2022年商城改造项目可行性研究报告

1、商城改造项目可行性研究报告 i商城改造项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）商城改造项目可行性研究报告 目录 TOC o 1-5 h z 目录2第一章 总论11.1项目名称1.1.2项目建设单位1.1.3可研报告编写单位 1.1.4可研报告编制依据2.1.5研究范围内容2.1.6项目概况2.1.7研究结论及建议 6.第二章背景及必要性72.1项目提出的背景7.2.2项目建设的必要性 9.第三章 需求分析113.1某某市宏观商业市场特点分析 113.2某某市零售业市场发展趋势与前景分析 113.3项目区市场调研及分析 12 HYPERLINK l bookmark2

2、 o Current Document 3.4项目SWOT分析13第四章 建设地址及建设条件 154.1建设地址154.2项目建设条件154.3项目地配套条件1.7第五章总体方案设计205.1发展目标205.2发展定位20第六章建设方案设计236.1设计依据236.2改造内容236.3 土建方案246.4设备方案276.5公用辅助工程30第七章节能417.1设计依据和标准 417.2能耗指标计算分析427.3节能措施和效果分析 437.4节水和水资源利用44第八章 环境影响分析 458.1环保设计依据 .4.58.2环境质量现状 .4.58.3建设期环境影响分析及防治468.4运营期环境影响分

3、析及防治 488.5环境影响评价 49第九章劳动安全与消防509.1安全卫生50 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 9.2消防51第十章 项目实施管理与招投标 5410.1项目实施管理5410.2项目招投标5510.3项目建设工期与实施进度安排 60第十一章组织机构与人力资源配置6111.1组织机构6111.2人力资源配置6211.3人员培训计划63第十二章投资估算与资金筹措6412.1投资估算编制依据6412.2总投资估算64 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 12.2.2资金筹措67第十三章

4、财务评价6813.1财务评价依据 6813.2财务评价基础数据 6813.3财务评价指标的计算 6913.4不确定性分析7113.5财务评价综合结论 72第十四章 风险分析7414.1风险分析概述 7414.2项目风险的防范对策75第十五章 社会效益分析 7815.1改变城市面貌，提高城市品位 7815.2改善投资环境，配合经开区发展步伐 7815.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力 78第十六章结论与建议8016.1研究结论80 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 建议80商城改造项目可行性研究报告 i第一章总论1.1项目名称某某改造项目1.2项

5、目建设单位项目承办单位：某某某某成立于某某年，分为地上某某层、地下某某层，是以（全客 层、全品类、多功能）为定位的大型时尚百货商店。全方位满足顾客 购物、餐饮、娱乐等各种需求，商城将引进500多个国内外时尚品牌， 涵盖：黄金珠宝、化妆品、手表、国内外名品服饰、皮鞋、皮具、家 居家电等多种商品类别，除此之外，商城还规划了约30%勺经营面积, 作为餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等特设配套项目，打造一站式 的消费体验。某某遵循“以人为本。最求卓越”的经营理念及高档优质的商品， 打造古城标杆性商城。1.3可研报告编写单位编制单位：某某资质等级：某某发证机关：某某证书编号：某某法定代表人：某某商城改造项

6、目可行性研究报告 1.4可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5、某某市总体规划6、项目建设单位提供的背景资料；7、项目调研收集的有关资料；&可行性研究报告编制委托书。15研究范围内容本报告的工作内容是对某某改造项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、改造地址和建设条件、项目改造 方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构 设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及 资

7、金筹措、社会效益分析等方面分别进行研究， 论证项目实施的可行 性。1.6项目概况1.6.1建设地点本项目位于某某市某某区，内负二至九层区域，项目紧临某某，位于某某市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备，地理位置优越。162改造内容及规模本项目为某某改造项目，项目拟对某某内负 二至九层楼层进行改 造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。 本次改造新增建筑面积3887.72平方米，其中新建地下一层超市3145.34平方米；接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层46.7 平方米；新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米

8、。改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电 系统、弱电、电梯、内部装饰、外装饰及保温、水源热泵等。包括负一层超市，车库、负二层机房及人防、一至八层商业区、 九层电影院功能区块，主要建设内容包括：1、新建地下一层超市3145.34平方米2、 接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层 46.7平方米； 新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角 434.34平 方米。3、地下负二层至地上九层商业及超市区的装修装饰工程。4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积 56431.79 m2

9、的经营规模，涵盖 百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等业态的购物中心。主要技术经济指标表项目单位指标建筑栋数栋建筑层数层规划建设总占地面积m2总建筑面积（含地下部分）m2建筑高度M容积率%地下停车位个建筑密度%商业比例%项目改造前与改造后主要布局情况和改造主要内容楼层建筑面积（m2）层咼（m）改造前布局改造后布局改造内容地下2层地下1层1层2层3层4层5层6层7层8层9层合计164项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为某某个月，即某某年某某月某某年某某月。1.6.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为某某万元，其中建

