【培训】地产新兵十天入门1：目录及房地产基本概念-培训

1、图书在版编目（CIP）数据地产新兵十天入门 / 决策资源集团房地产研究中心编著. 北京：中国建筑工业出版社，2007（中国房地产实战特训营丛书）ISBN 978-7-112-09468-4. 地. . 决. . 房地产基本知识 . F293.3 中国版本图书馆CIP数据核字（2007）第103440号本书的定位是针对新入行从业者或正准备投资房地产人士的“扫盲”图书。整本书通俗易懂，轻松活泼，通过大量的流程图表来说明基础理论。作为全面引导初学者入门的实战图书，全书按照房地产行业的基本特点分成十天，每天一个章节，从房地产基本概念、房地产交易、房地产交易税费约定、房地产权属登记、房地产规划、建筑及结

2、构设计、建筑施工图、户型知识、楼盘价值鉴别思路、房地产策划流程十个方面的基础知识入手，由简入繁，由易到难。循序渐进地指导新手入门基础知识，手把手教授初学者从入门到专业提高的技能。全书大量选用图表阐述，力图使深奥理论简单化、通俗化、实用化，让读者在业余学习中轻松、受益而又充满乐趣。全书重点章节配有案例及分析，初学者可以从中吸取宝贵的经验和建议。责任编辑：封 毅责任校对：王 爽 王雪竹中国房地产实战特训营丛书地产新兵十天入门决策资源集团房地产研究中心 编著*中国建筑工业出版社出版、发行（北京西郊百万庄）各地新华书店、建筑书店经销北京嘉泰利德公司制版印刷厂印刷*开本：7871092毫米 1/16 印

3、张：221/4 插页：1 字数：541千字2007年8月第一版 2007年8月第一次印刷定价：68.00 元ISBN 978-7-112-09468-408972-7 (16132)版权所有 翻印必究如有印装质量问题，可寄本社退换(邮政编码 100037)编委会编著单位：决策资源集团房地产研究中心编 委：喻颖正张连杰程杰元李石养顾芳恒谢小玲何炼明肖 煜章伟杰章俊杰滕敏周斌夏联喜黄 晴陈明辉林旭东刘丽娟肖涛张斌过 敏陈俊俊程桂华 王 咏房磊阙文芳肖鲲仲文佳郭传文李海维吴传鲲贺颖红张 冬何广长胡洁贞李林发官 鹏执行主编：夏联喜技术支持：常州奥林匹克花园 决策情报整合服务系统法律顾问：陈少蔚（广东力

4、诠律师事务所）媒体支持：（本书资料来源一切相关数据及最后标准，以发展商公布信息为准） 序一开启全员学习的地产新时代超越竞争，而不要被对手所吞噬。 杰克韦尔奇中国房地产已经走过了二十多年的历程，行业GDP产值已经超过万亿元，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，在拉动居民消费、带动关联产业发展等方面发挥了重要作用。2006 年，全国房地产开发投资总额为19382亿元，占全社会固定资产投资总额的20.7%，而且保持着21.8%的年度高增长率。全年商品房竣工总面积超过800万平方米，是美国的3倍，是日本的4倍。毫无疑问，就规模而言，中国房地产的开发投资总额和市场占有量都是世界上最大的。尽管规模世界第

5、一，但中国房地产尚处于成长阶段。从远景来看，房地产行业发展空间巨大。按照建设部发展规划，到2020年，我国城市化率要达到50%，也就是说，在未来短短十几年的时间里，要解决2亿多新增城市人口的住房问题，这给房地产行业的发展带来了非常庞大的市场成长空间；从增长速度看，近几年房地产行业的投资额和销售额都保持着20%以上的持续增长速度；从行业内企业规模看，房地产行业的集约效应还没有显现，以城市地域为特色的竞争态势十分明显，如规模最大的万科在全国市场占有率还不到1%，而在美国，市场占有率前六位的房地产企业已经占有市场总额的20%。这表明，随着房地产市场的不断成熟，以各城市为地域分隔的初级竞争态势将逐步向

