上海市普陀区桃浦镇规划-中环李子园科技商务区项目策划报告(第四版)

1、李园中环科技商务区工程筹划报告2021年9月6日第四版目录前言宏观经济概述上海市及普陀区高技术产业开展现状上海市高技术产业开展状况普陀区高技术产业开展现状普陀区高技术产业开展政策桃浦镇高技术产业开展方向区域概述普陀区概述桃浦镇概述工程区域概述工程成立的根底和条件工程成立的根底桃浦楼宇经济时代已经来临工程的成立符合政府一贯的要求和开展方向工程成立的条件工程优势显著工程区域商务本钱较低工程区域人力资源充分工程后续开展空间广阔工程成立的必要性工程成立有利于优化桃浦产业结构工程成立有利于促进现代效劳业的开展工程成立有利于为桃浦带来新的经济增长点工程成立有利于资源整合带动周边经济开展工程成立有利于促进就

2、业提高人口素质工程成立有利于桃浦走可持续开展道路工程的总体规划工程SWOT分析全力打造一条高科技产业带重点开展互联网信息效劳业和现代物流业充分发挥三个地铁站点资源优势努力形成产业集聚、人才集聚、效劳集聚、资金集聚全面加速推进产学研一体化及科技创新前瞻眼光布局 以科技产业带动楼宇经济社会学理论规划 以人才引进带动周边开展工程的运行机制及政策措施建立混合制管理企业整合各类体制优质资源工程的最终目标及阶段性实施方案先期开展李园科技商务核心区建立三点一带联动效应全面促进桃浦经济高质量腾飞全力打造李园中环品牌小结附件前言本筹划案旨在通过宏观经济的分析、高技术行业的开展的预期、区域自身条件的把握、市场状况

3、的缜密调查、时机与问题的审慎研究以及行动方案的详细规划等工作，目的在于能使本区域规划特性更加突出，建设方案更加优化，从而最终到达社会效益最大化的目标。宏观经济分析一. 上海近年经济走势1 上海生产总值连续31年保持高增长上海作为改革开放的龙头城市，在近年来取得了举世瞩目的成绩。虽然2021年金融危机的冲击导致了2021年、2021年的GDP增幅的下滑，但上海的社会生产力总体上持续走高,综合实力不断增强。上海自1978年改革开发以来，经济增长又好又快，保持了连续多年的2位数增长，从1978年的272.81亿元至2021年的14900.93亿元，31年间整整增长了64倍，取得了骄人的成绩。数据摘自

4、上海市统计局?上海统计年鉴2021?2 上海将被打造成为全球金融中心和航运中心国务院于2021年4月14日发表的?国务院关于推进上海加快开展现代效劳业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见?国发202119号对上海未来的开展指明了道路。?意见?中明确了推进上海加快开展现代效劳业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的重大意义；提出了推进上海加快开展现代效劳业和先进制造业，建设国际金融中心和国际航运中心的指导思想和原那么；确定了到2021年，根本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心；根本建成航运资源高度集聚、航运效劳功能健全、航运市场环境优良、现代物流效劳高效

5、，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心的总体目标；确立了国际金融中心和国际航运中心建设的主要任务和措施；强调了加快推进先进制造业和技术型效劳企业的开展；并要求了加强领导和协调效劳。?意见?的内容明确了上海未来近10年的总体开展战略及目标：建设国际金融中心和国际航运中心，并通过2个中心的建立提升上海城市竞争力。3 推进现代效劳业和先进制造业中国改革开发30年来，上海在各方面的开展获得了长足的进步，但也曾为此付出了沉重的代价。地少人多的上海随着近年来城市的快速扩张面临着无地可用的为难；在资源环境承载力上，2200万左右的人口已接近上海所能承载的上限；在开展方式上，建立在大投资、大出口根底上连续十

6、几年的高增长模式在未来的开展中将难以为继，所以转变经济开展方式已刻不容缓。在资源不变的情况下，想要继续提升经济的开展，只有在原有的资源根底上，转变、调整产业结构才能突破资源限制，提高产业能级；也只有这样才能真正做到优化经济结构，促进经济“又好又快开展。因此，上海把推进“两个中心为突破口，把大力推进高新技术产业化，重点开展新能源、民用航空、生物医药等9个领域作为上海制造业提升能级、向高端开展的重要举措。于此同时上海加大力度开展现代效劳业，利用现代化的新技术、新业态和新效劳方式逐步改造传统效劳业；并且创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次的知识型效劳业。 经过努力，上海的人均GDP已突破1

7、万美元，2021年第三产业投资3834.42亿元，较2021年增长12.8%，所占比重为当然投资的72.7%。2021年上海效劳业增加值占全市生产总值的比重到达59.4%，根本到达向效劳经济转型的国际标准。未来，上海将会形成以效劳经济为核心的产业结构。数据来源2021-2-13上海市统计局 国家统计局上海调查总队?2021年上海市国民经济和社会开展统计公报?众所周知，目前全球除了局部地区的冲突外根本上保持稳定，并且在短期内不会出现局部战争，随着上海改革开发的进一步深入；随着中国的城市化进程的深入；随着上海产业结构优化的深入；相信中国，尤其是上海，在未来20年间将会继续保持一个良好的较为快速的开

8、展。上海市及普陀区高技术产业开展现状上海高新技术产业开展概况高技术High Technology, 简称Hi-tech的概念源于美国，是一个历史的、动态的、开展的概念。20世纪70年代以来一批新技术的涌现，使得科学与技术之间原有界限不再明显，到80年代这批技术被称为高技术，由于它们与科学技术融为一体，所以又被称为“高科技。目前得到各国公认并将列入21世纪重点研究开发的高技术领域有：信息技术、生命技术、新能源与可再生能源技术、新材料技术、空间技术、海洋技术等。谈到的上海高新技术产业的开展，必然会涉及上海张江高新技术产业开发区。上海高新区始建于上世纪90年代初。1991年3月，上海漕河泾新兴技术开

