爱等。现场提供免费的冷饮、啤酒、冷餐、烧烤等第二次活动阳光巴黎点亮希望，阳光助学在行动预先跟南陵各乡镇教育部门联系好，寻找当地困难户，资助其家庭儿女上学基金。然后，开展大型的慰问演出活动，现场颁发贫困户助学基

33、金，借助当地媒体及公益平台大力宣传本项目。让宇培品牌深入人心，树立项目良好形象。第三次活动第三阶段升温期：利益深化推进时间：10月-12月底关键节点：首期房源认筹，大型明星活动核心思路：以产品核心利益和超高性价比为诉求重点，煽动消费欲望企划工作：户外更换、围墙更换、各地巡展继续、明星活动 开盘准备、看楼车包装营销准备：增值VIP卡发行，预付1万开盘抵2万，实质性储客开始阶段重点：以高性价比为支点，强力促销阶段主题：30万/套起，圆您巴黎梦！VIP认筹交1万抵2万，全城火爆开启邀请当下歌选赛季当红明星评委在VIP卡认筹当天现场助阵，为VIP卡预订者签名，将项目品牌彻底引爆！“音乐教父”罗大佑相约

34、南陵阳光巴黎VIP绅士卡签售会璀璨上演，诚邀共赏！第四次活动明星活动主角建议：当下歌选赛季各大明星评委好声音：杨坤最强音：罗大佑梦之声：李玟第四阶段品牌爆发：强劲促销推进时间：12月底关键节点：首批房源开盘核心思路：继续以产品利益和超高性价比为诉求重点，促动消费爆发企划工作：户外更换、围墙更换、短信、单张、抽奖券、抽奖活动营销准备：开盘价格确认，促销策略确认，房源确认，开盘活动准备阶段重点：营造开盘氛围，收获品牌成果，为后续产品推出加分阶段主题：法式多层官邸，12.28华丽绽放开盘六重礼，最高享8万元优惠项目开盘，多重优惠阳光巴黎首期开盘，礼赠全城，幸运转盘100%中奖一场声势浩大、全城皆知的

35、开盘仪式，既是项目品质的明证，也是后续推广最有利的宣传武器。通过室内外氛围的整体包装，将整个开盘现场做成一场全城同庆的节日盛宴，将项目推向首波高潮。盛大庆典隆重开盘限时折扣优惠叠加开盘氛围100%异域风情演出助兴邀请来自合肥的外籍乐队现场助兴点燃现场激情，预示着首轮销售高潮的到来欢乐抽奖现场设置幸运转盘或巨型抽奖箱，凡开盘日成交客户均可参加，赢取多种奖项，人人有份，永不落空现场氛围全面配合开盘日，利用红毯、花篮、空飘、室内吊旗等将热闹升腾的氛围做足好房配好车，开盘抽奖选择中端车系，价值10万左右的轿车。仅此一辆，玩噱头，引起市场关注度，隐性体现项目高端的品牌形象。将项目品牌彻底引爆！“购房抽大

36、奖，赢品牌轿车阳光巴黎一期房源盛大开盘终端活动策略一、价格策略策略二、优惠策略策略三、定位包装策略策略四、推广策略策略五、乡镇策略策略六、渠道策略策略七、礼品节日策略策略八、客服策略营销策略之天龙八部策略一：价格策略方式一、多批次开盘，低量入市，每次开盘根据前期销售势头较好的位置、户型、楼层进行10-20元/的价格上调，封顶50元/，采用一房一价的方式，让老客户有买房即赚的感觉的同时也保证公司利润盈利；方式二、针对销售速度缓慢的一层及顶层房源进行实体房销售环节，带领客户现场感官，加大产品卖点，后期加入一层实体样板房促进销售力度；方式三、针对销售难度较大的一层和大户型此类高总价房屋，我们将注重挖

37、掘消费能力较强的客群，在企事业单位内部发行贵宾卡发放结合楼盘高品质宣传进行销售。策略二：优惠策略方式一、采用VIP会员卡发放形式在开盘前进行认筹，给予存钱办卡客户给予一定购房优惠额度，如存1万抵2万；方式二、因地制宜，通过总价额度优惠体现刺激眼球和关注度，如总价优惠10000元/套；方式三、根据项目整合资源能力出发，通过宇培员工和老客户推荐购房给予奖励；团购购房优惠；政府发行贵宾卡等形式，如奖励500元/张超市购物卡；方式四、从客户讨巧心理出发，制定一系列幸运抽奖购房等活动，如3888元/套购房抵用券；策略三、定位包装策略方式一、精心打造南陵首席法式风格小区定位，景观采用皇家园林式景观；方式二

38、、创立南陵首家样板房及样板区示范小区，让客户亲临体验小区实景，促进来人及成交；方式三、采用“2888元/起”、“首付6万5起”、“最高优惠2万5/套”等刺激眼球的文案吸引客户关注度。策略四、推广策略方式一、通过有效的短信、横幅、电视飞字、网站、公交车身等传统推广方式；方式二、行销推广。乡镇巡展会结合海报散发，通过采用转盘形式让客户抽取购房抵用券或礼品吸引客户前往营销中心咨询；方式三、启用社区巴士，拉进我们项目与城市中心的距离的问题，一定程度上弥补项目周边配套不足的情况；策略五、乡镇策略方式一、通过告知老客户带新客户优惠政策，电话邀约老客户介绍新客户，销售人员随身携带项目资料前往客户所在村镇进行

39、推广，专车接送；方式二、重点乡镇巡展推荐会，通过幸运转盘抽奖、年历性质的海报和礼品券、项目卖点和户型设计的折页进行客户推广和留取联系方式，进行后期回访成交。策划六：渠道策略方式一、凡是宇培员工介绍客户成交奖励500元/张超市购物卡；方式二、注重老客户的口碑宣传作用，给予老带新政策的优惠方式为购物卡和物业费减免的形式；方式三、在政府内部发行购房优惠贵宾卡，重视公务员的同时通过他们作为行政服务的窗口进行宣传推广。策略七：礼品节日策略方式一、春节将至，台历、挂历、对联等节日礼品经济适用；方式二、带有二次宣传作用的欧式雨伞、礼品杯，家庭小电器等也是必不可少的物品道具；方式三、中西结合加上因地制宜的风俗

40、习惯，通过各种国内外节日举行冬季进补、猜字谜、周末儿童嘉年华、冷餐会、开盘抽奖等形式吸引人气，赚取客户好感和市场良好的口碑宣传效果。策略八：客服策略方式一、秉承微笑服务的理念，对待客户做到言语热情，服务到位，注重细节处理方式；方式二、对来访的客户半月发送温馨提示短信，提醒天气变化等。成交客户生日时发送祝福短信；方式三、服务好客户在办理过程中或后期出现的相关问题，做到及时到位并跟踪检查结果。媒体战术 定向战术 攻心战术创新营销战术创新营销之：媒体精选由于南陵当地缺少有影响力的主流媒体，我们将主要以二线媒体平台为主要阵地，进行品牌推广。地毯式轰炸占位市场：户外广告牌、候车站牌（针对所有人群）定向式爆破选准突破口： 宣传单张派发、手机短信（针对部分人群）一对一点射有效攻击：重点人群电话拜访（针对重点个人）创新营销之：