6、全国性竞争态势发展，行业内企业必然越来越规模化，越来越专业化，行业整合的态势已经开始显现。2006年，国家出台了税收、金融、产品供应结构指标（9070）等一系列政策措施，目标非常明确：其一，调整住房供应结构，满足大众住房需求；其二，使房地产的开发和经营走向规范化和专业化。有业内专家已经预言，行业内企业即将重新洗牌，部分规模小、专业能力欠缺、经营管理不善的企业将逃脱不了被市场淘汰的命运。在这样一个快速成长、不断变化游戏规则却有着广阔发展空间的朝阳行业内，企业家要求企业走向管理规范化、标准化；经理人要求项目操作走向流程化和专业化。因此从业人员的专业知识就显得十分重要了。“中国房地产实战特训营丛书”

7、顺应了行业整合和规范化发展趋势，寓理论知识和实际操作经验于一体，为房地产经理人提供了学习实战知识、提升管理执行力的难得范本和资料。身处行业整合的变革时代，谨以壳牌企业战略经理盖亚斯（Anede Gens）的名言与同行朋友共勉：“在知识经济时代，唯一能持久的竞争优势是超越竞争对手的学习能力。”阳光100置业有限公司总经理 范小冲 序二屋脊上的卖水人时间是世界上一切成就的土壤。时间给空想者痛苦，给创造者幸福。 麦金西爱因斯坦说，假如你让别人知道你很会弹吉他，你一辈子都会弹吉他。按此理论，几乎90的地产人都知道决策资源出书，那么，可能我们会一直出下去？事实上，我恰恰如此期盼。前几年，和同行坐在一起，

8、总是要解释我们不光出书，我们还在做些别的，比如策划代理，比如直接参与开发，比如最近的大型购物中心投资。而这两年，我更爱说：我们公司最早是从一本书开始的。我们出了很多房地产的图书，因为能够积极把握市场脉搏，在内容和形式上求新求变，所以一直是该领域的NO.1。在很多城市，都会有一些同行，亲切地说是决策资源的读者。今年，我们将和国内优秀的出版社合作，推出更多、更广泛的房地产图书，努力成为更加杰出的卖水者，为中国房地产业创造如下三大价值：复制、效率、平台。复制麦肯锡的观点是：对大多数商业问题而言，彼此间相似的地方要多于彼此间有差异的地方。这意味着，用较少数量的解决问题的技巧，可以回答范围较大的问题。现

9、实是，由于中国大多房地产公司是区域性的项目公司，所以，每次都重新开始，重新犯错，重新学习，刚找到一点感觉，项目结束，公司散伙。不要去重新发明轮子，你可以去选择性地模仿、复制、改进。决策资源的图书，在某种意义上，让房地产公司用最低成本“复制”了他人缴纳千万学费方才获得的经验。效率经济学家张维迎提出这样一个框架：在经济学上，经济发展的动力或者说效率的来源是两类，第一类是配置效率，第二类是生产效率。所谓配置效率是怎样使资源从高的地方流向低的地方；而生产效率是如何使得每一种资源的生产效率得以提高。所以，决策资源对自身能力定位的两大核心是：具有实现配置效率的资源整合力与执行力帮助开发商以最低成本、最快速

10、度造出最新最好的轮子，对应的图书是普及型的地产基础知识，强调拿来主义。具有实现生产效率的创新力懂得研究发明更有竞争力的轮子。决策资源集团已经踏入房地产投资开发领域，但依然对“出书”痴心不改，这恰恰令我们更具备“知行合一”的能力，使得我们可以将行业前沿搏杀的“战火心得”加工成可分享的知识。三、平台从出书的第一天起，决策资源就立志为中国房地产打造了一个全方位的平台：在这个如同神经中枢般的“高速公路网”上，房地产专业资讯、先进理念、经营模式、专业服务资源、资金资源、土地资源、品牌资源、新技术新材料等行业关键资源，得以实现转移、对接与整合。在互联网慢慢度过泡沫时代并且开始深入影响社会的时候，我们提出了

