光明新区公共服务平台物业管理服务

1、PAGE 7光明新区公共服务平台物业管理服务招标文件信息项目编号：GMCG2018222222项目名称：光明新区公共服务平台物业管理服务包 号：A项目类型：服务类采购方式：公开招标货币类型：人民币评标方法：综合评分法资格性审查表序号内容1投标人具备招标文件所列的资格要求，且已提交相应的资格证明资料（详见招标公告对投标人资格要求)；2投标人具备国家有关法律规定的有关资质；符合性审查表序号内容1未将一个包中的内容拆开投标2投标总价或分项报价低或等于财政预算限额的3同一项目未出现两个及以上报价4按招标文件附件所提供的样式填写投标函，按招标文件附件格式详细填写项目投标文件5所投产品、工程、服务在质量、

2、技术、方案等方面实质性满足招标文件要求（是否实质性满足招标文件要求，由评标委员会来做出评判）6投标文件载明的服务期满足招标文件规定的期限7未出现投标人的报价低于其成本且不能做出合理说明8服务条款偏离表和商务条款偏离表填写完全、真实9投标报价无严重缺漏项目或对服务清单项目及数量进行修改10投标文件电子文档无病毒11投标文件用本公司的电子密钥进行加密12选择本项目的加密规则文件，投标文件在开标时顺利解密13未通过同一IP地址上传电子投标文件的（由市、各区政府采购中心或公共资源交易中心为投标人提供辅助上传产生同一IP地址的情形除外）14法律、法规规定的其他情形评标信息评标方法：综合评分法平均价格下浮

3、比例：5% 综合评分法，是指在最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项因素进行量化打分，每个投标供应商的总得分应以去掉一个最高分和一个最低分后的汇总分确定，以评标总得分最高的投标供应商作为中标候选供应商或中标供应商的评标方法。 价格分计算方法可分两种：方法一：价格分=1-（投标报价-最低价）/最低价价格权重100当价格分0时，取0。 方法二：价格分= 1-A1投标报价Z 价格权重100Z即本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术平均值，并对算术平均值下浮515%作为本次招标最佳报价。A价格调整系数，当投标报价低于本次

4、招标最佳报价时，A=0.5;当投标报价高于本次招标最佳报价时，取A=1。当价格分0时，取0；方法二仅适用于工程和服务类项目，且通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商数量应不少于7家。当选用此方法不满足上述条件时，方法一应作为备选方法在招标文件中予以明确。 序号评分项权重1价格202技术部分45序号评分因素权重评分准则1物业管理总体标准及要求5根据投标人服务条款偏离表中的物业管理总体标准及要求响应的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。2项目重点难点分析及合理化建议5提供符合本项目服务特点的相关重点难点分析、应对措施及相关合理

5、化建议，横向比较：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。3水电及公共设施管理方案5评标委员会根据投标人提供水电及公共设施管理方案的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。4环境卫生管理方案5评标委员会根据投标人提供环境卫生管理方案的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。5绿化管养服务方案5评标委员会根据投标人提供绿化管养服务方案的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。6会务服务方案3评标委员会根据投标人提供会务服务方案的优劣情况

6、评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。7安保服务方案3评标委员会根据投标人提供安保服务方案的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。8服务工作人员的工资、社保及福利保证承诺6符合国家政策和深圳市现行最低工资标准2130/月的得30%，基本工资在最低工资标准基础上每增加200元加7%。最高100%；以投标文件中“项目费用支出清单列表”工资最低的人员作为评价依据。9项目服务期满后的服务承诺3评标委员会根据投标人提供本项目服务期满后的承诺，包括物业管理档案的移交、新旧物业管理交接等。横向比较，分档评分：优80%-100

7、%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。相关内容未提供不得分。10制度和档案管理与建立5评标委员会根据投标人提供制度和档案管理与建立方案的优劣情况评分：优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。3商务部分35序号评分因素权重评分准则1企业相关资质5投标人在招标文件发布日期之前： 1、 投标人具备市级或以上虫鼠防治协会颁发的除虫灭鼠资质证书或林学会颁发的林业有害生物防治资质证书得50%； 2、 副省级或以上公安部门颁发的安全技术防范系统设计、施工、维修资格证书的50%； 提供相关证明材料扫描件，未提供不得分，原件备查。2拟投入本项目经理情况持证情况 （限

8、1人）31、 具有副高级（或以上）职称的得40%分数，中级职称的25%分数（以个人最高职称为准）； 2、 具有全日制研究生（或以上）学历的得30%分数，全日制本科学历得15%分数（以个人最高学历为准）； 3、 具有政府机关、事业单位物业管理经验的得30%分数； 提供项目经理相关证书、学历证书、学历验证证明或网上验证结果、近三个月社保证明，如开标日上一个月的社保材料因社保部门原因暂时无法取得，则可以往前顺延一个月、项目经理简历表及加盖公章的用户单位证明函，未按要求提供或提供不清晰无法判断的不得分。3拟投入本项目团队情况持证情况 （项目经理除外）3提供承诺函“中标后，可以为本项目至少配备283人，