10、设投资某某万元，建设工 程其他费为某某万元，不可预见费为某某万元，铺底流动资金投资某 某万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.6.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均新增销售收入某某万元，年平均总成 本费用某某万元，年平均利润总额某某万元，年平均上缴所得税为某 某万元，年平均净利润某某万元，年平均销售税金及附加某某万元。项目全部投资财务内部收益率分别为某某 % （所得税前）和某 某% （所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为某 某万元（税前）和某某万元（税后）；投资回收期分别为某某年（所 得税前，含建设期1年）和某某年（所得税后，含建设期某某年）。项目盈利能力分析显示本项目财务

11、盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.7研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求， 能够带动我 市大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会条件， 改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会效益分析 显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。 综上所述，本项目是可 行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作， 加紧办理相 关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入 运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章背景及必要性2.1项目提出的背景进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由

12、原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点， 带动质量、效益和 规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国 内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了 10%以上的增 长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、 潜力最大的 市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展 规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场 等商业网点结构和布局，某某省随即发布“十二五”规划，指出加快 城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超 市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方

13、向，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、 网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、 信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代 服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打 造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划 指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和 实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局， 形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。某某省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干 特色鲜明、带动效应强的

14、美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集 聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息 管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式， 促进服务 业自主品牌发展。2.1.2符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年 本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建 设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省级政策的积极响应，是对某某省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商 业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好 的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周

15、边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目1.5km范围内，能对其产生一定竞争的某某，鉴于本 项目主要针对高端人群，与本项目目标客户相异，拟建项目的建筑体 量远远大于一般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成 后将会进一步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合 型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助 家庭用品中心、DIY等

16、业态相继发展；进入80年代，大型购物中心 等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额 的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、 休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、 美、日本及东南亚等国家。从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货 商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中 期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中， 大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心(shopping mall)

17、就是由开发商规划，统一 管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足消费者的购物需求与 日常活动的商业场所。90年代中期至末期，我国大城市出现了一批 购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基 本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从 北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心。纵观某某地区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速， 但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低下 的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、家乐福、大 润发等国内外大卖场纷纷看准时机登陆某某。某某市的零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角

18、是以连锁经营为主要组织方 式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态， 但作为目前比较 先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。 本项目的建设则恰好填 补了这个市场空白点，以某某强大资金实力、品牌号召力、丰富的市 场运作经验以及该项目本身的巨大影响力， 该项目将产生显著的示范 和带动作用，促进开发区零售商业市场的国际化和深层次的整合。2.2.2成为企业新的经济增长点某某在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心上更是 享誉度甚高。目前某某已经在多个城市采用购物中心的模式发展建 设，成果显著，本项目即为某某庞大发展计划中的一个，是一个纯商 业性质的“ Shopping centre”式的购

19、物中心，该项目不仅能使项目单 位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零售业的良性、 快速发 展。可见，该项目的建设无论是对某某还是对开发区都具有重要的战 略意义。第三章需求分析3.1某某市宏观商业市场特点分析3.1.1经济综合实力增强据某某市统计局有关资料显示，2012年地区生产总值1010.3亿 元，按可比价格计算，比上年增长 10.3%。人均地区生产总值54405 元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。全年社会消费品零售总额 283.8亿元，比上年增长15.8%。全年进出口总额 9.1亿美元，比上 年增长18.8%。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0%。全年城镇居

20、民人均可支配收入 22259元，比上年增长14.3%; 农村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6%。3.1.2居民消费观念发生改变随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，朿V激了人们的消费 需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据统计数字， 2012年某某市全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8%，其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用品均 较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化， 已经从温 饱型消费向心理满足型消费进行了转移。3.2某某市零售业市场发展趋势与前景分析按照某某市政府提出的建设特大型城市和进一步扩大对外开放， 强化区域性

21、商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求， 结合目 前国内商业市场发展状况，今后某某市总的商业零售业发展趋势将会 重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商 贸新型业态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通 方式的主角。因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，某某市商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。随着城镇居民人均可支配收入的提高，零售业所面对的将是一个日益成熟， 具有较高松散 性和流动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多 元化、消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，

22、这些变化都需要 零售企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用 现代化的组织管理和合理的物流分配， 使营业工作快捷准确，减少了 中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需 的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使 人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全 方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观，并将 越来越受到人们的欢迎。3.3项目区市场调研及分析3.3.1区域发展现状本项目坐落在某某市某某区的商业中心， 商业场所集中，己逐步 形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟， 人口逐渐呈现集 中化、密度大趋势