11、“2.0时代的决策资源平台”的口号。我们要打造的是一个聚合房地产知识资源与交易资源的大平台。我们将继续完善房地产全行业的“记忆系统”，任何人都可以用最低的成本在这个系统里找到操作经验与实战智慧。作为交易资源的平台，它是全开放的。中国的15000家活跃的地产商，能够以最高的效率实现“大采购”，其中包括“软采购”和“硬采购”。“软采购”是采购各种专业服务，“硬采购”是采购新技术新材料。爱因斯坦是对的。不知怎么，即使代理项目显得更赚钱些，即使投资开发能够带来更丰厚的利润数字，我总觉得自己始终是一个出书人。人并不总是有机会去做一些独一无二的事情，而与众不同，将带给我们商业，乃至自身的最大价值认同。决策

12、资源中国最大的房地产图书编著者，坚守在房地产业屋脊上的卖水人。很多人看到我们弹吉他，却没有闻见其间的金戈铁马。决策资源集团董事长 喻颖正大地是房地产之本，怎样在大地上植入各种各样的奇花异树，产生一个个全新的花园和苗圃，是房地产入门者未来的必修课，也是创新者的必修课！ 房地产不等于钢筋加水泥，也不等于建筑加园林加规划。产品主义只是一个前提条件，产品发展到一定程序再提高的空间已非常有限，且边际成本越来越高，边际越来越低，甚至是得不偿失。房地产开发商介入城市运营，成为城市开发商，是中国房地产业发展的重大趋势。入门提升拓展2第一天浅说房地产房地产基本概念4/一、房地产的定义及分类.区分房产、地产、房地

13、产、泛地1产2.房地产业概念3.房地产功能分类类型16/二、房地产开发概要1.房地产开发含义.房地产开发范2围3.房地产开发流程环节4.房地产开发的风险25/三、房地产行业名词解释1.城市居住区、居住小区、居住组团2.居住区用地3.居住密度4.建筑密度5.常见房地产形态的14个英文缩写知目录知目录36第二天泛论交易房地产交易知识/38一、房地产交易基础知识.商品房销售管理相关内1容2.10个常见商品房销售价格术语48/二、步完成房地产交易全程第一步，信息沟通第二步，签订合同第三步，合同申请第四步，立契第五步，缴纳税费第六步，产权过户第七步，银行申贷第八步，交易完成50/三、种房屋贷款方式全流程

14、解码.银行按揭贷款流1程2.公积金贷款大流程3.抵押贷款大流程4.质押贷款流程.组合贷款流程5.信用贷款流程（以中国建设银行6为例）.一次性付款流7程/55四、房地产买卖合同的约定1.商品房买卖合同的基本内容.商品房买卖合同关于误差、变2更、交付的约定61/五、房地产交易过程中种常见问题解答1.买自住房与投资房的区别.住房70年土地使用权不意味只有270年产权3.使用权房产能不能继承4.合作建房的有关规定CONTENTS入门提升拓展64第三天细核税费房地产交易税费约定/66一、现行房地产种主要税类型1.房产税2.契税3.营业税.城市维护建设税和教育附加4税.企业所得5税6.印花税7.土地增值税

15、76/二、房地产交易的行政性收费1.房屋产权管理收费.房屋买卖管理收2费.房屋租赁管理收3费78/三、购房收费标准81/四、实战案例分析附件：广州市转让房屋相关税费一览表附件：北京房地产交易相关税费一览表附件：二手房交易税费明细表98第四天知晓登记房地产权属登记的基础知识/100一、房地产权属登记相关概念.房地产产权的个概1念.宗地、宗地2号.宗地图、证书附3图.地籍、产4籍.“全部产权5”.“部分产权6”102/二、房地产权属7种登记类型.房地产总登1记.土地使用权初始登2记.房屋所有权初始登3记4.转移登记.变更登记56.他项权利登记.注销登7记/104三、房地产权属登记注意事项及流程.房