9、发区成为首批国家级高新区之一；1992年上海的国家级高新区更名为上海高新技术产业开发区，张江高科技园区成为其组成局部；之后，上大科技园、中纺科技园、金桥园、嘉定园等其他4个园区陆续成为其组成局部，于1998年形成了目前“一区六园的格局。2006年3月，经国务院批准，上海高新技术产业开发区更名为上海张江高新技术产业开发区简称上海张江高新区。经过全国开发区用地清理整顿，上海张江高新区“一区六园的规划面积获得国家批准，由原来的22.1平方公里扩大为42.1平方公里，其中张江核心园规划由原来的5平方公里扩大到25平方公里，另外5个园区仍维持原规划面积不变。张江核心园1992年7月，国家科委发文，同意将

10、张江高科技园区列入上海高新区，规划面积5平方公里。2005年9月，国家发改委公告，张江高科技规划面积调整为25平方公里，已开发面积17平方公里，分为技术创新区、高科技中试产业区、科研教育区、居住区和科技产业区六个功能小区。张江重点开展生物医药和信息技术两大高科技产业，积极开展新材料产业和环保产业，集中表达开展生物医药和信息技术两大高科技产业，并积极开展新材料和环保产业，集中表达研发创新、孵化创业、转化辐射和机制创新四方面的主体功能。经过多年的开发建设，已经构筑了国家上海生物医药科技产业基地、国家信息平安成果产业化基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家半导体照明工程产业化基地、国家微电子

11、产业基地、国家文化产业示范基地、上海研究生联合培养基地、国家网络游戏动漫产业开展基地以及上海市银行卡产业园等根本框架。目前，园区正在成为跨国公司地区总部和研发中心的聚集地。漕河泾园1988年6月，经国务院批准引进外资、引进国外先进技术、开展新兴技术为主的经济技术开发区。1991年3月，经国务院批准纳入上海高新技术产业开发区，总规划面积近5.984平方公里。漕河泾新兴技术开发区一进一步加强创新创业环境建设为重点，把提高企业自主创新能力为高新区持续开展的生命线，努力使开发区成为技术创新活泼、高新技术成果集中、高新技术产业集聚的高地。已形成信息、新材料、生物医药、航天航空四大支柱产业。漕河泾开发区努

12、力将其建设成为具有国际竞争力的高新技术产业基地、技术创新和科技转化基地、高新技术和产品出口基地、高新技术及其产业辐射基地和现代效劳业基地；成为高新技术企业走出去参与国际竞争的效劳平台；成为开展循环经济、优化产业结构、促进自主创新、构建和谐社会，推动上海经济结构调整和经济增长方式转变的示范区之一；成为高新技术产业、现代效劳业和高素质人才的聚集区之一。金桥园1998年4月，经国家科技部批准在上海金桥出口加工区高新技术密集的6平方公里建立金桥现代科技园。金桥现代科技园依托金桥出口加工区，充分发挥以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干产业群为优势，形成自身独特的开展优势与特点：

13、利用强大的产业支撑优势，集聚的先进制造业和科技创新与经济持续开展奠定了坚实的根底；利用集聚的创新资源优势，已集聚了高层次、高水平、国际化的科技创新资源，在创新主体、创新人才等方面形成了综合竞争力。具有较强研发实力的跨国公司及国内大企业的聚焦，使金桥形成高水平、国际化的科技创新资源优势和强大的创新竞争力。经过多年来的努力，金桥已初步形成以先进制造、生产性效劳、出口加工、生活居住和商贸及配套效劳体系完善的多功能、城区化协调开展的新格局。上大园创立于1992年9月，规划面积1平方公里，由上海大学科技园区孵化基地面积为0.4平方公里、上海大学市北工业园和莘莘学子创业园面积各为0.3平方公里组成。上海大

14、学科技园区依托上海大学的综合学科优势，为科技成果转化和产业化提供全面的优势效劳，推进国际合作企业、工程孵化，营造良好的创新创业气氛。根据学校优势学科的建设情况，以工程为纽带，产权为核心，通过引入社会资源等途径，培养学科性公司，使知识和资本融合，教学、科研、产业一体化，既培养了人才，推动了学科建设，又培育了具有自主知识产权的特色产业，成为新的增长点。中纺城园1993年10月，上海纺织总会选址上海青浦，创办以开展高科技产业为特征的高科技园区，规划面积2.133平方公里。1994年2月，经国家科委批准，纳入上海市高新技术产业开发区。2001年3月资产重组，成为青浦工业园区全资子公司。同时规划面积由原

15、来的2.13平方公里调整为1平方公里为配合青浦新城区开发建设，1平方公里为产业用地，1.13平方公里为新城配套生活用地，寓予青浦工业园56.2平方公里规划中。中纺科技城以产业开展方向的调整为抓手，开展现代纺织和新材料产业，加大高新技术企业的资本投入，增强高新技术产业的开展。把现代化纺织材料作为开展区域经济的特色产业、支柱产业，从培育特色主导产业出发，依托已有的产业优势，突出纺织行业特色，使产业集聚优势日益凸显。嘉定园创立于1994年，1998年4月，经国家科委批准，纳入上海市高新技术产业开发区，规划面积2平方公里，由嘉定高科技园区面积0.54平方公里、复华高新技术园区面积为1.2平方公里和中科

