房地产基础知识培训讲义（127页）

1、房地产基础知识1概念篇开火地产现存城市用地分类房地产基础概念房地产定义：指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。其中包括：土地；建筑物及地上附着物；房地产物权。房产与地产的关联房产：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产：明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。（居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游业、娱乐40年；综合用地或其他50年）房产地产房产与地产的关联两者关

2、系：实物形态上看，房产与地产密不可分；从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。两者差异：二者属性不同；二者增值规律不同；二者所有权属性质不同；二者价格构成不同。自我思考房地产业建筑业两者关系：一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建设商和承包商。在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。两者区别：房地产业：房地产开发、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经营活动的具有高附加值的综合产业，属于第三产业。建筑业：是专门从事土木工程、房屋建设

3、和设备安装以及工程勘察设计工作的产业，属于第二产业。房地产特性位置固定性土地位置不可移动；地域差别性不同位置，房地产价值不同；高值耐久性一般房地产使用年限很长，价值比较高；（土地）保值增值性在稳定条件下，价格不断上升，具有保值增值性质；开发周期风险大一般开发需要几年时间，有一定的烂尾风险。烂尾楼群房地产相关知识补充房地产产权：权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附属物的所有权以及由上述权利产生的他项权、抵押权。房屋产权的法律效力：产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益的权能。房地产相关知识补充房地产不动产权证：2015年3月1日，开始实现“两证合一”。不动产权证对使用年限进行了明确

4、规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。房地产相关知识补充房地产登记种类：初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记。初始登记转移登记抵押登记变更登记房地产相关知识补充房地产五证：国有土地使用证建设工程规划许可证建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证房地产相关知识补充房地产两书：使用说明书和质量保证书房地产一表：竣工备案表房地产相关知识补充房地产开发商预售商品房时应符合的条件：土地使用权依法登记取得房地产权利证书。取得建筑许可证和施工许可证。房地产开发商和金融机构已签订预收款监管协议。土地使用权未抵押或已解除抵押关系。付清地款外，投入开发建设的资金已达到工程预算投资总

5、额的25%并经注册会计师验资。房地产相关知识补充国有土地使用权出让年限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游业、娱乐40年；综合用地或其他50年国有土地使用权出让方式：招标方式 拍卖方式 协议方式 挂牌方式土地转让流程图房地产相关知识补充国有土地使用权出让方式：1.招标方式向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。房地产相关知识补充国有土地使用权出让方式：2.拍卖方式 土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使

6、用权受让人的一种出让方式。国有土地竞拍流程图房地产相关知识补充国有土地使用权出让方式：3.协议方式 土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。国有土地协议转让流程图房地产相关知识补充国有土地使用权出让方式：4、挂牌方式发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。2专业术语篇开火地产土地房屋类专业名词生地：不具有城市基础设施的土地（荒地、农地）。毛地：具有一定的城市

7、基础设施，但土地上有待拆迁安置的住户。熟地：具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。毛地生地熟地总用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的用 地范围内的土地面积。建设用地面积（净用地面积）： 经城市规划行政主管部门划定的建 设用地范围内的土地面积。总建筑面积： 总建筑面积是指小区内住宅、公建、 人防地下室面积总和。土地房屋类专业名词三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地

8、使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。土地房屋类专业名词建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。例如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8（建筑密度为80%）土地房屋类专业名词容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越大,土地利用程度越高。容积率=总建筑面积/总用地面积 例如，在1万平的土地上，有2万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0。得房率

9、：是指套内建筑面积与建筑面积之比。土地房屋类专业名词50万平米建筑面积，16%的建筑覆盖率各类物业容积率比例标准：土地房屋类专业名词物业类型容积率标准物业类型容积率标准物业类型容积率标准高档独栋别墅0.3普通多层住宅1.21.5普通十九层以上高层2.44.5普通独栋别墅0.30.5多层与小高层1.52.0商用摩天大楼6.0联排别墅0.40.7普通小高层2.02.5商业街3.5优质多层住宅0.81.2小高层与十八层内高层2.53.0容积率计算注意事项：土地房屋类专业名词地上总建筑面积计算值=建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和底下有经营面积，不纳入计算容积率的建筑面积。以下建筑面积计算方法

