芜湖市商品房价格空间差异及原因分析初

1、芜湖市商品房价格空间差异及原因分析（安徽师范大学 0911108 洪飞伟）目 录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc22715 1芜湖市商品房价格空间分布的差异特征 PAGEREF _Toc22715 3 HYPERLINK l _Toc6098 1.1芜湖市商品房分布基本现状 PAGEREF _Toc6098 3 HYPERLINK l _Toc27032 1.1.1研究范围 PAGEREF _Toc27032 3 HYPERLINK l _Toc4375 1.1.2研究对象 PAGEREF _Toc4375 3 HYPERLINK l _Toc9810 1.1.3基

2、本现状 PAGEREF _Toc9810 3 HYPERLINK l _Toc23787 1.2芜湖市商品房价格空间差异特征分析 PAGEREF _Toc23787 4 HYPERLINK l _Toc18933 1.3房价空间差异分布主要模式 PAGEREF _Toc18933 5 HYPERLINK l _Toc13641 1.3.1圈层模式（以地理中心向周边扩散型） PAGEREF _Toc13641 5 HYPERLINK l _Toc27940 1.3.2圈层模式（以CBD中心向周边扩散型） PAGEREF _Toc27940 6 HYPERLINK l _Toc25723 1.3.

3、2点轴模式 PAGEREF _Toc25723 6 HYPERLINK l _Toc15475 1.4芜湖市房价空间差异特征（尚未选好中心点） PAGEREF _Toc15475 7 HYPERLINK l _Toc27273 2芜湖市商品房空间差异模式的原因分析 PAGEREF _Toc27273 8 HYPERLINK l _Toc11899 2.1消费者对商品房的需求因素分析 PAGEREF _Toc11899 8 HYPERLINK l _Toc26486 2.1.1人均可支配收入 PAGEREF _Toc26486 8 HYPERLINK l _Toc8130 2.1.2人口流动及数

4、量因素 PAGEREF _Toc8130 9 HYPERLINK l _Toc14356 2.2房产商对商品房的供应因素影响分析 PAGEREF _Toc14356 9 HYPERLINK l _Toc10923 2.2.1土地价格 PAGEREF _Toc10923 9 HYPERLINK l _Toc25262 2.2.2供应模式 PAGEREF _Toc25262 10 HYPERLINK l _Toc1026 2.3整体环境因素影响分析 PAGEREF _Toc1026 10 HYPERLINK l _Toc6623 2.3.1政策因素 PAGEREF _Toc6623 10 HYPE

5、RLINK l _Toc10474 2.3.2交通因素 PAGEREF _Toc10474 10 HYPERLINK l _Toc3921 2.3.3绿化与基础设施影响 PAGEREF _Toc3921 10 HYPERLINK l _Toc20788 3芜湖市商品房价格空间差异模式评价 PAGEREF _Toc20788 10 HYPERLINK l _Toc23862 3.1芜湖市商品房价格空间差异模式分析 PAGEREF _Toc23862 10 HYPERLINK l _Toc29026 3.2芜湖市商品房价格空间差异模式评价 PAGEREF _Toc29026 11 HYPERLIN

6、K l _Toc17587 3.2.1芜湖市房价空间分布模式与其他模式对比 PAGEREF _Toc17587 11 HYPERLINK l _Toc12782 3.2.2芜湖市房价空间分布模式优势 PAGEREF _Toc12782 11 HYPERLINK l _Toc12451 3.2.3芜湖市房价空间分布模式不足之处 PAGEREF _Toc12451 11 HYPERLINK l _Toc11653 4 芜湖市房价空间合理分布几点建议 PAGEREF _Toc11653 12 HYPERLINK l _Toc10062 4.1政府在房地产市场发展中应该起到的作用 PAGEREF _T

7、oc10062 12 HYPERLINK l _Toc5715 4.2消费者对房价的合理分布有何作用 PAGEREF _Toc5715 12 HYPERLINK l _Toc27409 4.3房产商对商品房市场的合理存在 PAGEREF _Toc27409 12 HYPERLINK l _Toc8865 结论：对本文第三、四部分进行总结 PAGEREF _Toc8865 13 HYPERLINK l _Toc18696 参考文献： PAGEREF _Toc18696 13摘要：本文以芜湖市商品房价格为研究对象，对其现状进行资料采集，并采用区域网格化方法进行选取样点。在保证取样均匀分布的前提下，

