员工手册房地产1

1、.：.；员工手册天津纵横房地产投资咨询二00六年4月版目 录第一部分 企业引见一、公司开展篇纵横公司简介公司组织架构部门职能简介代理及谋划类工程相关制度及规定二、行为礼仪篇个人礼仪接待礼仪第二部分 根本知识业务知识篇常用名词根本解释签署商品房买卖合同的阐明办理贷款公积金的相关手续商品房销售的有关法律政策物业管理相关阐明法务知识公司开展篇纵横公司简介纵横是一家新兴的房地产专业效力机构，现有专业人员100余名，具备房地产销售代理资质。由具有丰富实操阅历的行业精英发起并组成中心团队，纵横人发明性地提出“全程运营效力的理念，聚焦于房地产工程开发的“黄金价值链，以追求开掘工程专案最大价值价钱比为己任。

2、公司自成立以来，先后胜利谋划代理了天津方正山海天、泰丰津海大厦、紫云国际、伴景湾、易买得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别墅、呼市松江工程等多个大型房地产工程。目前公司操作的各地标志性工程主要有：被誉为“建立全国最大都市自然生态圈的天津梅江湾，被誉为“地产营销旗舰的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国建筑工程“詹天佑大奖的天津蓝水假期等。纵横专业精深的效力，富于智慧的创新和勇于承当的责任感为我们博得了广泛的市场赞誉。纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取效力对象的高度称心，不断追求超越客户等待的专业效力。努力成为行业领域内，效力区域内，

3、客户心目中最正确协作同伴及具优势品牌影响力的房地产全程运营效力企业。纵横地产呼市分公司综合管理部运营部工程部市场部综合管理部销售部企划部天津分公司滨海分公司工程部市场部拓展部综合管理部紫云国际喜达港国臣工程承德工程市场部工程部山海天静海金诺综合管理部二、组织架构部门职能简介市场部：作为产品研发的根底，直接支持产品的前期谋划。谋划组: 产品：最大化的提高土地的利用价值，提高产品的中心竞争力，实现利润的最大化.营销: 从市场竞争的需求出发，制定真实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目的。2、拓展部：主要担任公司战略规划、土地资源贮藏、房地产市场分析、工程可行性研讨、土地获取等任务，并统筹各

4、公司拓展部。3、运营部：担任公司各项经济性目的的统筹管理、人力资源管理。支持公司专业化、信息化、规范化、规范化才干的提高。任务目的：统筹、管理、支持统筹：统筹平衡公司各项经济目的和人力资源管理：经过建立各种制度、流程规范人员操作支持：经过阅历共享和内外部培训组织，支持人员才干提升 目的管理：公司考核目的的统筹、平衡，考核结果的汇总分析人力资源管理：人力资源目的的平衡；绩效管理，建立考核鼓励制度；培训管理规范化管理：完善健全公司管理制度，梳理业务流程；档案管理；企业内外网的建立与维护；信息化工具的开发与维护与改良4、综合管理部：行政管理：主要担任公司的文件、制度的一致管理；公司内勤、外勤管理；公

5、司大宗采购、物品保管，协调维护外部相关政府部门。销售管理任务：主要对销售的进度和销售数据进展统计分析；对业务把控，进展交流共享。财务体系：担任公司的财务决算、现金流的收支以及报税等任务。四、代理及谋划类工程谋划类工程：易买得秀谷商业广场、贻信园、广厦富城、方正山海天、梅江湾、老城厢商业规划、亿城山水颐园、仁爱团泊湖、塘沽解放路商业街、永久里河滨里土地规划、君谊大厦代理类工程：金诺地产工程、紫云国际、喜达港、伴景湾一期、阳光诺卡呼市松江工程五、相关制度及规定一、人事制度1、新员工报到手续：*交验学历证书、身份证及其岗位要求的其他证件的正本如会计证等，并收存上述相关证件复印件各一份及一寸彩色免冠近

6、照；*交付人力资源部指定的其它资料；2、员工异动员工发生职务异动或试用转正，需填写及，并由部门经理签字赞同。3、员工离任员工离任包括：解雇含开除、辞职、劳动合同期满不再续签员工恳求辞职，由员工本人提早一个月填写及；公司解雇开除员工，由用人部门经理提早一个月填写；员工合同到期不续签,由不续签的一方填写。需经部门经理审核后报人力资源部会签、总经理同意。人力资源部应安排与离任员工进展离任面谈，了解辞职详细情形及缘由，咨询其对公司的意见。完成审批程序后，离任员工应按“离任员工任务交接单内容办理任务交接手续，并及时报送人力资源部，由人力资源部存档并办理档案调转手续。手续不齐者不予核发工资。员工的离任未经

