时代广场现阶段营销策略报告

1、.PAGE ：.；MarketingStrategy宏远.时代广场营销战略报告Key Points 报告要点 宏观经济要素有利于宏远时代广场的价值增长近年来东莞各项经济目的不断坚持着良好的开展势头，经济的稳步增长带动房地产业安康开展，宏远时代广场未来的价值看涨。 城市开展态势有利于宏远时代广场的价值提升未来5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心城市。大规模的旧城改造与新城市开展，城市中心的聚集效应，产业的晋级，文化的建立，城市人口构造的转变将相当程度上促进房地产的需求和增长。东莞房地产进入快速生长阶段，地处东莞CBD的宏远时代广场将是最大的受害者之一，未来数年价值将加速提升。 东莞总体房地产

2、市场的良性开展是宏远时代广场升值的奠基石东莞房地产整体处于快速增长、迅速放量、销售价钱上升的阶段，总体表现为“情势一片大好。房地产价值的提升，宏远时代广场的价值将会水涨船高。 工程区域的飞速开展是宏远时代广场未来升值的保证东莞城市规划将极大改善工程片区的周边配套，并根本性改动工程的交通情况。规划将使工程周边交通条件得到极大的改善，为工程的增值带来艰苦利好。谋划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 83598 :69031789目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc188670875 一、工程概略 PAGEREF _Toc18

3、8670875 h 3 HYPERLINK l _Toc188670876 二、东莞宏观市场分析 PAGEREF _Toc188670876 h 7 HYPERLINK l _Toc188670877 2.1 城市现状 PAGEREF _Toc188670877 h 7 HYPERLINK l _Toc188670878 2.1.1 东莞概略 PAGEREF _Toc188670878 h 7 HYPERLINK l _Toc188670879 2.1.2城市人口构造 PAGEREF _Toc188670879 h 8 HYPERLINK l _Toc188670880 2.1.3区域开展现状

4、 PAGEREF _Toc188670880 h 8 HYPERLINK l _Toc188670881 2.2 城市开展 PAGEREF _Toc188670881 h 8 HYPERLINK l _Toc188670882 2.2.1城市总体规划 PAGEREF _Toc188670882 h 8 HYPERLINK l _Toc188670883 2.2.2交通规划 PAGEREF _Toc188670883 h 9 HYPERLINK l _Toc188670884 2.3 经济情势 PAGEREF _Toc188670884 h 10 HYPERLINK l _Toc18867088

5、5 2.3.1经济位置 PAGEREF _Toc188670885 h 10 HYPERLINK l _Toc188670886 2.3.2国民消费总值 PAGEREF _Toc188670886 h 10 HYPERLINK l _Toc188670887 2.3.3、东莞综合实力排名 PAGEREF _Toc188670887 h 11 HYPERLINK l _Toc188670888 三、整体房地产市场分析 PAGEREF _Toc188670888 h 12 HYPERLINK l _Toc188670889 3.1房地产市场分析 PAGEREF _Toc188670889 h 12

6、 HYPERLINK l _Toc188670890 3.1.1 近年东莞新增商品房面积走势： PAGEREF _Toc188670890 h 12 HYPERLINK l _Toc188670891 3.1.2、近年东莞商品房销售均价走势： PAGEREF _Toc188670891 h 12 HYPERLINK l _Toc188670892 3.1.3商业地产进入稳步开展期 PAGEREF _Toc188670892 h 13 HYPERLINK l _Toc188670893 3.2.政策面对房地产影响的分析 PAGEREF _Toc188670893 h 13 HYPERLINK l

7、 _Toc188670894 3.2.1人民币升值 PAGEREF _Toc188670894 h 13 HYPERLINK l _Toc188670895 3.2.2近年股市价值的不断提升 PAGEREF _Toc188670895 h 14 HYPERLINK l _Toc188670896 3.2.3国家物价上涨 PAGEREF _Toc188670896 h 14 HYPERLINK l _Toc188670897 四、片区价值分析 PAGEREF _Toc188670897 h 15 HYPERLINK l _Toc188670898 五、总结 PAGEREF _Toc1886708