8、采用空间切割方法，沿八个方向进行剖面切割，用以得出四条芜湖市的商品房价格剖面曲线，从而可以直观而又形象的观察到芜湖市商品房价格的空间变化趋势。并且，在此基础上，对采集的数据进行合理分析，并结合芜湖市房地产市场的具体现状，对产生这种空间变化的原因给予合理的机理解释。通过从整体到局部，从概括到具体，从一般到特殊的分析方法对芜湖市商品房价格进行详细的探索研究，得出芜湖市商品房空间差异出现的原因，以及芜湖市商品房价格的空间差异模型。关键词：商品房价格 空间差异 模型 原因分析Abstract: Based on commercial housing price in Wuhu, and keep it

9、 as the research object. Collecting the information of the current situation, and adopting the method of the regional grid to choose the sampling points. It is using the method of space cutting to research in the sample under the premise of uniform distribution.And along the eight directions, using

10、profile cutting method to draw four lines of commodity housing price profile curve, which can directly observe the space changing trend of commodity housing price in Wuhu. In addition, on this basis, making reasonable analysis for the data collected, and combined with the current situation of Wuhu r

11、eal estate market, to make a reasonable explanation for the cause of this kind spatial difference. It is through from the whole to the local, from generalization to concreteness, from the general to the specific analysis method to study and explorer Wuhu commodity house price in detail. Then we can

12、get the reason of the different of Wuhu commodity house space price and the Space difference model of commodity house space price.Key Words: Commercial housing price Spatial difference Model Analysis of causes引言：近年来由于房地产市场的快速发展，房价已成为人们热议的问题，越来越多的人给予房地产市场高度的关注。对于一个城市来说，商品房价格的空间差异是一个具有价值的研究项目。然而在现有的资料

13、文献中，关于房价的空间差异的研究与分析的文献存在数量较少：国内市场中主要是对一些房价差异比较明显的大城市进行的分析，并且其主要影响因素以地理位置的空间差异为主，出现了诸如“黄金地块”这样的名词，以北京、上海、广州、南京等这样一线城市为代表；由于房地产市场的国家差异性明显，发达国家和发展中国家对房产的需求层次截然不同，因而国外房地产市场的发展模式并不具有十分的参考价值。芜湖市作为一个沿江城市，依山傍水，有着极大的地理条件优势，在中部崛起中发展迅速，而房地产作为每个城市的支柱型产业，对其发展的影响深刻。然而对于像对芜湖这样的中小城市的房价空间差异的分析及形成原因并没有充足的分析资料，故而对其房价的

14、空间差异分析尤显迫不及待。芜湖市是一个典型的二线城市，然而其商品房价格的空间差异却并非十分明显，现有的商品房价格空间变化模型中没有其适用的一种类型，属于非典型分布模式，这种现象的出现具有一定的特殊性。因而，对于芜湖市商品房价格空间差异的特征以及出现这种特征的原因分析有着一定的价值与意义。并且在对其研究与分析过程中，我们可以看到一种崭新的房价空间差异分布模式，为芜湖市房价空间差异的合理化提供了依据。正文：1芜湖市商品房价格空间分布的差异特征1.1芜湖市商品房分布基本现状1.1.1研究范围芜湖市辖区现在分为镜湖区、鸠江区、弋江区和三山区四个城区，由于三山区属于新开发区域，排除碧桂园这个设施完善建筑

15、较为辉煌的楼盘外，其他小区交通不方便并且综合设施不完整，房价与其他三个城区相差较大，故作为特例存在于此次调查分析中。1.1.2研究对象在我国商品房市场中，主要包括保障性住房、安置房、经济适用房、普通住宅和高档住宅等；由于保障性住房、安置房和经济适用房属于特殊性质的用房，高档住宅并非普通人消费的，故在此研究对象仅为普通住宅。商品住宅的销售均价具有较大的代表性，是对市场各种影响因素的综合反映，能较好地反映某一区位的房价水平15，故在此一律选用的都是各个楼盘的销售均价。1.1.3基本现状自2008年全球性的经济危机发生之后，中国的发展也在世界性的风波下受到不可避免的影响，各地房价的增长以不可控制的速