9、并严格按照招标文件要求，配置相关工作人员，否则按照合同相关约定接受处罚”（未提供承诺的，本项的零分）。 在此基础上，以下五项累加计分： 1、 会务主管（1名）：具有全日制本科（或以上）学历得15%分数； 2、 机电主管（1名）：具有机电或电气工程师资格及专科（或以上）学历的得15%分数； 3、 消防主管（1名）：具有中级（或以上）建（构）筑物消防资格证（以公安部消防局颁发的为准）的得15%分数； 4、 电梯管理员：不少于1人具有特种设备作业人员证（A4，电梯安全管理员）的得15%分数； 5、 保洁主管、机电主管、安保主管、消防主管有同类项目管理经验的得40%分数，每少一人扣10%分数。同一人员

10、同时担任2个（或以上）岗位的，该人员的岗位均作无效处理，不进行评分。 提供上述人员相关证书、学历证书、学历验证证明或网上验证结果、近三个月社保证明，如开标日上一个月的社保材料因社保部门原因暂时无法取得，则可以往前顺延一个月、工作人员简历表及加盖公章的用户单位证明函，未按要求提供或提供不清晰无法判断的不得分。4企业荣誉4在招标文件发布日期之前，投标人企业服务项目获得物业行业行政主管部门或物业管理行业协会表彰并授予优秀、示范项目称号一项：国家级的每个20%；省级的每个15%；市级的每个10%；最高满分100%；（提供相关证明材料扫描件，未提供不得分，原件备查）。5企业业绩61、2015年1月1日（

11、以合同签订时间为准）至今，投标人具有政府行政单位、事业单位、企业办公写字楼等物业管理经验（至少包含保安、保洁、绿化、设备维护四项服务内容）根据管理项目的数量多少打分，单个合同管理建筑面积5万平方米以上，每1个得30%；单个合同管理建筑面积3万-5万（含5万）平方米，每1个得15%；单个合同管理建筑面积1万-3万（含3万）平方米，每1个得10%，最高100%。（提供中标通知书和合同关键页原件扫描件，未提供或不清晰不得分，原件备查）。6认证体系情况3投标人在招标文件发布日期之前取得ISO9001质量管理体系认证得30%；取得ISO4001环境管理体系认证得30%；取得GB/T28001职业健康安全

12、管理体系认证的40%；以上认证范围均须包含物业管理服务，提供在有效期内的认证证书扫描件，原件备查，未提供或不清晰不得分。7安全、应急管理保障体系3投标人具有完善的安全管理条例及应急管理办法，保证物业日常安全运作，并具有及时处理应急事件的能力。横向比较，优80%-100%；良60%-80%；中30%-60%；差0-30%。 提供相关材料扫描件作为得分依据。8物业安全管理和廉洁诚信承诺书3投标人须保证近三年无重大安全事故，且出具物业安全管理和廉洁诚信承诺书法人签字并加盖公章，格式见附件，承诺得100%，否则不得分。9市财政委员会诚信管理情况5根据深圳市财政委员会关于加强招标评审环节诚信管理的通知（

13、深财购【2013】27号）的要求，投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问题且在主管部门相关处理措施实施期限内的，本项不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作人员向评审委员会提供相关信息。投标书目录法定代表人证明书投标文件签署授权委托书投标函承诺函项目费用支出清单供应商情况介绍物业管理总体标准及要求项目重点难点分析及合理化建议水电及公共设施管理方案环境卫生管理方案绿化管养服务方案会务服务方案安保服务方案项目服务期满后的服务承诺制度和档案管理与建立方案企业相关资质拟投入本项目经理情况持证情况拟投入本项目团队情况持证情况（项目经理除外）企业荣誉企业业绩认证体系情况安全、应急管理保障体

14、系物业安全管理和廉洁诚信承诺书服务条款偏离表商务条款偏离表投标人认为需要加以说明的其他内容 - 48 -第二册 招标项目需求第一章 招标公告根据中华人民共和国政府采购法和深圳市网上政府采购实施办法的有关规定，深圳市光明新区公共资源交易中心就光明新区公共服务平台物业管理服务项目，采用公开招标的方式，欢迎符合资格的供应商参加投标。1.项目名称（编号）：光明新区公共服务平台物业管理服务（GMCG2018147318）2.采购项目的基本情况：项目名称单位数量采购预算金额（万元）光明新区公共服务平台物业管理服务项1.028513.标书获得方法： 供应商在深圳市政府采购网()登记并经审核成为深圳市政府采购

15、中心的注册供应商后，于 2018年 3月x日 18：00 至2018年4月x日 14:30 期间从光明新区公共资源交易中心网站()下载本项目的招标文件，并进行投标响应。供应商登记注册手续详见深圳政府采购网()。投标人如确定参加投标，首先须在深圳市光明新区公共资源交易中心网站上报名投标，方法为登录深圳市光明新区公共资源交易中心网站后点击“应标管理投标响应”；如果网上报名后又不参加投标必须在距投标截止时间1个工作日之前登录采购系统点击“拒绝”或“撤销”。如果是未注册为深圳政府采购的供应商，请访问深圳政府采购网站,先办理注册手续并缴纳投标保证金，再进行投标报名。在网上报名后，点击“应标管理下载招标文