10、，不论是否有隔层：物业类型标准层高（米）建筑面积计算方法物业类型标准层高（米）建筑面积计算方法住宅建筑4.9该层水平投影面积X2住宅建筑7.6该层水平投影面积X3办公建筑5.5该层水平投影面积X2办公建筑8.8该层水平投影面积X3普通商业建筑6.1该层水平投影面积X2普通商业建筑10该层水平投影面积X3房地产住宅的层数划分：土地房屋类专业名词名称楼层楼层高度（米）低层住宅13层10多层住宅46层1024小高层住宅711层24中高层住宅1216层24高层住宅16层以上24套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积。套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构

11、面积。土地房屋类专业名词绿化率 ：绿化率植被垂直投影面积/居住区总面积。对购房者而言，绿化率高为好。绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积（可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积）。 公用建筑面积分摊系数公用建筑面积之和 /套内建筑面积之和 分摊公用建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 土地房屋类专业名词公摊公摊:分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊系数=（公摊面积/套内建筑面积）*100%套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积类型公摊系数多层8%1

12、5%小高层10%20%高层15%30%普通住宅的一般公摊比例应分摊：包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内走廊、公共门房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。不可分摊：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为了栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机。公用面积可分与不可分情况简而言之判断私有服务性质大小使用面积：包括墙体结构面积在内的直接为办公、

13、生产经营或生活使用的面积和辅助用房的面积。使用面积=净面积+1/2墙体面积；实用面积=净面积（地摊面积）；使用率=实用面积/建筑面积。销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。土地房屋类专业名词使用率、实用率使用率：房屋的使用面积与建筑面积的比例。实用率：房屋套内建筑面积与建筑面积的百分比，大于使用率。类型实用率多层住宅一般为80%以上高层住宅一般为75%以上临街独立商铺一般为 80%以上大型商场内商铺一般为 50%以上写字楼一般为 60%左右房屋实用率一般比例期房：开发商从取得商品房预售许可证开始

14、至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。现房：开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。土地房屋类专业名词（房屋分类）期房现房期房与现房优势对比土地房屋类专业名词（房屋分类）期房现房 价格优势：通常比现房优惠10%以上。即买即住，省时省心。 户型设计优点：避开现有现房的设计弱点。免去期房期间的租金支出。可抢占购买先机，优先选择好房子。品质有保证，买得踏实。选择得当，具有较大的升值潜力。避免与开发商之间的纠纷，风险小。经济适用住房：经政府批准立项建

15、设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。安居房：政府安排贷款和地方自知自筹资金建设的非盈利性住房。（属于经济适用房的一种）使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。土地房屋类专业名词（房屋分类）经济适用房产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。商品房：具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。集资房：由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。土地房屋类专业名词（房屋分类）公房：由政府、国有企业投资兴建、销售

16、的住宅，向本市居民出租出售或由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房：各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。土地房屋类专业名词（房屋分类）进深：指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。各间进深总和称通进深。开间：横向轴线之间的距离，相邻两个横向定位墙体间的距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。层高：上楼板面倒下楼板的中心距离。 净高=层高-楼板厚度。玄关：登堂入室第一步所在的位

17、置，是一个 缓冲过度的地段，强调私密性。土地房屋类专业名词土地房屋类专业名词（房屋分类）按住宅建筑模数协调标准规定：进深参考标准系数：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m 。开间参考标准系数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。规定指出：较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。建筑类专业名词 复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、

18、厨房。餐厅、卫生间等 跃式：可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错层：房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。3建筑结构篇开火地产建筑物分类按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑、旅游建筑。按建筑物层数分类：住宅可分为低层住宅、多层住宅、高层住宅、高层住宅。超高层：公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层，但不包括高度超过24米的单层建筑；建筑总高度超过100米的，无论是住宅还是公共建筑、综合性建筑。建筑物分类按建筑施工方法分类：现浇、现

19、砌式建筑：这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。预制、装配式建筑：这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。部分现浇现砌部分装配：一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。现浇式定制式建筑物分类按建筑结构分为：砖木结构：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，这类建筑物的层数一般在6层以下。钢筋混凝土结构：特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。主要有框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构

20、、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。钢结构建筑：主要承重构件均是用钢材制成，其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑。建筑物分类钢筋混凝土结构：有框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。框架结构剪力墙结构筒体结构建筑物分类剪力墙结构特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。一般十几层住宅都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构即节约成本又方便住户。框架结构特点：可自由分割、组成灵活的使用空间缺点:抗震性能差，不宜家具布置和装修。筒体结构特点：剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。建筑物分类（