8、98 h 18 前言宏远时代广场雄踞东莞市CBD中心地段，毗邻东莞市政府、市体育中心、胜和广场行政中心；周边有万科运河东1号、金升国际、塞纳河畔、东莞山庄等知名楼盘；还有香港街、和升文具零售市场等都市繁华商圈。宏远时代广场短期内不做大型推行销售的主要缘由是：“该工程未来数年内，具有很大的升值空间。近年东莞从无中心逐渐向城市中心化快速开展，将会带动城区物业的价值，CBD周边物业的价值提升速度尤快，宏远时代广场的商业价值也将水涨船高，未来工程周边将陆续迁入沃尔玛、家乐福等国际知名商业，东莞中心商圈的幅员逐渐构筑，未来的商业中心呼之欲出；同时工程片区的旧城改造也进展得如火如荼，旧海关搬迁、万科运河东

9、1号、金升国际、塞纳河畔等高档社区的建立加速了片区旧城的改造，同时居住人口也与日俱增；根据以上的市场要素，我们判别宏远时代广场的商业价值将在未来数年将会有更大的升幅。鉴于以上的判别，为了追求经济效益的最大化，宏远时代广场的运营战略为“短期内不做大型推行，暂缓销售、待数年后工程大幅升值再行推售，获取更大的经济效益。工程概略1.1工程区位解析宏远时代广场1.1.1区域市场特征南城区原为篁村，东莞市重要的高新技术工业产业聚集地，是政府重点开展的新型区域，也是未来几年内房地产开展的热点区域。新城市中心区规划为市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心，在CBD区域，大量的土地将被用作政府

10、笼统工程的建立和办公、商业用地，该区域将成为未来东莞政治、商业、金融最活泼最中心的区域。南城的市政配套完善，经济根底雄厚；诺基亚、雀巢等许多跨国企业都落户在南城。南城规划建立目的是重点建立“一园两区四纵十横 ，这将为南城的房地产开展带来更好的契机。南城区的楼盘以中档为主，主要吸引周边的本地居民和分布在莞城各处的企业白领和政府公务员。1.1.1工程周边现状东城中心区莞城中心区万江中心区南城中心区新城市中心区1.5公里2公里3公里3公里6公里本工程工程地处东莞市莞城和南城交界处，行政区域隶属南城区。工程位于城市主干道莞太大道。工程直通新城市中心区、毗邻莞城区和万江区。工程间隔 市中心商业圈老城区仅

11、1公里，经过莞太路5分钟车程。间隔 东莞市最具规模的商业步行街南城富民步行街约3公里，约10分钟车程直达。间隔 东城中心区约6公里，约15分钟车程。1.1.2工程经济技术目的工程住宅已全部销售终了，剩余商业面积共27.37平米，其中一层面积为3992平米、共75间；二层商业面积4972.83平米；三层商业面积4562.54平米。1.1.3工程定位工程商业主要定位为东莞市最高档次的文仪用品专业市场；详细：办公用品：纸、张、笔、办公耗材、文具等。精品、礼品：礼仪用品、赠送礼品、水晶、陶瓷器具等。家饰、用品：干花、画、摆饰物。体育用品：球类、拍类、护类、健身器材、棋类。1.1.4运营情况本工程未作大

12、面积营销推行，因此本工程一楼外街商铺运营普通，出租率为50%；一楼内铺少量出租；二、三楼为毛坯房，现空置。价钱及租金：一楼商铺平均售价为16603元/平方米未售、实收租金均价为42元/平方米/月，面价租金均价52元/平方米/月。小结：宏远时代广场地处东莞中心地段，毗邻东莞的行政办公中心，地段价值不言而喻，伴随东莞城市中心化的加速开展，宏远时代广场的价值也将快速提升。东莞宏观市场分析2.1 城市现状2.1.1 东莞概略东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间， 是广州与香港之间水陆交通的必经之地。全市陆