7、同意，不得擅自离岗，否那么以旷工论。二、财务制度1、 费用种类及额度 = 1 * GB2 、 员工补助：员工补助额度明细表： 单位：元/月/人类别任务地点普通补助特殊补助员工本市250郊县550异地550待定经理本市350郊县750异地750待定阐明： “任务地点的阐明“本市指： 在公司总部或天津市区任务的员工在分公司所在地招聘的本地附近地域员工。“郊县、“异地指： “本市类员工，被公司长期派到郊县静海、汉沽、蓟县等或异地呼市、承德任务的。“经理： 是指“担任经理职务的人员，非“经理级待遇的人员。员工入司离任时间与当月补助的关系：每月15日不含15日前正式入司的员工，享用半月的补助金额每月15

8、日含15日后正式入司的员工，从次月的1日起享用补助金额。每月15日含15日前离任的员工，当月不再享用补助。每月15日不含15日后离任的员工，当月享用半月的补助。补助的种类“普通补助为：交通费、费的补助及住宿补助郊县、异地的人员享用 等“特殊补助为：异地任务的生活补助。根据异地的详细情况，由总经理确定 详细的金额。补助金额的发放方法：员工自行提供发票，以“费用报销方式发放。对发票的要求：可以运用的发票：“交通费票；“办公用品、日用品、文具类的发票、“汽 油费、高速费、汽车修缮费的发票；“费的发票等。其中：空白出租车票、非复写的出租车票不予报销。费发票需是员工本人的姓名、每月的票据金额不超越200

9、元。制止运用的发票：餐费票、“礼品票含烟酒类、文娱场所出具的发票等执行本费用管理方法后：公司长期派到郊县或异地任务的人员的生活用房的一切费用，员工自理。公司长期派到郊县或异地任务的人员，因私发生的交通费用，例如：定期休假回津的交通费，员工自理。 = 2 * GB2 、 现场工程的管理方法：A、对进入到销售现场的工程，实行“备用金管理方法。B、备用金金额为： 15人含以上的工程，4500元10人含以下的工程，3000元备用金的借款人责任人为工程经理，在工程经理发生人事变动或工程清盘后，应办理备用金移交清算手续。备用金主要用于工程的以下费用：员工的误餐费、员工因公发生的交通费等误餐费规范： 公司内

10、： 5元/人/餐调研、工程现场、加班： 8元/人/餐报销的票据要求：误餐费：有效的餐费票或“办公用品、“日用品发票等可以用。“礼品票含烟酒类、文娱场所出具的发票禁用。提供“用餐人员明细表为附件。交通费：在车票反面注明行程的日期、起止地点、事由。需主管经理签字。各业务中心、各工程部门费用的管理原那么 各业务中心的主管经理管理、协调中心内的总体费用。各工程部门的主管经理管理、协调工程部门内的总体费用。 = 3 * GB2 、 业务款待费：A、此类费用运用时，须事先报总经理同意。费用报销时，单笔支出小于200元，副总经理签批。单笔金额大于200元或月累计金额在500元以上的必需经总理审批。票据要求报

11、销时，业务款待费的票据与其他票据分开，单独粘贴单独填写报销单。单据后需附“业务款待费明细单见附表2，发票的顺序需与“业务款待费明细单上列示的款待事项的顺序一致。每笔款待费的发票必需是同一单位出具。D、办公用房的费用：房租及物业费、水电煤费、采暖费、修缮费、办公话费等据实报销。E、办公费：公司因办公需求发生的各项费用，包括购买的办公用品、公司年检、发票收据费用、业务报刊费、刻章费及邮费等。据实报销，由各业务中心的综合管理部人员一致担任。购买“办公用品、“日用品的票据，须提供明细清单、有验收人签字确认。2、报销的时间、流程为：每月的第一周和第三周如当月有5个星期，那么为第二周、第周围的周四为交报销

12、单的时间。移交报销单据时，请将填写完好的“单据交接清单一式两份， 一同移交至财务。各业务中心的综合管理部人员，应对票据初审，审核票据的有效性、费用能否在报销范围内等。员工补贴，请单独填写报销单，在每月的第1周的周四，交到财务部门。每次报销时，注明本次费用对应的时间段。一切报销单，经工程部门经理、主管副总、财务经理签字后，方可办理付款手续。主管副总对本业务中心、工程部门经理对本工程部门当期的费用情况予以整体的控制、协调、管理。每月的20日前，财务将票据审核的结果反响到各业务中心的担任人。每月的25日前，员工补助及工程备用金对应的报销款项发放到位。三、考勤制度按时到岗,不迟到、不早退。9：00准时