16、地产权属初始登记注意事1项2.房地产权属登记的大程序/108四、房地产权属登记的有关约定1.房地产登记的权利人名称确定2.房地产登记单位3.关于房地产登记申请的约定.产权证办理手续4/112五、房产过户流程.交易性过户流1程2.继承过户流程/116六、房屋赠与流程.房屋赠与流1程2.房屋赠与需提交的资料3.赠与需要缴纳的税费/117七、房地产产权转让的有关约定1.房地产转让基本知识2.产权转让的有关约定3.如何识别产权转移过程中证件真假4.无产权证新商品房如何转让5.产权商品房在出租期间是否可以转让CONTENTS入门提升拓展122第五天粗谈规划房地产规划基础知识124/一、房地产规划基本概念

17、1.功能规划（FunctionalPlanning）2.住房建设规划（HousingProgram）3.实体规划（Physicalplanning）4.竖向规划（SiteEngineering）5.建设场地规划（SitePlanning）.商业网点（CommercialNetwork）6.城市改造（UrbanRedevelopmen7t）8.区位理论（LocationTheory）9.城市规模（CitySize）10.天际线（Skyline）11.空间布局（SpacePlanning）12.临街面（Frontage）13.绿带（Greenbelt）14.居民点（Settlement）15.城市

18、化（Urbanization）16.城市群（Agglomeration）17.卫星城（卫星城镇）（SatelliteTown）18.开发区（DevelopmentArea）127/二、居住区种建筑排列形式.行列式12.围合式3.向心式4.隐喻式128/三、建筑通风、采光规划1.开窗的基本目的是为了采光和通风.日照条2件.朝向决定房屋的日照和自然通风条3件.通风采光要求下的功能区规划指4标/135四、居住区的规划概念1.住宅规划2.公共服务设施规划3.道路规划4.绿地规划/139五、居住区规划的性能要求指标1.新建住宅交付使用应达到7大要求.住宅性能评定5大指2标142/六、居住区规划常用术语及

19、指标第六天146初品建筑建筑及结构设计基础知识/148一、建筑物的形式及分类1.种建筑物形式.建筑的种分2类153/二、建筑名词术语.建筑体量指1标2.建筑结构术语3.建筑技术术语4.室内装饰设计术语158/三、房屋面积的计算方式1.房屋面积的种类及概念2.建筑面积、实用面积、使用面积的区别3.房屋面积测算的一般规定4.房屋建筑面积的测算5.成套房屋建筑面积的测算规定CONTENTS入门提升拓展172第七天看懂施工图建筑施工图的学问174/一、建筑施工图的基本知识1.施工图中常见的术语及符号2.施工图的产生3.略览施工图190/二、施工图里面的建筑学问1.建筑平面的学问解析.建筑立面的学问解2

20、析3.建筑剖面的学问解析193/三、建筑施工图反映的具体实物1.墙或柱.楼2梯.门3窗.电4梯5.空调6.卫生间7.居室8.其他常见的施工图图例200第八天详解户型图纸反映的建筑之美202/一、基于户型的价值判断案例分析.户型空间尺度合1理2.面积比例适宜3.户型与定位一体4.通风采光良好5.各房室合理性要求211/二、3种常见户型赏析.复式是受跃层式启发而创造设计的一1种经济型住宅2.跃层式住宅布局紧凑、功能明确、通风好、采光面大.错层式有“压缩了的复式”之称，通3过错层平面让功能区形成整体的差别层次4.复式和跃层式、错层式的区别215/三、户型鉴别的具体标准1.好户型的大标准.好户型的16

