房地产培训讲义张伟

1、 房地产税务稽查(jch)应对主讲(zhjing)：张伟共一百二十五页开篇(kipin)语 问：2007年，税务部门对房地产企业税务稽查的力度，前所未有，大家感受到了没有？ 我查过的所有企业，在没有下达处理决定书之前，都没什么感受，所谓不到黄河不死心。 我本人对2007年的地产稽查风暴有着(yu zhe)切身感受： 1、2007年9月在云南昆明、广西桂林，总局专门举办两期地产稽查培训班，研究如何查地产企业。 2、组织人员在大连封闭编写房地产税务稽查手册，以指导全国检查。 3、某省组织专项检查，28户企业共查补税款2.4亿元。 那么如何避免地产税务稽查风险呢？企业要对税务稽查方式与方法知己知彼。

2、需要从稽查案件的三种类型开始！共一百二十五页开篇(kipin)语引子（一）精心策划型典型(dinxng)案例：葆祥公司骗税案例（两单两证）（二）明目张胆型例如：预收账款账目上有2000万收入，却就是不去交纳所得税。（三）政策不清型例如：某地产企业将预售收入作为业务招待费、业务宣传费的计提基数。或者在预售阶段，将开发贷款的利息费用计入“财务费用”直接在税前扣除。 得出结论：1、要防范税务稽查风险就要学习税收政策，而2008年是执行新企业所得税法的第一年，税务稽查还要按照旧法，因此我们的课程是旧法同新法相结合，旧法应对稽查，新法针对新业务； 2、防范税务稽查风险，还要知己知彼，因此本次课程将注重介

3、绍地产税务的稽查方法。共一百二十五页开篇(kipin)语（一）一、目前房地产的稽查形势现状（一)2007年情况： 国家税务总局全国稽查工作会议资料显示：2007年房地产税务稽查查补税款101.67亿元之多，其中企业所得税（外商投资企业所得税）占52,营业税占21。两税(lin shu)查补占四分之三左右（二）2008年稽查形势展望 2008年，国家税务总局对行业税收专项检查，首次分为指令性查项目、指导性检查项目、汇缴企业检查。房地产业高居所有检查项目的第一位，是所有省份、地区必查的指令性检查项目！共一百二十五页开篇(kipin)语（一）（三）汇缴企业检查1、平安保险全国检查（已经开始）2、工商

4、银行全国检查(8月1日开始）以上看到，2008年对房地产业的税务稽查力度将持续加大！（四）3月底，收到总局关于加强对房地产企业税务稽查的紧急通知（稽便函(binhn)【2008】42号文件），表明总局要对房地产行业在08年大干一场。 到底为什么对房地产行业的稽查如此大的力度呢？5共一百二十五页开篇(kipin)语（一）2008年全国税收专项检查计划（一）指令性检查项目1、房地产及建筑安装业2、烟草行业。（二）指导性检查项目1、餐饮业及娱乐业2、有色金属冶炼业3、证券业4、中介(zhngji)服务业5、品牌营销的总代理商（总经销商）6共一百二十五页开篇(kipin)语（二）二、社会背景（八大部门

5、(bmn)整顿地产行业）（一）房地产的高利润引起社会分配不公。（一个故事）（二）高房价称为“新三座大山”之一，是每年两会的瞩目焦点。（三）官商勾结频频涉及地产业，房地产业成为官员寻租的最后一块蛋糕。（陈良宇、杜世成、刘志华。（四）拆迁矛盾影响和谐社会，信访部门占相当比例的是拆迁矛盾，从重庆最牛钉子户到今年两会，也在热议钉子户问题！（五）新闻界的高调炒作称为催化剂！除了房地产行业，其实暴利行业还有很多，例如：中国移动、美容、歌厅等，但是由于房子作为特殊商品的原因，新闻界高调炒作。发明了“房奴”等形象名词，使得社会对于房地产业更加关注！共一百二十五页开篇(kipin)语（二） 但是这些背景，还不足

6、以让温总理面对(min du)新加坡电视台，忧心忡忡的说：晚上睡觉的时候都在考虑两件事情：一是股市。二是房市。将对房市的注重提高到如此高度，又有其内在原因！共一百二十五页开篇(kipin)语（三）三、深层次原因（一）分税制之痛使地方财力不足(bz)。 94税改之前，中央财力不足，以致出现中央向地方借钱的奇特现象（广东），卖地的钱成为地方政府的重要财政来源，以致于大连提出了“经营城市”的理念！地方没有动力执行中央的宏观调控政策。（二）经济出现过热苗头，需要进行宏观调控。1998年，东南亚金融危机时，内需不足，房地产开发企业称为经济的“强力推进器”当时的主旋律是“扩大内需”为了扩大内需停掉了一个税