13、进入任务形状，不允许有吃早点、换服装、清扫卫生等景象，特殊情况需事先报备。午休时间为12：00-13：00，员工可以就餐和休憩，但此时间段内如有客户接待任务，仍要照常进展，不得影响任务。请假必需严厉按公司履行，经同意后方可休假。休假期间和休憩日必需留下联络方式，手机坚持开机形状，以便联络。假设因没电等特殊缘由，开机后发现有公司应立刻回复。四、 请假制度请假规程员工请假均应填写阐明理由并严厉执行审批手续。根据员工请假期限，需各上级主管同意生效，同时报人力资源部备案。详细如下:经理以上含经理人员请假，须报上管指点同意；请假超越3天，应呈请总经理同意；其他人员请假须按以下要求 请假一天的，需报请直接

14、主管同意； 请假二三天的，需报请主管经理同意； 请假三天以上需报请公司副总经理同意；各请假情况时间规定病假 - 因病须治疗或疗养者可请病假。每月不得超越七天超越七天绩效工资按比例扣除，每年累计不得超越三十天。事假 - 因私事待办理者，可请事假，每月不得超越七天超越七天绩效工资按比例扣除，每年累计不得超越三十天。婚假 - 本人结婚可请婚假七天。丧假 - 父母或配偶丧亡，可请丧假七天；其他直系亲属丧亡，可请丧假三天。产假 - 女性员工分娩可请产假九十天，其中含产前休假15天。怀孕三个月至七个月而流产者，可请假周围；七个月以上流产者，可请假六周；未满三个月流产者，可请假一周。产假期间，公司将补其职位

15、，假期终了后，公司内如有同等职位存在，将优先思索；否那么，将另行安排其他任务。注：产假系指已婚女性员工，未婚女性员工分娩或流产按病假规定办理。注：以上假期均含正常休憩日，不含法定假日。请假期内薪金规定事假及病假：七天以内含七天：不扣除工资和绩效。七天以上：不扣除根本工资，绩效工资按比例扣除。经理以上人员请假超越七天，每月保管2000元生活费，其他工资按比例扣除； 婚假、丧假、产假： 婚假、丧假在规定期限内不扣根本工资和绩效工资；产假不扣除根本工资，绩效工资按比例扣除。请假时本卷须知凡未经准假而擅离任守或未经同意续假而缺勤者，除有特殊事件发生如不测损伤、突发急病等事件，并于事后三天内依规定办理请

16、假手续，其他一概以旷工处置。员工请假设发现有弄虚作假，除以旷工论处外，并依情节轻重予以惩罚。请假理由不充分或有碍任务时，其主管可视情况不予准假，或缩短假期或延期请假。员工请假时应由部门主管和本人安排好其担任任务，因请假而耽搁任务时，请假人接手人和其主管均负有责任，公司将视情况予以清查。事假须提早一天恳求，病假需于请假当天8：30之前恳求方为有效，工伤假及病假超越一天者，应附医师证明。请假逾期处置规定患重病非短期内所能恢复经医师证明属实者，可视其病况，报请总经理同意延伸其病假，最多三个月。逾期系因特别或不测事故经提出有力证明者可请总经理同意，最多十五天。凡属旷工者按以下规定处分：旷工半天,扣发当

17、月全部绩效，假设当月出现同样情况，予以解雇。旷工一天,扣发当月全部绩效，并转为试用期或延伸试用期一个月，假设当月出现同样情况，予以解雇。旷工一天以上,直接予以解雇。行为礼仪篇个人礼仪任务时间内一切员工必需着职业装。男员工着衬衫、西装、深色皮鞋深色短袜、系领带。女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮拖等。穿裙装时，需着肉色长筒丝袜新员工上岗后如未配发公司一致工服的，需穿与工服颜色、款式相近的衬衫、西装。身体、面部、手部应保证清洁，讲究良好的个人卫生，养成良好的卫生习惯。上班前不允许饮酒及吃带异味食物以保证口腔清洁。任务时间员工必需坚持丰满的精神形状，不得松垮

18、懈怠。男员工发型发式一致的规范要求为干净整洁，头发不应过长。女员工发型要求文雅、严肃，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头上，不许分发、遮眼盖腮。男员工要刮净胡须，不准蓄须。 女员工宜坚持淡雅轻妆，装扮适度，不得浓妆艳抹，防止运用味浓的化装品。员工在岗任务期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。坚持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。直接面对客户时，员工应严厉按员工行为礼仪规范进展接待。任务时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。坚持规范的举止，表达高雅的气质，树立良好的笼统站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜叉腰，交叉胸前、

19、插入衣裤或随意乱放，会见客户或出席仪式的站立场所，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。任务场所不宜二人勾肩搭背，挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客人同时进、出电梯应让客户后进，先出电梯，并协助操作电梯门开关。二、 接待礼仪办公环境正式任务前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，坚持地面的整洁，坚持室内空气清新、窗明几净，各种办公设备和办公物品预备到位。不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。及时清理、整理账簿、文件，坚持任务台清洁整齐。销售现场接待台上不允许摆放水杯、