16、件”进行招标文件的下载。 4.投标人资格要求：1）必须是深圳市政府采购注册供应商，且在光明新区公共资源交易中心网站对本次项目响应投标。 2）投标人具有独立法人资格，具有独立承担民事责任能力，提供营业执照原件扫描件； 3) 参与政府采购项目投标的供应商近三年内无行贿犯罪记录（由深圳市政府采购中心定期向深圳市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）；4）投标人必须承诺参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录且参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（提供承诺函，承诺函格式详见招标文件第三册格式及附

17、件第二章投标文件格式、附件 “四、承诺函”）；5）本项目不允许进口产品或服务投标，不接受联合体投标，中标人不得转包。5.答疑事项：供应商如对本项目招标文件有任何疑问，包括认为招标文件的技术指标或参数存在排他性或歧视性条款等，必须于2018年 3月x日14:30前将登录光明新区公共资源交易中心网站，在“采购实施项目答疑发布”中填写相关疑问，逾期将不予受理。投标截止前将集中答疑结果及相关补充公告以网上公告方式或在采购系统中直接答复各投标人，请及时关注。 6.本项目实行网上投标，具体操作为登录“光明新区公共资源交易中心网站”，用“应标管理上传投标文件”功能点上传投标文件。投标人只有在深圳市政府采购中

18、心预交或缴纳网上注册保证金后才能获取在网上“上传投标文件”的权限，投标人须确认在投标截止时间前已获取“上传投标文件”的权限。 7.投标截止时间：2018年4月x日14:30 (北京时间) 8.开标时间和地点：2018年4月x日 14:30 (北京时间)深圳市光明新区公共资源交易中心开标室，供应商可以登录“光明新区公共资源交易中心网站”，用“采购项目查询及管理查看开标一览表”功能点查询开标情况。 9.联系方式：（1）招标组织机构单位名称：深圳市光明新区公共资源交易中心详细地址：深圳市光明新区观光路2533号招商局光明科技园A-3栋B单元8楼邮政编码：518107联系电话/p>

19、5联系人： 谭工技术咨询电话2）采购人单位名称：光明新区机关事务管理局详细地址：深圳市光明新区广场路1号管委会大院联系电话系人：戴工深圳市光明新区公共资源交易中心2018年3月 23 日第二章 用户需求书说明：1、根据政府采购文件第一册第8条规定，任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应于“招标公告”中所述答疑截止时间前在网上通知政府集中采购机构。对于没有提出澄清又参与了该项目投标的供应商将被视为完全认同该招标文件，投标截止期后不再受理针对招标文件的相关投诉。对采购文件中描述有歧意或前后不一致的地方，评标委员会有权进行评判，但对同一条款的

20、评判应适用于每个投标人。2、本招标项目要求中所出现的工艺、材料、设备或参照的品牌仅为方便描述而没有限制性，投标人可以在其提供的文件资料中选用替代标准，但这些替代标准要优于或相当于技术规格中要求的标准。3、标注“”的条款为重点审查的要求，作为评分参考的标记，但不作为废标条款。4、防范报价过低投标方不得以低于成本的报价竞标。投标方报价低于本项目财政预算的85%时（如财政预算为100万，则报价低于85万时)，评标委员会有权要求其对成本构成进行介绍，并要求投标方用书面的形式进行低价说明（在保证质量的前提下，能够大幅节省经费的手段或原因）；如投标人没有合理的理由或不按要求提供低价说明，可视为不被接受的有

21、风险的报价，评标委员会则另行选择供应商。一、项目基本信息：项目编号GMCG2018147318项目名称光明新区公共服务平台物业管理服务预算金额2851（超出预算金额将被当作无效投标处理）。二、招标项目内容1、范围深圳市光明新区公共服务平台大楼红线范围内所有地上、地下建筑物、构筑物、设备、附属设施及清洁绿化、秩序维护等。注：1、包括公共服务平台大楼地下停车场所有出入口和通道、通往地面的电梯、旗台和旗杆等。不包括广场地面上由城管部门负责管理的绿化养护、秩序维护、清洁卫生和相关设备设施维护。2、物业管理服务范围及相关面积一览表各区域面积（单位：m2）项目光明新区公共服务平台合计东区西区地下建筑面积6

22、4796.216400.6681196.8632398.132398.1用地面积29013.17/29013.17建筑占地16400.66/16400.66室外绿地9250/9250幕墙面积(含立柱金属幕墙)幕墙面积约为47500，承包范围包括：（框架式玻璃幕墙约 29000平米，曲面铝板幕墙约5600 平米，石材幕墙约 3700平米 ，内庭玻璃和层间铝板幕墙约7800平米、铝合金遮阳板约 17390 平米）。/47500天面6723.2/6723.2各区域功能栋号或名称东区西区广场备注地上地下地上地下地下层数（层）101101/办公室数量（间）15301282/公用会议室数量（间/ m2）2

23、2间/卫生间数量（间）31/296/厕位数量（个）180/20644/餐厅/8间1750 m2/厨房/950 m2/停车场（m2）11403210/321020282.9不含设备用房2100停车位数量(个)38107/107655合计908个建筑最高点（m）58.8m/3、物业主要设备设施情况1）公共服务平台大楼供配电系统序号名 称型号及规格数量备注1干式变压器SCB11-1250/20/0.452干式变压器SCB11-1600/20/0.4 13直流电源柜直流电源柜14环网柜环网柜2536高压柜高压配电柜UniGear ZS1147发电机组GR400E-750KW/1000KVA28柴油发电