7、种：固定资产投资方向调节税。目前，主要是防止通货膨胀，2007年房价居高不下，CPI指数也屡创新高。房子和猪称为最受关注的两类商品！共一百二十五页开篇(kipin)语（三）三、深层次原因（三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产成为中央与地方博弈战场。中央下定决心，持续开出猛药！第一，土地政策（防止炒地皮，增大房屋供应）。是最关键的一环，防止囤积土地，增加房屋供应。措施有三：一是，所有商业用地必须全部招、拍、挂（2004年8。30大限）二是，征收土地闲置费；三是，两年内不开发，无偿没收土地。第二，信贷政策（ 防止炒房产，打击虚假需求(xqi)）。一是，适度从紧的信贷政策改为从紧的信贷政策，开发商更

8、难得到贷款。二是，提高第二套房子按揭首付。 房产名家潘石屹认为：个人按揭贷款政策对房屋的需求有乘数效应，影响极大！第三，税收调控。（土地增值税清算、出台31号文件、加强税务稽查力度）共一百二十五页第一部分：地产(dchn)企业所得税政策变迁 一、内资企业（一）19942003年 现行税制是1994年建立起来的，问：为什么在1993、1994年进行大规模的会计制度、税收制度改革呢？ 从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上，地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国

9、家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税(n shu)的侏儒”！共一百二十五页第一部分(b fen)：地产企业所得税政策变迁 一、内资企业（二）20032006年 2003年制订了国税发200383号文件，专门针对房地产企业量身定做了企业所得税政策，自2003年7月1日起开始实施。本政策参照了外商投资企业所得税国税发2001142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布(fb)，有力的加强了房地产企业的所得税稽查。共一百二十五页第一部分：地产企业所得税政策(zhngc)变迁 一、内资企业（三）20062008年83号文件在执行过程中，产生了很多问题。

10、在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了国税发200631号文件，号称“剑指地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法(t f)仍然有不完善之嫌！31号文件的制定与实施，对地产业税收产生了深远的影响，对于地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也为过！有证据表明，新所得税法实施后31号文件的主要精神将继续下去。共一百二十五页第一部分：地产(dchn)企业所得税政策变迁 二、外资企业 （一）国税发1995153号文件首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业相比发生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到八年以后的2003年，内资企业才

11、提出预售收入征税的概念。（二）国税发2001142号文件142号文件使外资企业所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了(ch le)一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。共一百二十五页第一(dy)部分：地产企业所得税政策变迁 三、新所得税法 （一）2008年的稽查，用新所得税法还是旧法规定？在稽查应对的意义上，新法不会溯及既往，因此2008年的税务稽查仍然会按照旧的内资企业所得税暂行条例和外商投资企业所得税法来稽查。会按照31号文件和142号文件的规定来进行(jnxng)稽查。（二）新法将延续内资企业规定，还

12、是外资企业规定？从操作层面的前瞻性来看，旧法已经失效，新所得税法颁布后，总局将出台一个类似31号文件的法规，来规范所有的房地产内资和外资企业所得税，根据种种迹象表明，新所得税法关于房地产企业所得税的规定，将基本延续31号文件的规定，只是对政策有一些微调。(国税函【2008】299号文件）共一百二十五页第一部分：地产企业所得税政策(zhngc)变迁 四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（一）规定了房地产企业严厉的完工标准(biozhn)。认为是31号文件的最大亮点。 1、2003年以前，无完工标准，也无预售规定。 2、20032006，有预售收入规定，无完工标准。

13、3、现行政策：既有预售收入规定，也有完工标准。严厉的完工标准加上预售收入征税的规定，几乎将企业置于艰难的境地。管理越来越严格。共一百二十五页第一部分：地产企业(qy)所得税政策变迁四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（二）对关联交易做了部分限制，避税链关联交易形式如下：1、利用关联建筑公司多开发票，加大成本。2、在国内设立咨询公司、设计公司，多列费用。3、在国外设立设计公司加大成本。尤其是香港等地。4、设立关联的新办商业企业，运用(ynyng)甲方供材以加大成本。5、设立关联的广告公司，加大销售费用。6、地产企业完工后，设立销售公司，分解收入。建立了很多避税链公司