21、专业名词）外立面：物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。通常的外立面材料：陶瓷类装饰材料建筑装饰石材幕墙玻璃外墙涂料金属装饰板材建筑物分类（专业名词）通常的外立面材料：陶瓷类装饰材料：陶瓷外墙面砖坚固耐用，色彩鲜艳而具有丰富的装饰效果，并具有易清洗、防火、抗水、耐磨、耐腐蚀和维修费用低的优点。建筑装饰石材：包括天然饰面石材（大理石、花岗石）和人造石材。天然饰面石材装饰效果好，耐久，但造价高。人造石材具有重量轻、强度高、耐腐蚀、价格低、施工方便等优点。陶瓷类外立面石材类外立面建筑物分类（专业名词）通常的外立面材料：幕墙玻璃：具有控制光线调节热量、节约能源、改善建筑

22、物环境、增加美感等优点。包括玻璃锦砖、釉面玻璃、钢化玻璃、彩色玻璃等。金属装饰板材：铝扣板等综合经济效益显著。幕墙玻璃类金属装饰板材类建筑物分类（专业名词）通常的外立面材料：外墙涂料：是涂敷于物体表面能与基层牢固粘结并形成完整而坚韧保护膜的材料。施工简单、工期短、工效高、装饰效果好、维修方便。外墙涂料具有装饰性良好、耐污染耐老化、施工维修容易和价格合理的特点。外墙涂料类建筑物分类（专业名词）墙体的作用：承重、围护、分隔、装饰。对墙体的要求：满足热工方面的性能（如保温、隔热）一定的隔声性能 一定防火性能 足够的强度和稳定性建筑物分类（专业名词）屋顶：是建筑物顶棚起覆盖作用的维护构件。由屋面、承重

23、结构层层、保温隔热层和顶棚组成。主要作用：应满足防水、保温、隔热和隔声、防火的要求，必须稳固。屋顶有平屋顶、坡屋顶（坡度大于5%）之分，还有各种曲面形屋顶；屋顶一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层，屋顶的底面叫顶棚。3面积测算篇开火地产房地产面积的测算计算全部建筑面积类型：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。房地产面积的测算计算全部建筑面积类型：楼梯间、

24、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。房地产面积的测算计算全部建筑面积类型：与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括

25、采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。房地产面积的测算计算全部建筑面积类型：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。房地产面积的测算计算全部建筑面积类型：有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结

26、构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。房地产面积的测算计算一般建筑面积类型：有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。房地产面积的测算不计算的建筑面积类型：空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。检修、消防等室外爬梯。没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。建筑物如独立烟

27、囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。开火地产商业四级化房地产面积的测算不计算的建筑面积类型：空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。检修、消防等室外爬梯。没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。房地产面积的测算不计算的建筑面积类型：空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷

28、、悬挑窗台等。检修、消防等室外爬梯。没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。4商业地产篇开火地产商业地产定义：既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业地产基础知识区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上

29、区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产基础知识按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼 专业市场天河电脑城、白马服装大厦 小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心天河城、中华广场 小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街 专业市场南岸装饰材料城、美居中心 批发及商贸中心天雄布市 餐饮及美食广场百福广场大型商场专业市场小区商铺商业地产基础知识按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场 住宅区商铺即小区配套商业铺位 临街商铺即

30、市区道路临街商铺 步行街露天商铺北京路步行街商铺 地下商城流行前线、康王商业城按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场 住宅区物业即小区配套商业铺位 近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业 分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）商业大厦步行街露天商铺地下商城商业地产基础知识按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺 单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主 租售物业广州国际玩具精品中心 出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业 非产权物业临建物业

31、或改建商铺商业地产基础知识核心商圈：辐射半径1.52公里，步行20分钟，80%消费份额次颈商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内，15%消费份额边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额商圈划分商圈的辐射三层次（以10万平米左右的购物中心为例）核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的；各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分；因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占

32、比例都不相同；边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征。商业地产基础知识 居住人口（数量、结构、收入、消费习惯）办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯）客流导入（与周边商圈的关系）竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争）业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系）交通（吸引客流的基础条件）其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）综合商业项商圈的认知维度业态与业种：业态就是营业的形态，而业种则是针对产业的一种划分，通过大分类、中分类、小分类等形式，把握产业的结构。例如百货、购物中心属于业态

