天安项目市场调研工作手册正

1、.PAGE ：.；中国 长春 天安第一城 工程调研任务手册无锡同致海岸地产顾问公司2002年3月18日工程调研任务手册一、调研组织1、调研人员1、工程调研任务总担任人：倪缨；2、工程组主要成员：柯斌、方平、李勇、谢长征、黄惠、韦斌、马瑞；3、调研配合人员：工程售楼处8名售楼员；4、我司市场研讨开展部5、我司专家顾问团6、以上合计：15名工程专题调研人员；2、总体调研程序及时间安排1、总体调研时间：2002年3月18日2002年4月8日，共22天；2、调研报告撰写时间： 2002年4月9日2002年4月13日，共5天；3、工程前期任务人员到位与调研方案方案确定：2002年3月18日2002年3月

2、19日，共2天；4、调研预备问卷设计、表格、卡片等：2002年3月19日2002年3月20日，共2天；5、差旅火车1346，23日下午15：42分到：2002年3月21日2002年3月22日，共2天；6、调研人员实地培训：2002年3月23日，共1天；7、调研执行：2002年3月24日2002年4月8日，共16天；8、信息数据、资料的搜集：与调查执行时间同步；9、调研报告的撰写：2002年4月9日2002年4月13日，共5天；3、工程调研任务分配方案1、工程根底市场调研，由韦斌担任，时间为：2002年3月25日2002年3月26日，共2天；2、住宅商品房市场现状调研，由柯斌担任，时间为：200

3、2年3月25日2002年4月3日，共10天；3、住宅商品房消费者市场调研，由方平担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；4、住宅商品房流通环节调研，由韦斌担任，时间为：2002年3月27日2002年4月3日，共8天；5、住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；6、工程竞争市场调研，由李勇担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日，共10天；7、专家论证会议，由我司总部担任，时间为：2002年4月8日，共1天；4、调研任务完成的返城时间安排1、第一批返城人员与时间：2002年4月4日 柯斌、黄惠；2、

4、第二批返城人员与时间：2002年4月13日 马瑞安；3、第三批返城人员与时间：2002年5月8日 倪缨、李勇、韦斌；5、调研结果的复查任务安排1、住宅商品房市场现状复查，由韦斌担任，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；2、住宅商品房消费者市场现状复查，由马瑞安担任，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；3、住宅商品房流通环节调研结果的复查，由李勇担任，时间为：2002年4月3日2002年4月7日，共5天；4、住宅商品房购买市场复查，由方平担任，时间为：2002年4月4日2002年4月7日，共4天；5、工程竞争市场调研复查，由谢长征担任，时间为：2002年4月3

5、日2002年4月7日，共5天；6、专家论证会议，由我司总部担任，时间为：2002年4月8日，共1天；6、工程调研报告撰写任务方案和送呈1、工程根底市场分析报告，由韦斌担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；2、住宅商品房市场现状调研报告，由谢长征担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；3、住宅商品房消费者市场调研报告，由方平担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；4、住宅商品房流通环节调研报告，由韦斌担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；5、住宅商品房购买市场调研报告，由方平担任，时间为：2002年4月9

6、日2002年4月12日，共4天；6、工程竞争市场调研报告，由李勇担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；7、调研结果和建议，由倪缨担任，时间为：2002年4月9日2002年4月12日，共4天；8、调研报告的文字整合及文章成型，由马瑞担任；9、调研报告送呈甲方，由倪缨担任，时间为：2002年4月13日中午12点前；二、工程调研任务详细方案1、工程调研第一阶段：总体调研执行方案 时间：2002年3月22日2002年3月23日，共2天；要求：每日各责任人按方案完成各自任务，并一致交马瑞安整理成任务日志后EMAIL回公司； 1、2002年3月22日 序号任务名录人员安排任务内容任

7、务程序时间安排任务要求借助工具责任人备注1、熟习长春市场工程组全体市场调研人员共15名对整个长春市场进展熟习，初步为不同的市场调研任务确定调研对象和区域1、按地图熟习长春市区322/19：00-20：00记住城市及道路长春市区地图柯斌购买7份地图2、甲方讲解长春市场322/20：00-22：00记住市场格局及重点楼盘长春楼盘分布图柯斌购买7份地图3、确定明日行程及道路322/22：00-23：00明晰行程及道路任务日记本柯斌全部2、2002年3月23日表一序号任务名录人员安排任务内容任务程序时间安排任务要求借助工具责任人备注2、普查市场工程组主要调研人员共7人熟习长春市区及主要楼盘分布按所确定

8、的行程进展323/8：00-12：001、根本熟习长春市、道路及楼盘公用车甲方配合人员倪樱中饭快餐314/12：30-18：002、对各自调查区域和对象有更深化了解任务日记并记录在案倪樱 3、2002年3月23日表二序号任务名录人员安排任务内容任务程序时间安排任务要求借助工具责任人备注3、确定调研对象和区域工程主要调研人员共7人对整个长春市场进展分析，各自确定市场调研任务确定调研对象和区域1、各担任人按市场情况修正任务方案323/19：00-20：00修正方案到可直接操作已完成的调研方案各担任人2、讨论和确定担任人的任务方案323/20：00-22：30确定修正的方案各担任人参与讨论倪樱3、确