14、，财务可能都在一间办公室。当然，我不是讲税收筹划，可能一些税收筹划老师会对这些方法大书而特书。这些手段把企业所得税和土地增值税都吃没了！2008年稽查工作重点首次提出将关联交易的稽查列为重点。共一百二十五页第一部分：地产企业(qy)所得税政策变迁 四、现行地产税收政策特点（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）所有这些(zhxi)筹划特的终端，一般都有一个免税企业。现行税收政策对关联交易的应对是：将上下游企业所有的优惠政策取消！1、军转干税收优惠政策（财税200326号文件）2、老少边穷三年免税政策。（财税1994001 号）（沙河公司案）3、新办咨询、商业企业优惠政策。（财税1994001

15、 号） 结论：31号文件取消了所有地产企业所得税优惠政策。新所得税法实施后，除基础设施项目外的所有的新办企业优惠政策全部取消了，也不唯独地产企业了，只是地产企业提前了两年而已！新企业所得税法，地产企业基本上对税收优惠可以略去不看。共一百二十五页第一部分：地产企业(qy)所得税政策变迁 四、现行地产税收政策特点(tdin)（剑指地产偷税黑洞，又不乏温情脉脉的一面）（三）也有一些人性化规定1、合作建房2、广告费和业务宣传费、业务招待费共一百二十五页第一(dy)部分：地产企业所得税政策变迁 五、房地产企业所得税的主要方面（一）收入方面（5个收入类型）1、预售收入2、预售收入结转为实际销售收入3、现房

16、(xin fn)销售收入4、预租收入5、视同销售收入（二）成本费用方面1、六大扣除原则（结合新所得税法的扣除原则）2、14项扣除项目3、即将出台的的计税成本扣除规则4、新所得税法涉及到地产企业的期间费用支出共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发(kif)产品的税务处理问题(预售收入）31号文件原文：（5个要点） 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额， 扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行

17、调整。共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）1、预售收入是全口径收入。包括5方面的内容。（1）预收账款（2）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款科目）问题1：定金是否要缴纳营业税？什么(shn me)时间缴纳？（国税函1995156号文件第18条）问题2：提供其他营业税劳务，收到预收款项什么时候纳税？国税发200316号文件第五条（租金问题 问题3：超市出售购物卡收取的款项如何处理呢？是否需要一次性计税？是否需要缴纳增值税？是否需要缴纳所得税？ 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 一、未完工开发产品

18、的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）（3）内部认购说是内部认购，其实任何人都可以买。例如：税务局盖宿舍楼（4)会员卡或会员费山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金（5）假借借款的形式（实际案例）合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能(zh nn)用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定为预收定金性质，应缴纳所得税和营业税。共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含

19、义（三层含义）2、预售收入不区分合法收入和非法收入。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。 （1）教育部门收取非法择校费（财税20063号）三陪小姐税收（2)假按揭纳税在销售方式中深入探讨。吹牛是否纳税呢？案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项(kunxing)打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项(kunxing)转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读地产企业老板和企业之间借款的税务风险总结：1、老板借给公司钱-对于税务稽查

20、来说关注：非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借(jiji)老板个人账户；个人所得税关联方调整。如果排除第一种情况，是否有利息支出，如果是免利息借款，可能会遭遇到关联方交易调整，责令代扣代缴个人所得税，但这并不是绝对的税务风险。借款方最好是无关联第三方。企业所得税扣除存在不确定性。如果有利息支出发生，有可能在所得税前不能得到有效的扣除。如大连规定；即使能扣除也将遭遇“资本弱化”调整问题。2、公司借给老板钱-对于税务稽查来说需关注；个人所得税风险：根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将

21、可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。3、解决方案：尽量构筑非关联方交易，通过非股东中转，使得税务机关的调整难以实施，个人所得税财税【2003】158号文件流于形式。共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（一）预售收入的含义（三层含义）3、预售收入是收付实现制，不是权责发生制。国税函2002172号案例：拆迁房的产权调换在预售阶段是否按照全额计税（稽查报告原文）？问题：营业税是否为权责发生制？（存在争议）国税函2007768号个人认为也是收付实现制，因为营业税暂行条例实施细则第28条规定：纳税人销售不动产或者转让土地使用权，采取预收款方式，其纳税义

22、务时间(shjin)为收到预收款的当天。而预售阶段没有明文规定要视同销售。这个问题要同税务机关沟通。最近见过一个案子，以企业的意见胜利告终！ 事实上，如果按照权责发生制，地产企业的预售收入压根就不应当征税。在制定31号文件的时候，由于制定了完工标准，本来要取消预售收入征税规定，由于宏观调控。共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（二）预计计税毛利率 国税发200383号文件(wnjin)第二条表述为：利润率 国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率”1、全国大部分省份的理解（1)利润销售收入销售成本期间费用税金及附加83号文件表述为利润，理解