16、高科技园区面积为0.26平方公里组成。嘉定园的三个组合园区本别以上海嘉定卫星城的优势，重在培育留学生企业和民营科技企业，优先开展新材料、信息技术、光机电一体化、新兴医保技术；以复旦大学为背景，以新材料、新能源、机电一体化和先进制造技术为开展重点；以中国科学院高科技产业化方案实施基地，将光通讯、光电新材料、新能源、传感器及光机电一体化产品，作为重点开展领域。在历届市委、市府的高度重视下，在相关委办局和区县政府的共同推动下，经过近20年的建设与开展，特别是1999年实施“聚焦张江战略以来，上海张江高新区得到了持续快速的开展，初步形成了门类齐全、技术密集、布局合理和具有一定规模的高新技术产业，成为上

17、海科技与经济开展的重要增长点。上海除了“一区六园国际级高科技园区外，在各自区县内成立了多个各种形式的区级科技园区。如闸北的上海云华科技大厦、上海闸北中兴科技园区、新慧谷科技产业区；闵行的紫竹科学园区；虹口的TMT主题园区；杨浦的杨浦科技创业中心、统计高科技园区；宝山的留学人员创业园；普陀的上海武宁科技园区、上海天地软件园、华东师范大学国家大学科技园等。这些园区从各种不同的重点出发，初步形成了产学研一体化。并为地方经济带来了新的高速的增长点。根据?上海年鉴2021?显示，2021年上海市高新技术成果转化中心新认定高新技术成果转化工程760个。全市认定高新技术企业1812家，其中张江高新技术产业开

18、发区内419家。全市高技术产业完成工业总产值6041.98亿元，比上年增长11.6%扣除物价因素，占全市工业总产值的24.8%。高新技术产品出口额713.1亿美元，比上年增长19.8%扣除物价因素，占全市外贸出口总额的比重达42.1%。全市经合同认定登记的技术交易合同数为28713项，比上年增长3.5%；交易额485.75亿元，比上年增长12.28%，连续10年实现两位数增长；平均单笔技术交易合同金额169.2万元，比上年增长8.5%。由此可见在历届政府的坚决地指引及关注下，高科技产业作为一个新兴的、快速成长的业态已经并将继续为上海经济带来一个又一个惊喜，并将上海产业结构调整中起到不可或缺地、

19、重要的作用。普陀区高技术开展现状普陀区在科技进步工作作出了大量工作，成绩斐然。近年来，普陀区重视区域科技政策的制订和落实，结合普陀区产业开展方向，设立了“普陀区科技开展专项资金，制定了各方面的实施细那么。普陀区重视科技工作，逐年加大对科技进步工作的财政投入。目前根本上占当年本级财政决算比例的3%左右。几年间有200多家企业通过了的“上海市高新技术企业资质认定。区内企业申报并获批了一百多项市科技成果转化工程；2021年普陀区承当众多国家科技部工程，市各类科技专项方案工程137项，获国家科技部和市科委支持经费4000多万；新培育上海市科技小巨人企业20多家。在提升自主创新能力和科技产业开展方面，建

20、设了天地软件园、华大科技园、武宁科技园等7个科技园区；科技馆、科技大厦、谈家28文化信息商务港、电科大厦和民营科技企业总部大厦等科技楼宇5幢专业楼宇和科技公共效劳平台。其中具有代表性的有：上海武宁科技园区上海武宁科技园区是普陀区政府与驻地的上海电器科学研究所、国家电力公司华东设计院、中国电子科技集团公司第五十研究所、上海化工研究院、上海测绘院、中国船舶工业集团第九设计院、上海市地震局、邮政科学上海研究所、上海市公路管理处等九家单位为科研成果产业化而共同创业的科技园区，是上海高科技企业孵化基地和科研机构与研发中心集聚地。园区以效劳国有科研院所及其科技成果产业化为宗旨，是普陀区贯彻科教兴市战略，提

21、升城区产业能级，对接长三角，效劳全国的平台。上海武宁检测认证平台是武宁科技园打造专业效劳品牌的重要抓手。平台主要为本区、本市及周边地区的广阔中、小型企业提供产品检测、认证和标准化等质量技术咨询效劳。目前平台已与140多家检测机构、实验室、认证机构建立了合作关系，涉及电子、仪器、机电、仪表、化工、轻工、生物医药、环保、材料、食品等专业领域。武宁检测认证已正式加盟上海市公共研发效劳平台，成为上海科技创新体系中的一个重要环节。 天地软件园上海天地软件园是上海市市级软件产业基地，位于中江路西侧、怒江北路南侧，是上海“西大堂上首块以软件产业和信息效劳业为主题的高科技产业园区。园区所辖面积35万平方米，是

22、普陀区数字产业、软件产业创业区。天地软件园逐步形成了数字视频、动漫游戏设计、3G应用开发等领域的特色，软件信息效劳企业开展迅猛。40家科技企业得到科技开展专项资金支持。区内民营科技企业技工贸总收入、总税收、总利润、总资产综合指标连续几年在全市处于领先地位。 华东师范大学国家大学科技园华师大国家大学科技园是经科技部教育部认定的国家大学科技园，集资源、效劳、信息、孵化为一体。具有科技企业孵化、科技成果转化、创新人才培育、创新工程试验四大基地功能，科技政策优惠，政府扶持有力，并为创业者提供全过程全方位效劳。一个以电子与信息技术、生物与医药技术、水科学与环保技术、新能源与高效节能技术等为主的科技密集区

23、已初步形成。未来岛高新技术产业园上海现代物流信息产业园位于上海西北综合物流园区未来岛基地，是集物流产业投资与咨询、物流技术效劳与展示、物流软硬件开发与生产、物流信息技术与学术交流、物流科技成果转化与人才培训等一体的功能中心。园区目标是形成物流信息技术与产业的集聚效应、规模效应和辐射效应，促进上海市物流产业的跨越式开展，全面提升物流产业的能级，降低物流运营本钱，提高物流产业的经济效益和社会效能。 产业园位于上海西北综合物流园区的核心功能区内，规划中的上海现代物流信息产业大厦为物流信息技术标志性建筑，拥有完善的创业环境，45000的智能化商务楼，为科技创业者提供了科技研发、学术交流、专业培训、科技