23、，居民收入在某某市平均水平以上，消费潜力较大、 需求明显。332区域商业发展趋势某某地处西关商贸区，该区纳入了某某市某某区制定的“某某（白 塔）中央商贸商务聚集区发展规划”的设计，该规划中的某某（白塔） 中央商贸商务聚集区，地处某某区的黄金地带，规划面积约 10平方 公里，区域内人口约某某万。到2015年末，规划规划聚集区内有批发零售企业约 2980家、住 宿餐饮企业460家，金融保险企业56家，房地产企业40家，文化旅 游企业50家，信息IT企业90家，商业服务企业70家，教育科技企 业约83家，稳定从业人员79200人。区域内商贸业收入约100亿元， 实现上缴税金9.1亿元，固定资产投资5

24、8亿元。3.4项目SWOT分析3.4.1 优势（Superiority）1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好；2、专业经营策略提供商超前的经营理念；3、周边商业氛围很好，经营环境优越；4、项目超大规模及自助完善的配套设施；5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越；6、项目的区位地理条件较好，紧邻新运大街和民主路，交通便捷，形象好。劣势(Weakness1、所在区域地处传统商业区，且距离某某较近，竞争压力大；机会(Opportunity)该项目是我是规模最大、配套设施最完善、经营理念最新、经营模式最灵活的Shopping centre目前区域内其它购物中心无法与之抗 衡，在此平台上项目本身

25、需进一步完善发展， 使某某处于区域商业领 袖地位，成为某某市地标性商业项目。威胁(Threat)1、多个商场短期内依占市场份额某某等商场短期内在某某居民心目中仍占据一定的地位，这些使某某进驻某某消费者心理市场还需短暂的时间和过程。2、城市发展后带动商业竞争激烈在某某市经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其能，调整产业结构，争夺消费群体。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址本项目位于某某市某某区，内负一至七层区域，项目紧临某某路, 位于某某市的核心商业区内，区位良好，交通极为便利，设施完备， 地理位置优越。图4-1项目区域位置图4.2项目建设条件4.2.1区域概况本项目所在地位于某某

26、市核心商业圈某某商圈。某某商圈位于某某市某某区，除了拥有悠久的历史及浓厚的商业氛围，更是集商业、旅游、文化于一体的黄金地段。商城位于商圈核心地位，某某市新运大街和民主路两条主要大街 的交叉处，多条公交线路在此交汇，距离某某市火车站、客运站只需 5分钟路程，交通便利。4.2.2社会经济状况2012年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下深入贯彻落 实科学发展观，牢牢把握“稳中求进、稳中求快”的总基调，积极应 对复杂多变的国内外经济环境，全力实施五大发展战略重点工作攻 坚，抢抓机遇，开拓创新，扎实工作，全市经济保持平稳较快增长， 城乡人民生活不断改善，各项社会事业取得新的进步。全年地区生产总值10

27、10.3亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.3%。其中，第一产业增加值 63.3亿元，增长5.2% ;第二产业增 加值638.4亿元，增长11.1% ;第三产业增加值308.6亿元，增长9.7%。 生产总值三次产业构成比例为 6.3: 63.2: 30.5。人均地区生产总值 54405元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。全年社会消费品零售总额283.8亿元，比上年增长15.8%。按城 乡分，城镇消费品零售额266.0亿元，增长15.6% ;乡村消费品零售 额17.8亿元，增长18.1%。按行业分，批发业零售额 20.4亿元，增 长40.6%;零售业零售额224.4亿元，增长14.4%

28、;住宿业零售额1.1 亿元，增长30.0% ;餐饮业零售额37.9亿元，增长12.6%。全年进出口总额9.1亿美元，比上年增长18.8%。其中，出口总额6.0亿美元，增长16.9% ;进口总额3.1亿美元，增长22.6%。在 出口总额中，按贸易方式分，一般贸易出口 5.0亿美元，增长53.3%; 加工贸易出口 0.9亿美元，下降45.6%。按经济类型分，国有企业出 口 0.6亿美元，下降50.3%;外商投资企业出口1.2亿美元，下降16.4% ;私营企业出口 4.1亿美元，增长72.0%。全年公共财政预算收入110.2亿元，比上年增长10.0%。其中， 各项税收79.0亿元，增长7.2%。在各

29、项税收中，营业税15.6亿元， 增长1.4% ;增值税8.4亿元，下降28.2% ;企业所得税8.4亿元，增 长 5.8%。全年城镇居民人均可支配收入 22259元，比上年增长14.3%;农 村居民人均纯收入11183元，比上年增长13.6%。4.3项目地配套条件4.3.1交通条件1、道路条件本项目位于某某市新运大街和民主路两条主要大街的交叉处通达度良好。2、公共交通条件项目周边有公交站点某某个，线路某某路车均设有站点。项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保证了较高聚客能力，为商城运营创造较好外部环境。432自然环境条件1、气象特征某某居辽东半岛北部腹地，西南边陲距渤海岸70公