9、定调研人员分组323/22：30-23：00按估计任务量大小进展科学分组地图、楼盘图等倪樱请甲方配合4、2002年3月24日序号任务名录人员安排任务内容任务程序时间安排任务要求借助工具责任人备注4、调研前培训工程部全体调研人员共15人明确调查组织构造，宣布调查方式和调查目的，培训调查内容和实施方案，确定调查范围、行程等1、各组按各自方案对小说组成员进展培训324/9：00-12：00明晰本人职责和目的5个任务场所柯斌方平2、预备各种所需资料324/13：00-17：00足够数量并直接运用的物料复印机等 黄惠、谢长征、李勇3、检查一切调研方案及样本。324/19：00-23：00做到万无一失 方

10、平2、工程调研第二阶段：调研实施阶段任务表时间：2002年3月25日2002年4月3日，共10天要求：每日各责任人按方案完成各自任务后，一致交马瑞安整理成任务日志并EMAIL回公司；1、第一部分：工程根底市场调研，由韦斌担任，时间：2002年3月25日2002年3月26日；A、韦斌第一部分调研任务：2002年3月25日序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排完成要求借助工具责任人备注1、工程根底资源调研韦斌及调研人员1、工程地块情况调研4现场调查3.23日前构成文字和甲方研讨韦斌事前预备2、地块自然资源调研(7)现场调查8：00-12：00构成文字现场访及录韦斌及调研员事前预备3、生活配套

11、设备调研(14)现场调查13：00-17：00构成文字现场走访及记录韦斌及调研员事前预备4、工程地块规划2现场调查3.23前构成文字和甲方研讨韦斌 5、地块资源对住宅商品房的影响3总结 19：00-23：00构成报告书电脑韦斌现场分析 B、韦斌第二部分调研任务：2002年3月26日序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注2、工程市场环境调研韦斌及调研人员等， 1、城市根本现状调研2查阅资料及访问相关人8：00-12：00构成文字长春市志统计韦斌 搜集资料2、国民经济开展现状调研4查阅资料及访问相关人13：00-15：00构成文字长春市志统计等韦斌 现场搜集3、 政

12、府关于住宅商品房的方针政策研讨5总结与分析19：00-21：00构成文字电脑等韦斌 现场搜集4、国民经济环境对开展本工程的影响总结与分析21：00-23：00构成文字电脑等韦斌 现场搜集2、第二部分：住宅商品房市场现状调研，由柯斌担任，时间为2002年3月24日2002年4月3日；A、柯斌第一部分调研任务：2002年3月24日序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注1、住宅商品房市场总体调研柯斌及调研人员等1、总体概略7查阅资料及访问相关人13：00-17：00 记录在案长春市志统计等柯斌 搜集资料2、总体概略总结 和甲方一同讨论19：00-22：00构成文字电脑

13、柯斌 现场搜集3、确定明天行程及预备所许物品及样本和小组成员共同讨论22：00-23：00构成文字电脑等柯斌现场搜集B、柯斌第二部分任务：2002年3月25日-2002年4月3日，共10日序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注2、个体产品调研柯斌及调研人员等1、 住宅商品房的根本素质调研5 现场走访、记录 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图柯斌 搜集资料2、工程所在区域市场情况调研4 现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图柯斌 现场搜集3、不同价钱的典型工程调研现场走访、记录 3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场搜集4、满足市场需求

14、的工程个体素质调研现场走访、记录3月25日-4月3日记录在案车、地图等柯斌现场搜集留意：详细实施，见附件一：柯斌小组调研任务实施方案3、第三部分：住宅商品房消费者市场调研，由方平担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注2、市场消费需求调研方平及调研人员等1、 市场消费需求调研8 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图方平搜集资料2、消费者对个体产品的要求调研12 抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图方平现场搜集3、对工程的综合素质调研8抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现

15、场搜集4、消费才干调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场搜集5、消费者根本情况调研抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等方平现场搜集序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注2、三级市场调研方平及调研人员等1、市区商品房的出租情况5 走访 3月25日-4月3日 记录在案 地图方平搜集资料2、二手住宅商品房的转让情况4 走访 3月25日-4月3日记录在案地图方平现场搜集3、区域内商品房的出租、出让情况6走访 3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场搜集4、整体市场的出租、出让价钱分布情况走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场搜集5

16、、三级市场对本工程的影响走访3月25日-4月3日记录在案地图等方平现场搜集留意：详细实施，见附件二：方平小组调研任务实施方案4、第四部分：住宅商品房流通环节调研，由韦斌担任，时间为：2002年3月27日2002年4月3日；序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注1、住宅商品房市场的营销推行调研韦斌及调研人员等1、不同价钱典型楼盘的推行战略4 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 韦斌搜集资料2、不同价钱典型楼盘的根本销售方式 走访 3月27日-4月3日记录在案地图韦斌现场搜集2、营销渠道分析 1、营销渠道调查细分化走访 3月27日-4月3日记录在案 韦斌现场

17、搜集2、市场调查结果走访3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场搜集3、总论分析3月27日-4月3日记录在案地图等 韦斌现场搜集留意：详细实施，见附件三：韦斌小组调研任务实施方案5、第五部分：住宅商品房购买市场调研，由黄惠、谢长征担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注 1、1、按地段资源要素的类比工程调研 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图谢长征搜集资料2、按建筑类别要素的类比工程调研 走访 3月27日-4月3日记录在案地图谢长征现场搜集类比工程的购买市场调研 谢长征及调研人员等3、按价钱要素的类

