城中村改造中若干问题探讨

1、城中村改造中若干问题的探讨 对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施

2、推进，房地产企业主要完成以下几项工作：1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；6、与村集体协商并签订征地补偿协议书；7、与各村民协商并签订拆迁补偿安置协议书；8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订拆迁补偿安置协议书等相关协议；9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处

3、置策略及相关协议；10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；15、取得项目用地使用权的，须完成土地使用权出让合同的协商、签署及履行，并办理建设用地规划许可证以及国有土地使用证等相关项目批文；16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发

4、补偿；17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：1、政策支持的合约化控制基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。2、拆迁补偿的规范化控制包括：根据“城中

5、村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善拆迁补偿安置协议条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国物权法的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地

6、产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。3、开发盘量的分散化控制包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造合作协议约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以

7、及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。当然，如此运作的必要前提是必

8、需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。4、专项报规的特殊化控制根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就

9、应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。5、土地摘牌的技术化控制包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造合作协议条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用

10、权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造合作协议的条款细化。6、融资途径的多样化选择包括：根据项目开发盘量以及房地产

11、企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托

12、基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。7、对于土地竞拍情况做有关约定与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。8、对于特殊情况的处理与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不

13、得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难： 1、违法违章建设严重 根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。 2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大 3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的

14、拆迁特殊对待宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待4、非住宅的拆迁补偿对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如-1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩

15、建、乱建以获得不合理的补偿。2、通过拆一补一 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。5、村民在获得回迁房之前，需

16、要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。房地产开发企业在“城中村”改造项目中的法律控制(2009-08-12 19:32:53) HYPERLINK javascript:; 转载标签： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%D6%D0%B4%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城中村 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%E7%CF%D5%BF%D8%D6%C6&ts=bpost&stype=tag

17、 t _blank 风险控制 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag t _blank 房产分类： HYPERLINK /s/articlelist_1391465433_3_1.html t _blank 地产-法律 根据现有的“城中村”改造政策与实际操作流程，“城中村”项目成败的核心更多在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：开发商在获得土地之前就必须投入大量资金为政府进行一级土地整合收储，而一级土地整合收储后开发商仍需通过招、拍、挂程序方能获得土地使用权进行开发。在这个过程中，因为前期资金成本投入巨大，为了投

18、资目的的最终实现，开发商往往不得不着重考虑因政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种失利风险。在此情形下，如果开发商想要从“城中春”的耕种中获取相对稳健的投资回报果实，那么项目启动前的法律统筹与运作过程中的法律控制将显得尤其重要。通常情况下，在“城中村”改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，开发商需要完成以下几项主要的法律性工作：1、与政府谈判，获取拟开发“城中村”改造项目的基本政策信息并争取符合该“城中村”改造项目开发要求的政策支持；2、初步制定拆迁补偿方案及标准，征询村集体组织及村民意见，获取“城中村”改造项目开发认可；3、与政府签订“城中

19、村”改造意向性协议或合作协议；4、协调政府并办理取得“城中村”改造范围的拆迁许可批准文件；5、调查了解“城中村”改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；6、与村集体协商并签订征地补偿协议书；7、与各村民协商并签订拆迁补偿安置协议书；8、与“城中村”改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订拆迁补偿安置协议书等相关协议；9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合

20、作开发等；12、专项规划谈判及报件，获取“城中村”改造项目的详细规划指标及条件；13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；14、进入“城中村”改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；15、取得项目用地使用权的，须完成土地使用权出让合同的协商、签署及履行，并办理建设用地规划许可证以及国有土地使用证等相关项目批文；16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。在上述一系列工作中，开发商应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：1、政策支持的合约化控制包括：规范制定

21、与政府签署的 “城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等。政策支持一向被开发商视为“城中村”改造项目能否顺利实施的关键所在。而目前“城中春”的到来也正是得益于昆明市各级政府自2008年以来不断优化完善的“城中村”改造政策，而这些政策在充分考虑昆明“城中村”改造实际的前提下，涉及到了包括征地拆迁补偿安置办法、拆迁安置补偿基准价格及高限标准、土地公开交易办法、村改居人员劳动就业和社会保障、土地出让收支管理使用、城中村改造税费优惠政策等“

22、城中村”改造项目推进的方方面面。与此同时，昆明“一村一策”的城中村改造原则，也给予了开发商更多的政策争取空间，诸如规划指标、摘牌条件等等。这些，都为开发商的“城中村”改造项目参与热情创造了较好的保障性环境。然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原则，也为开发商的开发行为带来了诸多特有的不确定因素，因此，当开发商对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。2、拆迁补偿的规范化控制包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈

23、判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善拆迁补偿安置协议条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。在“城中村”改造项目各项环节中，拆迁被公认为是最大最难啃的硬骨头：一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难以掌控的风险因素，这两大成本风险对于开发商而言，都可以说是致命的。同时，因为拆迁受限于我国物权法的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，开发商希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。这也直接导致了不少有实力有经验的开发商在面对“城中村”改造项目的争夺中选择了更为