30、里，东南边界距黄海岸100公里，宏观气候受海洋影响较大，全年气候温和、湿 润、四季分明。春季回暖快，温暖少雨，多西南风，蒸发量大，日照 时间较长，易春旱。夏季炎热多雨，盛行东南风，湿度大，降水集中, 时遇北方气流，多有强对流天气。秋季降温缓慢，多晴朗天气，凉爽 湿润，具有“一场秋雨一场凉，三场白露一场霜”之特点。冬季寒冷 期较长，降水较少，严寒干燥，时遇寒潮北风雪。某某市地处北温带，属大陆季风性气候，根据某某气象台提供的 气象资料，该地区气象条件为年平均气温 8.4 C。极端最高气温38Cc 极端最低气温-33.7 C。冻土层厚度1.26m。冬季主导方向为西北风、 北风；夏季主导风向为东南风、

31、南风。历年年均降水量为737.1mm2、地形地貌特征某某市地处辽东低山丘陵与辽河平原的过渡地带，其地貌类型齐全，分异规律清楚，层状地貌典型，地貌分区规整。自东南部边界白 云山到西北部界河（浑河）畔，地势由高到低，从中山、低山、高丘 陵、低丘陵、台地到平原，层次分明，海拔由千米以上到 50米以下, 依次跌落，构成了东南高，西北低的同向倾斜缓降地势。界临岫岩、 凤城和本溪县，境内水泉乡是某某地区最高点，大黑山是境内第一高 峰，海拔1181米；最低点是界临海城市、台安县和辽中县的唐马寨 和穆家镇。3、地质某某地区分布面积较广的地质现象，西部近下辽河平原区第四系 地层以河流冲积相为主，并且极为发育，其

32、厚度由山前向西逐渐加大， 山前区平均地层厚度约70余米，至沈邙日）大（连）公路一带逐渐 加大到近百米，至浑河边缘其厚度增至300米左右。某某东部山区第 四系地层不甚发育，只沿汤河、兰河河谷呈条带状分布。其成因主要 有冲积、冲洪积、坡洪积及风积、冰磧等类型。项目选址处由于缺乏工程地质、 水文地质勘察资料，暂时无法对 场地进行定量描述。4、地震根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001某某省区划一 览表，项目所在地抗震设防烈度为7度，覆盖层度7-8米，无地震液 化土层，属建筑抗震有利地段。设计基本地震加速度值为 0.15g，设 计地震分组为第二组。4.3.3公用设施条件1供水条件本项目生活

33、用水由某某市供水管网供水直接接入。2、供热条件项目建成后，由商城安装中央空调进行集中供热。3、供电及电讯通讯便捷，实现移动通讯无缝隙覆盖，电力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传输网覆盖全项目区。第五章总体方案设计5.1发展目标1、形成某某区内包含业态最齐全、种类最多样的集百货店、零 售型专业店、专卖店、特色超市、特色餐饮美食广场、折扣店等于一 体的大型商城。2、商城具有综合购物特征的区域购物中心。5.2发展定位5.2.1主题定位汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心(Shopping centre)。其内涵包括：1、引入购物中心，商场内将集购物、餐饮、休闲

34、娱乐功能于一 体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个地 方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理 念，打造时尚生活的新标准。3、 通过地下一层特色超市的品牌带动，吸引更多的品牌店进驻 购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌的强大号召力522商业业态定位鉴于某某在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心(Shopp ingcentre),内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、专卖店、特色 超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等。523

35、目标市场定位以独具特色的商业运作和智能化、科学化的商业管理，顺应市场 的呼唤，引领某某时尚消费潮流。524功能定位为符合本项目的主题定位及业态组合，即要集合购物、餐饮、美食广场、院线、时尚长廊等服务功能于一体，本项目将划分为百货区、 特色超市区及休闲娱乐区三个功能区块，既满足娱乐休闲和服务功能 的融合，也可以体现项目与众不同之处。楼层商品意向表楼层商品定位地下一层该内部位特色超市、超市外部为（面包房、茶庄、烟酒、花点）一层换装品、黄金珠宝、名表、女人屋、化妆超市等二层女鞋、儿童、水吧等三层少女装、少女文胸、手机数码、配饰、搜货街等四层淑女装、内衣、女包、咖啡店、西式简餐、搜货街等五层男装、男鞋

