柬埔寨酒店式公寓投资与发展报告

1、柬埔寨酒店式公寓投资与发展报告2022/7/20宁远房地产有限公司1柬埔寨投资背景国际产业转移，劳动密集型产业往东南亚国家转移，大量的资金与人才流动到柬埔寨，柬埔寨的经济保持高速增长。中国“一带一路”倡议的提出与落地，柬埔寨作为节点国家，获得大量的资金与项目，同时也吸引了大量的国际人才。柬埔寨政府出台优惠的投资与税收政策，大力扶植外资在本土投资，这些举措无论对经济发展还是人才的流动都有推动作用。“东盟 一体化”深化以及中国东盟贸易自由区的启动，促进了东盟组织架构里面国家的经济来往互相紧密，东盟各成员国之间也互相免签，柬埔寨的酒店式公寓市场拥有17亿人口的统一市场。2022/7/20宁远房地产有

2、限公司2酒店式公寓-概念酒店 公寓/住宅酒店式公寓酒店服务住家体验酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬件配套设簏上毫不逊色，而服务往往更胜一筹它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送凝和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租赁需求

3、的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。2022/7/20宁远房地产有限公司3酒店式公寓-产品分类由于投资者不同，他们的财力和对市场的见解不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同档次、不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。(1)根据物业档次划分：（高端、中高档、经济型）(2)从投资商营利模式划分：全出租酒店公寓、可租售的酒店公寓、产权式酒店公寓根据不同划分标准，我们可以：2022/7/20宁远房地产有限公司4酒店式公寓-综合功能指标居室功能社区功能区位功能商务功能环境功能建筑质量、楼宇质量、户型设计、配套水平购物、教育、医疗、娱乐、饮食、物业管理对外交通、城市区位、周边人文小

4、区环境、自然环境、环保条件软件设施、配件配套、外部商业环境马斯洛理论：生理需求、安全需求、社会需求、尊重需求、自我实现需求。他还将这5种需要划分为高和低两级。前两种需要称为较低级的需要；面后三种需要称为较高级需要，并且个体的需要是逐步上升的。显而易见，酒店式公寓越能满足多层次需要，就会越受到市场以及客户的欢迎。2022/7/20宁远房地产有限公司5酒店式公寓产品特点关键词：位置分布、客户群体、物业持有酒店式公寓位置分布特点：市中心区域、交通主干道附近、工厂工业园聚集区附近；这些区域对酒店公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部目前来讲不适合大规模开发酒店式公寓项目。酒店式公

5、寓服务客户群体特点：酒店式公寓服务对象有别于以商务散客和旅游团队为主的酒店，其服务对象往往大多是在柬埔寨工作的外籍人士（企业主、公司高管）或者他们的家属或者个人投资者。这些租客的租期通常都较长，他们的居住是长久性的，这就使酒店公寓能够保证一个较高、较为稳定的出租率，对于投资酒店公寓的投资者比较有利。酒店式公寓物业持有特点：酒店式公寓既可出租，也可出售既适宜自住，也适宜投资。从开发商的角度看，开发酒店式公寓，既可以自营，以收取租金的形式取得收益，也可以将之出售，直接收回投资。从小业主的角度看，酒店式公寓与一般公寓差别不大，因此可以自住；同时酒店式公寓也易于管理，租金较高，出租率稳定，投资回报率高

6、，极具投资价值，所以受到较多投资者的青睐。2022/7/20宁远房地产有限公司6酒店式公寓-投资收益2022/7/20宁远房地产有限公司7户型一居室二居室三居室SUNCITY150025004500BELLEVUE185032504850以柬埔寨本土酒店式公寓SUNCITY为例在金边最好的商务区BKK1区投资酒店式公寓的收益情况。SUNCITY的装修风格算在柬埔寨的酒店式公寓中比较高档，如果要租房间，需要提前一个月预订，正常情况下，房间都是爆满，供不应求。为了方便计算，SUNCITY酒店式公寓总共12层，每层就按照10间房间计算，其中户型就按照433的比例。（1500*4+2500*3+450

7、0*3）*12=324000$以上公式为SUNCITY一个月收入，这个项目土地为租赁的，租期十年以10年计算，利润非常高,SUNCITY2正在拟建。324000*12*10=38880000$酒店式公寓服务及运营1）客房设施 有限电视、网络接口、独立厨房、冰箱、洗衣机、厨房厨具2）客房服务 每周打扫房间（如金边日资酒店式公寓Bellevue每周2次） 、干洗服务3）收费房租（包含VAT税+物业管理费，一般由承租人承担），水电费一般由受租人承担 ；有的把整个所有费用算进房租里面（如Bellevue 酒店式公寓， 7295的房间 可以免费使用750kwh/M,超出按照0.25$/kwh） ，算一种

8、不同的营销策略但不是目前的市场主流做法。首次付款方式一般是“押二付一或押三付一”。4）租赁期传统做法一般只接受1-3年期限（如柬埔寨本地利发公寓），现在有些公寓较为灵活，短期最少一个月签订也可，但对于现在柬埔寨市场来讲不是主流。5）管理模式 一般有三种管理模式：全权委托管理模式、合作管理模式、顾问管理模式2022/7/20宁远房地产有限公司8总造价低，资金回笼快，投资自住两相宜；如拥有地段优势产品竞争力更强。酒店式公寓，结合了酒店与公寓的长处，是一种住宅品种的创新。大量酒店式公寓项目的推出加剧服务品牌竞争以及要面对小户型项目和酒店的价格冲击。酒店式公寓投资-SWOT优劣势分析机遇与风险柬埔寨经

9、济发展快速，人才的大量涌入大大刺激了酒店式公寓的需求量。柬埔寨酒店式公寓目前整个行业专业化现代化的管理都不够，好的设计装修的酒店式公寓较少；目前的酒店式公寓同质化很严重，细分专业的主题或者设计目前都没有（如武侠、cosplay、动漫），这是空间。柬埔寨的投资陷阱很多，需要仔细甄别，土地的产权归属和使用权限等问题。2022/7/20宁远房地产有限公司9未来发展趋势-专业品牌化品牌酒店式公寓运营商的资源平台帮助下，通常能较大程度提升物业的租售吸引力及回报预期。同时，柬埔寨经济的增长，吸引了大量的外资进驻，推动了资本与人才流动，也推高了相关住宿需求，吸引了众多资金来柬埔寨布局。可以预见，未来有更多投

10、资者将嫁接专业化的管理运营商，以提升其物业价值。美国万豪酒店管理集团Marriott International Inc .Hotel希尔顿国际酒店管理公司HiltonHotelsCorporation卡尔森酒店管理集团 CarlsonHotels2022/7/20宁远房地产有限公司10未来发展趋势-城市综合体中的重要组成近年大量上市的房地产城市综合体供应中，酒店式公寓越来越成为一个较为常见的组成功能，未来，随着综合体功能的互补需求以及多元化趋势，酒店式公寓会成为一个重要的组成部分。但是，不同类型的城市综合体中布置此类产品的适应性有所区别。酒店式公寓需要较为成熟的的商业环境提供需求支撑，或为实现快速资金回笼（以中低档小户型产品为主）、或为提升整体项目品质（通常整体持有）；投资者应该根据根据需求的倚重选择适合的租售策略。2022/7/20宁远房地产有限公司11结论-给投资者的建议酒店式公寓选址应该经济发展潜力大的区域。