24、孵化及综合商务办公楼等公共设施效劳；在建的25万的综合商务用房为创业企业科技产业化提供了开展条件，形成科技孵化区、科技展示与交流区，技术培训区，科技产业区及与之配套的商务办公区等物流科技产业基地。电科大厦电科大厦位于武宁路，南面紧邻中山北路内环高架和武宁路商圈北部边缘地带，北面为未来规划中的真如城市商业副中心，处于沪宁高速公路出口与内环高架交汇的城市西北交通枢纽地带，3、4、11号等多条轨道交通和近40条公交线路在此经过，交通十分便利，是武宁路科技一条街上的大型智能办公楼宇。电科大厦是智能电工与相关技术领域综合类科技研发创新中心和专业化智能楼宇，其重点吸引电气、电子、能源、通信、生物、检测等国

25、家重点领域企业的总部或研发、产业、咨询、经营等企业入驻，使电科大厦成为该技术领域国内领先、国际知名的产、商、研聚集地。正是通过普陀区各级领导的关心，通过科委领导重视，通过科委同志以及战线上所有人员的努力，通过这样的一种产业集聚形成了普陀区骄人的成绩。根据普陀区政府网站公示的?2021年科技工作总结?显示：普陀区2021年末，现有科技企业1172家，资产总额到达1010亿元，较上年增长9.7%；年技、工、贸总收入750亿元，较上年增长22.2%；年上缴国家税金65.05亿元；年实现利润61.37亿元，较上年增长17.12%。1172家科技企业2021年在区内实现技工贸总收入278.7亿元，较上年

26、增长了23.7%；上缴税金13.36亿元，较上年增长7.83%。2021年普陀区新增高新技术企业20家，到达99家，区内实现税收11.48亿元，较2021年同比增长了23.97%。2021年有7家企业进入上海市科技小巨人培育企业行列，目前我区市级科技小巨人培育企业已达20家。2021年，普陀区科技产业科技园区、科技楼宇、高新技术企业在区内实现税收约19亿元，约占区内税收总额的15%。普陀区高技术产业开展政策高技术产业已经为普陀区的开展带来的新的亮点，普陀区为贯彻落实科学开展观，发挥科技产业在区域产业结构优化升级中的引领带动作用，效劳区域经济，于2021年制定了?普陀区科技产业开展三年推进方案2

27、021-2021?。?方案?明确了20212021年三年科技产业开展的方向、目标和任务，提出了推进科技产业开展需要进一步完善的政策和措施。 其中主要工作目标提到了：到2021年科技产业对区域经济开展的奉献度不断提高，创造税收力争到达区域总税收的15%-20%，其中高新技术企业税收争取到达区域总税收的10%。 普陀区方案了3年的重点任务：实施“8+5+N工程，即重点建设8个科技园区，打造5幢科技专业楼宇，推进提升以高新技术企业为代表的N家科技企业；在推进科技产业全面开展的前提下，集中优势资源重点扶持并做大做强软件和信息效劳业、电子信息制造业、新材料、生物医药和高技术效劳业等新兴高科技产业；将信息

28、产业作为区域经济开展支柱产业重点培育，形成以天地软件园为核心的信息产业集聚区，通过结构调整，提升产业能级；推进电科所地块的功能改造，形成武宁科技园低压电器、智能电器研发产业集聚区；实施“科技小巨人工程，启动区级科技创新工程，加快培育高新技术企业和软件认定企业，支持符合科技产业开展导向的工程中心和技术中心建设，增强企业研发创新能力。于此同时，与该方案相配套的?普陀区中小企业共享科技资源支持资金管理方法?、?普陀区科技小巨人企业评审方法?和?普陀区科技创新工程评审方法?三项政策文件也于同期出台。普陀区在未来会以促进产业集群、加强科技效劳、健全保障体制等措施以确保任务的顺利完成。并坚决以围绕区域经济

29、转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业开展中的引领支撑作用；以完善科技公共效劳体系为先导，构建区域自主创新网络；提高科技产业园区建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调作用，提高区域科技创新能力，增加企业核心竞争力为开展方向，多种途径共同发挥作用，最终使科技引领整个社会的进步。桃浦镇高技术产业开展方向?普陀区科技产业开展三年推进方案2021-2021?中对普陀区3年的开展方向和目标任务中提到普陀区将集中优势资源重点扶持并做大做强软件和信息效劳业、电子信息制造业、新材料、生物医药和高科技效劳业等新兴高科技产业；并将普陀区高科技园区作为开展该类产业的温室。如果从现有的普陀区几个

30、高科技园区的产业布局分析，我们不难发现每个园区都有各自特点，并在科委引导下，有意识地形成各个产业的集聚。如武宁科技园区以研发基地和孵化基地为主；天地软件园以软件开发和动漫为主；华师大科技园以生物与医药技术、新能源与高效节能技术等为主。目前的高技术园区恰恰没有或者是没有良好的、具有高质量集聚效应的信息效劳业。同时，从市级层面来看，上文提到的上海张江高新区“一区六园中，也未有真正开展良好的高端信息效劳业。信息效劳业的开展不仅仅是一个行业、一个产业的问题，它关系到国民经济与社会开展的全局。信息效劳业已成为当今世界信息产业中开展最快，技术最活泼，增值效益最大的一个产业。 近年来我国信息效劳业快速开展、