36、、男包、男士用品等六层运动、户外、床品、家具、小电、厨具、特卖场、会员专区七层美食广场、主体餐厅八层主体餐厅、影院大堂九层影院第六章建设方案设计6.1设计依据1、民用建筑设计通则(GB 50352-2005)；2、民用建筑节能设计标准(JGJ 26 95);3、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97；5、公共建筑节能设计标准(GB518 2005);6、供配电系统设计规范(GB 50052);7、建筑照明设计标准(GB 50034-2004);8、建筑采光设计标准(GB50033-2001;9、建筑设计防火规范(GB50016-2006 ;10、室外给水设计规范(GB500

37、13-2006；11、火灾自动报警系统设计规范(GB5011 98);12、建筑照明设计标准(GB 50034-2004)。6.2改造内容本项目为某某改造项目，项目拟对原京都购物中心内负 二至九层 楼层进行改造，项目原用地面积7304.60平方米，原建筑面积52544.07平方米。本次改造新增建筑面积 3887.72平方米，其中新 建地下一层超市3145.34平方米;接建一层北侧96.34平方米;接建 二层至七层46.7平方米；新建一层至七层货梯 165平方米；接建一 层至六层东北角434.34平方米。改造后面积为56431.79平方米，含消防系统、空调系统、供电 系统、弱电、电梯、内部装饰、

38、外装饰及保温、水源热泵等。1、新建地下一层超市3145.34平方米2、接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层 46.7平方米； 新建一层至七层货梯165平方米；接建一层至六层东北角 434.34平 方米。3、商业及特色超市区的装修装饰工程。4、购置本项目建设所需设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。本项目建成后，将形成营业面积56431.79m2,的经营规模，涵盖餐饮，美食广场，院线、时尚长廊等特色配套项目，打造大型商业 综合体。6.3 土建方案本项目土建方案主要为地下负一层增加3145.34平方米，接建一层北侧96.34平方米；接建二层至七层 46.7平方米；新

39、建一层至七 层货梯165平方米；接建一层至六层东北角434.34平方米，合计3887.72平方米。以及超市、商业区、院线区域装修装饰工程，总建 筑面积 56431.79m2。6.3.1建筑造型及风格总体上，商城这样公共式购物场所，它几乎面向社会各个层面的 人群，因此风格上很少采用较个性化的设计，本项目占据地面9层，外立面装修应从成本的角度和功能实用性的角度出发考虑，以简洁为主调，功能性为主导。632结构设计本项目为京都商城已有建筑，该栋建筑采用钢筋混凝土框架剪力 墙结构形式，塔楼为剪力墙结构，裙楼为框架结构，建筑结构抗震设 防类别为乙类，抗震设防烈度为 8度，设计使用年限为50年。6.3.3室

40、内装修本项目土建内容主要为超市区及百货区的装饰装修工程，具体包括：1墙体及顶棚本项目墙体与顶棚表面要求平整、不起尘、不眩光、便于除尘以 及减少凹凸面，因此，建筑材料为非燃烧体及非有机复合材料，对内 墙角不做特殊处理，顶棚及墙体采用抗静电型合成树脂乳液涂料涂 抹，黏结强度0.70Mpa。2、地面本项目地面要求平整光滑、无裂缝、接口严密、无颗粒无脱落， 并能耐受清洗和消毒，因此，地面米用瓷砖及水磨石地面，并磨光、 打蜡，保证地面平整。3、窗户为保证商场采光均匀度不小于 0.7,设计窗地面积比为1/6。选用 具有良好气密性的双层塑钢平开窗，窗框材料为钢质型材。4、门考虑商场人流进出及夜晚密闭要求，安

41、全门选用具有极高抗压能 力及抗空气泄露能力的玻璃自动门，开启方向向室外开启。5、照明本项目为有窗商场，照明灯具的选型应选用外型表面光滑， 凹凸 面少不易积灰，容易清扫且不宜产生静电材料制成的灯具。在满足照 度要求外，灯具的选型和布置主要还应考虑室内气流流型，因此，本 项目照明采用三基色荧光粉的 T8型（36W灯管，吸顶安装，灯具的 布置米用断续光带型，并与空调风口等统一安排。根据商场的特殊性，应当设置安全出口标志灯，照度51某某，疏散照明选用“常明灯”方式。在商场西侧、东侧、南侧等处设置备用照明，按比例均匀布置， 其照度不低于一般照明的10%备用照明电源采用与正常照明的供电 干线自配电室的低压

42、屏上（或母线上）分开的方式。6.3.5节能设计理念本项目的设计中充分考虑到节能的前期引入： 设计中尽可能采用 自然通风与自然采光，可以采用被动式阳光房，吸收能量。在建筑装 修材料的选用上，采用高效高强环保的生态材料，采用热阻性能好的， 密封性能好的材料。6.3.6无障碍设施考虑本项目为大型购物中心，因此设立无障碍设施，主要包括低 位收银台、低位公用电话、无障碍洗手间、紧急呼叫按钮及无障碍电 动坡道等，并于购物中心入口处设立无障碍指示牌， 在保障残疾顾客 方便安全的同时，体现购物中心的人性化特征。637配套设施建设本项目设有休息设施给顾客，为使到这些休息场所被有真正购物 消费意向的人士所使用，杜