24、机油箱发电机油箱1500L29抽屉低压开关柜低压配电柜Blokset4310低压配电柜Blokset2611电力控制系统12配电箱深北京XMR（总包）49713日光灯14LED日光灯6521套15筒灯16LED筒灯5471套17投光灯18投光灯19投光灯20庭园灯21LED射灯473套22泛光灯自动控制系统空调及通风系统序号名 称型号及规格数量备注1离心式冷水机组CVH1100623293I080L1050I142L89022离心式冷水机组RTHDE3G2G113一级冷冻泵E1060系列31060系列24冷却泵E1060系列31060系列25冷却塔NC8407、NC840956军团菌处理器RW

25、-JTJ-5.0-1.017电子除垢仪WSA（冷凝器毛刷自动在线清洗装置）38各类风柜CLCA系列、LWHA系列639风机盘管HFCF02、HFCF03、HFCF04、HFCF06138610VRV空调系统VRF-B1-13311各类空调系统阀门VPP系列8012排烟、排风机HTFC-II系列、HTF-I系列、SWF-I系列、SZF系列、HTFC系列、GDF系列、BT系列119台电梯序号名 称型号及规格数量（台）备注1无机房餐梯未进场32曳引客梯日立:HGP-C0150-1150、HGP-C0150-1050、HGP-C0150-825183曳引式货梯日立:HGP-C0150-16001给排水

26、及消防水系统序号名 称型号及规格数量备注1生活给水泵/电机MVI 1608、MVI 14124台2高区/低区消火栓给水泵/电机XBD12/40-150G/42台4喷淋给水泵/电机XBD10.7/40-WRV2台7各类雨水/排污泵FAG 50C33.35/4056台10生活水池天面11地下室6M*3M*3M212消防水池天面13地下室576m3115湿式报警阀系统ZSFZ-15012套弱电系统序号名 称型号及规格数量备注1BA系统控制主机12控制器PCD1.M211OR1，PCD2.W615473安全防范系统安防控制主机1门禁服务器1双鉴、三技术控测器34门禁控制器PR030003245摄像机、

27、摄像头4236硬盘录像机27监视器288矩阵10气体消防系统七氯丙烷灭火系统HMP80/15110套11停车场管理系统4套12消防系统消防报警主机13联动控制柜14事故广播/电话主机15烟/温感控测器FD01811950只16消防控制模块FDCI181-1/2、FDCI0181-1/2888只17气体灭火控制器18回路卡19图文显示软件20图文显示电脑21以太网网关模块22火灾报警控制器23不间断电源UPS电源24大棚架监视系统25LED大屏幕系统2）场地下停车场空调及通风系统序号名 称型号及规格数量备注1风柜CLCA系列、LWHA系列182风机盘管HFCF02、HFCF04、HFCF05、H

28、FCF06133各类空调系统阀门VPP系列374排烟、排风机HTFC-II系列、HTF-I系列、SWF-I系列、SZF系列、HTFC系列、GDF系列、BT系列57台弱电系统序号名 称型号及规格数量备注1BA系统控制主机2安全防范系统摄像机、摄像头3硬盘录像机4监视器5矩阵6门禁控制器7气体消防系统七氯丙烷灭火系统HMP80/15110套8停车场管理系统数字式车辆检测器、方向判别器、区位数据处理器、区位显示屏、安装控制器9消防系统消防报警主机10联动控制柜11事故广播/电话主机12烟/温感控测器FD0181368只13消防控制模块FDCI181-1/2、FDCI0181-1/2212只14升旗系

29、统15道闸系统进 出 台服务器16不间断电源UPS电源合同能源管理（EMC）项目设备序号名 称型号及规格数量备注1光伏控制器30-50 KTL 4注：能源管理合同期内的能源管理（EMC）项目设备由原合同指定方负责维修、保养，中标人应协助做好相关工作。原能源管理合同到期后由本项目中标人负责能源管理（EMC）项目设备日常运行、维修、保养。在本招标书中，下列术语具有所指明的含义：“指定物业”指本招标书一所规定的内容及范围。“公用地方”指“指定物业”内，包括园林绿地、停车场、花园（绿化地带）、行车道、通道（天桥）、球场、旗杆、大厦外墙、大厦平台、垃圾房、排水渠、下水道、水管、水井、污水管、沟渠、室外电

30、线、电缆、管道以及其它供光明新区机关大院整体使用及受益的地方及设施等。“管理服务”包括对建筑物及设备的维修、保养、配件更换、运行操作、清洁卫生、垃圾清理、园艺绿化、保安，以及其它经双方同意的指定服务项目。 “建筑物本体”是指组成建筑物各个部分：如：建筑结构部分（如：梁、柱、板楼梯等）、装饰部分（如：内、外装饰、门窗、开花吊顶、卫生洁具等）、为建筑物提供各类功能的设备（如：给排水设备、供电设备、和水池、化粪池等各类构筑物。）“空调系统”指为指定物业提供新鲜空气，进行空气调节所安装的全部设备、设施（含水处理设备、冷却却塔）。“消防系统”指用于建筑物消防安全的各种报警设备、自救设备、救火设备（含灭火