23、为已经扣除了费用和税金，不能再次扣除。很多地方都是这样理解的，包括北京地区。1000万15150（万）计税（2)毛利销售收入销售成本毛利是没有扣除期间费用及税金的，应当可以扣除。1000万1565.5804.5（万）共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（二）预计计税毛利率2、总局当时用预计利润的初衷。因为地产不仅仅是卖房子的收入，所以83号文件将卖房子的收入定义为“营业收入”，因此叫做预计营业利润率。属于一不小心，用词不当！问题：稽查人员在检查的时候，如果要调整扣除(kuch)的期间费用和税金及附加，如何对待？结论：无论是2006年以前，还是20

24、06年以后，预售收入都是允许扣除期间费用以及营业税金及附加的。共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（二）预计计税毛利率3、外商投资企业是否允许扣除期间费用？国税发2001142号文件第五条 93年以前，会计制度是全部成本法，就是(jish)企业全部发生的费用，全部都要分配到产品中去。93年会计制度改革后，改为制造成本法，期间费用是不需要分配的。外商投资企业的规定，实际上又回到全部成本法的老路上了！共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（三）扣除相关的期间费用、营业税金及附加1、问题1：预缴的营业税金及

25、附加是否可以扣除呢？借：应缴税金应缴营业税 贷：银行存款借：主营业务税金及附加贷：应缴税金应交营业税问题2：如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的原则进行(jnxng)会计处理，税务是否认可？借：主营业务税金及附加贷：应缴税金应缴营业税问题3：上市公司是否会这样做？问题4：2008年季度预缴是否允许扣除预售营业税？ 共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（三）扣除相关的期间费用、营业税金及附加2、问题4：预缴的土地增值税是否(sh fu)可以扣除呢？预缴土地增值税的会计处理？地产所得税前扣除的税金一览表3、欠缴的营业税金及附加，是否可以在所得

26、税前扣除？（1)根据权责发生制的原理是可以税前扣除的。尤其新企业所得税发实施条例将“权责发生制”定于首要原则的地位。（2）昆明会议上，总局明确答复允许扣除。 共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题4、新所得税法的规定（1)国税函【2008】299号（2)季度(jd)申报表的填列（3)总局网上答疑共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（四）计入当期的应纳税所得额31号文件将预售收入纳税表述(bio sh)为“应纳税所得额”，意义重大，并且暗藏杀机。充分体现了同外商投资企业的区别。1、内资所得税是实际征收

27、：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对地产预售收入征税，是实际征收，而非预征。外资所得税：预征。国税发1995153号文件2、内资所得税无多退少补的过程。 外资地产企业：对预征税款“多退少补”3、内资地产企业：强调了按年度核算。外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。 共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（四）计入当期的应纳税所得额4、内资企业预售阶段缴纳的税款，是否可以退税？例如：某企业取得预售收入1000万元，期间费用20万，税金及附加65.5万，应纳税所得额10002065.520114.5万，缴税：114.53337.

28、79（万完工后：计算应纳税所得额为50万，整体项目(xingm)亏损。形成的亏损是不能退37.79万预售收入税款的。深一层次考虑：完工年度没有取得成本发票，以后年度取得发票的处理。虽然实际毛利率大于预计计税毛利率，但是由于发票取得的不及时，造成前期多纳税，后期得不到退税的情况。还要考虑土地增值税清算税款扣除的问题，目前是个难题！ 共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（四）计入当期的应纳税所得额问题：季度预缴是否(sh fu)能够退税？企业所得税暂行条例第15条5、关于偷税问题内资企业少计预售收入是否能够定性为偷税？外资企业少计预售收入是否能够定性

29、为偷税？国税发【1995】153号文件少缴季度预缴税款是否能够定性为偷税？（国税函发19968号）6、新所得税法的征税方式预计将靠近内资企业。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（五）计税成本(chngbn)首次提出了“计税成本”的概念。在31号文件之前，地产企业没有提出计税成本概念，完全按照会计制度结转成本，造成税款大量流失。会计制度的一个特点，是会计政策的可选择性，而税法是刚性的，结转计税成本的时点：开发产品达到完工标准后。1、31号文件对计税成本提出了6大原则和14项明细项目。2、国家税务总局针对地产企业即将出台计税成本规则。青岛市2006