18、比工程调研走访 3月27日-4月3日记录在案 谢长征现场搜集4、按户型要素的类比工程调研走访3月27日-4月3日记录在案地图等 谢长征现场搜集5、按社区规模要素的类比工程调研6、按工程的规划设计要点为规范，确定购买市场走访走访3月27日-4月3日3月27日-4月3日记录在案记录在案地图等地图等 谢长征谢长征现场搜集现场搜集序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注2、工程购买市场调研定量分析黄惠及调研人员等1、 购买群体特征分析 抽样调研 3月25日-4月3日 记录在案 车、地图 黄惠搜集资料2、 购买者对工程所在区域的认可程度 抽样调研 3月25日-4月3日记录在

19、案车、地图黄惠现场搜集3、对工程的综合素质调研8抽样调研 3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场搜集4、消费才干调研购买者对工程的认可情况分析抽样调研3月25日-4月3日记录在案车、地图等黄惠现场搜集留意：详细实施，见附件四：黄惠小组调研任务实施方案6、第六部分：工程竞争市场调研，由李勇担任，时间为：2002年3月25日2002年4月3日；序号任务名录人员安排任务内容任务方式时间安排任务要求借助工具责任人备注1、市场供需调研李勇及调研人员等开发量、流通数量、销售数量、空置率 走访 3月27日-4月3日 记录在案 地图 李勇搜集资料2、周边竞争情况李勇及调研人员等 竞争圈情况调研 走访

20、3月27日-4月3日记录在案地图李勇现场搜集3、典型竞争对手调研李勇及调研人员等选择竞争工程进展分析走访 3月27日-4月3日记录在案 李勇现场搜集留意：详细实施，见附件四：黄惠小组调研任务实施方案 三、工程调研方式、对象、样本确实定1、关于本工程调研任务的设计在明确工程调研目的的根底上，才干有效的进展整个工程调研任务，这是前提。为保证调研目的的到达，调研任务首先要设计的是调研内容，这是由调研目的决议的。调研内容必需经过特定调研方式和针对有效的调研对象来进展，这样才干保证调研任务的准确。调研方式和调研对象之间的关系是，第一、调研方式是由调研对象所决议的；第二、两者反过来又修正调研内容。同时，调

21、研内容、调研方式和调研对象，其三者共同决议了整个调研任务的组织，于是，整个调研任务的方式应该是：调研目的 调研内容 调研对象 调研方式 调研组织2、工程调研目的研讨这实践上也是工程营销推行谋划的根据，由于，本次工程调研的最终目的在于，找到工程营销推行中能最快完成销售的、真实可行的工程营销要素的各种定位。现罗列如下：1、地块调研及分析，由此得到地块情况对工程的影响；2、宏观环境及市场情况对工程的影响；3、工程及周边情况对工程的影响；4、消费市场及购买需求对工程的影响；5、工程个体产品的户型特征；6、工程综合质素根底；7、工程优优势；8、工程目的客群所决议的营销要素定位；9、工程目的客群所决议的传

22、播要素定位；10、价钱定位；11、卖场进展实践销售所需求的销售物料内容、数量和运用方式；12、针对本工程的详细情况，编制培训方案； 13、目的客群能接受的广告战略、广告方案、平面设计、广揭露布、广告预算、广告效果评价等以上共14个子目的所组成的目的系统，将最终支持工程营销推行方案确实定。3、工程调研目的所决议的本次调研内容、调研对象及调研方式的明细表1、第一部分 工程根底市场调研序号调研内容调研方式调研对象1-1本工程地块地埋位置1-1-1工程地理位置 现场统计工程地块1-1-2工程地块情况现场统计工程地块1-1-3工程地块情况研讨现场统计工程地块1-1-4工程地块自然资源现场统计工程地块1-

23、2周围景观现场统计工程地块1-1-1污染情况现场统计工程地块1-1-2社会治安情况现场统计工程地块1-1-3现有交通情况现场统计工程地块1-1-4生态环境情况现场统计工程地块1-1-5卫生情况现场统计工程地块1-1-6水资源情况现场统计工程地块1-3地块周边生活配套设备1-3-1周边居民习惯的日常购物场所现场统计周边居民1-3-2周边居民家庭数量及人口总数现场统计周边居民1-3-3周边居民文体设备现场统计工程地块1-3-4医疗卫生现场统计工程地块1-3-5金融效力现场统计工程地块1-3-6宾馆餐饮现场统计工程地块1-3-7邮政电信调查工程地块1-3-8电视台调查工程地块1-3-9文娱设备现场统

24、计工程地块1-3-10休闲场所现场统计工程地块1-3-11生活供水访谈式调查工程地块1-3-12生活供电访谈式调查工程地块1-3-13学校访谈式调查工程地块1-3-14居民交通设备访谈式调查工程地块1-4、地块规划1-4-1、地块规划的技术经济目的1-4-1-1总占地面积资料查阅开展商1-4-1-2容积率资料查阅开展商1-4-1-3覆盖率资料查阅开展商1-4-1-4绿化率资料查阅开展商1-4-1-5总建筑面积资料查阅开展商1-4-1-6总户数资料查阅开展商1-4-2地块所肩负的城市功能资料查阅开展商1-5地块开发住宅商品房的能够性评测资料查阅开展商1-5-1从地块情况研讨1-5-1-1从工程地