31、增长率远高于经济平均增长率。同时要看到，我国的信息效劳业尚处于起步阶段，占信息产业市场的比例过小。随着我国信息化工作的推进，预计信息效劳业在今后仍将保持高速开展的态势。如果观察现有普陀区的高科技园区，乃至上海的高科技园区。不难发现，上海确实缺少互联网信息效劳业。所以，无论从市级层面还是到区级层面，互联网信息效劳业必然是未来开展的趋势和方向，也是桃浦镇未来的开展趋势和方向。注释：本文中的信息效劳业是指互联网信息效劳业。在?国民经济行业分类?GB/T4754-2002中属于信息传输、计算机效劳和软件业。是利用计算机和通信网络等现代科学技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、传输、检索和利用，并

32、以信息产品为社会提供效劳的专门行业的综合体，指效劳者以独特的策略和内容帮助信息用户解决问题的社会经济行为。从劳动者的劳动性质看，这样的行为包括生产行为、管理行为和效劳行为。信息效劳业是信息资源开发利用，实现商品化、市场化、社会化和专业化的关键。主要分为三大类：即 信息传输效劳业；IT效劳业信息技术效劳业；信息资源产业主要指信息内容产业中国的实际出发互联网信息效劳业根本上由系统集成和网络效劳两大主要业务组成。其中系统集成业开展相对较早，效劳水平相对较高，网络效劳业开展较晚。网络效劳业又可以分为应用网络效劳和根底网络效劳。根底网络效劳是为网络应用效劳业提供网络根底平台及数据通信保障的专业性效劳提供

33、商。应用网络效劳是应用层面上的网络效劳业，表现形式其中包括了网络游戏、网上交易电子商务网络广告、网络教育等，最具代表性的是网络游戏业和电子商务。根底网络效劳一般为垄断性行业，因而应用网络技术业将大有市场，并将迅速开展。区域概述普陀区概述地理位置及人口普陀区地处上海市西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里，下辖6个街道、3个镇。2021年，全区户籍总人口87.26万人，常住人口113.59万人，其中外来常住人口22.70万人。 普陀区地形图历史文化普陀区历史文化底蕴深厚，现有文物点40余处，涵盖工业遗产、宗教建筑、文教建筑、民居宅邸、革命史迹等各种类型，正在考

34、古挖掘中的元代水闸遗址被评为2006年中国十大考古发现之一。普陀区段苏州河畔是上海乃至中国近现代民族工业的发祥地，拥有中央造币厂旧址、福新面粉厂旧址、江苏药水厂旧址、上海啤酒厂旧址、天利氮气厂旧址等近20处工业遗产。交通状况普陀区是上海最大的中心城区之一，内、中、外三道环线均从区内穿过，轨道交通3号线、4号线、7号线、11号线以及在建的轨道交通13号线，连接上海各中心区和邻近郊区、交通快捷方便。普陀位于沪宁开展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，沪宁高速从这里通向江苏等内地省份，204、312两条国道从区内起始，可达长江流域和东北、西北地区。2021年1月，上海西站交

35、通枢纽工程正式开工建设，建成后将使沪宁城际铁路及上海市轨道交通11、15号线等实现多条轨道交通线的立体“零换乘，未来每年客流集散量将达一亿人次，成为长三角大都市“三小时交通圈的重要保证。4 商贸物流业初步成形基于普陀的区位优势，大力开展商贸物流产业。经过10多年的努力，目前已初步形成了“大市场、大流通、大配送的格局，集聚了麦德龙中国总部、农工商超市总部等一批知名商业企业。上海西北综合物流园区，是上海唯一的陆路口岸型物流园区，已经形成了城市配送物流和医药物流的产业特色，全市70%的超市、卖场物流在这里配送。2021年10月，园区内的保税物流中心B型通过了国家四部委的联合验收，正式设立；代表国内陆

36、路货运信息化最高水平的陆上货运交易中心投入运行。这两大功能性工程的建成极大地提升了普陀区商贸物流的城市功能。经济开展迅速2021年，实现区属增加值200.61亿元，同比增长9.17%；实现区属工业销售产值193.71亿元，区属社会消费品零售额254.59亿元；全年市场交易成交总额1769.04亿元；实现财政总收入126.06亿元，同比增长3.63%，其中区级财政收入44.26亿元，同比增长8.21%。以商贸流通业、现代效劳业为主体的第三产业增加值比重到达70.66%。 普陀区新一轮开展，将紧扣时代开展脉搏，牢牢把握上海国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心建设和举办世博会的机遇

37、，更加注重强化商贸物流功能，更加注重现代效劳业的开展，更加注重城市形象的提升，更加注重经济社会协调开展，更加注重改善和提高人民生活水平，全面推进和谐新普陀建设。桃浦镇概述桃浦镇，位于上海市普陀区西北部，北临宝山区，西靠嘉定区，镇域面积18.83平方公里，下辖5个村委，3个工业园区和23个居委会，共有户籍人口75735人，总人口13万。桃浦镇财政收入从2001年起，一直以两位数的增幅递增。 2021年实现财政总收入17亿元；实现区级财政收入5.6亿元；全年共引进工程655个，完成引资额13.5亿元，超额完成年度任务。其中，注册资金5001000万元的企业31家，注册资金1000万元以上企业17家

38、，工程质量进一步提升；现代效劳业工程555个，占工程总数的84.7%，明显高于其他产业。随着上世纪60年代，上海工业化进程的展开，桃浦逐渐以工业作为促进桃浦镇经济开展的支柱产业。40多年来，桃浦镇作为传统老工业基地为上海的工业开展和经济建设做出了积极的奉献。随着整个上海的开展受到了城市承载力的制约，上海面临了低端制造业向先进制造业转变；从传统效劳业向现代效劳业转变。桃浦也遇到了同样的问题，所以上世纪末，桃浦镇开始致力于产业结构调整，为适应新一轮经济开展的形势和要求，桃浦镇及时调整产业开展思路，以“积极调整第二产业，优先开展第三产业为主线，在加快开展中调整结构和转变方式，根本确立了以现代物流业、