16、度增长着，纵观2012年芜湖市的商品房市场，整个楼市的情况在政府的宏观调控下有一定的控制。消费者多持观望状态，加之税收的增长，银行贷款利率的上调，整个2012年芜湖市商品房楼市不容乐观。芜湖市商品房的分布具有一定的积聚性，以镜湖区和弋江区最为明显。虽然鸠江区的房价与镜湖区和弋江区并不偏差多少，并且其交通也较为发达，然而由于该城区在芜湖市的城北，在芜湖市的整体规划中属于经济技术开发区，故并不受房地产开发商的青睐之地。镜湖区作为芜湖市的商业中心，其交通方便基础设施完善，并地处芜湖市的商业与地理中心，故其商品房价格偏高、开发楼盘多情有可原。而弋江区也是属于新兴开发区，但其发展速度迅猛，伴随奥林匹克公

17、园、高教园、新时代商业街、高新技术开发区等的建立与发展，弋江区迅速成为人们理想生活的文化高教区与艺体休闲区。图1-1 芜湖市商品房楼盘分布图1.2芜湖市商品房价格空间差异特征分析据不完全统计，2012年1-12月，芜湖市市区商品房销售均价为6117元/平米，商品住宅销售均价为5390元/平米，商品房及商品住宅成交均价均有下调。芜湖市作为一个条带状城市，其辐射方式是由其中心向南北两个方向扩展，而在去年无为县被划分至芜湖市，芜湖已经开始实现跨江发展，形成一种东西南北四个方向全面扩展的发展模式6。这也引导了其房地产市场的一定方向。（ARCGIS我只会一点点，做这种空间图还不会，芜湖市各楼盘的价格我在

18、网上查找了，等回学校请教同学老师再把空间趋势图做完整，下面那副图用的是张韬老师一篇论文的图，等自己做好图会换掉的。）1-2芜湖市商品房价格空间趋势图（不包含三山区）由上图我们可以看到，芜湖市的商品房价格向外围呈现了一种平缓的下滑趋势，并且下滑的趋势甚微，可以忽略不计。因此，我们由此可以将芜湖市的商品房价格归类为一种平均分布模式。1.3房价空间差异分布主要模式由于各种因素的差异，各地的商品房价格空间差异大相径庭，因而，房价的空间差异分布模式也不尽相同。1.3.1圈层模式（以地理中心向周边扩散型）以地理位置为中心，即是指某城市的房价由其地理中心向周边逐渐降低的一种房价分布模式，这里我们以南京为例4

19、：1-3南京市房地产区位价值分值空间分布图如上图所示，南京市的房地产区位价值逐渐向外围降低的过程，也正是房价以金陵王府为中心房价逐渐向外围降低的过程。1.3.2圈层模式（以CBD中心向周边扩散型）在近几年经济发展迅速的上海，沿黄浦江两岸，特别是浦东陆家嘴作为上海的金融中心将房价抬至了全国之首，故而房价沿着金融中心向外围降低的过程。而以CBD为中心的房价递减模式很大程度上受到经济发展地租递减的影响，形成一种围绕经济中心向外围扩散的房价分布模式11。图1-4城市土地利用的经济模型1.3.2点轴模式点轴模式是指以某一点为中心，房价逐渐向外围降低的分布模式，这一模式的典型代表为杭州，西湖作为杭州一重要

20、景点，也成为房地产市场的中心。杭州市环西湖的土地交易价格以西湖为中心向外依次降低，市中心的位置优势非常显著，钱江新城、下沙新城和滨江新城虽然表现出了明显的集聚现象，但尚未形成独立的次级中心；由上述陈述可知，杭州市便是以杭州为中心形成的一种典型的单中心模式2。图1-5地价等值线图1.4芜湖市房价空间差异特征（尚未选好中心点）在芜湖2012在售的楼盘中，挑选出了一些典型的楼盘来分析芜湖市房价的空间分布模式。采取了剖面切割法，分别沿东西向、南北向以及两个斜向，八个方向四条切割线的方法，来对沿线方向的楼盘价格进行曲线连接。以地处鸠兹广场的镜街为坐标原点，进行剖面分析。如下图所示。(这一部分，由于我选不

21、好坐标原点，所以图还没有做，但是我初步想法就是向下列图表的形式来做我需要的图表，方法是否可行、原点的选择还请李老师指导。)2芜湖市商品房空间差异模式的原因分析2.1消费者对商品房的需求因素分析2.1.1人均可支配收入人均可支配收入指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额15。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，人均可支配收入是决定房地产市场繁荣与否的至关重要的一个因素。然而，由于工作地点和人均可支配收入并没有直接关系，加之芜湖市作为一个二线城市，其居民收入水平相差甚微，这在某一程度上导致了芜湖