30、、2007连续两年的汇缴政策都提到了计税成本办法，本次课程也将结合讲解。 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（六）预计(yj)计税毛利率的确认 项目预计计税毛利率注意点经济适用房不低于3必须附送：批准文件。苏地税发2006120号第三条第一款省会城市不低于20项目所在地地级市不低于15项目所在地其他地区不低于10项目所在地共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（六）预计计税毛利率1、问题：假设你的老板问你，你们的经济适用房项目在预售阶段是否缴纳企业所得税，你将如何(rh)回答？实际上，经济适用房在

31、预售阶段不用缴纳企业所得税。因为36.550,因此即使该企业没有任何其他的期间费用，也是不需要缴纳企业所得税的。2、你单位经营经济适用房，经济适用房的批准文件尚未拿到手，此时的预售收入，税务机关将如何处理呢？3、目前的预计计税毛利率高不高？共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 一、未完工开发产品的税务处理问题（七）预售收入申报表的填列1、2006版本申报表的填列（今年汇算清缴）问题1：预售收入是否能弥补以前年度亏损？2、2008版本季度(jd)预缴申报表（第四行填列）问题2：08年的季度申报是否能弥补以前年度亏损？“税局逼我做假账”。应对措施。（预提费用）3、2008版本年度纳税

32、申报表（附表3第62行）共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读 二、预售收入和实际销售收入的结转文件原文：开发产品完工后，开发企业(qy)应根据收入的性质和销售方式（分为四种销售方式），按照收入确认的原则（权责发生制原则和配比原则），合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行

33、纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 二、预售收入和实际销售收入的结转（一）预售收入结转为销售收入四步骤1、合理的将预售收入确认为销售收入（1)一般来说，房屋销售以全款或按揭居多。因此预售收入转化为实际销售收入时，数额是相同的。（2一种不普遍的情况，预售收入收30万元，但是房屋销售合同注明为100万元。此时应确定(qudng)销售收入100万元，而不应因其中70万元没有收到而不确定销售收入。如：拆迁户回迁。此时，销售收入的确认原则由预售的收付实现制确认销售收入，改为权责发生制。共一百二十五页第二部分(b fen)

34、：收入方面解读 二、预售收入和实际销售收入的结转（一）实际填列申报表1.2006年度纳税申报表填列（1)未完工年度收入的确认（2)达到完工年度的报表填列 计税成本为600万时的分析计税成本为900万时的分析（3)将预售年度和完工年度汇总起来填报，比较分别(fnbi)填报情况，以分析对税收的影响。 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 二、预售收入和实际销售收入的结转（一）实际填列申报表问题1：如果项目出现亏损，对于(duy)项目公司的亏损将得不到弥补，如何看待该问题？（古井贡事件）联系企业所得税法的法人课税制度。问题2：2006年6月份完工，在第三季度申报的时候，如何将预售收入

35、转化为销售收入？最晚在什么时候将预售收入确认为销售收入？（青岛的汇缴文件） 共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读 二、预售收入和实际销售收入的结转（二）新所得税法季度预缴申报表（填表说明第三条）问题1：新法预缴申报表对预售收入是如何界定的？问题2：如果你单位2007年度亏损300万，2008年第一季度有200万利润，是否可以弥补亏损（三）2008版本(bnbn)申报表征求意见稿结论：由新法预缴申报表和年度申报表的设计可以清晰的推断出，新所得税法实施后，无论内资还是外资企业，其政策都靠近31号文件！问题：内外资企业实施新法后的衔接问题如何确定？内资企业和外资企业有可能的不同税收待遇！有

36、待年终汇算清缴的时候解决。 共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读 三、完工标准问题完工标准不但是(dnsh)预售收入转化为销售收入的分水岭，也是开发成本结转为销售成本的分水岭，意义重大。（一）完工开发产品的标准符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。（二）三个标准的含义1、竣工证明是指“竣工验收备案表”，房地产管理部门是指？2、税务稽查如何判定实际投入使用？3、初始产权证明是指“大房产证”共一百二十五页第二部分(b fen)：收

37、入方面解读 三、完工标准问题（二）三个标准的含义4、为什么规定三个标准，而不是一个标准？（适用情形不同）5、三个标准满足一个即可认定为完工6、完工标准针对的“成本对象”而不是整个项目。7、执行完工标准的制度性保障有什么？（1）完工情况报告制度（2）税务鉴定报告问题1：是税务鉴定报告，还是税务鉴证报告？问题2：是由会计事务所出具，还是由税务师事务所出具？关于非涉税中介机构从事涉税鉴证业务有关(yugun)问题的批复国税函2006682号共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 三、完工标准问题（二）三个标准的含义7、执行完工标准的制度性保障有什么？（3）计税成本的核定权与税务处罚权问：在