21、个健康指2标3.户型常见的19个缺陷221/四、户型功能的说明.户型的特1性2.户型的需求3.户型的流线/227五、对室内功能区的进一步说明.卧室1篇.厨卫2篇3.起居篇.服务空间4篇/242六、学会认识户型图1.第一类户型：不规则户型2.第二类户型：规则户型CONTENTS入门提升拓展246第九天楼值鉴别楼盘价值鉴别的思路248/一、新手判断住宅优良的基本知识1.评价地段价值的个标准2.评价建筑外观的3个指标3.室内平面布局的个着重点4.提升配套设施、生活环境的辅助价值258/二、新手如何判断一个商铺的价值1.规划是“指财针”2.交通便利需“鹰眼”识别3.功能布局是“核心”.客流是“钱流4”

22、5.地段是“黄金”261/三、商铺价值鉴别实操案例1.成功个案2.失败个案264第十天论战营销房地产开发策划流程/266一、可行性研究房地产开发可行性研究的内1容2房地产开发可行性研究的工作阶段房地产开发可行性研究步3骤可行性研究报告基本框架4图269/二、市场调研1.房地产市场调研的主要阶段2.房地产市场调研的主要流程/275三、前期策划SWOT分析法与DSTP模1式2房地产项目前期策划的一般工作流程/279四、营销策划1项目营销策划总流程项目营销策划的主要内2容3项目营销计划的制订步骤282/五、销售组织1销售团队组织架构图销售人员招聘选拔流程2图3销售人员培训体系/289六、营销执行营销

23、执行流程设1计2销售现场基本流程设计营销执行各时期业务推广策3略设计4营销执行的基本要求5销控管理附件298房地产圈里圈外房地产相关机构和法规一、房地产行业相关主体二、房地产相关网站三、房地产相关杂志报刊四、房地产相关教育、培训机构五、近年出台的房地产相关规定CONTENTS第一天 第二天第三天 第四天 第六天 第五天 第七天 第八天 第九天 浅说房地产房地产基本概念第十天 第一天浅说房地产房地产基本概念熟悉房地产概念是快速掌握房地产基础知识的关键房地产的定义及分类新兵入门地产新兵十天入门 登录中国房商网，获取更多实战智慧最佳实战经验大本营 中国房地产实战特训营丛书房地产业概念房地产开发概念房

24、地产概念房产地产房地产泛地产种开发分类形式69种开发涉及范围大开发流程814个英文标识个居住区概念8个居住密度概念7个建筑密度概念浅说房地产第一天 浅说房地产房地产基本概念本天导读房地产是中国经济的支柱产业，与国民经济中举足轻重的钢铁产业、有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业、家具产业等息息相关。房地产这个古老而又全新的行业，在中国的经济发展浪潮中，不仅扮演着推动角色，同时，通过进一步的市场化考验和发展壮大重新焕发青春。雄心勃勃的房地产企业正抓住历史最好的战略机遇走向世界。一、房地产的定义及分类1. 区分房产、地产、房地产、泛地产房产是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库

25、、服务、文化、教育、办公用房等。地产是指土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，体现在生产关系中，是社会所有权和使用权关系的载体；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产是房产和地产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定着物。泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。在泛地产中，不一定以“房子” 为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套

26、设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1 2”的产业效应。提示一般意义上说的“不动产”是狭义房地产的范畴，它是房产和地产的合称。我们经常看见的有“顺驰不动产”。 2. 房地产业概念房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。房地产业土地开发房屋建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租赁房地产抵押贷款房地产市场（1）房地产业分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房

27、地产业投资开发业地产服务业地产经纪地产咨询地产中介价格评估物业管理（2）房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包者，建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平” 等土地开发和房屋建设生产任务。（3）房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场一般商品市场市场形态不完

28、全竞争完全竞争产品特质差异很大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理烦琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资价值预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响 房地产市场与一般商品市场的区别市场类别比较项目3. 房地产功能分类类型（1）房地产住宅的种类型中国目前的住房政策明确：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应经济适用房，对低收入者供应廉租房，并