33、范畴，而餐饮，娱乐属于业种范畴。商业地产基础知识商业开发形式业态分类业态、业种分类项目购物类批发、零售生活服务类家庭服务、洗染服务、保健服务、美容美发、洗浴服务、婚介服务、殡葬服务、彩扩服务、社区服务餐饮服务类正餐服务、快餐服务、休闲餐饮，其他餐饮文化类电影院、歌剧舞剧院、话剧院、戏院、马戏场、文史馆、图书馆、博物馆、档案馆、文化遗址、展览馆、纪念馆休闲娱乐类室内游戏、主题乐园、休闲健身、其他娱乐商业业种分类商业地产基础知识百货住宅底层街铺商业街铺市场类街铺商务写字楼社区商铺交通设施商铺综合体商业中心商业开发形式业态分类76项目立地条件研究项目经济环境的分析和生活结构研究区域城市结构调查与城市

34、发展规划调查商业发展规划和政策研究辐射区域（商圈）的确定和商圈结构分析竞品及消费者分流、招商资源竞争性研究市场定位的推导思路本案市场定位+=商业地产市场定位商业地产基础知识稳健定位 VS 品牌定位稳健（大众化）定位法：该定位方式可以取得稳定收益，市场风险小。适用于两种情况：1、区位相对较好，所在地有足够消费群；2、没有激烈竞争；3、公司倾向采取稳健的经营策略先存活，以后根据市场情况再优化调整业态。品牌（特色化）定位法：表现在两方面：特色主题、特色服务。该定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌，具备不可替代性，从而具有竞争力。适用于两种情况：1、C、T类土地，本地消费群体不足；2、商圈内

35、竞争激烈，不得不采取互补经营策略；3、争创品牌的项目。市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格商业地产基础知识业态定位：根据商业地产项目的功能定位经营业态，进行业态定位。例如：大型购物中心是集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多功能服务于一体，是混合业态物业；而社区商业，主要考虑社区购物中心或者便利店，以提供便利为主。商业地产基础知识根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。初步业态组合定位商圈业态普查供给面调查消费者意见调查需求面调查根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，

36、并兼顾涵盖各类型的业态。参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。国内外标杆项目经验参照商业业态定位：初步业态规划商业地产基础知识商业业态定位：初步业态规划项目初步经营业态比例试算方法：供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。一个关键概念：坪效简单说，就是某业态每平米的营业额。我们知道了某业态营业额合理总量，就需要根据经验确定坪效参数，根据坪效，即可推得我们所需要的某业态商业面积。商业

37、地产基础知识项目业态定位最终确定：初步业态定位主力店招商反馈调整业态组合确定设计方案、政府报批商业地产基础知识招商对象定位四大要素：业态定位、业种组合、目标市场、主题特色商业业态合理比例：零售：餐饮：娱乐=55:20:25，这是商业经营的黄金比例，同时商业业态还要具有差异性和互补性，以起到全方位互补作用。招商策略流程：商业地产基础知识确定招商对象确定经营模式制定招商政策确定招商流程商场招商流程：确定目标客群确定项目规划确定招售方式确定招售方式招商小组分工招商签署合同招商入场装修招商完成开业开发前期招商（以主力店大商家、娱乐体验店为主）：提升整体商铺价值。开发中期招商（品牌商家）：根据项目定位，

38、带动项目价值。开业招商（大批中小商家）：实现租金最大化和招商时间最短化。开业后招商（根据定位确定商户）：查漏补缺。商业地产招商4个阶段商业地产基础知识解决关键问题、创造价值：为开发商创造最大化价值，物尽其用。系统策划、统筹安排：实现价值最大化要进行系统策划，形成招商计划书。招商难度大、耗时长：项目建设期长，招商变数多。对从业人员要求高：谈判综合能力要强。商业地产招商4大特点商业地产基础知识业态比例合理品牌形象统一业态互补商户开发具有顺序主力店布局合理特殊商户优惠统一服务商业地产招商7大原则商业地产基础知识盲目定位、不切实际缺乏整体招商规划期望值过高单纯依靠广告过分强调市场影响缺乏持续经营理念招