22、市商品房价格空间差异不明显的模式。2.1.2人口流动及数量因素消费者作为商品房市场的主体，对商品房市场的主导作用不言而喻。在经济的不断发展下，很多在外务工的人口有返回的趋势，因而促进房地产市场的发展。第六次全国人口普查结果的结果显示出，人口流动将成为决定一个地区人口和经济关系的主要因素，更将成为决定一个地区经济和房价的主要因素。而人口的分布即各城区的人口数量也在某一程度上影响了房价，芜湖市各城区的功能分布明显。镜湖区为商业区，弋江区为文体区，鸠江区为高新技术区，因而各城区各司其职，从而人口分布均匀，房价也呈现一种均匀分布的趋势。2.2房产商对商品房的供应因素影响分析2.2.1土地价格土地价格是

23、土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化15。在马克思主义资本论中，对地租变化有着详细分析，而芜湖市的地价也受着经济中心的影响，土地价格是决定房价至关重要的因素，不仅因为土地价格从直观意义上对房价的影响，也是因为一块土地价格高必有它高的原因，而这些因素在商品房交易时必定可以成为一大亮点，而促进商品房价格的抬高。从这一层面来说，镜湖区作为芜湖市的商业中心，受地价的影响，其商品房价格应高于其他城区。性质城区弋江区鸠江区三山区经济技术开发区镜湖区成交宗数108342成交面积441854.95197091.43198490.06191348.2671665图2-1芜

24、湖市2010-2012成交地价一览表图2-1芜湖市区2012年度土地供应由上述图表我们可知，城南新区土地成交量最多，而鸠江区、三山区和经济开发区土地成交数量也相当可观，而镜湖区由于其属于中心城区，开发相当充分，土地交易的成交量颇少。这在一定程度上可以反映出各个城区在将来几年里楼盘的增量，而楼盘增量也在一定程度上影响着房价。供应模式房地产开发商对市场的供应，对房地产市场的影响不可忽视。房地产开发商对房价的供应大于消费者的需求便会导致房地产市场的降温，也从而导致房价的下跌；反之亦然。而从各方新闻的报道中我们可以得知，中国房地产市场的供应量远远大于消费者对房子的刚性需求。而房价热局面的出现，除了一些

25、现实因素影响之外，更不乏一些炒房者的投机取巧。同理，芜湖市各城区的价格分布也必定会受到一些投机者的影响，因此，直接导致了房价的空间差异产生。2.3整体环境因素影响分析2.3.1政策因素在房地产市场逐渐趋于白热化的状态下，政府的宏观调控便起到了十分重要的作用。从“国八条”“省六条”到“国五条”等一系列政策文件的下达，限购限贷政策成为调控房价的主旋律；与此同时政府也在不断加强保障性住房与经济适用房的建筑，这些政策的实施也在某种程度上遏制了房价的迅猛趋势，使得房价趋于平稳的状态。而政策对各城区的影响效果是一样的，因而并不能对房价的空间差异产生影响。2.3.2交通因素交通是否便利是整个房地产市场的基础

26、条件，这里的交通包括了交通现状与政府的规划交通两个方面。以芜湖市三山区为例，三山区的房价相较于其他三个区的房价偏低很多，排除地理位置偏离市中心市政建设不完善之外，最重要的便是它尚未成熟的城市交通系统。 2.3.3绿化与基础设施影响生活环境的好坏是评定是否适宜居住的主要因素，在生活质量不断提高的同时人们往往更加注重身心健康的同步发展，而对于身体健康的影响因素空气质量与环境绿化占了很大程度的影响。在这一点上，市中心比郊区的诱惑力似乎更大一些，市中心的寸土寸金与巨大的人流量注定了市中心的绿化与空气质量比不上偏郊地区（排除工业区）；而偏郊地区的基础设施建设也必定不如市中心完善。因而，这两者的对房价的影

27、响达到了一种平衡状态。3芜湖市商品房价格空间差异模式评价3.1芜湖市商品房价格空间差异模式分析由相关数据统计可得，芜湖市各个城区商品房均价价格表，并以图示方法得出相应图示：图3-1芜湖市四城区商品房均价图如上图所示可知，芜湖市城中的价格要稍高于其他城区，并且除了6月份的差距稍大之外，其余时期差距很小，并且商品房价格有渐渐平稳。也就是说，芜湖市由市中心向周边地区的房价空间差异几乎已经不存在，影响房价的综合因素，对芜湖市各城区的楼盘价格的影响也渐渐呈现“大同小异”的局面。3.2芜湖市商品房价格空间差异模式评价3.2.1芜湖市房价空间分布模式与其他模式对比在同南京、上海这种呈圈层模式的房价分布模式相