20、手机等个人用品，凡客户看得见的地方都应坚持整洁。正确运用和保管办公设备与公司物品，运用中做到顾惜、节约。公司电脑不得储存与任务无关的文件如：游戏等，上班时间不得利用电脑从事与任务无关的活动如：上网聊天等。销售现场于任何时间一概严禁吸烟；不得在客户接待区用餐；总部任务人员不得在办公区就餐，加班除外。任务开场后，如需放背景音乐，不得干扰其他人员说话。5 出席会议，必需按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退场。开会时，手机、传呼机等通讯工具要封锁或处于静音形状。按时出席会议遇特殊情况须提早请假。客户接待要求1 顾客来时要问好。迎接和面对客户时一直坚持笑容可掬，必需运用文

21、明礼貌用语。规范接待用语，要讲普通话。 来访的客人很多时，应按顺序接待，不要冷落每一位客户，做到“接一，问二，照顾三。应谨记客户的姓名，以示尊重。未知姓氏之前，要称谓“先生“女士。解答业务时候不准讲 “不知道，可将“不知道改为“我先问一下。和顾客交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断客户的说话，做到百听不厌，百问不烦。不得东张西望，心不在焉。不得流显露腻烦、冷淡等表情。说话腔调要自然、明晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问的笼统。暂时分开面对的客人，一概讲“请稍候，假设分开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦。咳嗽、打喷嚏时应

22、转身向后，并说对不起。向顾客引见产品或看资料时应手掌心向上，假设指出细小之处运用食指同时手掌依然向上。不宜用手指或笔杆指客人。为顾客拿物品一定要双手递上。当为顾客完成一项效力后应自动讯问能否还有其他事要协助 。用礼貌互换的方式留存客户联络方式，并留意积极回访。业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不允许与客户发生口角。不准讲粗言、运用蔑视和侮辱性的言语。不讲过分的玩笑。不得以任何借口顶撞、挖苦、挖苦客人。谈及他人或客户时，千万不要诋毁他人，尤其当着客户。任务时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志，不允许办私事，不准用公司聊天。坚持办公区域的安静任务期间员工之间不

23、得闲聊、谈笑；在公司总部上班的员工，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响他人任务。在指定区域接待来访其他素质要求1 打、接一切来电，务必在三声响之内接答。接先问好、必要时报单位称号或工程称号，如“他好或“他好、纵横不得在开场时运用“喂、“哎等语气词。对于本人不能处置的，应及时将转交给能处置的人，或记录内容，待处置后回复。对方讲话应仔细听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。终了时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。5 通话时要简明扼要，不要在中长时间聊天。必要时应提早打腹稿6 给对方打手机时，请先讯问对方如今接能否方便，并且咨询能否可以有座机转接，不宜长时间占用对方

24、。2 引见和被引见的礼仪直接见面引见时，应先把级别低者引见给级别高者，把年轻的引见给年长的，把本公司的人引见给别公司的人。把一人引见给多人时，应先引见给其中位置最高的。男女间的引见，应先把男性引见给女性。当年龄、级别差别大时，也可先把年轻女性引见给男性。3 握手的礼仪握手的时机：当他被引见给某人以及跟他人道别时，特别是当他与他的客户道别时。当客户或其他来访者进入他的办公室时。走进某个会场并被引见给与会者时。会议终了后相互道别以及重申已达成的协议。他觉得有必要握手时，他会渐渐培育起这种觉得的。握手的技巧：自报姓名并伸出他的手，在多数场所，职位高的人应该先伸出手，假设他她没有这样做，他就应先伸手。

25、伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。握手要坚决有力，但绝非要捏断他人的手。停留3-5秒即可，然后松开。 握手时应留意出手的先后顺序及表情。4 名片的接受与保管名片应先递给长辈或上级。递出本人的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出本人的姓名。接对方名片时，双手接过，并马上阅读，正确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应马上讯问清楚。他的名片外观应坚持完好，不要破损或折叠。对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。一、常用名词根本解释一名词解释建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑容积率：是反映和衡量建筑用地运用强度

26、的一项重要目的，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上一切建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区包容的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积与规划建立用地面积之比。楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.73。建筑层高：层高是指住宅高度以“层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。详细地说，层高是指下层地板面或楼板上外表或下外表到相邻上层楼板上外表或下外表之间的竖向尺寸。GBI100-87中规定，住宅的层高采用以下参数：2.6米、2.7米、2

27、.8米。净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。人口毛密度：每公顷居住区用地上包容的规划人口数量(人/ha)。*人口净密度：每公顷住宅用地上包容的规划人口数量(人/ha)。*进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实践长度。横墙间的间隔 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实践间隔 ，由于就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。纵墙间的间隔 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效力的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外