39、商工作缺乏执行力商业地产招商7大误区商业地产基础知识招商过于自信产权销售存在弊端规划招租缺乏科学项目定位不准轻信主力店片面追求最大商业地产招商12大风险商业地产基础知识盲目照搬榜样重建筑轻规划忽视专业化需求交通弊端阻截客流招商不专业招商难度大叩击心门，树立品牌效应理念创新，市场目光敏锐提升性价比，物有所值洞悉心理，提升投资价值销售方式别样化强调保值增值打动投资者6大策略商业地产基础知识竞争差异化强调品牌店运用专业化形成互补效应商场顶层招商制胜4招商业地产基础知识只租不售：租赁模式主要依据商户认同度而定。销售：主要分为使用权和产权销售，有的需要回收资金，会选择一次性销售。租售结合：一般商业地产项

40、目采用租售结合，缓解资金问题同时，保留价值商铺。营销3大模式商业地产基础知识总款反租：将商铺虚拟分割给小业主，然后将商铺整体包租，回报主要靠商户自由资金来组成。首付款反租。分割成小铺位，给小业主，由小业主自主经营，也有投资商，其返租8%或10%回报，从小业主的回款中扣除，降低购买门槛。销售按揭返租2种方式商业地产基础知识招商处：招商人员讲解楼书：地产广告的一种重要形式DM单页VI系统户外包装报纸商业地产营销推广工具商业地产基础知识电台电视台车身其他媒体结构：对宏观经济参数介绍；项目宏观理念；对项目经营理念进一步性详细化；关于招商方式要与典型性商业作优劣势比较。图片和文字处理：图片要有文字说明，

41、注意色彩搭配；标题要与文字相统一；脉络清晰，注意阅读者的视觉感受。艺术风格：针对项目理念，设计采用不同设计风格，总体应独具特色，让人耳目一新。商业地产楼书基本要求商业地产基础知识页码控制：一般不要超过32页。风格确定：多以书面感性为准，要求图片色彩鲜艳。特殊情况：针对产权销售的投资者，在风格和内容上要有所改变和侧重。投资类楼书一般设计风格比较凝重，给人以安全感，对于产品功能介绍要细致。商业地产基础知识商业地产楼书注意事项地段、商圈、产品介绍、地理位置图、招商方式等几大块标题、商标和口号语宏观经济参数介绍DM单页内容3方面商业地产基础知识项目洽谈会项目发布会合作交流会投资研讨会登门拜访商业地产招

42、商5种方式商业地产基础知识蓄水期：蓄水期蓄积商户的量至少在75%以上才能开业，而客观上蓄水期商户登记与有效商户比例为3:1。开盘期：一般选在工程封顶或者外装结束，以及市场旺季来临前夕。开业期：在开盘后紧接着开业。养市期：市场的培育期，商业地产营销节点控制商业地产基础知识慈善营销实证营销地缘营销开放营销文脉营销借景营销商业地产营销12策商业地产基础知识个性营销物管营销人脉营销原创营销参与营销休闲营销黄金商业圈：历史文化丰富；商业功能互补；可持续发展。情景主题体验：满足多元化需求，客户层面和层次最大化。经营特色鲜明：是项目整体形象识别的核心本质。商业地产兴旺要点商业地产基础知识项目定位与商圈功能互

43、补：两者是相互支持的商业链关系，是一个共同体。商铺划分科学合理：商品组合的丰富多样；经营商家的实用性与合理性等。“人流动线”设计：最大限度避免商业死角，合理分配人流。商业地产兴旺要点商业地产基础知识商业地产谈判原则商业地产基础知识一对多：形成“抢租”态势，加强商户建的紧迫感，加快租出进度。竞争对手：捕捉市场竞争对手，以对比的方式，推高出租条件。意向书优先：率先让客户出具“意向书”，初步留住客户。商业地产谈判原则商业地产基础知识踏勘优先：把握客户心理，打消客户顾虑，起到“一锤定音”作用。发布会推动：以主力商家进驻为主调，以已签约商家的推介为力度保证。持续联络：与商家持续联系，定期传达项目进度情况

44、。自建自营：主要是以自用为主，只有部分用于出租的商业地产项目，例如酒店。组合模式：自营与专业物业服务相结合的模式，一般大型商务楼、零售中心和批发中心采用该类模式。委托经营：开发商将建设好的商业地产项目全权委托给物业服务公司，负责出租经营和日常管理服务。商业地产物业3种管理模式商业地产基础知识核心一：保障安全 保障商业地产物业范围内的人员、设施、物品的安全。 管理对象：主要为高层综合商业楼宇，大多位于城市旅游、购物的轴心地带，主要包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所。 特点：高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。商业地产物业管理2大核心商业地产基础知识核心二：提供服务 提供的服