25、块地理位置看现场统计工程地块1-5-1-2从工程地块情况看现场统计工程地块1-5-1-3从地质情况看现场统计工程地块1-5-2从地块自然资源讨论 序号调研内容调研方式调研对象1-5-2-1从周围景观看现场统计工程地块1-5-2-2从污染情况看现场统计工程地块1-5-2-3从治安情况看现场统计工程地块1-5-2-4从现有交通情况看现场统计工程地块1-5-2-5从卫生情况看现场统计工程地块1-5-3从地块周边生活方式讨论1-5-3-1从居民习惯购物场所看现场统计周边居民1-5-3-2从周边居民家庭数量及人口总数看现场统计周边居民1-5-3-3从周边居民文体设备看现场统计工程地块1-5-3-4从医疗

26、卫生看现场统计工程地块1-5-3-5从金融效力看现场统计工程地块1-5-3-6从宾馆餐饮看现场统计现场统计1-5-4从地块规划讨论1-5-4-1从地块规划技术经济目的看调查分析开展商、年鉴1-5-4-2从地块所肩负的城市功能看调查分析开展商、年鉴2-1城市根本现状2-1-1根本概略2-1-1-1位置面积查阅资料市志年鉴2-1-1-2地质、地貌查阅资料市志年鉴2-1-1-3气候查阅资料市志年鉴2-1-1-4水文水情查阅资料市志年鉴2-1-1-5自然资源查阅资料市志年鉴2-1-1-6行政划分查阅资料市志年鉴2-1-1-7城市规模查阅资料市志年鉴2-1-1-8自然资源查阅资料市志年鉴2-1-1-9交

27、通运输查阅资料市志年鉴2-1-1-10信息通讯查阅资料市志年鉴2-1-1-11经济情况查阅资料市志年鉴2-1-2城市现状对开展住宅商品房的支持和妨碍2-1-2-1从位置看查阅资料市志年鉴等资料 2-1-2-2从面积看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-3从自然资源看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-4从城市规模看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-5从交通运输看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-6从信息通讯看查阅资料市志年鉴等资料2-1-2-7从经济情况看查阅资料市志年鉴等资料2-2国民经济开展现状2-2-1社会人口及比例2-2-1-1常住人口查阅资料市志年鉴2-2-1-2暂住人口持暂住证人口查阅

28、资料市志年鉴2-2-1-3流动人口查阅资料市志年鉴2-2-2社会经济现状2-2-2-1与历史相比查阅资料市志年鉴2-2-2-2实践经济现状调研分析A市场物价查阅资料市场B居民生活查阅资料市志年鉴C居民家庭月均消费支出情况查阅资料市志年鉴D就业情况调查分析市志年鉴E居民家庭主要消费品拥有量查阅资料市志年鉴2-2-3实践消费情况2-2-3-1消费才干查阅资料市志年鉴2-2-3-2消费习惯查阅资料市志年鉴2-2-3-3消费观念查阅资料市志年鉴2-2-3-4市民消费的心态查阅资料市志年鉴2-2-3-5总体描画查阅资料市志年鉴2-2-4国民经济开展现状对住宅物业的支持和妨碍综合分析市志年鉴2-3政府政策

29、方针研讨2-3-1城市开展规划查阅资料规划局2-3-2政府维护的物业管理制度查阅资料房管局2-3-3住宅物业的金融支持查阅、调查银行2-3-4消费者对于政策敏感点分析抽样调查周边群众2-3-5政府政策对住宅开展的影响查阅资料相关政府文件2-4在该地域开展住宅商品房的能够性评价2-4-1从购买力情况看2-4-1-A购买力现状查阅资料市志年鉴2-4-1-B购买力开展情况预测专家咨询市志年鉴B-a从消费才干看专家咨询市志年鉴B-b从收入才干看专家咨询市志年鉴第二部分住宅商品房市场现状调研序号调研内容调研方式调研对象1-1-1住宅商品房市场开发现状 专业机构咨询房地产商及相关机构1-1-2住宅商品房的

30、根本素质分析专业机构咨询1-2-1工程所在区域住宅商品房现状调查现场统计工程地块1-2-2区域市场态势 综合分析房地产商1-2-3区域住宅商品房的营销市场特点实地调查长春居民1-2-4区域条件对开展住宅商品房的支持和妨碍现场统计工程地块2-1-1典型工程调研 现场统计类比楼盘2-1-2典型工程所反映的个体工程素质分析现场统计周边群众2-2满足市场需求的工程个体素质的根底要求现场统计周边群众3-1-1消费者对本工程的认知度抽样调查周边群众3-1-2消费者的构造抽样调查周边群众3-1-3家庭收入抽样调查周边群众， 3-1-4动机调研抽样调查周边群众3-1-5面积抽样调查周边群众3-1-6建筑风格抽