29、对廉租房的房租进行暗补或明补，以满足不同收入水平居民住房的需求。 单元式住宅单元式住宅又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层、高层住宅所采用。单元式住宅特点每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可特点1服务58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又为住户提供方特点2便特点3建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理仍保留一定的公共事业面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻特点4里交往，有助于改善人际关系 公寓式住宅 公寓是外来概念，英文原型是“Apartment”( 公寓式住宅 )。公寓住宅一般建

30、在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。单元内有一层或二层，如跳跃式住宅。 别墅住宅从概念上讲，别墅住宅相当于独院独户的西式洋房或小洋楼，又称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或两、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，住宅水、电、暖供给一应俱全，室内装修豪华，并富有变化。户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。这种类型又可以分为三类： 别墅分类豪宅类别墅。豪宅是为满足少数社会富裕群体对稀缺资源较多占有的第一类需求而定制的豪华住宅。就国内的豪宅市场看，一般以价格每套200万元以上(

31、含装修)的城市公寓和300万元以上，作为大致的别墅价值界限普通的别墅。“别”即是另外一类，就是第二居所，房主多用于度假或第二类是采取“2+5”的生活方式周末居住类别墅。中国第一批独立住宅大多作为别墅来卖，以满足中国第一代第三类富人的需要。在销售层面叫做别墅，但并不具有第二居所的含义 商品房 经济适用住房售价实行政府指导价，即按保本微利的原则，由建设成本加上%的开发建设利润确定。3经济适用住房购买对象有明确界定，以惠及中低收入家庭。商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租，并按照市场价进行交易的房层。别墅住宅、跳跃式住宅、复式住宅等都属于房地产住宅的商品房类型。 经济适用住房 我们把具有保障

32、性质的政策性商品住房，称为经济适用房。一般经济适用房，享受税费减免政策，建设标准控制在中小套型，住房设计及其建筑标准强调住房的使用效果和建筑质量。 廉租住房 廉租住房是指政府和单位在住房领域履行社会保障功能，向城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。廉租住房的一个重要特征是租住者无产权，这也是与经济适用房的主要区别。 普通住宅 普通住宅是为普通居民提供的，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情，适用国家一定时期的社会经济发展水平，而确立的国家标准住宅。它代表一定经济条件下一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到的居住水平。第一天浅说房地产房地产基本概念熟悉房地产概念是快速掌握

33、房地产基础知识的关键房地产的定义及分类新兵入门地产新兵十天入门登录中国房商网，获取更多实战智慧最佳实战经验大本营中国房地产实战特训营丛书第一天浅说房地产房地产基本概念熟悉房地产概念是快速掌握房地产基础知识的关键地产新兵十天入门登录中国房商网，获取更多实战智慧 高级住宅 普通住宅的国家标准1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 2.单套建筑面积在120（含）平方米以下(北京市是140平方米以下)；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。链接高级住宅是为满足市场高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。高级住宅地段好、规模大、环境优雅，

34、多位于城镇郊区独立成为小区。多为低密度、低容积率、高品质、高绿化率的别墅群。这类住宅的户型和功能空间多样化，装修、设施和设备高档化，区内多数有游泳池、桑拿浴室、网球场、健身房、儿童游乐室等配套设施。提示高级住宅富有代表性的楼盘如：上海的珠江玫瑰园、陆家嘴花园、汤臣中心、仁恒滨江园等。 低档住宅 低档住宅主要指建筑较早、功能有所短缺、结构单薄、设备不全、设施陈旧的住房。其住宅结构大多为砖木结构，住宅成套或不独立成套；室内面积狭小，居住拥挤；室内分间或不分间，老少混居一室；厨房、厕所狭小或厨房厕所几户共用；室内几乎没有供水供电之外的其他设施，或几户共用一自来水源。 （2）商业地产的种类型商业地产是