43、绝闲杂人停留在商场内，影响消费者的购 物心情，建议这些休息场所分两种设置：第一种是与水吧、咖啡店结 合主要设在首层、二层、三层、四层、六层，体验有偿休息。第二是 在各层设置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，。配备足够的公共卫生间和茶水间（或直饮水机），方便客户和商 户的使用。6.4设备方案6.5.1选型原则1、标准化原则所选择的设备必须遵循国际、国家行业建设标准。2、安全性原则准确理解国家相关法律法规对内外网、 安全等级保护的规定，合 法合理地设计安全措施。所选购的设备必须符合安全性和稳定性要 求，产品自身的具有相当的安全性，不能够使用有缺陷或者存在安全 漏洞的产品；产品自身需要具有稳定

44、性，能够满足长时间、大工作量 的稳定运行需求。3、适应性原则所选购的产品应具备一定的灵活性来适应项目建设中的各种变 化。4、可管理性原则所选设备方便集中监管、配置，可以提供统计信息和故障检测手 段。5、技术先进性原则满足项目建设需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，突 显绿色、无污染概念。6、其他设备购置应按照先进性与经济性相结合，适用性与适度超前性相 结合，数量配置合理，质量安全可靠，经济价格可行的原则进行选择。6.4.2设备选型本项目拟购置设备主要包括超市、储藏设备、冷冻设备等共计948台（个、套）。设备购置一览表单位：万元序号设备名称数量单位单价（万元）金额1商城设备客梯部货梯部轴流

45、风机台箱式风机台扶梯部2冷冻设备离心式制冷机台风机管台水泵台风柜机套3电脑系统POS台UPS2AH台扫描枪把服务器台客户机台打印机台软件点个电子称个4购物卡系统电脑台仔 H卩口 写卡器个终端个软件点套5防盗系统检测天线支解码板块6监控系统电脑台摄像机部控制器块8收银台收银台台快捷收银台台9UPS不接断后 备电源服务器套POS攵款机套10购物设施购物车辆购物篮个11散货柜项12货架项13合计6.5公用辅助工程6.5.1道路交通楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，楼内交通采用垂直交 通设计。区内交通：通道树型交通体系，通过地下层、地下夹层、地上层 的有机规划，将本项目的地下或地上的交通和公共空间

46、贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统 有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。652暖通系统本项目设计为集中空调采暖，通风换气次数10次，温度夏季V28C,冬季 1&。室内需维持正压，室内相对湿度 X70%。1、室内设计参数具体室内设计参数详见表6-2所示。表6-2冬夏空调温度及湿度控制名称温度（度）相对湿度（%）新风m3/h 人照明W/ m2人员密度m/人夏季冬季夏季冬季卖场区2718V 65-20204办公区2620V 65-20205滞货区-12V 65-2、空调通风设计空调系统冷热源本设计空调系统冷热源选用燃气型溴化锂吸收式冷人水机，一机二用，夏季

47、供冷冻水，冬季供热水；空调冷冻水供回水温度：7-12C，空调热水供回水温度：30-37 Co空调系统本项目采用混合模式，即设自然通风与集中空调相结合方式， 通过设置风塔，用自然通风来降温，以减少人工能源的使用时间，从 而达到节能的效果。空调采用风机盘管加新风系统，新风机组设于新 风机房内，所有风机盘管均带回风箱，回风口上带过滤器。空调水系统为双管制，闭式循环。空调水系统采用下供下回双管系统， 每层水平回水管上设平衡 阀以保证系统平衡。通风系统本项目建成后所使用的地下停车库采用机械排风，按照 1/2排 烟量设送风机，不足部分通过车道自然补风，排风量6次/h,上排1/3, 下排2/3 o高低压配电

48、室安消除余热计算排风量，水泵房按3-5次换气次数计算排风量。楼内设有机械排风系统，排风量按空调系统新风量的80%计算。公共卫生间设机械通风，换气次数按 10次计，由风机统一排至室外。管材、保温及其他通风空调分管均采用镀锌钢板制作，钢板厚度按通风与空调 工程质量验收规范。水系统水管当 DNC50mm时，采用焊接钢管，当 DN 50mm 时，采用无缝钢管，冷凝水管采用镀锌钢管。空调供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯 PEE40保温管壳， 厚度S =19mm空调机组、新风机组消声采用厚片式消声器或消声弯头，吊顶 式机组及风机其吊杆均采用减震吊杆。风道阀门采用对开多叶调节阀及蝶阀， 空调水管阀门采用对