45、务要求稳定、及时、周到、有效。 商业地产物业管理主要面对商场经营、顾客购物、客户销售。要运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证系统正常运转，千方百计提高服务水平，提供舒适的工作环境。商业地产物业管理2大核心商业地产基础知识维护建筑物：建筑结构维护、建筑外观维护、公共区域装修、装修审批与管理、内部导向标志维护。维护配套设施、设备：电梯的维护保养、后备发电机维护保养、电线电路的维护保养、供水供热系统维护保养、空调冷气系统维护保养。消防与安全：消防设施的维护保养、消防器材配置、消防设施标志设置、内部保安巡查、出口与通路管理等。商业地产物业基本内容商业地产基础知识环境清洁卫生

46、：内部道路清洁、公共区域清洁管理、环卫设施维护。车辆及交通：车辆交通疏导指挥、停车场管理、货流运输管理、车辆安全管理、路面交通管理。能源：建立能源管理系统，通过技术与管理，节约客户物业成本。处理紧急事故：负责商业建筑内部各种紧急事故的处理。商业地产物业基本内容商业地产基础知识写字楼物业管理服务商业地产基础知识重点一：商务服务（1）硬件配置 写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保障的前提条件。（2）服务要求 及时了解客户所需服务项目、服务时间及要求，准确、迅速地完成服务项目。写字楼物业管理服务商业地产基

47、础知识（3）服务项目各类文件的处理、打印服务长话、传真、电信、互联网服务邮件、邮包、快递等邮政服务商务咨询、商务信息查询服务商务会谈、会议安排服务电脑、电视、幻灯等设备租赁服务临时办公室租用服务翻译服务报刊、杂志订阅服务文件、名片等印刷服务客户外出期间保管、代转传真、信件等秘书培训服务写字楼物业管理服务商业地产基础知识重点二：前台服务钥匙分发服务问讯、引导服务和留言服务物品寄存服务信件报刊收发、分拣、递送服务行李搬运、寄送服务出租汽车预约服务提供旅游活动安排服务航空机票订购、确认服务全国及世界各地酒店预订服务代订餐饮、文化体育节目票务服务文娱活动安排及组织服务外币兑换花卉代购、递送服务洗衣、送

48、衣服务代购清洁物品服务其他各种委托代办服务写字楼物业管理服务商业地产基础知识重点三：设施设备管理保证设备良好正常地运转，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间处理突发运行故障。重点四：安全服务与消防管理1、安全服务（1）基本原则：客户至上、服务第一、预防为主；（2）建立安全服务组织机构；（3）制定并遵守严密的安全规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。写字楼物业管理服务商业地产基础知识2、消防管理（1）消防管理工作的指导思想是以防为主、宣传先行、防消结合。（2）写字楼的消防系统，常见如下表：千式消防系统自动报警系统、联动总控制屏、BTM气体灭火系统湿式消防系统自动喷淋系统、消火栓系统（

49、消防泵）消防联动机构消防送风和排烟机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验火灾报警系统自动报警系统、手动报警系统写字楼物业管理服务商业地产基础知识重点五：保洁管理保洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。（1）制定完善的保洁细则；（2）制定部门各岗位的责任制；（3）建立卫生保洁的检查制度；（4）保持楼内公共场所的整洁；（5）提供全面的保洁卫生美化服务。写字楼物业管理制度商业地产基础知识巡视检查制度；日常巡视管理制度；档案保密管理制度；贵宾接待制度；出入证管理制度；钥匙使用管理制度。商业地产开发和住宅开发的不同商业地产基础知识规划层面不

50、同开发流程不同利益关系不同住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型； 商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）； 即使是销售型的商业，如果将

51、来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）理论基础不同客户不同商业地产开发和住宅开发的不同商业地产基础知识规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域商业服务的客户规模远大于住宅业主一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主需要研究投资者需求除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣需要研究各业态商家商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益商业地产开发和住宅开发的不同商业地产基础知识规划层面不同开发流程不同利益关系不同理论基础不同客户不同规划设计决定商业地产项目的存亡业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，进而确保开发项目大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的组织相当繁