35、目前房地产市场中受追捧的形式。主要包括以下 9 种类型：10 百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺是指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型Shopping mall 项目在国内多个大中城市开发建设。 市场型商铺商业街过去较长时间在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，目前多数已取得成功，但有些跟风项目的经营状况却并不好，取得成功的较少。这里的“市场”是指各种用于某类商品或综

36、合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有的是单层建筑，有的是多层建筑。这类市场里面的铺位在零售业中所占比重较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场。比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 商业街商铺商业街指以平面形式布置的单层或多层商业房地产，商业街的命名多体现地段特征。与商业街的发展紧密联系的是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多收益颇丰，运营不好的商业街，其所在投资商、商铺租户、商铺经营者大都面临亏损。 住宅底层商铺住宅底层商铺是指位于住宅或其他建筑物底层的商用铺位，它可能包括建筑物地下 1

37、2 层或其中部分楼层。住宅底层商铺鉴于住宅小区会带来的稳定客源，投资经营风险相对较小，成为投资者热中的商铺投资对象，开发商也可获得很大的投资收益。 社区型商铺社区型商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其销售对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是 1 3 层商业楼或建筑底层商铺，11有些铺面可以直接对外开门营业，但较多以铺位形式存在。 商务楼、写字楼商铺它们是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值值得关注。 交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中

38、小型商铺。 提示街区商铺的价格一般是住宅的23倍，而核心商圈的商铺价格，其售价通常可以达到住宅的35倍。 “都市型”商铺“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置及其所在地区自身的商业价值，商铺的客流量大，商铺销售商品品种丰富多彩，高档商品多，单位商品利润率高，特别是黄金地段，寸土寸金，经营有方可获得很大收益。例如北京王府井大街、西单商业街，上海南京路都属于典型的“都市型”商铺。“便利型”商铺“便利型”商铺指用以经营食品、日常生活用品等为主的，位于社区周边、社区里面、写字楼里及其周边娱乐城内的，能补充大百货商场不足的小面积商铺。如写字楼里面的小商店、小超市、公寓社区里的小超市

39、、住宅社区的干洗店等都属于该种类型。12（3）新型住宅的 8 种形式 生态住宅生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统、社会环境。 绿色住宅“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是一种全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态又不破坏

40、地方生态的建筑，具有节地、节水、节能，能改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。 花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房，两、三层小楼花园式住宅建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅的水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 分时度假住宅分时度假住宅英文为 Time-Share，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于 20 世纪 60 年代的法国。最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅

41、，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在 20 世纪 70 年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。13第一天浅说房地产房地产基本概念房地产的定义及分类新兵入门地产新兵十天入门 1 登录中国房商网，获取更多实战智慧最佳实战经验大本营 1 中国房地产实战特训营丛书第一天浅说房地产房地产基本概念熟悉房地产概念是快速掌握房地产基础知识的关键地产新兵十天入门 1 登录中国房商网，获取更多实战智慧 产权酒店产权酒店是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除每年的旅游度假居住外，其余时间可以委托酒店

42、物业管理公司进行管理，投资者并可享受每年的经营收益分红。提示时权酒店(Timeshare Hotel)和投资型酒店都是一种休闲旅游地产，其实质就是“分时度假+房产投资”，即产权式酒店。 智能化社区智能化社区是利用现代化 4C（即计算机、通信及网络、自控、IC 卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。 标准类型系统指标具体功能甲级标准安全保安系统实现可视对讲功能；门禁系统功能；家庭智能化报警功能；可进行程序自动化控制功能；可实现室内无线遥控功能、通

43、过电话进行远程遥控功能、电源控制及调光功能通信系统实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目信息服务系统增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能环境控制系统实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能乙级标准安全保安系统实现小区周界的监控和红外线报警防范；火灾与煤气报警；紧急呼救报警；电话线被切断与防破坏报警通信系统实现住户的至少两对电话线和一个宽带国际互联网络（Internet）插口；可接收有线电视网节目信息服务系统实现三表远程计量，计算机网络功能及一些物业管理功能环境控制系统实现背景音响与公共广播、出入口控制、社区公告版 智能化住宅标准提示在智能