13、地面积2465平方公里，户籍人口156.19万，常住人口640多万，此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东莞已成为国际制造业名城，是广东省的中心城市之一，构成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制品业、食品饮料加工制造业、电力蒸汽热水消费和供应业为支柱的现代化的制造业体系。东莞有优良的配套齐全的产业构造，世界上大多工业产品都可以在东莞企业群体的工业生物链中找到其相配套的行业和产品。世界上95%IT产品都可以在这里配齐，东莞塞车、世界缺货成为誉满全球的东莞制造的最好注解。2.1.2城市人口构造产业构造的变化将使未来城市人口构造产生变化，哑铃型的人口构造向纺棰型过渡，中

14、坚购房人群消费活力加强，占据比重逐渐增大；长期构成的产业格局使得东莞城市人口构造呈现哑铃形状，中高端富有阶层成为城市人口构造中重要的一个群体，近年外来人口逐渐增长，消费才干也将不断加强。2.1.3区域开展现状粗放型的产业构造、优越的地理位置、兴隆的交通网络构成了东莞“各镇为营开展的城市特点，但南城中心区最为东莞城市行政、商务中心区，经过几年开展，已逐渐构成真正的城市中心，城市中心的构成将使周边的物业价值得到极大的提高。2.2 城市开展2.2.1城市总体规划东莞市将成为珠江三角洲东岸重要的地域性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特征的现代化中心城市。强化中心

15、城区的中心位置，以中心城区为中心，加速开展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点开展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。到2021年，中心城区人口控制在80万人左右，城镇建立用地控制在70.5平方公里以内。“三位一体的城市开展战略规划“三位一体即将中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园作为一个整体来规划建立，构成东莞未来的主城区。它的规划建立将使东莞由原来的“人字形格局向“个字形格局转变，中心的开展轴线将随着主城区的建立逐渐加强。将中心城区、同沙生态维护区和松山湖科技产业园整合为三位一体的主城区，是将高科技制造业中心、生态绿心和第三产业中心融为一体，对加

16、强主城区的综合功能和区域中心位置、提升城市功能有着非常重要的意义。主城区由北部中心城区、中部同沙片区和南部松山湖片区三部分组成。北部中心城区主要承当行政、文化、商业、居住、物流等城市效力类功能；中部同沙片区以改善区域生态环境、建立城市“绿心、提供休闲文娱度假场所为主要职能；南部松山湖片区是制造业中心，承当着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。从东莞城市的规划来看，宏远时代广场位处东莞未来规划开展的重点区域“中心城区，未来升值潜力无限。2.2.2交通规划小结：未来5年内，东莞将投入500亿打造现代化中心城市。大规模的旧城改造与新城市开展，城市中心的聚集效应，产业的晋级，文化的建立，城市人口构造

17、的转变将相当程度上促进房地产的需求和增长。东莞房地产进入快速生长阶段，宏远时代广场的价值也将逐渐提升。规划将全市干线路网构造大体分为三级：一级为高速公路体系，主要处理城市过境和快速对外交通，强化区域间的快速联络，包括已建的广深珠高速，南段已建成、北段正在建立的莞深高速，规划的常虎高速、沿海高速、博深高速和清塘高速，总长度180公里，全市平均7.3公里/百平方公里；二级为城市快速路体系，以承当城市组团间交通为主要功能，以长间隔 交通为主，以市区五环路的中心，西环加快城区与常平、塘厦、石龙等方向的联络，东环加快城区与虎门、长安、麻涌等方向的联络，并将东环与西环以快速路联络，以构筑东莞市域范围内完好

18、的快速路网，将城区组团、虎门组团、常平组团快速相连，总长度359公里，全市平均15公里/百平方公里；三级为干线性主干道体系，主要承当组团间交通，以长间隔 客运交通为主，最终构成方格网形的路网体系，总长度9公里，全市平均55公里/百平方公里。东莞城际、城市交通网络的完善将会加速东莞经济的开展。2.3 经济情势2.3.1经济位置据“东莞地产龙虎榜研讨组研讨统计，东莞在房地产综合开发投资潜力方面位居全国15强，二线城市住宅开发投资潜力方面位居全国20强，二线城市商业用房开发投资潜力方面位居全国15强，二线城市房地产综合开发投资潜力方面位居全国15强。2.3.2国民消费总值2007年东莞全市完成消费总