28、墙包括山墙墙体程度投影面积的50。共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同运用的建筑面积。公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立运用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。普通公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立运用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。销售面积：销售面积是指商品房按套或单元出卖，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建

29、筑面积 以下简称套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。阳台：阳台是指供居住者进展室外活动、晾晒衣物等的空间。*平台：平台是指供居住者进展室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。*走廊：走廊是指住宅套外运用的程度交通空间。*地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超越该房间净高的12者。半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超越该房间净高的13，且不超越12者。居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其周围合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。公共效力设备用地：公共效力设备用地

30、普通称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效力和运用的各类设备的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适宜于安排游憩活动设备的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。建筑线：建筑线普通称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关普通与厅相连，

31、由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是本人人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平常，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道：指住宅套内运用的程度交通空间。钢构造：是指承重的主要构件是用钢资料建造的，包括悬索构造。钢、钢筋混凝土构造：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土构造：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳构造、大模板现浇构造及运用滑模、升板等建造的钢筋混凝土构造的建筑物。混合构造：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，

32、柱是用钢筋混凝土建造。框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。砖混构造：承重的主要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。框剪构造：框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中布置一定数量的剪力墙，构成灵敏自在的运用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪构造的受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同的抗侧力构造组成的新的受力方式，所以它的框架不同于纯框架构造中的框架，剪力墙在框剪构造中也不同于剪力墙构造中的剪力墙。

33、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，接受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给根底。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种要素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、发明室内温馨环境的作用。横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙普通称山墙；而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。楼板层：楼板层是楼房建筑中程度方向的承重构件。楼板层接受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它接受底层房间内地荷载。楼板面层：又

34、称楼面或地面。起着维护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。商品房维修基金：是指按建立部建住房1998213号的规定，新建商品住宅包括经济适用住房出卖后建立的共用部位、共用设备设备维修基金。确权:是按照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核同意、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的一切权、运用权的隶属关系和他项权益。土地运用权:是指土地运用者在法律允许范围内对依法交由其运用的国有土地或者集体土地的占有、运用以及部分收益、处分的权益。房屋的他项权益:房屋的他项权益是指由房屋的一切权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、承继权等权益。房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地运用

35、权出让的市场，即国家经过其指定的政府部门将城镇国有土地或将乡村集体土地征用为国有土地后出让给运用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达七通一平的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场:是土地运用者经过开发建立，将新建成的房地产进展出卖和出租的市场。即普通指商品房初次进人流通领域进展买卖而构成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地运用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进展买卖的市场。房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、运营者之间的平等转移，表现为运用者之间的买卖行为。反映的是以成效为价值尺度的市场价钱，是调剂需求条件下的市

36、场行为，如私房出租、出卖等就是三级市场行为二房地产“五证一方案包括： 、及 三现行的土地获取方式来源：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种根据2003年6月1日公布的，对于经济性用地必需采用土地出让的方式获得。四房屋建筑分类1、从构成房屋建筑构造的资料分：木构造老楼，普通为12层建筑砖木构造老楼，普通为13层建筑砖混构造普通为6或7层建筑钢筋混凝土构造高层建筑，为8层以上的建筑钢构造纽约市贸大厦2、从房屋层数高度分：低层 13层木构造、砖木构造多层 46层砖混构造中高层 79层钢筋混凝土构造高层 1030层钢筋混凝土构造超高层 40层以上钢筋混凝土构造、钢构造3、按房屋建筑耐火性和耐久性

37、程度分：一级 100年以上钢筋混凝土构造、钢构造二级 50100年以上(砖混)三级 2550年平房4、房屋建筑用途分：消费性建筑；居住建筑；公共建筑五房屋建筑构造1、房屋建筑构件一幢建筑物普通是由根底、墙体或柱、楼地层或梁、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。2、房屋承重构造的根本构件类型钢筋混凝土构造还包括钢构造、钢和钢筋混凝土构造：承重的主要构造构件全部采用钢筋混凝土建造主要承重部件为梁和柱。砖混构造：承重的主要构造采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 砖木构造：承重的主要构造采用砖、木建造的。其他构造简易构造：承重的主要构造采用竹、

38、砖石、等资料建造的简易房屋。3、地基与根底地基：地基指根底底面以下，遭到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都经过根底传给地基来接受。地基接受荷载的才干是有一定限制的。根底：根底是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩展部分，称为根底。根底用来接受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。根底的类型：按根底的资料及受力特点分类：刚性根底：刚性根底是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性资料制造的根底，这种根底抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。柔性根底：钢筋混凝土根底称为柔性根底。根底按构造方式分：条形根底：独立根底：指呈独立柱墩方式的根底，