44、化住宅中通常分为甲级和乙级两个标准。除了乙级标准所有的功能外，甲级标准的住宅另需增加一些功能，同时整个系统应是一个由中央控制中心同时附带数个分控中心构成的集散控制系统。 高科技型住宅这是指数字化、智能化建筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等功能。房地产开发是土地创造价值的核心过程 健康住宅所谓“健康住宅”，指使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅。具体来说，应具有以下 8 条标准： 健康住宅条标准标 准具体内容引起过敏症的化学物质的浓度很低，尽可能不使用容易散发出化学物防污防毒质的胶合板、墙体

45、装修材料；二氧化碳浓度要低于1000PPM；悬浮粉标准尘浓度要低于0.15毫克平方米设有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高通风换气气密性、高隔热性住宅来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进标准行定时换气。在厨房灶具或吸烟处，要设置排气设备室温标准起居室、卧室、厨房、走廊、浴室等室温应全年保持在1727之间湿度标准室内的湿度全年保持在4070之间噪声标准噪声级要小于50分贝日照标准一天的日照要确保在3小时以上；设有足够亮度的照明设备安全标准住宅具有足够的抗自然灾害能力具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；住宅要便于护理老龄者和舒适标准残疾人二、房地产开发概要1. 房地产开

46、发含义房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，在地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。第一天浅说房地产房地产基本概念房地产开发概要新兵入门地产新兵十天入门 1 登录中国房商网，获取更多实战智慧最佳实战经验大本营 1 中国房地产实战特训营丛书房地产开发概要新兵入门最佳实战经验大本营 1 中国房地产实战特训营丛书狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 （1）按开发内容分类 综合开发综合开发是

47、指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建成商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理和服务的一项系统工程。 土地开发土地开发是指办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平”的全过程。土地开发与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市 区别场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。 房屋开发房屋开发是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营活动的全过程。

48、房地产开发是土地创造价值的核心过程（2）按开发承担方式差异分类 开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋独自开发建成经营的全过程。接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划委托开发设计、拆迁安置、组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、分包开发工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。（3）按开发阶段分类 1前期开发指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括调研、选址、申请土地、征地、拆迁安置、规划设计、制订建设方案等工作。2中期开发指对房地产的经营管理全过程，包括房屋建设、

49、竣工验收、出售（租赁）等内容。 后期开发指房屋的售后服务，包括保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。（4）按开发用途分类房地产按照开发的用途分，可以分为工业物业开发，商业物业开发和住宅物业开发。按开发用途分工业物业开发住宅物业开发商业物业开发厂房仓库其他别墅普通住宅旅游景点购物中心商业街专业市场社区商铺交通设施商铺提示商业物业开发即商业地产的开发，是目前房地产开发的一个新的亮点。商业物业开发投资回报周期长，风险大，回报率高，对开发商的运作能力要求较高。 （5）按开发等级分类房地产按照开发等级可分为：房地产一级开发，房地产二级开发。一级开发指对国有土地（毛地）或乡村具体土地（生地）进行统一征地、

50、拆迁、安置、补偿，并进行适当配套设施建设，使其达到建设条件，再进行有偿出租或转第一天浅说房地产房地产基本概念房地产开发概要新兵入门地产新兵十天入门登录中国房商网，获取更多实战智慧最佳实战经验大本营中国房地产实战特训营丛书第一天浅说房地产房地产基本概念地产新兵十天入门登录中国房商网，获取更多实战智慧房地产开发是土地创造价值的核心过程让的过程。二级开发指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖或出租，由买地者去建造房屋。（6）按开发程度分类分 类内容生地主要是指可能为房地产开发和经营活动所利用，但尚未开发的农地毛地是指具有一定城市基础设施，但土地上有待拆迁房屋的土地熟地是指经过“几通一平