31、器）等，但不含建筑物固的防火设备与设施（如防火闸门、砂池等）。“弱电系统” 指组成门禁系统、停车场系统、监视监控系统的所有设备、设施和线路网络。（二）招标物业管理范围1、指定物业的综合管理服务：即看管、维护、检查、鉴定、登记建档；2、指定物业内维修项目(无论维修项目的造价为多少)的实施；3、指定物业内的电梯管理服务，含（但不限于）电梯正常运行和相关技术部门检测合格所相关的各类维修和保养项目（除电梯用钢丝绳）。4、指定物业内的机电设备(含但不限于空调系统、消防系统、强弱电系统等)的管理服务。5、电话总机话务及维修服务。6、指定物业室内外的绿化管理服务：包括植物的补种、维护和室内花木的保养等（青苖

32、除外）。7、指定物业的安全保卫、应急处理、公差勤务等服务。8、指定物业的清洁卫生服务：包括公共场所、建筑物室内和甲方指定范围内的清洁、消毒、垃圾清运、白蚁防治、外墙清洗、化粪池及地下管道的清理等。高空外墙、厨房专用设备的清洗；高级地毯清洁保养。9、招标人所指定的特殊场地的清洁服务及搬运服务。10、招标人需求的人工服务。法律法规以及合同中规定的其它工作以及临时性工作。11、节电、节水等节能工作，明确提出具体节能管理目标、要求和措施。（三）管理期限本项目预算对应服务期限为一年，该物业委托管理期限为3年，合同一年一签。合同期满前二个月，采购方将对中标方总体服务质量进行考核，考核不合格采购方有权不续签

33、下年合同，考核结果达到满意的，续签后续1年物业委托管理合同。除管理内容变更外，其它因素均不做价格调整。（四）服务要求1、综合管理服务方案应包括管理服务宗旨、服务方针、管理定位、管理目标、管理措施等，服务理念应符合政府机关外在形象和优良办公秩序要求，且应满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作及生活环境。2、管理方式及工作计划应包括内部管理架构、各部门的主要职责、管理运作程序和工作计划安排科学、合理，各部门具有明确的分工和职责要求，保证管理落实到位。3、人员的配备、培训与管理科学、合理，法定假、公休日服务人员不能减少，保证物业管理服务运行正常。4、制定物业管理质量标准及实现

34、质量保证措施和服务承诺，确保物业管理的正常运行。5、物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，与政府作息时间相匹配，不干扰正常办公。6、中标单位须对其在服务期内所发生的生产、安全事故负责、采购方不承担任何责任。合同期内，中标人需购买不少于100万元人民币的第三者责任险和不少于100万元人民币的工程意外险。7、合同期内所有的物业管理服务活动必须符合国家和行业相关规定，检查验收也均按此标准、规定执行。8、国家规定要求具施工及管理资质的项目，而中标人又不具有的，中标人必须聘请具有相关资质的公司进行管理与保养，但此项需甲方同意后方可进行。9、参与指定物业管理服务的各类技术人员必须具有相关合法

35、的上岗证；10、中标人必须负责合同期内，因管理服务工作引起的一切法律事件的法律责任。 （五）组织架构及人员要求1、依据项目物业管理服务的特点，构建精简、高效、专业、合理的管理和组织架构。2、依据精干、高效、一专多能、忠于职守的原则配备人员，并结合政府办公运行特点，编制员工为规范和操作性强的服务方案。3、组织架构科学、合理，保证管理落实到位；各部有明确的分工和职责要求。4、人员培训和考核制度，明确培训的目标、内容培训方式，服务人员经常性培训，包括进驻前培训、过程培训、技术培训、专业演练、法规知识等；考核内容设定科学、合理，制定实行未位淘汰制等奖惩措施。5、 各类人员要求（除评分标准要求提供资格证

36、件以外，投标文件中无需提供其他人员相关证件，但中标后必须按招标文件要求配备相关持证人员）：(1)、管理人员及水电工必须持有合法的工程师证或职业资质证；(2)、保安人员要求：身体建康，五官端正，身高1.65米以上，文化成度高中以上，年龄不大于40周岁（其中15名年龄不大于30岁，身高1.72米、高中文化）。（3）、清洁人员要求：身体建康，年龄不大于45周岁。6、本项目配备人员清单如下（投标人需至少满足以下人员数量要求）：（1）物业管理人员不少于4人，具体岗位安排如下表：岗位岗位职责配置人数备注公共服务平台管理处经理负责统筹所有物业服务工作1人公共服务平台管理处助理协助统筹所有物业服务工作1人机电

37、主管负责工程技术方面工作1人保洁主管负责保洁方面工作1人合计4人 （2）物业工作人员不少于155人，具体岗位安排如下表：岗位设置工作内容执勤时段配置人数备注水电工（中级）电器设备、线路、发电机、水泵、管道等日常维护、保养、巡检8：00-16:0016:00-12:0012:00-8:009人24小时值班水电工（高级）电器设备、线路、发电机、水泵、管道等日常维护、保养、巡检8：00-16:0016:00-12:0012:00-8:006人24小时值班水电工程师电器设备、线路、发电机、水泵、管道等日常维护、保养、巡检9:00-12:0014:00-18:005人电梯运行维修人员直梯及扶梯日常维护、