28、比较而言，芜湖市的房价微微呈现一种由经济地理中心向外围扩散的模式，但并不像大城市那样的中心与外围相差甚大；与杭州这样的房价呈点轴模式分布的城市而言，芜湖没有以明显的一点为中心而像外围扩散的趋势。因而，其呈现的是一种商品房价格空间平均分布模式。3.2.2芜湖市房价空间分布模式优势在商品房价格的空间的平均分布模式中，我们可以看到芜湖市各个城区的居民收入水平相当，就业率相当。故而，这一种平均分布模式最大的优势便是反映了城镇居民之间的差异甚微，不像一些诸如北上广这样的大城市，在城市居民之间仍存在着巨大的差异。我们在号召缩小城乡差异的同时也应该关注乡村或者城镇居民之间的差异，因此，房价的平均分布在某种程

29、度上可以防止这种差异的产生，使得居民的幸福感城镇的和谐度得以提升。3.2.3芜湖市房价空间分布模式不足之处芜湖市商品房市场的短板在于三山区，三山区房价与镜湖区、鸠江区、弋江区的差异甚大。而影响三山区房价作为短板出现的因素包括离金融中心、地理中心较远，基础设施不完善，交通不够便利；而其中最关键的影响因素便在于经济发展不够充分。因而，为促使这种空间平均分布模式的逐渐完善，应当适当加强三山区作为一个新兴城区的经济发展，推动各个城区的平均合理发展3。4 芜湖市房价空间合理分布几点建议4.1政府在房地产市场发展中应该起到的作用市场是一只无形的手，在房地产市场的发展中，我们可以看到仅仅通过市场的调节并不能

30、合理的发展，因此，政府的宏观调控在这种情况下无可厚非的起着重要作用。在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。在房地产市场中，主要矛盾是由于房地产价格过高，供需之间出现了严重的不平衡问题。这种问题的出现，不仅仅出现在芜湖，而是在全国各地都有的情况。一方面由于部分房地产开发商的投机思想，出现了大量的存量房；另一方面由于房价奇高，出现消费者没有经历能力购买自己的住房。为解决这种供需不平衡的现象，政府必须加大信息供给，增加了房地产市场信息透明度，可以有效地遏制少数不法房地产商人利用信息不对称，蛊惑人心的行为。此外，各项政策的发布应该考虑全面，通过全面的对投机者、供应商

31、和消费者之间的关系进行分析，制定合理的政策方针，并严格督促地方政府严格按照城市规划合理布局，加大城市公共房屋建设1。在房地产市场价格持续走高的大环境下，行政手段比经济手段更为直接有效；因而政府在房地产市场的发展中起的作用不可忽视，在此阶段政府应当盘活存量，增加保障房经济适用房的供给，合理规划城市布局，稳步发展房地产业。 4.2消费者对房价的合理分布有何作用消费者对房价的影响主要体现在需求这个方面，从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量15。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是

32、指有支付能力的需求，即有效需求。而对于需求的影响在于消费者的理性预期这个方面，理性的消费模式会在促使房价的合理回归的同时也使得房价的分布更加趋于合理化的状态。并且，应该杜绝炒房屯房的想法的出现，为房地产市场的合理回归减少阻碍。4.3房产商对商品房市场的合理存在房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获得利润。房地产供给是指房地产开发商和拥有者( 卖者 )在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量15。房地产开发商对商品房市场的主要影响便在于商品房的数量的供给，商品房市场的需求为刚性需求，故而应合理控制商品房市场的供需平衡。此外，房地产开发商对房屋的供应还包括质量方面，应当是保证合理数量的同时，保证房屋的质量。合理的供应市场，对房地产市场健康平稳的发展，对房价的合理分布有着至关重要的作用。结论：对本文第三、四部分进行总结参考文献：1陈伟，桂小琴. 城市规划对地价空间分布规律影响研究J.城市规划，2006，1：38-41.2郑颖，徐高峰. 城市增长过程中杭州市地价空间分布规律研究J.区域经济，2008，18：46-47.3刘洪玉，沈悦