31、样调查周边群众3-1-7对工程区域环境的认可抽样调查周边群众3-1-8根底需求特征总结综合分析综合第三部份：住宅商品房的消费市场调研序号调研内容调研方式调研对象一市场消费需求调研1-1消费需求根底调研1-1-1消费者对本工程的认知度抽样调查周边群众1-1-2消费者的构造抽样调查周边群众1-1-3家庭收入抽样调查周边群众1-1-4动机调研抽样调查周边群众1-1-5面积抽样调查周边群众1-1-6建筑风格抽样调查周边群众1-1-7对工程区域环境的认可抽样调查周边群众1-1-8根底需求特征总结根据调研结果综合分析1-2消费者对个体产品的需求抽样调查周边群众1-2-1户型抽样调查周边群众1-2-2房屋类

32、型抽样调查周边群众1-2-3层高抽样调查周边群众1-2-4朝向抽样调查周边群众1-2-5景观抽样调查周边群众1-2-6装修抽样调查周边群众1-2-7两房单位抽样调查周边群众1-2-8三房单位抽样调查周边群众1-2-9四房单位抽样调查周边群众1-2-10错层单位抽样调查周边群众1-2-11复式单位抽样调查周边群众1-2-12总结综合分析综合1-3对工程的综合素质调研1-3-1物业管理专业机构查询物管公司1-3-2绿化园林专业机构查询物管公司1-3-3景观现场察看各小区1-3-4周边生活配套现场察看各小区1-3-5交通现场察看各小区1-3-6社区本身配套现场察看各小区1-3-7-网络现场察看各小区

33、1-3-8其他现场察看各小区1-4消费才干调研抽样调查长春居民1-4-1资金来源抽样调查长春居民1-4-2按揭付款的首期抽样调查长春居民1-4-3月供款抽样调查长春居民1-4-4总价接受才干抽样调查长春居民1-4-5付款方式抽样调查长春居民1-4-6总结根据调查情况综合长春居民1-5消费者根本情况1-5-1职业抽样调查长春居民1-5-2年龄抽样调查长春居民1-5-3家庭人口抽样调查长春居民1-5-4文化程度抽样调查长春居民1-6消费群体的总体特征实地调查综合分析二三级市场调研2-1市区住宅商品房的出租情况2-1-1不同区域的住宅商品房出租情况量化分析访谈式调查房屋中介公司及有关群众2-1-2价

34、钱分析访谈式调查2-1-3面积分布访谈式调查2-1-4户型分析访谈式调查2-1-5区域消费者认可程度抽样调查2-2二手住宅商品房的转让情况2-2-1价钱访谈式调查房屋中介2-2-2买卖方式访谈式调查房屋中介2-2-3二手房的税收情况访谈式调查有关机构2-2-4银行的支持访谈式调查银行2-3三级市场对本工程的影响专家咨询专家三居住文化3-1生活方式实地调查、深化访谈长春年鉴长春民众3-2文化影响力调查实地调查、深化访谈3-3房地产热点购买调查实地调查、深化访谈第四部分 住宅商品房流通环节调研序号调研内容调研方式调查对象1-1-1胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-2胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-3

35、胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-4胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-5胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-6胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-7胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-8胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-9胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-10胜利楼盘现场调查类比楼盘1-1-11推行战略的总结和对本工程的启示1-1-11-1信誉调查研讨类比楼盘1-1-11-2产品调查研讨类比楼盘1-2根本销售方式1-2-1媒体广告调查研讨类比楼盘1-2-1-1视听两用媒体调查研讨类比楼盘1-2-1-1-A电视调查研讨类比楼盘1-2-1-1-B电影调查研讨类比楼盘1-2-1-2视觉媒体调查研讨类比楼盘1-2-1-2

36、-A户外广告调查研讨类比楼盘1-2-1-2-B车体广告调查研讨类比楼盘1-2-1-2-C报纸广告调查研讨类比楼盘1-2-1-2-D杂志调查研讨类比楼盘1-2-1-2-E直邮调查研讨类比楼盘1-2-1-2-F铺头广告调查研讨类比楼盘1-2-1-2-G海报调查研讨类比楼盘1-2-1-3听觉媒体调查研讨类比楼盘1-2-1-3-A电台调查研讨类比楼盘1-2-1-4卖场调查研讨类比楼盘1-2-1-4-A售 楼 处调查研讨类比楼盘1-2-1-4-B示范单位调查研讨类比楼盘1-2-1-5售楼员调查研讨类比楼盘1-2-2买卖方式1-2-2-1按揭抽样调查当地群众1-2-2-2打折抽样调查当地群众1-2-2-3

37、一次性付款抽样调查当地群众1-2-2-4分期付款抽样调查当地群众1-2-3入市时机1-2-3-1开盘调查研讨类比楼盘1-2-3-2入市手段调查研讨类比楼盘1-3对工程未来营销的推行1-3-1工程未来营销推行可自创的胜利阅历调查研讨类比楼盘1-3-2工程未来营销推行必需留意的要素调查研讨类比楼盘2-1营销渠道调查细分2-1-1工程营销渠道调查的媒体对象2-1-1-A报纸媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-B电视媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-C户外广告媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-D互联网媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-E报章杂志媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-F派发资料式媒介调查研讨类比楼盘2-

38、1-1-G亲朋引见媒介调查研讨类比楼盘2-1-1-H其他途径媒介调查研讨类比楼盘2-1-2市场调研的目的消费群体2-2市场调查结果2-2-1长春市民对营销渠道认知度入户问卷式调查当地群众2-2-2长春消费者接受媒体习惯入户问卷式调查当地群众2-2-3长春消费者接受媒体的方式入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-A硬性、软性传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-B原始自觉传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-1-C整合营销传播入户问卷式调查当地群众2-2-3-2长春市消费者接受媒体入户问卷式调查当地群众2-2-4消费者接受户外媒体程度入户问卷式调查当地群众2-2-5媒体收费规范访谈有关媒体第