39、生产性效劳业、商务效劳业这三大产业为主导的开展战略，努力形成经济增长主要依靠第二产业推动转向依靠第二、第三产业共同推动的开展格局，促进经济又好又快开展。 经过几年不懈努力，目前桃浦镇新的产业结构规模初现，并致力于实现“三个三的开展目标，即三大产业、三个一百万(三大产业的建筑面积分别到达100万平方米)、三个最(普陀区内经济总量最大、增长速度最快、可支配财力最多的经济重镇)，保持桃浦镇经济的持续健康开展。 地铁11号线的开通，为桃浦镇经济腾飞奠定了坚实的根底。11号线是一条贯穿上海西北部级东南部的线路，11号线2期建成后，将是上海最长的轨道交通线路，也是列车运行车速最快的线路之一。目前11号线西

40、段从嘉定途径桃浦最后停靠至江苏路，未来2期工程将会连接华山路、徐家汇、上海体育场、济阳路、临港新城，穿越了上海的各大地标，同时也贯穿了上海的金融中心和航运中心。11号线给桃浦带来的并不仅仅是便捷的交通，随着地铁站周边的商业、住宅设施的成熟，随着桃浦内部环境的改善，随着桃浦人口素质的日益提高，桃浦镇的第三产业比重将会越来越高，叠加整个桃浦开展的后发效应，一个全新的桃浦将会逐渐展现在世人面前。工程所在区域概况李园中环科技商务区以李子园商务区、华星地块及其周边地带为核心区域，辐射和联动地铁11号线上祁连山路站的未来岛区域、桃浦新村站附近的西北物流区域。李子园商务区总建筑面积近8万平方米，涵盖了纯写字

41、楼、SOHO、商场等各种形态；工程紧靠地铁11号线李子园站，毗邻中环线双向四闸道，周边集聚了20多条公交线路。李子园商务区凭借一流的建筑品质，完善的、系统的商务效劳，吸引了众多高品质的公司。华星地块共55亩，总建筑面积8万平方米，未来将会建成2栋纯商务楼1栋酒店以及近2万平方米的商场。华星地块的上马对整个李子园商务区来讲是一个良性的补充，使整个真南路、交通路地块形成一个小型的CBD。未来岛高新技术产业园地处桃浦镇祁连山路、绥德路，东至沪杭铁路，南至沪杭铁路，西至嘉定区区界，北至沪宁铁路，规划面积96.90公顷。按照园区规划，“未来岛正积极打造市级现代工业加工效劳产业园、总部经济和科技产业集聚区

42、、市科技创业中心西区分中心和上海现代物流信息产业园。园区已有法国施耐德、日本佐川急便、美国艾佩达、芬兰科尼起重机、台湾波力食品及上海医药物流配送中心等知名企业入驻。延华智能、先达条码、昂泰科技和盛源集团等企业已在园区建立总部。西北综合物流园区是上海市十五期间重点扶持开展的三大物流园区之一其他两个为浦东外高桥海港物流园区，浦东空港物流园区，也是浦西唯一的物流园区，更是上海市唯一的陆路口岸型的物流园区。西北综合物流园区已建有三大核心工程：保税物流中心、陆上货运交易中心、物流信息产业大厦。在其配套工程中，包括真南路沿线商务区、总部大楼、采购、结算和展示中心等。未来，这里将以物流集散功能为主，集货运、

43、配载、仓储、配送、信息效劳、流通加工、展示交易等物流效劳于一体。2021年10月22日，上海西北物流园区17万平方米的保税物流中心B型正式通过由海关总署、财政部、国家税务总局、国家外汇管理局组成的国务院联合验收组的验收，标志着西北物流形成了一个规模庞大的、高集约化的现代化物流园区。工程所在区域覆盖了桃浦经济兴旺的几个点。从李子园开始到祁连山路再到桃浦新村，最后是西北物流，这几个地点历来是桃浦税收最高的几个区域，并为桃浦的开展做出了一定的奉献。产业带上覆盖的区域更是桃浦经济的黄金线。首先，地铁11号线是沿真南路延伸，真南路是桃浦交通的生命线。从桃浦至市中心，80%的人会选择真南路。这80%的人的

44、出行意味着商机及区域商业开展的可能性；其次，该区域从地域上讲有着无可比较的优势，该区域被沪嘉高速、沪宁高速、中环线、外环线围绕，形成了成为上海西大门的同时对上海市中心形成了组团环抱形式。尤其是李子园区域，与陆家嘴、虹桥、徐家汇均在一个同心圆上。我们传统意义上的CBD中其他如外滩人民广场、淮海路都是在上世纪30年代形成的，其他均在八九十年代末真正开始开展的。本区域由于受到工业化进程的影响，城区开展较缓的现象会随着城市化进程、桃浦产业升级以及桃浦的后发优势而得到新的开展。所以我们有理由相信，或许只需5-10年时间，工程所在地段随着普陀区桃浦镇的全面开和城市扩张的后发优势下必将成为一个规模较五角场更

45、大的CBD。工程成立的根底和条件李园中环科技商务区工程是以地铁11号线李子园站点上已建成的李子园商务区、将建设的华星地块及其周边地带为核心；对地铁11号线祁连山路站的未来岛区域；地铁11号线桃浦新村西北物流园区形成辐射和联动。该区域为普陀区桃浦镇的核心区域，覆盖了桃浦镇经济最为兴旺的地区。具有良好的开展空间和潜力。工程的开展有着良好的社会背景和硬件支撑；可以说是处在一个正确的时间和正确的地点以及良好的社会背景下。在这样的背景下桃浦将建成一个以互联网信息效劳业和现代物流业为主的新一代高技术商务区。而我们有理由相信工程只要有正确的规划以及强力的执行力，成功是客观必然性和现实可能性的表达。工程成立的