19、值3151亿元，可比价钱比上年增长20.06%，增速趋缓。产业构造调整继续优化，第三产业比重进一步提高。2007年完成全社会固定资产投资840亿元，增长19.1%；其中房地产开发投资216.4亿元，增长32.0%；城镇居民人均可支配收入27025元，增长12.2%，乡村居民人均纯收入11514元，增长8%；实践利用外资21亿美圆，增长16.1%；社会消费品零售总额达695亿元，同比增长19%；城乡居民储蓄存款余额3755亿元，增长8.4%；小结：东莞作为中国经济最活泼的城市之一， “打造现代化制造业名城的城市化进程战略将为东莞带来新一轮价值增长，房地产开展进入快速开展阶段。同时，东莞具有如此强

20、劲的城市经济实力和城市居民支付才干，这为房地产的开展提供了最重要的供需支持。良好的经济要素为宏远时代广场的价值提升奠定了坚实的根底。2.3.3、东莞综合实力排名东莞市综合竞争力名列全省首位。东莞2007年先后获得中国优秀创新型城市、中国最具投资价值新锐金融生态城市、广东省社会治安综合治理任务优秀市等荣誉，延续第五次被评为全国科技提高先进城市，全国双拥模范城实现六连冠。在中科院中，东莞科学开展综合评价位居全国地级以上大城市第二名。在省社科院中，东莞综合竞争力名列全省首位。整体房地产市场分析3.1房地产市场分析3.1.1 近年东莞新增商品房面积走势：数据来源：东莞市建立局，东莞合富辉煌公司数据库东

21、莞房地产市场新增商品房面积逐渐添加，东莞城市容颜日新月异，市政配套趋完善，房地产市场规模越来越大，东莞于珠三角地理优势明显，人们看好东莞物业升值。3.1.2、近年东莞商品房销售均价走势： 数据来源：东莞市建立局，东莞合富辉煌公司数据库每年的GDP仍坚持2位数快速增长，东莞市经济根底扎实，为房地产业开展提供良好经济环境。加上东莞城区土地市场紧缺和需求不断添加，房价呈大幅上升趋势，特别近2年来，随着深圳、广州的投资客涌入，东莞房价突飞猛进，城市价值不断提升，工程未来的价值也将不断提升。3.1.3商业地产进入稳步开展期07年共89个楼盘有商铺新增供应，总供应量为57.83万，共有4,548个单位。供

22、应面积上较去年同期下降40.44%；平均每个工程供应6,497.75，较去年同期下降26.38%；商铺的户均面积为127.2。反映了商业的供应量在逐渐减少，商业供求关系逐渐趋向平衡，加快对积累的商业工程消化，从长久看，由于供求关系变化，商业价钱将会逐渐提升。3.2.政策面对房地产影响的分析3.2.1人民币升值小结：东莞房地产整体处于快速增长、迅速放量的阶段，总体表现为“情势一片大好。不仅从土地供应、开发量、销售速度、销售总量上这些数据商表现出东莞房地产强劲的开展势头。同时，遭到人民币升值、股市、物价等要素，将成为未来商业价钱升值的主要动力。从东莞房地产开展的态势来看，对宏远时代广场的价值提升极

23、其有利。中国07年贸易顺差2622亿元，创历史新高， 07年人民币兑美圆升值近7%，涨幅为06年的2倍，并在08年1月初冲破7.3。人民币的升值，长期而言有助于房价程度的上升，出口相应减少，贸易顺差加大，减少资本的净流出，添加国内的消费，国内居民的收入也会添加，包括房地产在内的各种资产的价钱程度也会上升。作为保值性最好的房产长期被看好。3.2.2近年股市价值的不断提升股市牛气冲天，投资者从中获取的“宏大财富向何处去？按照中国人的传统心思，有钱之后首当其冲的就是给本人选择一处房产，让本人的余生后顾无忧。房子本身是一种消费品，供人们居住运用，同时房子也是一种保值增值的优良工具，其没有股市风险大，动