39、是钢筋混凝土排架构造柱下根底的主要方式之一。筏板根底：又叫满堂红，普通为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形根底不能满足地基的允许承载力和建筑物上部构造的允许变形时或当建筑物要求根底具有足够的刚度以调理不均匀下沉时，可采用筏板根底。箱型根底：用于高层建筑。桩根底：预制桩、灌注桩、钢桩、组合资料桩根底的运用：多层住宅七层及其层以下可采用砖混构造，可根据地基情况采用柔性根底、筏板根底，如需求与桩相结合。中高层住宅可采用框轻构造、框剪构造，根据地基情况采用柔性根底、条形根底、筏板根底，如需求与桩根底结合。高层住宅可采用框剪构造、剪力墙构造，根据地基情况采用筏板根底、箱型根底并与桩根底

40、相结合。4、墙体分类：按平面位置：外墙和内墙；按墙的方向：纵墙和横墙；通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；按墙的受力分：承重墙、非承重墙。5、楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。按施工方法：现浇、预制。6、楼梯：楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆或栏板。楼梯方式：直跑式、双跑式等。楼梯的运用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重构造、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，普通采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，普通在10%以上。曲面屋顶：普通用在

41、大跨度的大型建筑。六裂痕产生的缘由裂痕产生的缘由很多，但从产生的缘由归结起来可分为构造强度、温度、沉降几大类。裂痕能否有害与裂痕出现的部位、裂痕出现的缘由以及裂痕的宽度和长度有关。裂痕如出如今构造性部位且裂痕的宽度和长度均较大那么为有害裂痕。砖混构造以砖砌体和楼板可分为现浇和预制为受力构造，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂痕均属于构造性裂痕，但假设外表抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂那么不属于构造性裂痕。框轻构造以梁、板、柱为受力构造，假设非外表抹灰裂或填充砌体裂痕那么属于构造性裂痕。混凝土裂痕宽度小于0.3mm即使出如今构造性部位也非有害裂痕，但应留意其开展。七关于室内采光有何要

42、求？1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超越四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。八梁的种类：1、梁的种类按受力形状分为：1简支梁：单跨梁普通为简支梁，如过梁、托墙梁。2延续梁：两跨以上的梁为延续梁。3悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可根据建筑实践情况设计为上返梁或下返梁。九不同建筑构造的优缺陷比较？砖混构造住宅与框轻构造住宅相比保温性

43、能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形才干差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适宜超大开间住宅。十请简述商品房开发流程答：商品房开发普通指开发商以赢利为目的投资开发房地产工程，从立项、规划、土地出让、拆迁、建立到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资时机选择与决策分析，土地获取、工程前期，工程设计，工程施工建立，销售。投资时机选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的根底上，讨论投资能够性；选择实现开发想象的开发用地，讨论技术可行性，与潜在的业主、银行、协作同伴、专业人事接触，作出初步方案，讨论获取开发用地的可行性；进

44、展正式市场研讨，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的本钱和价钱进展可行性研讨，从法律、技术和经济等方面综合判别工程可行性。 土地获取阶段：根据工程可行性研讨报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地运用权和开发权。工程前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产工程进展立项审批，规划局对工程进展规划审批等，获取“五证一方案。工程设计阶段：根据市场研讨中得到的客户需求特征确定客户和产品定位规范，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。工程施工建立阶段：开发商委托建筑公司进展工程施工。施工过程中开发商要亲密留意工程建立过程的进展，定期视察现场，

45、与派驻工地的监理工程师会晤，了解建立过程全貌，确保工程按预先进度方案实施。销售阶段：开发商出卖商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、工程企划宣传、现场销售及售后效力四部分。通常存在两种销售方式：预售和现房销售，预售即开发商在建立工程开工之前进展销售，可以提早回收资金；现房销售即在获得开工验收合格文件后进展销售。二、签定商品房买卖合同阐明合同是保证当事人合法权益的重要根据。目前，本市商品房买卖所运用的是一致的格式化合同，签好合同对日后减少买卖纠纷有重要作用。签定正式买卖合同需求留意的问题：经常忽略的问题合同条款中的可选择项问题合同条款中不选择项空白部分合同条款手写部分的第一判决根据签署合同

46、的漏项检查样本合同以外附加条款的商定对签署合同的人员要求专业程度、业务知识 、法律知识具备不懂就问、法律咨询、不许随意承诺，否那么承当法律后果谈判技巧尽量按样本合同走加强签署合同的严谨性，确定合同责任人。合同形状调退房手续要严谨完全，应有相应的法律根据。合同归档应有严谨管理，如有丧失或错误无法弥补合同条款的逐项解释结合“商品房销售管理方法扩展范围予以解释详细结合天津市买卖合同样本一、填写阐明共4个条款，主要起提示性作用，包括：1、合同签署。签署前，当事人应仔细阅读合同各项条款，合同一经签字或盖章即 生效，任何条款的变卦须经双方协商一致后，签字或盖章确认2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，

