房地产估价案例与分析模拟59

1、房地产估价案例与分析模拟59一、问答题1、某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。2、赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构

2、进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；赵某的购房发票；商品房预售许可证复印件；其他有关房地产市场资料。请问： (1)上述资料用于抵押估价是否齐全? (2)估价人员可否承诺按170万元进行估价? (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?3、在某市旧城区改造中，需拆迁一批60年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技

3、术思路及基本步骤。二、单项选择题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。4、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。 A道路扩宽后，交通发生变化 B绿地率发生变化 C公共配套设施发生变化 D土地形状发生变化5、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。 A噪声和污染程度发生变化 B土地形状发生变化 C人口密度发生变化 D出行便捷程度发生变化6、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。 A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正

4、法计算价值变化额度 B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度 C用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度 D用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。7、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。 A道路扩宽后，交通发生变化 B绿地率发生变化 C公共配套设施发生变化 D土地形状发生变化8、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。 A噪声和污染程度发生变化 B土地

5、形状发生变化 C人口密度发生变化 D出行便捷程度发生变化9、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。 A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度 B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度 C用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度 D用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度某乡的老王1986年在集镇上购买了一个商场，该商场建于1981年。2001年1月1日老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格，结果价值5077元。老王

6、死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日(2001年2月10日)，房地产的市场价格行情未发生任何变化，则：10、大儿子那一半商场最合理的转让价格是( ) A25万元 B大于25万元 C小于25万元11、大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为( ) A25万元 B大于25万元 C小于25万元12、大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以( ) A可以 B不一定 C不可以某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为

7、2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。13、将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。 A总折旧额 B物质折旧额 C建筑的折旧额 D年平均折旧额14、设备的折旧额为( )。 A10万元 B20万元 C30万元 D40万元15、长寿命项目的折旧额为( )。 A55.6万元 B66.6万元 C77.6万元 D88.6万元16、以下说法中错误的是( )。 A经济寿命是由市场决定的 B实际年龄是估计有效年龄的基础 C有效年龄一定大于实际年龄 D经济寿命短于自然寿命三

8、、指错题17、大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告 一、委托方 全称：有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) 二、估价方 全称：房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) 三、估价对象概况 1地理位置及周围环境 估价对象位于市区路号，市商务中心用地内。地块南邻45m路，西邻 40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。 估价对象地处区地区，紧临使馆区，是市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为

9、中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。 3规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。 四、估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的

10、地价依据。 五、估价时点 2001年1月5日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 根据建设部、国家土地管理局、市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 八、估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 九、估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价

11、修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

12、十、估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认市区路的大厦用地总占地面积 19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1熟地 总地价：310194638元 大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整 单

13、位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 房地产估价技术报告 (一)个别因素分析(略) (二)区域因素分析(略) (三)市场背景分析(略) (四)最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表2所示。表2 使用方式分析表功能建筑面积(m2)百分比(%)办公写字楼4000050旅馆1600020公寓1200015商

14、服800010健身娱乐40005合计80000100 (五)估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及

15、开发商的合理利润。 5以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六)估价测算过程 1开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1)销售收益 1)估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前XX市房地产市场上此

16、类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3。 表3 比较测算过程表 编号实例售价 (美元/m2)时间修正区位修正用途修正个别因素修正比准价格 (元/m2)1实例A1950100/96100/96100/99100/9821812实例B1786100/95100/96100/98100/9920183实例C1800105/100102/100103/100104/10020654实例D2000101/100102/100101/100103/10021435实例E280095/10098/10095/10095/1002353 根据以上比准价

17、格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。 2)计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：20008.4540000(1-0.1)=608400000元=60840万元 公寓：19008.4512000(1-0.1)=173394000元=17339.4万元 合计：78179.4万元 (2)出租收益 1)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2月)，取出租费用为 0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 358.45(1-0.15)0.75(1-0.2)

18、(1-0.2)1228000=40543776元 2)运用收益法公式计算开发价值： 式中 a年出租净收益； r资本化率(取2%)； s收益年递增率(取5%)； n综合使用年限(50年)； P开发价值。 P=40543776divide(12%-5%)1-(1+5%)divide(1+12%)50=556214686元 (3)项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686元 2开发总成本 (1)建安工程费 1)直接费：结构+装修=5000元/m2 2)间接费：取直接费的2%=1000元/m2 3)不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为：

19、 (5000+1000+600)80000=528000000元=52800万元 (2)投资利息 年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。 5280000000.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)50-1=71015230元 (3)开发商利润(利润率取25%) 52800000025%=132000000元 (4)销售税金(取开发总价值的5.55%)55%=74259482元 (5)销售费用(销售费用率取开发总价值的2%)=26760174元 (6)总开发成本 528000000+7

20、1015230+132000000+74259482+26760174=832034886元 3开发余值 开发余值=开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886=505973800元 4熟地地价 购地期望回报率为30%。 设总地价为工，则 (1+12%)2x(1+30%)=512664044 x=314378952元 土地单价=314378952divide10500=29941元/m2 楼面地价=31478952divide80000=3930元/m2 (七)依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据市人民政府1997年7月6日下发的市出让国有土地使用权基准地价表及其使

21、用说明求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1土地使用权出让金计算 估价对象根据市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为： 20006=12000元/m2 2基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方

22、米土地的基础设施配套费为： (800+400)7.6=9120元/m2 3土地开发及其他费用 此项标准取值定为7800元/m2。 4估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920元/m2 总地价=2892010500=303660000元 楼面地价=303660000divide80000=3796元/m2 (八)对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表4。 表4 修正法测算地价 方法总地价(元)单位地价(元/m2)楼面地价(元/m2)假设开发法314378952299413930基准地价修正