39、五部份：工程的购买市场调研序号内容调查方式调查对象一类比工程的购买市场调研1-1按地段资源要素的类比工程调研1-1-1地块资源要素确实立 相关资料类比楼盘1-1-2类比规范确实立相关资料类比楼盘1-1-3按类比规范确定的本工程得分情况实地调查类比楼盘1-1-4类比楼盘确定实地调查类比楼盘1-1-5调研结果及类似度分析综合分析分析1-1-6确定和工程类似度最高的典型工程现场调查类比楼盘1-1-7典型工程的购买市场调研及总结实地调查长春居民1-2按建筑类别要素的类比工程调研1-2-1建筑类别要素确实定相关知识1-2-2不同建筑类别的类比工程市场调研问卷调研长春居民1-3按价钱要素的类比工程调研1-

40、3-1价钱要素确实定实地调查长春房地产市场1-3-2不同价钱类别的类比工程市场调研问卷调研1-3-3典型工程的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-4按户型要素的类比市场调研1-4-1户型要素确实定相关知识分析1-4-2不同价钱类别的类比工程市场调研问卷调研、综合分析长春居民1-4-3典型工程的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-5按社区规模要素的类比工程调研1-5-1社区规模要素确实定相关知识分析1-5-2不同价钱类别的类比工程市场调研问卷调研、综合分析长春居民1-5-3典型工程的购买市场调研及总结问卷调研、综合分析长春居民1-6按工程的规划要点为规范，确定工程的目的购

41、买市场1-6-1工程的规划设计要点所确定的规范专家咨询有关房地产商1-6-2确定符合工程各规划设计要点的类比工程的目的市场汇总综合分析类比工程1-6-3工程目的市场确定综合分析分析二工程购买市场调研定量分析1-1分析购买者方案购房的时间抽样调研当地群众1-2购买者群体特征分析抽样调研当地群众1-2-1购买者群体特征抽样调研当地群众1-2-2购房选择及置业行为特点分析抽样调研当地群众1-2-3购房资金筹备及付款方式分析抽样调研当地群众1-3对工程所在区域的认可程度抽样调研当地群众1-3-1对区域的评价抽样调研当地群众1-3-2购买者对区域市政配套的评价抽样调研当地群众1-3-3潜在消费者对周边生

42、活配套情况的评价抽样调研当地群众1-3-4对区域市场前景的评价抽样调研当地群众1-3-5对区域环境的评价抽样调研当地群众1-3-6对区域居住气氛的评价抽样调研当地群众1-3-7对区域商务气氛的评价抽样调研当地群众1-3-8购买者对区域的评价抽样调研当地群众1-3-9购买者心目中工程区域的档次抽样调研当地群众第六部份：工程竞争市场调研序号任务内容调研方式调查对象一房地产市场的供需调研1-1开发量走访有关部门查阅相关资料房地产年鉴1-2流通数量1-3销售数量1-4空置率二工程周边竞争情况及对工程的影响2-1第一层竞争圈2-1-1竞争要素综合分析相关资料2-1-2目前在售楼盘实地调查、深化访谈房地产

43、公司、当地有关部门2-1-3即将推出的楼盘实地调查、深化访谈2-1-4对工程的影响分析实地调查、深化访谈2-2第二层竞争圈2-2-1竞争要素实地调查深化访谈房地产公司当地有关部门2-2-2目前在售楼盘2-2-3即将推出的楼盘2-2-4对工程的影响分析综合分析分析2-3竞争情况总结综合分析分析三典型竞争对手调研3-1君山商城推行战略3-1-1根本情况实地调查工程地情况3-1-2工程卖点罗列实地调查宣传资料3-1-3营销战略综合分析类比楼盘3-1-4君山商城推行战略评判综合分析分析3-4-4推行战略评判综合分析分析第七部份：工程的综合分析序号调研内容调研方式调研内容一工程地块SWOT分析二根据调查

44、产生的情况建议2-1产品定位综合分析相关资料2-2建筑定位综合分析相关资料2-3市场定位综合分析相关资料2-4价钱定位综合分析相关资料2-5营销定位综合分析相关资料2-6品牌定位综合分析相关资料2-7消费群体定位综合分析相关资料四、工程购买意向客群征订方案责任人：方平，配合人员：马瑞安；任务时间：2002年3月20日-2002年4月20日。序号任务内容责任人时间任务方式调查对象任务要求备注1消费者调查中获得意向客户黄惠25/3-3/4共10日随机产生、附送礼品一切有意向购买者取300份意向认购1、一切意向客户凭意向登记书优惠一万元。做母鸡的意向客户给予 2、按100平方米和广告公司讨论布展方案