38、稽查过程中，发现该企业已经达到完工标准，却未及时将预售收入确认(qurn)为销售收入，未及时结转计税成本，税务机关将如何处理呢？凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按 中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。稽查局一般是汇算一遍，达到完工标准由于发票取得不及时，而不去汇算的案例比比皆是！是违法情形中最多的一种类型。年度申报表的设计可以清晰的推断出，新所得税法实施后，无论内资还是外资企业，其政策都靠近31号文件！ 共一百二十五页第二部分：收入方面(

39、fngmin)解读 三、完工标准问题（二）三个标准的含义8、外资企业“销售开始”的概念企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。（1）工程项目合格证明，不颁发了（2）首笔使用权交付之日，没有包括自产自用，不完善。（3）首笔产权转让手续，时间(shjin)太靠后，有的已经入住好几年了，还没有办理小房产证。所以改为小房产证。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 三、完工标准问题（二）三个标准的含义9、稽查

40、理念（1)区分已完工和未完工。问：未完工开发产品查出400万假票列支开发成本，请问如何处理？（2）区分内资(ni z)还是外资企业混用内外资政策的错案比比皆是！ 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 四、销售收入（一）代收款项的处理销售收入为全部价款，包括现金等价物。例如：拆迁户产权拆迁，虽没有收到钱也要确认收入。代收费用税收待遇分析表：1、企业所得税是否将代收费用纳入所得税收入，未作统一要求(yoqi)，要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价内而定。代收费用无论是否作为收入都不影响所得税，只是影响所得税款的利息。（1)有关部门对开发商开票，开发商对业户开票，或者开发商在账目

41、上体现向业户和交给有关部门的利润差价。这种情况下，收取的代收费用要记作收入，当向有关部门缴纳时，可以作为成本费用扣除。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 四、销售收入（一）代收款项的处理1、企业(qy)所得税（2）有关部门针对每一个业户开票，开发商只是代收。此时，收取的代收费用不作为收入，将代收费用缴纳给有关部门的时候，也不能作为成本费用扣除。（3)稽查实践中，发现有的并不是代收费用，而是假借代收的名义收费，例如燃气接口费等，这些收入要纳入应纳税所得额，缴纳企业所得税。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 四、销售收入（一）代收款项的处理1、企业所得税（2）有关部

42、门针对每一个业户(y h)开票，开发商只是代收。此时，收取的代收费用不作为收入，将代收费用缴纳给有关部门的时候，也不能作为成本费用扣除。（3)稽查实践中，发现不是代收费用，而是假借代收的名义收费，例如燃气接口费等，这些收入要纳入应纳税所得额，缴纳企业所得税。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 四、销售收入（一）代收款项的处理2、营业税原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票或纳入房价内.（1）根据营业税暂行条例第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方(dufng)收取的全部价款和价外费用。营业税暂行条例实施细则第十四条规定

43、：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。结论：代收款项属于价外费用，原则上应当缴纳营业税！ 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 四、销售收入（一）代收款项的处理2、营业税原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票(ki pio)或纳入房价内.（2）代收的维修基金征收营业税么？（国税发200469号）（3）代收的契税和印花税是否缴纳营业税？（4）开发企业如何规避对代收费用交纳营业税？ 国税发1998217号（建设部和总局协调的结果）

44、 财税200316号文件第三条第十九款 国税发199576号 国税函2007908号（差额征税） 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 四、销售收入（一）代收款项的处理3、土地增值税财税199548号文件(wnjin)第六条对代收款项的总结 共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读 四、销售收入（二）一次性全额收款方式同其他企业相同(xin tn)。采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（三）分期收款方式 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的

45、，在实际付款日确认收入的实现。1、现实生活中有傻傻的，提前付款的情况么？2、新所得税法的规定（实施条例第23条第一款），没有提到提前付款的情形如何处理。 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读 四、销售收入（四）银行按揭方式采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现(shxin)，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。1、首付款和按揭款确认收入时间的不一致，如何解决其销售成本的分摊问题？2、按揭保证金是否允许在按揭收入中扣减？3、目前的按揭规定4、关于银行按揭款项的稽查（1）伪造银行按揭合同案例（别墅和住宅卖一