47、空白部分运用“/划掉；3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案；要求必需备案4、合同不得翻印。二、合同主体出卖人填写称号、法定代表人、注册地址、联络、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号；委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资历证书编号。买受人填写称号或姓名、地址、邮政编码、联络，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码；委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。一旦有合同纠纷与中介无关，责任双方一定是出卖人与买售人强调一下联络方式一定使客户知道这个联络方式的重要性，几年内不会有艰苦变化，如有请立刻与有关人员获

48、得联络并作相关修正合同编号：房管局网上售房系统编号一致三、合同内容 第一条 商品房情况首先，填写商品房销售答应证号，应留意，该证号必需填写准确。现为一楼一号，不能错然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑构造、建筑层数、建筑面积包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积等内容。称号经地名办批复，有时工程推行命名以前与地名办不符，容易给后期诸如公积金贷款操作带来不便。房号：严厉合同销控，一旦出现一房多售，不仅按合同商定出卖方承当违约责任，另外房地产主管部门有相关法规及严峻的处分措施。住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同商住：砖混：与建筑设计有关框架：与建筑设计有关用途构造该商品房阳

49、台是 高层全封锁阳台按全面积计多层不封锁阳台按半面积计 套内面积为独立产权，公共分摊为公有产权最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式。以出让方式获得土地运用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。出让：开发商需支付土地出证金 有运用年限的限制，用途与运用年限的联络：普通住宅为70年，非住宅类少于70年4050年不等划拨：交纳补修、安顿费用、属政府行为，关于运用年限限制没有明确法规规定。另外，合同附件一“商品房屋平面图，应附商品房方位图和分门分层平面图1：100或1：200，方位图标出商品房详细朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、规划等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。 合同

50、附件二“商品房抵押、租赁等情况，主要为杜绝商品房反复抵押的景象，并顺应商品房“以租代售等新的销售方式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况；租赁情况应注明：商品房是正在租赁以租代售，还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。第二条 商品房价款本条款为商品房单价和价款，单价为每平方米的价钱，价款是扣除优惠部分的实践成交价钱，币种可以是人民币或双方商定的外币。按建筑面积计价，每平米单价 总价 大写 留意部分单价与所交纳契税相关3000以下1% 30004999 1.5% 5000以上 3%第三条 商品房交付日期填写商品房交付日期，遇

51、不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变卦合同、解除合同或另行商定。第四条 乙方付款方式及时间买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方商定付款时间。严厉在合同中商定付款时间含贷款部分第五条 甲方逾期交付商品房的处置出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：第一种，逾期交付商品房的期限在双方商定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。第二种，逾期期限超越商定期限的，可选择：1合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金；2解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金；3双方另行商定。违约责任与乙方逾期交款违约责任对等卖售人具备准许运用批文，尤其是现房办理公积金或组合贷款

52、需由开发单位提供每个对应楼的准许运用证。不可抗力：指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况。如：地震、水灾等。除不可抗力外，也有一些出卖人不能抑制的客观缘由所呵斥的延期交房，双方对此可另有商定。第六条 乙方逾期付款的处置买受人逾期付款的违约责任，也分为两种与甲方对等：买售人逾期付款的违约责任期房与现房的选择不同违约处分一定有时间的界定及对应的处分措施第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差别的处置面积确认及面积差别处置如有商定按商定执行，如没有商定那么在+3%以内的，多退少补，合同继续履行；超越+3%的，买售人有权退房，卖方30日内退款及支付利息，不退房那么按超越3%对应处分执行合同商定面积与产

53、权登记面积有差别的，以产权登记面积为准误差比=产权合同/合同*100%因设计变卦呵斥面积差别，双方另立补充协议商品房建筑面积以房屋一切权证记载面积为法定根据第八条 商品房质量及保修责任保修责任分两部分：住宅，非住宅已交付运用之日起计算保修期出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照的规定履行保修责任。出卖人另有承诺的，填写合同附件三。第九条 根底配套设备运转的商定双方商定配套设备运转期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处置方式。第十条 设计变卦的商定10日内以法律有效方式通知买售人，买售人应在15日内给予书面回答，15日内未有回答视为