46、根底桃浦的楼宇经济时代已经来临楼宇经济是近年来中国城市经济开展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济开展为目的，以表达集约型、高密度为特点的一种经济形态。一项统计显示，一幢8万平方米的高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。办公楼宇聚集区的形成，公司、企业的聚集，资本、技术、人才、信息、商贸、效劳、智力、思想、文化的集中，使经济活动要素因空间的聚集而促成资源利用效率的提高，规模经济效益的扩大，交易本钱的降低。楼宇经济的开展首先需要优质的楼宇；其次是便利的交通；再次是良

47、好的商业配套等优势；以及良好的物业管理效劳；最后便是政府主动效劳，打造优质的软环境。以此为根底引进龙头企业实现产业集聚，并在楼宇开展过程中不断进行功能的完善。最终达成区域经济良性开展的目标。桃浦镇是普陀区的经济重镇，也是普陀区的工业重镇。然而历史已经翻开新的篇章，随着社会的开展，随着桃浦产业结构调整的深化，桃浦经济的结构也在发生着新的变化。原来的简易厂房逐渐在被现代化的产业园取代，原有的简易办公楼正在向高档写字楼转变，诸如如李子园大厦等写字楼正拔地而起，满足了楼宇经济的根本的场地条件。随着地铁11号线的开通，便捷的交通满足了人们出行的需求，随着历史的变迁，随着城市的大范围的扩张，人们越来越注重

48、交通距离而非实际距离。11号线的开通大大缩减了桃浦出行的时间，实现了桃浦与市中心的一体化。这样就满足了楼宇经济的交通要求。位于交通路、真南路的李子园商务区中，8万平方米的建筑面积内配备了1万平方米的商业面积，占总建筑面积的12.5%。满足了楼宇中经济开展的商业需求。商业空间本身就是楼宇经济的组成局部，同时也是办公空间的必要补充。两者是相辅相成、互为补充并共同开展。写字楼需要周边具有商业设施为在楼里工作的员工进行效劳，同时在集聚着巨大财富和人气的商务楼周边，商场、餐饮等效劳业作为楼宇的配套也变得愈发兴旺起来。所以楼宇经济的带动下“商、“务联动，人气更旺、集聚效应更加明显。随着现代商业的逐步开展，

49、企业对于其办公场所的要求不仅仅停留在对于房屋的根本使用功能上，更表达在对商务软环境更高目标的追求上。商务软环境最主要的内容就是效劳，从简单的物业层面的效劳到政府政策的支持及政府职能部门的对于企业的效劳。从物业管理效劳层面而言，或许假设干年前，企业对于办公空间的要求仅仅是停留在对房屋的根本使用上。但现在这一切已经改变，随着科技的开展，随着人们对于工作、生活要求的提高，企业对于办公环境的最求变得更加精细，更加追求智能化、舒适化、信息化、人性化。所有的管理要求被数据化，被精细化，被系统化。甚至于“5A都已经不再是高标准的智能化的表达。这样对于原来的传统物业管理提出了更高的要求，物业管理必须更加专业，

50、必须考虑在企业之前，这样才能满足现今社会的要求。从政府政策和政府效劳层面而言，改善“软环境对政府工作提出了更高的要求。“效劳是桃浦第一资源这句话是桃浦镇对于领导干部的根本要求，在这句话的引领下，桃浦镇各级领导充分注重效劳水准，想企业所想，努力为企业百忧解难，不断调整政府职能，不断提升效劳意识，不断出台扶持政策，努力开展桃浦经济。而所有的一切，已经充分说明桃浦的“楼宇经济时代已经来临，一条水渠已经建成正静静等待甘泉的到来。工程的成立符合政府一贯的要求和开展方向上海作为沿海改革开放地区和特大型经济中心城市，现阶段下人口、资源、环境、根底设施和社会公共效劳水平的约束更加突出，加强自主创新、转变增长方

51、式、优化产业结构、深化体制改革的任务更加艰巨。升级上海的产业结构是解决资源承载力问题的有效路径之一，所以必须以科技进步和自主创新为动力，全面提升产业竞争力。一方面，要运用新技术改造已有的支柱产业，稳固和扩大现有的竞争地位，另一方面，要加大自主创新力度，大力开展新兴产业。普陀区围绕区域经济转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业开展中的引领支撑作用；以完善科技公共效劳体系为导向，构建区域自主创新网络；提高普陀区科技产业园建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调，提高区域科技企业创新能力，增强企业核心竞争力作为科技产业的开展方向。工程的建成完全符合政府的指导方向。李园中环科技商务

52、区能把效劳、土地、劳动力等优势资源集聚在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应，成为区域经济跨越式开展的有效途径，并成为体制和科技创新区及区域经济开展的带动区。工程成立的条件工程地理位置优越李园中环科技商务区所在的区域非常优越。该区域原是上海的西大门，是连接上海和江浙两省乃至中国西北方向的交通枢纽，地铁11号线已经开通以及中环线的建成缩短了本区域与市中心的交通距离，使该区域成为了进可入上海市区；出可至江浙两省，成为中国最富庶地区的连接点。而随着城市化进程，原有的工业区的传统布局正在一一被打破，一个新兴的集办公、商业、居住为一体的宜居宜商的新城区正在形成。大局部科技类企业，对于办公室的地理位

53、置并不需要在市中心的中央商务区，但必须是交通便利的。而本工程所在区域正好满足了这一需求。工程区域商务本钱较低工程所在的区域是一个新兴的，初步开发商务区，有着长足的开展潜力，但在开展初期，商务本钱低廉。商务本钱不仅仅是企业的办公本钱，还包括员工的居住生活本钱。目前企业和员工商务本钱中最大的一块往往是在其不动产需求上。工程所在区域内已建成的单层面积在1,000平方米的乙级标准写字楼毛坯价格根本在人民币2.0元/平方米/天；而内环线以内的非CBD地区，同类写字楼价格根本上在人民币3.5元/平方米/天。该区域价格根本上是内环内的60%。而写字楼的售价也远低于市中心。同样，就企业员工来讲，工程所在区域的