46、样的价钱）（2）假按揭案例（建设银行假按揭事件、森豪假按揭事件）问：假按揭在税收上如何处理呢？（疑难解答） 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读 四、销售收入（五）委托销售方式1、支付手续费方式2、视同买断方式3、超基价分成方式4、包销方式 体现原则(yunz)：“收支两条线”、“国家不承担企业经营风险”共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读五、预租收入开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付(zhf)的预租费用同时按租金支出进行税

47、前扣除。（一）预售收入纳税么？预租收入纳税么？（二）一次性收取租金如何纳税？根据租赁合同规定的付款时间，一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？1、企业所得税（1）国税发1997191号文件第7条（2）新税法如何确认收入？实施条例第十九条第二款（3）新税法中对租赁费支出是如何确认的？实施条例第41条第1项。存在问题：横向不配比共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读五、预租收入（二）租金收入2、营业税（政策不明确）（1)依据营业税暂行条例，一次性确认收入。（2)依据16号文件，根据财务会计的收入计入(j r)。（3)看合同是如何签订的。签合同的技巧。

48、2、存在免租条款的情况下，如何确定租金收入？共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读六、视同销售收入 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、 职工福利、 奖励、 对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际(shj)取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 （一）先租后售 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实

49、现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读六、视同销售收入（一）先租后售1、83号文件第一条第五款、第三条第一款第二项的规定（1）原则上先租后售要视同销售（2）临时租赁(zln)不需要视同销售（苏国税发2003195第四条）2、31号文件的理念：既然管不好，就不管了！企业具有自由裁量权。转作固定资产：视同销售；提取折旧；按照租金确认收入；按照固定资产清理处理不转作固定资产： 不视同销售； 不能提取折旧； 按照租金确认收入； 按照销售开发产品处理共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读六、视同销售收入（一）先租后售3、不视同销售是否一

50、定合算么？（不一定）假设某开发企业一栋楼成本为100万元，用于出租。（1）折旧年限（2）残值率：国税发200370号第二条；国税函2005883号；企业所得税实施条例59条第3款（3）应当按照115万，还是100万提取折旧呢？纳税调整项目(xingm)（申报表填列），先调增，以后再调减。说到底是时间性差异。（不要忘记调减）（4）结论：如果不考虑货币的时间价值，只要出租时间超过2.75年（15/5.46），折旧的抵税效应将超过视同销售的不利影响。共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读六、视同销售收入（一）先租后售4、外商投资企业自产自用是否需要视同销售呢？国税函2005970号5、新

51、所得税法是否需要视同销售呢？（1）企业所得税法实施条例第25条同财税199679号文件(wnjin)的表述比较（2）所得税若干问题的规定（讨论稿）第五条的规定共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读六、视同销售收入（一）先租后售6、自产自用是否需要缴纳营业税？有人(yu rn)说83号文件说了要征税，对么？（1）营业税税目注释（国税发1993149号文件）第九条。（2）视同销售没有明文规定。 法无明文不征税！自产自用是否缴纳房产税？是否缴纳城镇土地使用税？财税【2003】89号、财税【2006】186号共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读六、视同销售收入（一）先租后售7、

52、如果不是先租后售，而是用作办公楼，是否视同销售？8、如果立项就是自建办公楼或经营性资产，是否需要视同销售？苏国税发2003195号文件第五条房地产开发企业在开发项目(xingm)立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发生的成本计价，不视同销售。 共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读六、视同销售收入（一）先租后售总结：2008年以前：（1）判断立项（2）判断内外资（3）判断2006年以前的业务，还是以后的业务（4）判断是否提取(tq)了折旧2008年以后：一律不需要视同销售。企业所得税实施条例第25条共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读六、视同销售

53、收入（二）其他视同销售行为目前税务机关发现的常见问题1、以房屋抵偿债务（1）开发企业以尾房抵顶建安工程费（2）以尾房抵销售公司的销售费用。（低价销售）（3）工抵房抵银行贷款本金或利息。2、无偿赠送（有奖销售）3、老板或股东自用房屋（注意和企业自用有本质性区别）4、问题：直接减免的土地出让金是否计入补贴收入征税？（1）财税(ci shu)【1995】81号文件（案例） （2）财会【1995】6号文件（3）同新所得税法中不征税收入的区别。共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读六、视同销售收入（三）视同销售的稽查定性1、案例(n l)解析：某药厂在非典时期，赠送一批药品，未视同销售缴纳增值税