49、夹 式蝶阀，水泵出口采用缓闭式逆止阀，风机盘管进出水接管处采用铜 质球阀，阀门工作压力1.6Mpa。3、防排烟变配电室设有气体灭火系统，故设事故排风系统，事故排 风量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭， 风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风， 经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。 事故风机在消防控制 室及本房间室外均可控制。发电机房设有气体灭火系统，故事故排风系统，事故排风 量按12次换气次数计算，当烟温感报警，风机前电动防火阀关闭， 风机停运，灭火后，事故风机开启，电动防火阀开启，进行事故排风， 经计算事故风机可和平时排风机合用一台风机。

50、事故风机在消防控制 室及本房间室外均可控制。对地下室超过20m的内走道设机械排烟系统，排烟量按60 m3/h.川计算，按1/2排烟量计算送风量。对防烟楼梯间及防烟楼梯间及消防电梯合用前室分别设机 械加压送风系统，加压送风机均设于屋面。对防烟楼梯间及其专用前室设机械加压送风系统，送风位 置：防烟楼梯间。4、空调系统自动控制空调机组采用节能全自动机组，用微电脑实现智能控制，全年实 现全自动运行。送风机与新风阀联锁，当风机停止运行时新风阀关闭。空调机组的回水管上设电动二通阀，控制进水量。全空气系统：夏季：由室内温度控制表冷器的冷水流量。 过度季：由室内温度控制新风与回风混合比。冬季：由室内温度控制通

51、过加热器的热水流量， 由湿度探头根据 室内相对湿度控制加湿量。5、空调环保与节能用低噪声机电设备。本项目通风空调系统采用混合方式，即人工能源和自然手 段相结合的方式，提高能源的使用效率和不必要的能源消耗。6、暖通空调节能（1）空调所选用的风机、水泵、制冷机等均采用节能型产品。 制冷机组能效比为3.34,满足公共建筑节能设计标准。（2）空调水路系统采用变流量系统，压缩机采用无级调节，使 压缩机随时适应制冷负荷的变化要求， 保证恒定的出水温度，节约用 电。（3）空调系统采用节能保温型复合风管，水管皆采用高效保温 材料，总管上设热计量表。（4）空调系统送风采用远程射流消音喷口，可实现分区和区域 空调

52、，节能显着。（5）空调机组送回风管均采用铝箔玻璃棉保温，整体保温，消 声，防结露。6.5.3电气设计1设计范围本项目电气设计主要包括高低压变配电系统、电力照明系统、网络系统、有线电视系统、火灾自动报警系统、太阳能光伏发电系统、 电话系统、闭路电视监控系统、应急照明系统、公共广播系统等。2、供电电源本建筑属商业用房，属一级负荷，汽车库照明属二级负荷。本项目可就近接皇冠国际大厦电源供电。3、变配电系统本设计采用集中与分散补偿相结合的原则，即对大量集中无功功 率在现场或各楼层配电间补偿；在低压配电室对分散无功功率集中补 偿，补偿后功率因数大于0.92。4、供电系统设计（1）照明供电系统采用电压为 3

53、80/220V，TN-S系统，供电方 式为放射方式一级负荷。对应急备用照明采用 EPS电源，并采用双 电源放射式供电；对疏散诱导照明采用带蓄电池 LED灯具；对走道 照明采用普通节能日光灯，并采用双电源放射式供电末端切换。（2）动力供电系统采用电压为 380/220V，TN-S系统，消防控 制、消防电梯、客梯供电系统采用双电源放射式供电，末端切换；对 消防排烟风机，正压送风机供电采用双电源供电，末端切换；对所有 采暖循环泵等动力用电，在设备附近设动力控制箱，电源从配电室引 来，供电方式米用放射式。（3）配电主要干线采用 ZR-YJV型阻燃交联电缆，在地下室竖井内沿托盘式防火钢制电缆桥架敷设，各

54、层分支线采用ZR-BV型阻燃塑料铜芯县沿托盘式防火钢制线槽和扣压式薄壁钢管，在吊顶或楼板内敷设。（4）应急照明系统采用智能消防应急疏散照明指标灯系统，对 所有应急灯自动进行监控，自动对电池主站、控制分机运行状态监控。5、照明节能设计地下停车库采用太阳能光伏发电系统。地下停车库、楼内各功能用房等均采用高效节能荧光灯；楼梯间、 走廊楼梯、电梯前室等处均采用吸顶荧光灯；应急照明采用节能荧光 灯；疏散标志灯采用LED发光二极管。所有荧光灯所选镇流器均为 电子镇流器，功率因数大于0.98。6、网络系统本项目网络交换设于设备用房，从室外手孔采用12芯淡漠光缆接入数字信号。水平配线子系统采用六类线传输数据信