24、摇程度小。在中国传统思想中：“一铺养三代就是明证。在1999年至2000年股市由于网络新经济而处于牛市阶段，导致了当年高档住宅在北京脱销的局面，北京市场出现了供需两旺。当股市聚集的“财富效应不断放大，并转向楼市的时候，会促进楼市价钱的进一步上涨。3.2.3国家物价上涨物价的上涨不仅激发了住宅一手房市场均价的上升，同时住房租赁价钱也会不断上涨，其反响更为直接、更为明显。住房租赁市场价钱的一路走高，在一定程度上也能激发不少潜在客户投入购房方案，该客户群体多为正处于过度期租客和想经过投资住房、商铺用于出租获取收入的人。片区价值分析4.1.东莞城市空间开展态势是宏远时代广场未来升值的保证宏远时代广场东

25、莞城市空间开展态势表示图：东莞未来的城市空间将呈现一个中心，两个根本点成三足鼎立之势。东莞将构成以“城区、松山湖传统主城区、沙田-虎门一厚街沿海经济带、常平一樟木头东部经济带三大复合型城市中心，共同承当区域与市域的效力职能，勾勒出一幅全新东莞城市空间构造。宏远时代广场地处中部经济带，随着东莞城市中心化的开展，工程未来的商业价值将会不断提升。4.2家乐福、沃尔玛南迁成就了工程周边未来的商业中心南城CBD商圈是中心区未来的商业环境开展运营的中心，以中心区的规划、未来商住人口及交通地理优势，中心区商业环境的硬件条件是非常优越的。由于该区拥有东莞城区最便利的快捷通道东莞大道，可以衔接广深高速和各个镇区

26、快速道路，而轻轨的建立，也将使该区的辐射功能到达最大化，未来商业可开掘的空间很大。目前中心区商业开场启动，这个商圈的崛起与东莞传统商圈将有什么不同的地方？目前老城区与东城商圈的消费力比较集中，普通以居住者的就近消费为主，而未来的中心区消费那么有所区别，需求以商务和便利的交通带动消费，公交、轻轨及私家车构成辐射力更强的消费市场。工程周边中心商圈的崛起与成熟将加速提升工程的商业价值。4.3.CBD行政办公中心日益成熟东莞写字楼起步于2003年；2004年伴随着东莞城市开展和新中心区规划出台，写字楼市场供应出现高潮；2005年由于局限于本身产业构造和市场需求，使市场出现滑坡。2005年政府提出的商贸

27、东莞和“退二进三政策，为东莞写字楼开展带来了新机遇，写字楼市场在2006年逐渐复苏，伴随着2007年台商大厦等一批写字楼工程的集中入市，2007年2021年的东莞写字楼供应将出现一个高潮。 在此根底上，一旦东莞总部经济的想象付之实施，商业地块的批建数量应该会大于住宅工程。这一政策决议东莞大道今后将沿着一条商业开展为主的脉络前行，写字楼产品将是其中最大的受害者。东莞大道的写字楼曾经步入了升值的快车道。 宏远时代广场地处东莞的CBD中心地段，东莞CBD的成熟与完善继续推进着宏远时代广场的价值。4.4沿河地带与城市轻轨的建立图：东莞沿河地带与城市轻轨的建立图轻轨的建筑以及沿河片区居住带的定位在一定程度上将确定城区集中开展的区域，主要集中在轻轨沿线以及东莞水道、运河沿线。轻轨的建立将刺激沿线的房地产开发，像会展中心站附近的中信东泰花园、第一国际正在逐渐的成熟之中，而东莞大道也就是轻轨经由的路段沿线新建小区层出不未来升值的潜力可以预见。和轻轨沿线相比，沿河居住带更倾向于休闲观光的田园生活，尤其是东莞水道治理好之后，水量变清，包括电子巨头的落户，将使沿河地带拥有无可替代的风景，打呵斥珠江三角洲的外滩，吸引众多金融、电子商业卖场在此扎堆。小结：片区的城市规划将极大改善工程片区的周边配套，并根本性改动工程的交通情况。为工程商业的增值带来艰苦利好。对宏远时代广