38、保养、巡检9:00-12:0014:00-18:002人空调运行维修人员中央空调末端设备、及管道日常维护、保养、巡检9:00-12:0014:00-18:003人消防巡视员消防及楼控机房值班8：00-16:0016:00-12:0012:00-8:004人24小时值班保洁员、绿化工办公室卫生全面清洁、吸尘及卫生间、消防楼梯等清洁、室内/外植物摆放和养护。9:00-12:0014:00-18:00125文员日常辅助行政工作9:00-12:0014:00-18:001合计155（3） 秩序维护员不少于99人，具体岗位安排如下表：岗位班次岗位员编制（人）备 注1号岗早班工作时间：早上08:00-16

39、:00时2办公大楼北面车辆进出口岗位，负责车辆进出管理（靠牛山公园路）中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时22号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时2办公大楼北侧中间通道大门中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时13号岗常白班4办公大楼一楼服务大厅岗位（北侧左右服务大厅各2人）4号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时2办公大楼一楼南面大厅东侧大门中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时25号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时2

40、办公大楼一楼南面大厅西侧大门中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时26号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时4办公大楼一楼南面大厅、负一楼左右两侧电梯楼梯服务中班工作时间：下午16:00-24:00时4晚班工作时间：晚上24:00-08:00时27号岗常白班2办公大楼一楼信访大厅岗位（东侧）8号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时2办公大楼监控室岗位（需要取得消防、监控相关培训上岗证）中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时29号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时2办公大楼西

41、侧车辆进出口岗位，负责车辆进出管理（靠传麒山）中班工作时间：下午16:00-24:00时2晚班工作时间：晚上24:00-08:00时210号岗常白班1办公大楼北侧停车场，指引车辆停放11号岗常白班1办公大楼负一楼停车场，指引车辆停放12号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时1负一楼东北侧停车场出口中班工作时间：下午16:00-24:00时1晚班工作时间：晚上24:00-08:00时113号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时1 负一楼通道1岗（通往南停车场）中班工作时间：下午16:00-24:00时1晚班工作时间：晚上24:00-08:00时114号岗早班工作时间：早上08:0

42、0-16:00时1 负一楼通道2岗（通往南停车场）中班工作时间：下午16:00-24:00时1晚班工作时间：晚上24:00-08:00时115号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时1前广场负一楼西南侧停车场出入口中班工作时间：下午16:00-24:00时1晚班工作时间：晚上24:00-08:00时1常白班116号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时1前广场负一楼东南侧停车场出入口中班工作时间：下午16:00-24:00时1晚班工作时间：晚上24:00-08:00时1常白班117号岗早班工作时间：早上08:00-16:00时4保安机动人员，负责办公大楼区域,、停车场巡逻检查中班工

43、作时间：下午16:00-24:00时3晚班工作时间：晚上24:00-08:00时318号岗保安后勤2负责保安队后勤工作19号岗保安班长4协助队长日常工作20号岗保安队长、保安副队长224小时负责 保安管理检查督查保安员工作情况，配合主管领导的各项工作轮休人员11本方案为三班制，驻场队长2名，班长4名，负责日常管理及岗位调配和检查督导工作，24小时待命合计99 （4）会务服务人员不少于25人，具体岗位安排如下表：岗位设置工作内容执勤时段配置人数备注会务主管根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行8：00-12:0014:00-18:001人会务副主管协助班长做好

44、相关的会务工作8：00-12:0014:00-18:001人会务服务员根据会务规定做好会议各项服务8：00-12:0014:00-18:0018人音响师、网络技术员会议前4小时进行设备调试，并保证会议期间的设备正常运作。8：00-12:0014:00-18:005人合计25人（六）物业管理标准及要求一）房屋管理维护及要求1、物业外观完好、整洁，无“牛皮癣”和乱贴乱画现象；2、各种标识、指示板完善、完好、整洁；3、建筑物、构筑物、附属设施按计划维修、维护，完好率在98%以上，且记录完整；4、物业零修、急修及时率98%以上，维修合格率100%，并建立维修回访制度且记录完整。二）设施设备管理1、物业

45、及所有设备、设施图纸、资科档案齐全、管理完善、交接手续齐备；2、设施设备完好率100%，设备管理、保养、检修制度完备、记录齐全；3、配电房及供电系统严格按照国家规范进行管理，运行良好，制定切实可行的供电应急预案，设备状态标识明显、统一；4、弱电系统（包括监控系统等，但不包括消防报警系统，该系统由采购方另委托专业公司负责）确保状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%；5、编制火灾应急预案，消防系统设备可随时启用，且定期进行消防演练，紧急疏散指示明确，防火通道畅通无阻；6、建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；二次供水卫生许可证，水质化验单、操作人员健康合格证齐

46、全；防止跑、冒、漏、滴等现象，定期对水池进行清洗、消毒，无二次污染；保证室内外排水系统通畅；7、中央空调水质处理费由采购单位负责，中标方负责日常维护保养和监督水质处理公司的服务质量；8、分体式空调运行正常，设备完好率99%以上，无“跑冒漏滴”现象和超标噪音，符合国家环保噪音限值标准，定期清洗（费用由中标方承担）；9、照明系统外观整洁，无缺陷、松落和安全隐患，光源完好率、维修及时率100%；10、负责会议室音响设备的管理维护；11、电梯的日常巡视维护保养（维保费及年检费由采购方负责）；12、安排消防设施调试维修保养专业人员多人，定期对消防设施、设备及系统进行检查、维修与保养，消除消防安全隐患。1