55、号，垂直干线子系统采用 光缆作为数据信号传输媒介。7、有线电视系统引入陕西有线电视信号至一层设备用房，有线电视系统采用SYWV-75型同轴射频电缆。8电话系统从某某市电信电话交接箱引来直通电话，采用HYA-1000 (2X0.5)通信电缆，引入建筑一层设备用房电话交接箱。本系统水平配 线子系统采用RVB线传输语音信号；垂直干线子系统采用HYA线作 传输媒介。9、火灾自动报警系统按照规范要求在走廊、电梯前室、楼梯间均设置感烟、感 温探测器及手动报警器。本项目将消防控制室设在建筑物负 2层，内设集中报警控 制器、联动控制台、主机、消防电话主机、气体灭火控制主机。各楼层电梯前室设消防电话和声光报警装

56、置。消防联动的功能是对排烟风机、送风风机、消火栓泵、喷淋泵、气体灭火设备进行联动控制。在火灾发生时，切断非消防电源， 并且点亮应急备用照明。10、闭路监控系统电梯前室、电梯桥箱登出设监控摄像机，监控系统线路采用SYWV-75型射频电缆和RV-2X 1.0软线沿单独的金属线槽和普利卡 金属等敷设。11、电气人防系统人防电力按一级负荷供电，380/220V两路屯源引自设在一层的 变电所的低压配电柜，一路引自变压器供电的母线，一路引自柴油发 电机供电的备用母线，在电缆防爆波井预埋 5根？50镀锌钢管作为 战时电源入口。6.4.4给排水及消防系统1、给排水系统水源及用水量本项目生活用水由某某市城市自来

57、水管网供给，自城市给水管网引入1根DN200给水管，直接供给建筑内生活用水，并接入地下室 生活给水智能无负压增压水箱和地下消防水池。热水系统本项目设局部加热设备供应热水，采用智能型贮热水式电热水器 供应热水。(3)管材 本项目给水管道采用钢衬塑管，管件连接，给水管阀门截止阀。（4）计量室内中、高区智能无负压增压水箱引入管、 人防水箱引入管及给 水系统各给水支管均设水表计量。2、排水（1）雨水及废水屋面雨水由内落雨水管排至室外；空调冷凝水设专用排水系统， 收集后排至卫生间地漏；地下室废水集中至集水坑后采用潜污泵提升 排出。（2）生活污水生活污水设置伸顶通气管排水系统，合流排入室外污水管网，- 层

58、污水单独排出。（3）室外雨、污水污水经化粪池处理后，排入城市污水管网，室外雨水由雨水口收 集，与室内雨水经管道汇集排入城市雨水管网。 屋面雨水排水管道的 排水设计重现期为10年，室外场地雨水排水管道的排水设计重现期 为5年。化粪池设于南、东南角。雨、污水均排至某某市城市雨、污 水管道。（4）管材室内污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管， 连接采用配套的PPI-DRF系列螺母挤压密封圈管件连接，污水横管 及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，连接采用配套管件专用胶 粘接。雨水排水管均采用 PPI型专用雨水排水管（R型）（压力等级 I.OMPa）,连接采用配套专用的承插胶圈连

59、接。3、消防系统（1）消火栓给水系统室内消火栓用水量401/s，室外消火栓用水量301/s，火灾延续 时间3h;火灾初期消防用水量由屋顶热镀锌钢板消防水箱（30m3）及消防增压装备供给，火灾期间消防用水量由地下室消火栓泵及钢筋混 凝土消防储水池（800m3）供给；消防水池人孔设于室外，以供消防车取水之用。（2）湿式自动喷火灭火系统设计火灾危险等级地下车库为中危险级H级， 其余为中危险级I级，喷水强度：81/min. ，火灾延续时间为1小时；火灾初期自喷水量由屋顶消防水箱（30m3 ）及消防增压装置 供给，火灾期间自喷水量由地下室自动喷水泵及钢筋混凝土消防蓄水 池（800m3）供给;本项目除不宜

60、用水灭火部分外均设喷头保护， 并在楼外设地上 式自喷系统水泵接合器以备消防时使用；选配手提式磷酸铵盐干粉灭火器 MF/ABC4，每个消火栓箱放 置两具。地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护，钢瓶间设于地下室;消火栓及自喷管均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接(DN 80),输送气体灭火器管道采用内外热浸镀锌无缝钢管，丝接或法 兰连接(DN 80)。本建筑全方位设置手提式灭火器保护。选配手提式磷酸铵 盐干粉灭火器MF/ABC4，每个消火栓箱放置两具。地下室电气设备用房设置七氟丙烷自动气体灭火系统保护。管材消火栓及自喷管道均采用内外热镀锌钢管，丝接或卡箍连接 (DN80 )。输送气体