23、法303660000289203796平均309019476294303863 (九)计算生地地价 1确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1)地上建筑拆除补偿费：382.1万元。 2)地上建筑拆除清运费：68.78万元。 3)设备报废搬运费、安装调试费：共496.8万元。 4)职工停产期间工资补偿：2944.5534万元。 5)地上管线、道路等附属物补偿：100万元。 6)富余人员安置费：500万元。 7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5万元。 8)办公场地周转费：540万元。 9)拆迁管理费：49万元。 10)向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21120万

24、元。 合计：26238.7334万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334divide19800=13252元/m2 2计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。 生地总价=熟地总价拆迁安置补偿费用=3090194763=128129676元 土地单价=128129676divide10500=1220

25、3元/m2 楼面地价=128129676divide80000=1602元/m2 (十)运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2交易实例资料的收集(见表5) 表5 交易实例资料表 交易实例编号交易实例地点交易日期土地用途使用年限地上容税率土地区类楼面毛地价

26、 (元/m2)199.5综合502.18二类1650299.5综合504.92三类1628399.12综合502.37三类1550 3计算修正过程(见表6) 表6 修正过程表 实例楼面毛地价 (元/m2)交易情 况修正日期修正用途修正区类修正容税率 修正个别因 素修正修正地价11650100/100102/100100/10094/100107/10096/100162521628100/100102/100100/100100/100104/10095/100164131550100/10098/100100/100100/100105/100100/1001627 以上三个比较案例与估价对

27、象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。 (十一)修正结果(见表7) 表7 修正结果表 熟地生地总地价 (元)单位地价 (元/m2)楼面地价 (元/m2)总地价 (元)单位地价 (元/m2)楼面地价 (元/m2)假设开发法314378952299413930128129676122031602基准地价修正法309019476294303863128129676122031602市场比较法311369800296543892130480000124271631平均310194638295423878129304838123151

28、617选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表7)。(十二)评估结果位于区路号的大厦用地10500m2，1995年1月5日的市场价值为：熟地：总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2；生地：总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。四、指出并改正下面估价报告片断中的错误某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150

29、m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，1996年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。1998年与周某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常的无空置率的租金水平为200元/(m2月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7月该房地产建筑物的重置价为 1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%，则：18、该商场的收益价格可按如下步骤测算 1年客观收益 200元/(m2月)100m2

30、12月=24(万元)19、年正常费用 (1) 维修费=1000元/m2100m22%=0.2(万元) (2) 管理费=24万元3%=0.72(万元) (3) 保险费=1000元/m2100m22%=0.02(万元) (4) 土地使用税=5元/m2150m2=0.075(万元) (5) 房产税及“两税一费”=24万元17.5%=4.2(万元)20、年净收益 24-5.215=18.785(万元)21、收益价格 18.7851-1/(1+6%)40=282.6422、建筑物的现值为 V=C1-(1-R)n/N=1000元/m21-(1-0)15/60=7.5(万元)答案:一、问答题1、1选用成本法

31、、收益法和比较法中任两种 2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值 3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估 4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金 (2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金 (3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值 5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计解析 (1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。 (2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。 (3) 办公综合楼分两部分应分别进

32、行评估。2、(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。 (2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。 (3)不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。解析 房地产抵押价值评估3、此题为在某市旧城区需拆迁一批60年代建造的私有住宅，对这批住宅建筑进

33、行作价补偿评估的技术思路及基本步骤。 考虑问题的出发点和主要依据为： (1)1982年中华人民共和国宪法及1988年、1993年两次修正案； (2)1983年国务院城市私有房屋管理条例； (3)1991年国务院城市房屋拆迁管理条例； (4)1992年建设部城市房地产市场估价管理暂行办法； (5)当地人民政府有关城市私有房屋管理和城市房屋拆迁管理的规定； (6)其他有关法律、法规、条例、规定及政策。 在本题讨论中排除拆迁范围内有名人住宅或其他有特殊重要意义需特别考虑的私人住宅，只考虑一般的普通私宅。 对这些住宅进行作价补偿评估的技术思路为： (1)拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人依照规定

34、给予补偿； (2)作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算； (3)在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就补偿形式、补偿金额、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款签订书面协议，向公证机关办理公证，并送主管部门备案。 进行作价补偿评估的基本步骤是按照旧有房地产的成本估价法公式展开： (1)求取拆迁私宅在估价时点的重新建造完全价值，即估价时点的重置价格，但在60年代时尚未宣布城市土地国有化，当时是无偿取得土地使用权，所以重置价格只需考虑建筑物的重置价格，应排除土地的重置价格； (2)估算该批私宅的折旧额； (3)从建筑物的重新建造完全价值中减去折旧额，即为估价私宅的价值； (4)这批住宅中的每一幢应作具体了解，建成年月、建造标准、建筑结构、装修设备、建筑面积，计算每幢建筑物的重置价格； (5)对每幢住宅的建成年月、已使用年限、耐用年限、尚可使用年限、残值、残值率、建筑物完损、新旧程度作具体了解，确定每幢私宅的成新度； (6)依每幢住宅的重新建造完全价值，并以每幢的成新度得出每幢私宅的补偿评估价值。 二、单项选择题4、B 5、D 6、C 7、B 8、D 9、C 10、A 11、C 12、C 13、B 14、D 15、B 16、C 三、指错题17、1缺土地权属状况。