47、3、维护下列设施设备的材料费、人工费由中标方承担；装饰类, 各类门、窗五金（含锁、闭门器）；门牌及各类标志；市政类, 各类井盖；道路标志牌、标志杆；道路减速带； 电器类, 各种灯具（除节能灯胆、灯管）；小于100A的各种开关（含智能控制开关）、底座，25吋内的排气扇；给水类, 各种型号的水龙头（含自动冲水龙头）； 各类软管 ；排水类, 化粪池、隔油池的清理；排水管疏通、排水篦盖、格栅； 空调类, 换油、加油、加雪种；换室外架；直径小于25的各种冷凝水管；分体空调移位；冷凝水阀门；风机盘管维修；消防类, 维修更换应急照明设备；维修更换应急指示标志；各类消防筒检测；电梯类, 全部电梯维修保养项目（

48、不含钢丝绳）。三）治安及车辆管理确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；确保管委会财物的安全，如果丢失按价赔偿。确保举办重要活动期间的安保工作。做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；确保道路畅通，车辆停放有序；过夜车辆停放管理，无车辆失窃事件；根据采购单位或使用单位要求对出入大楼的物品、人员、车辆进行检查。四）消防安全管理严格执行2010年10月1日颁布实施的中华人民共和国消防法，特别是该法第十六条之规定内容即物业服务企业在服务区域内应当发行下列消防安全责任：（一）保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（二）负责管理、维护、保养公共消防设施和器

49、材，确保公共消防设施和器材完好、有效；（三）制定灭火和应急疏散预案，定期组织有关人员参加消防安全培训和进行消防演练；（四）根据需要建立志愿消防队，配备必要的消防器材，开展日常的火灾防范和扑救工作；（五）对妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通以及破坏公共消防设施、器材的行为，及时制止；制止无效的，及时报告当地公安派出所。未实行物业管理的居民住宅区，居民委员会应当组织业主或者物业使用人进行消防安全自我管理。全面负责协助管辖区域内防火、防盗、防破坏、防事故的安全保卫工作，及时发现和消除安全隐患；按照安全防范的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作。负责及时、正确处理物业内的各类

50、突发事件；配合保卫科协助调查物业内发生的各类案件及意外事故。负责办公楼消防管理，指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，发现问题应立即处理，确保系统可随时起用，确保消防通道畅通，并制订消防应急方案。所有安保人员均是义务消防员，接受消防培训（由投标单位组织），每半年进行最少一次消防演习。建立突发事件处理程序，拟定相应的措施，建立快速反应、快速支援等安全体系。建立突发性预警机制，在发生火灾、地震、水灾等自然灾害时，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好、及其它安全隐患。采购单位要求的其他消防管理工作。四）清洁保洁管理1、清洁设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足政府机关办公环境和外来车流量

51、大的特点要求；2、建筑物及周边区域等保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物；3、厨房定期清洗（包括厨房专用设备、烟囱、炉灶及厨具等），定期消杀，费用由中标单位承担；4、楼梯、走道、大堂、室内公共区或及卫生间的顶面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期消杀，定期白蚁防治；5、室内外金属护栏、把手定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍；6、路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、清洁、无乱贴乱面现象；7、公共玻璃门、窗、玻离隔断保持无污迹、灰尘；8、负责洗手间马桶、排水管道、化粪池的清理疏通；9、建筑物及周边区域的白蚁防治、四害消杀，垃圾收集；10、编制清洁保洁服务方

52、案，需要有专门领导办公室、常用会议室的管理措施、确保清洁、安全和保密；11、高空外墙清洗；外墙、玻璃（铝板）幕墙定期清洗，用三相高压清洗，清洗高空作业员必须系主绳和附绳双保险操作，严禁用酸性药刘清洗，费用由中标单位承担；12、抛光砖、花岗石地面定期做晶面，保持干净、光亮；13、食堂高级地毯清洁及保养，定期清洁；14、清洁用品、卫生间用品（卫生纸、洗手液，擦手纸、香水等）等日常消耗用品的采购和更换。五）绿化管理1、负责承担管委会室外绿化及室内公共区域与领导办公层花木的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理。2、根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括

53、光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。3、落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率100%；4、绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物。5、室内公共场所的绿化管理服务：包括植物的补种、养护等。六）消杀管理根据深圳市社区蚊虫防治办法的要求，在蚊蝇等“四害”孳生季节，定时喷洒灭“四害”药物，有效控制蚊蝇等“四害”的孳生，确保物业建筑物范围内的“四害”密度降低到最小。1、确保消杀频次、空间满足物业环境需要，使“四害”密度控制在国家爱卫会规定的标准内。（1）鼠密度不超过5%（粉迹法）。（2）灭