45、，由方平担任。3、到达800份意向登记立刻召开信息发布酒会，酒会布展由方平担任。4、预备内部认购书一式三份，并预备签约。2房交会中获得意向客户方平4月中旬布置展览现场吸引人气 一切参与房交会者取150份意向认购3营业推行方式获得意向客户李勇3/4-13/4共11日打约定、发问卷调查、附送礼品个体私营业主闹市街头及高级文娱场所、高档售楼处门口取250份意向认购4工程周边调查获得意向客户谢长征3/4-13/4共11日入户调查、附送礼品工程地周边有较高收入者取100份意向认购五、工程调研所需物料及费用1、工具类物料：1、机 各一部2、笔记本 18本3、自行车 5两4、电脑 3台5、 笔 16支6、长

46、春市地图 8份7、礼品 2800份8、香烟 5条 9、长春市楼盘分布图 8份10、长春大型行政地图 2张11、长春2000年、2001年主要报纸全年本 各一套12、长春市最新城市规划 1套13、2002年长春黄页 1本 14、打印机 1台15、磁盘 30张16、相机 2部17、胶卷 10卷 2、样本类1、普通楼盘调查表 220份2、重点楼盘调查表 60份3、住宅调查表 2000份4、意向登记书 800份 3、文件类1、长春2000年、2001年年鉴 各一本2、长春2000年、2001年统计年鉴 各一本3、长春市志 一本4、长春天安第一城设计彩图 8份5、长春天安第一城楼盘规划平面图 8份6、长

47、春天安第一城小高层建筑户型图 8份7、长春天安第一城多层建筑户型图 8份8、长春天安第一城别墅建筑户型图 8份 4、调研费用预算1、广告礼品 5元2800份=14000元2、自行车 80元5辆=400元3、香烟费全体市调人员 150元2条=300元4、款待费资深专家 1000元5、不可预见金 300元/人8人=2400元6、胶卷 20元/卷5卷=100元以上合计：24500元附件一：各工程组任务方案表第一部分：工程根底市场调研韦斌序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-1本工程地块情况1-1-1工程地理位置实地调查工程地块3/25 8-8:05电脑 自行车构成文字1-1-2工程地块

48、情况8:05-8:101-1-3工程地质情况8:10-8:151-1-4工程地块情况研讨8:15-8:201-2工程地块自然资源8:20-8:251-2-1周围景观8:25-8:301-2-2污染情况8:30-8:351-2-3社会治安情况8:35-8:401-2-4现有交通情况8:40-8:45序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-2-5生态环境情况实 地 考 察项 目 地 块8：45-8：50电脑、自行车构成文字1-2-6卫生情况8：50-8：551-2-7水资源情况8：55-9：001-3地块周边生活配套设备1-3-1周边居民习惯的日常购物场所调查研讨周边居民9：00-9：

49、15自行车电脑构成文字1-3-2周边居民家庭数量及人口总数调查研讨周边居民9：15-9：201-3-3周边居民文体设备实地调查工程地块9：20-9：251-3-4医疗卫生9：25-9：301-3-5金融效力9：30-9：351-3-6宾馆餐饮9：35-9：40序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-3-7邮政电信实地调查工程地块9：40-9：45自行车电脑构成文字1-3-8电视台9：45-9：501-3-9文娱设备9：50-9：551-3-10休闲场所9：55-10：001-3-11生活供水10：00-10：051-3-12生活供电10：05-10：101-3-13学校10：10-

50、10：151-3-14居民交通设备10：15-10：201-4地块规划1-4-1地块规划的技术经济指针1-4-1-1总占地面积调查分析开展商10：20-10：25自行车电脑构成文字1-4-1-2容积率调查分析开展商10：25-10：30序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-4-1-3覆盖率调查分析开展商10：30-10：35自行车电脑构成文字1-4-1-4绿化率10：35-10：401-4-1-5总建筑面积10：40-10：451-4-1-6总户数10：45-10：501-4-2地块所肩负的城市功能10：50-10：551-5地块开发住宅商品房的能够性评测10：55-11：151

51、-5-1从地块情况研讨1-5-1-1从工程地块地理位置看调查分析工程地11：15-10：20自行车电脑构成文字1-5-1-2从工程地块情况看11：20-11：251-5-1-3从地质情况看11：25-11：301-5-2从地块自然资源讨论序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-5-2-1从周围景观看调查分析工程地块11：3011：35自行车电脑构成文字1-5-2-2从污染情况看11：3511：401-5-2-3从治安情况看11：4011：451-5-2-4从现有交通情况看11：45-11：501-5-2-5从卫生情况看11：5011：551-5-3从地块周边生活方式讨论1-5-3-

52、1从居民习惯购物场所看调查研讨周边居民11：5512：00自行车电脑构成文字1-5-3-2从周边居民家庭数量及人口总数看周边居民12：0012：051-5-3-3从周边居民文体设备看工程地块12：05-12：101-5-3-4从医疗卫生看12：1012：151-5-3-5从金融效力看12：15-12：201-5-3-6从宾馆餐饮看12：2012：25序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求1-5-4从地块规划讨论构成文字1-5-4-1从地块规划的技术经济指针看调查分析开展商、年鉴13：30-13：35自行车电脑1-5-4-2从地块所肩负的城市功能看调查分析开展商、年鉴13：35-17：

53、302-1城市根本现状2-1-1根本概略构成文字2-1-1-1位置面积、行政划分调查分析市志年鉴3/26 8-8：05电脑2-1-1-2地质、地貌8：05-8：102-1-1-3气候、城市规模8：10-8；152-1-1-4水文水情8：15-8：202-1-1-5自然资源8：20-8：25序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求2-1-1-8自然资源调查分析市志年鉴8：35-8：40电脑构成文字2-1-1-9交通运输8：40-8：452-1-1-10信息通讯8：45-8：502-1-1-11经济情况8：50-8：552-1-2城市现状对开展住宅商品房的支持和妨碍2-1-2-1从位置看调