54、和所得税，税务机关根据征管法第六十三条，对此行为定性为偷税。（1）从情理上说（2）从法理上说目前的文件：广州市地税局关于印发偷税行为理解认定的若干指导意见（穗地税发200673号）辽宁省国、地税、检察院、法院的联发文件共一百二十五页第二(d r)部分：收入方面解读六、视同销售收入（三）视同销售的稽查定性2、虚报亏损是否定性为偷税？（避免不公正(gngzhng)待遇） 假设某单位2006年年度亏损1000万元，稽查人员查出该企业少列收入600万，如何处理？（1）补税、罚款、滞纳金。补税：600*33%= 198万 罚款1倍：198万 合计：396万（2）税罚款不补税、无滞纳金。（内资：国税发19

55、96162号、国税函1996653号）（外资：国税发1997102号）罚款=600*33%=198万（3）行为罚款。5万元以下罚款。内资：国税函2005190号 外资：国税函2004296号 共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读六、视同销售收入（三）视同销售的稽查定性3、查补税款是否可以弥补以前年度亏损？案例：某单位2005年亏损1000万，2006盈利500万，2006年弥补亏损500万后，还有500万元可以继续在以后年度弥补。稽查人员查出隐瞒收入600万元？如何处理(chl)查出隐瞒收入500万元，如何处理？（1）内资企业 国税发200656号文第四条第五款（2）外资企业共一百

56、二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读七、税务机关是如何查预售收入和销售收入的？（知己知彼篇）第一步：实地突击我们在售楼处通常作三件事情（1）以售楼人员名义，询问(xnwn)个人银行卡收取款项情况；（2）取得销控表；（3）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机第二步：数据核对（1）责令提供发票购领本、所有发票、收据（2）提供所有的销售合同（3）责令提供销售台账 三项情况数据核对。共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读七、税务机关是如何查预售收入和销售收入的？（知己知彼篇）第三步：实质性稽查阶段。账簿资金实地相关部门(bmn)四大类，14种方法来检查。（一）查“预收账款”科目贷方

57、（二）查“应收账款”科目贷方。（三）查“其他应付款”科目贷方。出问题最多的账户。（四）查“短期借款”科目。（可能隐藏假按揭或者其他非法预售）（五）账、表核对。（申报表附表四第36行）（六）查佣金支付。-逻辑关系分析。案例。（七）查应缴税金应缴营业税发生额。尤其是国地税之间（八）查“银行存款”日记账。（该账目最综合）共一百二十五页第二部分(b fen)：收入方面解读专题：资本公积或盈余公积转增资本问题：为了获取某种资质或者招标的需要，企业需要增加其注册资本。1、企业股东(gdng)：根据国税发【2000】118号文件第一条第三款规定：以盈余公积或未分配利润转增资本，视为投资方取得投资收益。根据企

58、业所得税法26条、企业所得税法实施条例83条规定，居民企业间的投资收益不再补税。因此虽然确认投资收益，对于居民企业间不用补税了。2、个人股东往往采取先对资产评估增值，计入资本公积（应当说是错账，但是很多公司都这样操作），然后再转增资本的方式。国税发【1997】198号3、解决方案：尽量构筑非关联方交易，使得税务机关的调整难以实施，个人所得税财税【2003】158号文件流于形式。共一百二十五页第二部分：收入(shur)方面解读专题：地产企业老板和企业之间借款的税务风险总结：1、老板借给公司钱-对于税务稽查来说关注(gunzh)：非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；个人所得税关联

59、方调整。如果排不是非法预售，要看是否有利息支出，如果是免利息借款，可能会遭遇到关联方交易调整，责令代扣代缴个人所得税，但这并不是绝对的税务风险。借款方最好是无关联第三方。企业所得税扣除存在不确定性。如果有利息支出发生，有可能在所得税前不能得到有效的扣除。如大连规定；即使能扣除也将遭遇“资本弱化”调整问题。2、公司借给老板钱：为什么借钱推测：可能是为了解决转增资本的资金问题，或者抽逃资金）-对于税务稽查来说需关注；个人所得税风险：根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调

60、整，缴纳企业所得税。3、解决方案：尽量构筑非关联方交易，使得税务机关的调整难以实施，个人所得税财税【2003】158号文件流于形式。共一百二十五页第二部分：收入方面(fngmin)解读七、税务机关是如何查预售收入和销售收入的？（知己知彼篇）第三步：实质性稽查阶段(jidun)。账簿资金实地相关部门四大类，14种方法来检查。（九）到人民银行账户管理中心去查看银行账号。（十）查老板、会计、出纳、老板娘等相关人员的个人银行卡。（十一）到银行查按揭款情况。（十二）到房管局查看销售合同备案情况。（比较难）（十三）检查应付款项。1、内资企业（申报表）13号令2、外资企业（国税发1999195号）共一百二十