54、蚊标准：积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%。（3）灭蝇标准：蝇类孳生地三龄虫和蛹检出率不超过3%。（4）灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）。（5）灭白蚁标准：按城市房屋白蚁防治管理规定执行。2、消杀设备配备要求：（1）根据防治的要求和药物的剂型选择合适的雾化性能好、操作灵活方便的防制及喷雾器械。（2）办公楼室内禁止使用热烟喷雾机，应选用不产生废气的电动式、充电式喷雾机，或手动喷雾器械。（3）室内灭鼠以物理器械捕杀为主，原则上不使用杀鼠剂量灭鼠，保障办公室安全，防止异味产生。3、消杀药剂要求：（1）所用药剂必须有“三证”，即农药登记证、生产许可证和产品质量标准。（2）所用药剂必须高效、低毒

55、、安全和绿色环保，对防治对象敏感性高，对高等动物安全、低毒，对环境影响小。4、其他（1）消杀作业时间要求：周六、周日及法定节假日进行；应急消杀除外。（2）不得影响相关单位工作人员的工作和生活。三、付款方式付款方式：每月5日为上月管理服务费结算日，凭中标单位完税发票，由采购单位签署付款凭证,办理相关付款手续。四、报价要求1、投标总价以人民币报价，为一年的物业管理费用。本项目采用固定总价合同，除管理内容变更外，其它因素均不做价格调整，投标报价包括但不限于（相关内容如与分项报价清单表不一致，则以分项报价清单表为准）：（1）投标报价应包含全部管理服务项目所需的管理费、人工费、工程费、税金、风险金等一切

56、相关费用的总和。（2）清洁用品、卫生间用品（卫生纸、洗手液，擦手纸、香水等）、消杀用品、白蚁防冶用品的费用总和；（4）绿化管理（不含花、苗木的采购）所需费用的总和（如绿化人工、补种苗木、化肥、杀虫等所需的费用）；（5）采购单位招标托管范围内所列项目的维修材料费用由中标单位负担；（6）中标单位必须承诺按采购单位要求就电梯、中央空调系统维护、消防设施设备等专项工作委托专业维保等相关单位进行维修养护。其中中央空调系统的全部维修材料费用由中标单位负担。（7）工作中所需的通信器材费、工具费以及为实施好管理服务所需的一切措施费；（8）因管理服务所需的保险费、咨询费、公证费、以及其它行政事业性收费和其它费用

57、的总和；（9）管理服务中，按国家和深圳市相关政策所需缴纳的一切行政收费之和；（10）企业法定利润，财务费用，管理费用和税金等本项目涉及的一切费用。2、投标人在报价时，有关费用必须符合以下要求，否则作废标处理。（1）人员的工资、社保、福利等必须符合国家及深圳相关法律法规所规定的标准要求，基本工资不得低于深圳市最低工资标准；（2）按国家及深圳市规定为员工购买养老、医疗、工伤、失业等保险及缴交住房公积金； (3)本项目按每人每月工作21.75天，每天工作8小时安排人员并测算费用。3、为保证技术服务质量，投标人报价降幅超过财政预算限额的15%时（例如：某项目财政预算限额为100万，投标人报价降幅大于1

58、5万时），评标委员会有权利要求其对成本进行介绍，并要求供应方用书面的形式进行低价说明（在保证质量的前提下，能够大幅节省经费的手段或原因），如投标人没有合理的理由或不按要求提供低价说明，可视为不被接受的有风险的报价，评标委员会则另行选择供应商。五、物业管理有关说明1、管理用房和员工食宿：（1）在委托管理期限内，采购单位提供管理用房，供物业管理公司免费使用；（2）员工食宿由中标人自行解决并承担相关费用。2、中标人不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原因确需将项目分包给其他具有相应资质单位，必须事先征得采购单位同意；3、采购单位在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，

59、则可终止委托管理合同。4、中标单位在管理服务区域内的人员及财产的意外伤害或损失，均有中标单位负责并承担相应责任。六、物业管理服务检查考核评分标准表序号量化指标考评项目考评标准考评得分1工作纪律（共10分）1.1、执勤时不得睡觉。有一人违反扣1分1.2、不得擅自离岗、空岗或窜岗。有一人违反扣2分1.3、上班时间不得吃零食、嘻笑打闹、干私活、闲谈、抽烟、听收录机、玩手机游戏,游戏机、闲聊电话或做其它与工作无关的事情的。有一人违反扣0.5分1.4、不得在物业内进行赌博、嫖娼、酗酒闹事等活动。有一人违反扣2分1.5、不得无理取闹、拉帮结派、诽谤他人、搬弄是非、影响业主正常工作、生活秩序。有一人违反扣0

60、.5分1.6、不得违反业主单位管理规章制度，给业主单位管理及资源造成较大损失。有一人违反扣1分1.7、要进行交接班，交接班时对物品、待办事项等要交接清楚。有一人违反扣0.5分1.8、发生各种可能损坏业主单位利益、破坏业主正常秩序及资源环境的紧急情况，应迅速向主管部门领导或者有关部门反应情况及其它事项，不得因此使业主单位的管理及资源造成损失。视损失程度扣分（1分起）1.9、执勤时要姿势端正、着装统一整洁，维护业主单位的良好形象。有一人违反扣0.5分1.10、做好执勤记录，字迹清楚整洁，记录详尽。违反一次扣0.5分1.11、下班后不得着便服在员工宿舍以外地域活动。违反一次扣0.5分1.12、严格执