54、查研讨市志年鉴8：55-9：15电脑构成文字2-1-2-2从面积看9：15-9：302-1-2-3从自然资源看9：30-10：002-1-2-4从城市规模看10：00-10：302-1-2-5从交通运输看10：30-11：002-1-2-6从信息通讯看11：00-11：302-1-2-7从经济情况看11：30-12：00序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求2-2国民经济开展现状2-2-1社会人口及比例2-2-1-1常住人口调查分析市志年鉴13：15-13：40电脑构成文字2-2-1-2暂住人口持暂住证人口13：40-14：002-2-1-3流动人口14：00-14：302-2-2社

55、会经济现状2-2-2-1与历史相比调查分析市志年鉴14：30-15：00电脑构成文字2-2-2-2市实践经济现状调研分析2-2-2-2-A市场物价调查分析市场15：00-15：30电脑构成文字2-2-2-2-B居民生活调查分析市志年鉴15：30-15：452-2-2-2-C居民家庭月人均消费支出情况调查分析市志年鉴15：45-15：50序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求2-2-2-2-D就业情况调查分析市志年鉴15：50-15：55电脑构成文字2-2-2-2-E居民家庭主要消费品用户拥有量调查分析市志年鉴15：55-16：002-2-3实践消费情况2-2-3-1消费才干调查研讨市

56、志年鉴16：00-16：05电脑构成文字2-2-3-2消费习惯16：05-16：102-2-3-3消费观念16：10-16：152-2-3-4市民消费的心态16：15-16：202-2-3-5总体描画16：20-16：252-2-4国民经济开展现状对住宅物业的支持和妨碍15：25-16：302-3政府政策方针研讨2-3-1城市开展规划调查研讨规划局16：30-16：35电脑构成文字序号调研内容调研方式调研对象时间安排借助工具要求2-3-2政府维护的物业管理制度调查分析房管局16：35-16：40电脑构成文字2-3-3住宅物业的金融支持16：40-16：452-3-4消费者对于政策的根本敏感点分

57、析16：45-16：502-3-5政府政策对住宅物业开展的影响16：50-16：552-4在该地域开展住宅商品房的能够性评价2-4-1从购买力情况看2-4-1-A购买力现状调查分析根据前面的调研作出适当的分析16：55-17：00电脑构成文字2-4-1-B购买力开展情况预测17：00-17：052-4-1-B-a从消费才干看17：05-17：102-4-1-B-b从收入才干看17：10-17：152-4-2从城市的根本现状看17：15-17：202-4-3从国民经济来看17：20-17：252-4-4从政府政策方针来看17：25-17：30序号任务名录人员安排任务内容任务程序时间安排完成任务要

58、求借助工具责任人备注1调研资料预备和办公、生活用品预备天安公司代办借阅最新长春年鉴、统计年鉴、房地产年鉴、城市规划、黄页。购买长春市大型行政地图2张、长春市交通图15张、楼盘分布图10张、长春2000、2001年主要报纸全年本。调研派车，住房租用，生活用品、办公用品预备3.20/16：00前保证我司人员到达长春后即可运用刘智慧碰头会、调研人员培训等根据公司安排，分头熟习调研提纲，长春根本生活情况摸底。办公用品：电脑可上网、打印机、复印机、机、A4复印纸二本有线电视公司办公室购买中档笔记本18本、任务卡20份、长春车票6张、3.20/17：30前财务部王敏芝调研工程组编制楼盘调查表、长春情况熟习

59、电脑、地图柯斌2工程组对长春城市情况熟习调研工程组初步为不同的市场调研任务确定调研对象和区域；天安公司讲解长春房地产概略3.21/20：0021：30记住市场格局及重点楼盘长春楼盘分布图柯斌3.14日根据公司安排熟习情况工程地修正、讨论、确定调研方案；人员分组确定明日行程及道路3.21/21：4511：00了解全市整体概略楼盘分布图、交通图柯斌序号任务名录人员安排任务内容任务程序时间安排任务要求借助工具责任人备注3人员到位分组培训住宅商品房市场现状调研工程组任务安排，调研培训分区，责任到人每日任务量安排讲解市调表，市调本卷须知3.24/8：0012：00明确义务，熟习表格楼盘图笔记本市调表柯斌

60、事先明确调研补助规范4住宅商品房市场现状调研住宅商品房市场现状调研工程组全市重点楼盘17个市场调查按长春重点楼盘资料表每日访问35个楼盘的售楼现场网上查询3.24/13：003.28/16：00准确完成市调表的每一项内容地图、电脑、自备车4.5天柯斌每日19：0020：00小组碰头21：15后整理数据总体市场调研住宅商品房市场开发现状、区域市场态势资料3.28/23：00后整理成文天安公司提供柯斌由刘智慧事先联络市场验证住宅商品房根本素质分析3.25-3.28/21：00后整理成文资料、电脑柯斌整体市场开展态势分析3.29/8：00-23：00成文资料、电脑柯斌高档烟1包调研结果复查抽样调查全