54、买售人赞同该设计变卦，15日内给予回答，双方另行协商本条款规定，双方订立合同后，出卖人不能擅自变卦商品房房屋设计和环境规划，确需变卦的，应在商定期限内与对方协商。买受人赞同的，双方订立补充合同；买受人不赞同变卦或出卖人擅自变卦的，出卖方承当违约责任。商品房房屋设计和环境规划应填写合同附件四。第十一条 商品房交接规定商品房交付时，出卖人应提供、，交接房屋钥匙。房款交齐，有合同，没有任何纠纷。第十二条 商品房产权登记一房多售：必需解除原合同，声明法律文件 现有抵押：办产权前吊销房屋开工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记终了后，应在180天内协助买受人办结房屋一切权转移登记。出卖人

55、未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承当违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处置方式。第十三条 物业管理规定双方应对物业效力内容、收费规范等签署物业管理合同。第十四条 产权纠纷和债务债务纠纷的商定本条款为出卖人对商品房权益担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债务债务纠纷，否那么，承当全部责任。第十五条 争议处置人民法院起诉合同履行中发生争议的，双方协商处理；处理不成的，可选择恳求仲裁或提起诉讼。第十六条 合同附件对合同中未商定或商定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分，具有同等效能。可商定的其他事宜

56、楼宇的屋面运用权、露台、上人屋面、外墙运用权、小院的运用、其他梅江的顶层电梯间阁楼留意不能在书面文字承诺“赠送，如客户要求，可以参照如下：“商品房屋顶阁楼指定部分允许该商品房业主运用，如与国家相关法律、法规相违背时，按国家相关法律、法规执行，在运用过程中不得违反该小区物业相关规定。买受人对已购买房屋独立产权及共有产权部分的责任及权益第十七条 合同份数合同一式五份，具有同等效能。第十八条 合同生效必需签日期，关系合同生效日期确实定合同自双方签字或盖章之日起生效，另有商定的从其商定。三、 办理贷款、公积金相关手续 签定合同办理贷款等本卷须知客户自签署协议后，在办理后续手续时需提供如下资料：签署购房

57、合同：客户签署购房合同需提供产权人的身份证和图章楷体并需交纳相关费用详见以下贷款相关费用阐明。贷款所需根本资料：一产权人为天津户籍，需提供以下资料：产权人本人身份证、户口本或护照、原件及复印件各2份。产权人收入证明单位加盖公章；月收入要求到达约环款额的2倍以上原件1份，由售楼处提供空白收入证明。产权人个人图章楷体。产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本或护照复印件各1份，图章楷体及收入证明单位加盖公章原件1份。产权人需亲身到场办理按揭贷款手续。产权人非天津户籍，除需提供以上贷款所需根本资料外，并提供以下资料：产权人暂住证原件及复印件2份。产权人任务单位为产权人开具在津任务证明

58、，加盖单位公章。提供一位年龄、收入与产权人相当的具有本市非农业户籍的担保人，担保人需提供身份证或护照、户口本、收入证明，图章，并与担保人同时到场办理按揭手续。特殊情况处置：产权人为本市户籍，贷款额超越80万，需提供其他财富证明，包括：现住房产权证复印件，个人大额存单折复印件，汽车行驶执照；产权人非本市户籍，贷款额超越60万，需提供上述财富证明。如产权人不能亲身到场，并委托他人办理按揭贷款手续，需提供由律师见证过的委托书办理相关手续。产权人为外籍或港、澳、台地域，银行提供5成8年按揭贷款，所需资料与非天津户籍客户一致。住宅贷款年限：最长为30年男性公民贷款年限60实践年龄女性公民贷款年限55实践

59、年龄商用贷款年限：最长为10年首付至少5成产权人所需支付的费用：契税总房款1.5% 注：房屋单价超越5000元/平方米、非个人购房、商业用房契税税率均为3%维修基金总房款1抵押手续费：80元/套公证费贷款额0.1%保险费总房款相应保险费率贷款年限印花税总房款0.3仅外籍交纳按当地政策实施贷款年限15年610年1115年1620年20年以上保险费率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均为预收费用，如预收费用与实践发生费用不符时，以实践发生费用为准多退少补。商品房销售有关法律政策房屋维修基金1、为什么要建立房屋维修基金？答：用于对住宅共用部位、设备、设备保修期满后的大修、更新、

60、改造。住宅共用部位：住宅主体构造包括根底、墙体、柱、梁、楼板、屋顶、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。共用设备、设备：包括物业管理小区内道路、绿地、树木、消防设备、下水管道、电梯、安防设备等。2、在什么范围内建立房屋维修基金？答：自2003年1月1日后，在本市行政区域内购买商品住宅或与住宅构造相连的非住宅均应缴存。3、由谁缴存维修基金？金额答：开发建立单位1%，带电梯的1.5%和购房人1%共同缴存。4、如何缴存？答：在备案时，一次性存入市维修基金账户。5、房屋维修基金由谁管理？答：由市维修基金管理机构管理。1、商品房交付运用时该当提供的两书是什么？答：开发商将商品房交付运用时，该