54、住宅无论是购置或者是租赁，其价格均远远低于市中心。由于员工的居住生活本钱最终会表达在工资和津贴上，所以员工的居住生活本钱对于企业而言同样是其商务本钱。因此更低的员工居住生活本钱就是更低的企业商务本钱。本工程所在区域较为低廉的商务本钱给企业的运营减少了许多压力。工程区域人力资源充分上海目前的月平均工资是3,600元左右，如果按照正态分布理论，我们会发现3,600元/月的工资是占上海企业员工的绝大局部。这批人的年收入在4万元左右，根据目前不动产消费习惯来看，这类员工的住房购置预算应该是在80万-120万元之间含贷款。按照目前上海住宅房屋的价格分布情况，剔除其他个别因素，上海大局部的企业员工居住区域

55、应该是在外环线附近。作为科技企业的员工，平均工资根本上在5,0001,0000元，也就是说，这类企业员工所能承受购置或租赁的住宅一般分布在中环线和外环线附近。而工程所在区域正是在中环及外环附近。因此而言工程所在区域的人力资源非常充分。工程后续开展空间广阔在上海市中心楼宇经济大开展时期，由于各种原因，桃浦楼宇经济未能快速开展。随着时间的推移，随着城市化进程，随着土地的升值，反而成就了目前桃浦的楼宇经济的某些后发优势。工程所在区域是一条带状形态。这条产业带上将会出现近50万平方米的写字楼，100万平方米的现代化厂房，以及西北物流园区；除此之外产业带的周边还有着许多未开发的优质地块，良好的土地储藏使

56、工程所在区域有着广阔的开展空间。写字楼、现代化厂房、现代化仓库等不同形式的建筑物满足了企业的开展对于场地的需求。企业各种开展方向均有各种配套设施的支持，解决了企业开展的后顾之忧。楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大；科技也是调整产业结构的重要推手，所以上海每个区县都在开展高技术产业和楼宇经济。但很多楼宇经济和高技术园区开展存在缺少统一科学的开展规划思路和有效的市场调控机制，以及配套效劳不够完善等诸多问题。李园中环科技商务区建立在具有良好的硬件配套以及可持续开展的空间的根底上。目前无论是政府导向、硬件配置、人才储藏条件等均已成熟，随着园区的成立，企业的引进，相信商务区会给桃浦的

57、开展带来新的动力。总而言之，随着桃浦的快速开展，随着硬件及软件上全方位的支持，李园中环科技商务区已经完全具备了成立的条件和根底。工程成立的必要性在新技术革命的推动下，开展高新技术产业已经成为当今世界经济开展的主旋律。一个国家的经济竞争力最终取决于产业技术水平。促进科研与产业结合，依靠面向市场持续不断地科研开发来提高企业的竞争力，是国家增强竞争实力的重要措施。科技兴国是我国的国策。而虎踞龙盘的上海是中国开展高科技产业的桥头堡。开展高技术产业的最有效的方式就是形成产业集聚的高技术园区。李园中环科技商务区有着良好的甚至于完美的开展条件和根底。成立中环科技商务区有是非常有必要的，李园中环科技商务区的成

58、立的必要性具体表达在以下六个“有利于。工程成立有利于优化桃浦产业结构桃浦的产业结构优化是一个整体推进的较为漫长的过程。桃浦在升级过程中必须注意防止与其他地区的同质竞争。必以增强产业整体竞争力为目标，以科技进步为推动力，以楼宇经济为抓手，加大自主创新力度并推动经济稳步增长。所以桃浦首先要做的是整合自身拥有的资源，构筑良好的技术创新环境，争取更多的技术专才参与上海的产业结构升级与改造。而李园中环科技商务区的建成，能够迅速吸引高技术企业以及技术资源，形成一个良好的高技术产业化的环境，并通过高技术工程的产业化提升产业结构。工程成立有利于促进现代效劳业的开展现代效劳业是随着科学技术进步、工业化进程、社会

59、生产分工的进一步深化，在近二、三十年来加速开展起来的第三产业。其运用科学技术、新型效劳方式及新型经营形态对传统效劳业进行改造。大力开展现代效劳业是落实科学开展观和转变经济增长方式的必然选择，也是桃浦产业结构升级的必然要求和突破口。李园中环科技商务区的成立将以商务区为核心，以科技为推手，重点开展信息效劳业、现代化物流业、效劳外包、咨询效劳等领域以促进现代效劳业的开展，并最终带动桃浦现代效劳业的整体开展。工程成立有利于为桃浦带来新的经济增长点多年来，桃浦给人的感觉是上海的工厂、物流的集散地。不可否认，桃浦的产业也根本上集中于工业和物流业；高技术产业一旦进入市场，其本身的先进性会迅速赢得市场并带动区

60、域经济迅速开展；同时高技术产业与物流业结合会形成现代物流业。两者的相互促进会带来新的经济增长点。李园中环科技商务区的建成将有助于形成这一良性开展模式，成为桃浦经济开展的新的增长点。工程成立有利于资源整合带动周边经济开展目前，工程周边有着许多高标准的现代化厂房以及商务楼。这些物业由于没有形成产业联动，各自为战，这样不利于经济的开展。李园中环科技商务区一旦建立，将会形产业导向，并将工程产业带的各种资源整合起来，在同一产业链上，根据企业的不同阶段及需求提供其不同的适合其类型的物业。这样的资源整合能够使经济开展以产业带为核心不断向外辐射，最终带动周边经济的共同开展。工程成立有利于促进就业及提高人口素质