24、淡定的观望态度。而事实上，从数个成功拆迁的旧城改造以及城中村改造项目来看，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为开发商降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为开发商争取政府的协调取得先机。3、开发盘量的分散化控制包括：根据开发商资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过开发商与政府签订的“城中村”改造合作协议约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合开发商及具体

25、项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。基于城中村“整体改造”的考虑，昆明市动辄数百亩甚至近千亩的“城中村”项目开发盘量要求，决定了开发商在“城中村”改造项目上将必然面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为开发商造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，开发商就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，

26、避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，开发商还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。4、专项报规的特殊化控制包括：根据开发商项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为“城中村”改造项目开发商量身定做的特殊

27、规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。根据物权法以及最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释的相关规定，今后的房地产开发项目中，规划将成为最终决定开发商项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，开发商方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。此外，因为“城中村”改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的开发商有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，开发商完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目

28、开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。5、土地摘牌的技术化控制包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造合作协议条款约定以及开发商项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人

29、抢牌成功，开发商可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于开发商自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的“城中村”改造合作协议的条款细化。6、融资途径的多样化选择包括：根据项目开发盘量以及开发商的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合开发商自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受开发商所关注，尤其是需要大量前期资金投入的“城中村”改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使

30、用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，开发商大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。而这也成为了迫使一部分开发商对“城中村”改造项目不敢贸然推进的主要原因之一。而作为应对，开发商应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。城中村改造的难点及破解对策中国贵阳政府门户网站 | 更新时间：2011-03-16|来源：中经专网字号： HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20

31、110318/286190.html l # 【大】 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 【中】 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 【小】 【 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 复制本页地址】 【 HYPERLINK /gygov/1442575838561370112/20110318/286190.html l # 打印本页】

32、 【 HYPERLINK javascript:window.close() 关闭窗口】 以广州市荔湾区为例摘要城中村改造主要面临三个难点：一是改造资金的筹集与改造主体的选择；二是存量土地如何盘活；三是如何排解城中村改造的阻力。破解上述难点，应从以下三方面着手：公开公平选择合作开发者，确保资金安全；做好存量土地的盘活工作，调整好土地使用功能：加大前期宣传，调查村民意愿，合理制定拆迁补偿方案和标准。（中经评论北京）2009年，广州市政府拉开了广州市史上规模最大的城中村改造工程的序幕。随着相关项目的动工以及房地产企业在城中村改造中的一系列动作，广州市城中村改造工程倍受社会各界关注。为使政府及城中村

33、各界对城中村的村情、民情及城中村改造有一个全面的了解，为城中村改造的决策提供参考依据，我们以荔湾区为个案，对该区21个城中村进行了实地调查，发现城中村改造面临三个方面的难点，需要下大力气予以解决。一、城中村改造面临的三大难点1.难点一：改造资金的筹集与改造主体的选择城中村改造中的第一个难点，是改造资金的筹集与改造主体的选择，实际上这也是城中村改造中的风险规避问题。对城中村的经济联社来说，城中村改造中的风险主要存在于资金及与开发商的合作两个环节。城中村的拆迁和补偿费用是一笔巨大的 开支，包括拆除旧屋费用、规划设计费用、土地出让 费用、土地使用费用、临时安置费用、三通一平费用， 等等。高昂的拆迁安

34、置成本、巨额的投资、回迁安置 面积大、可用于销售的面积小导致的投资回报小，使房地产开发商均不愿涉足城中村改造。在这种情况下，如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，是城中村改造能否顺利推进的关键因素。据业内人士粗略估算，广州市每个城中村均需改造资金几十亿元，在有些村，仅改造消防通道就需要8亿元。显然，政府难以承担如此巨大的改造经费。政府拿不出这么多的资金，那么改造的钱从何而来？一个为很多城市所采用的方式是：引入经济实体，以开发商为主导对城中村进行改造。2009年，广州市政府也明确提出了“要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资三旧改造项目”，以此向开发商抛出了橄榄

35、枝。此举为社会资金参与广州市城中村改造扫清了障碍，为城中村改造的大规模启动提供了政策保障。相对于政府和联社集体经济体来看，开发商具有经验丰富，融资能力强，专业程度高，能够较好地为城中村改造提供资金、团队和技术。但开发商如何介入，如何避免社会资金一家独大，如何保障政府、开发商、村集体、村民多方共赢，是一个需要引起充分关注的问题。开发商作为经济实体，是以利益为驱动力的。首先，他们建成的楼房容积率肯定会很高，密度会很大，这样才能使拆迁重建和回迁安置的成本得到补偿，这就与广州城中村改造的目的之一降低建筑密度相悖；另一方面，为了降低成本，追求利益最大化，依开发商的强势，其肯定会在补偿金额、回迁面积划定上

36、与村民的利益产生严重冲突。因此，大多数经济联社都反对选择开发商为城中村改造的主体，都希望在政府的指导下，由经济联社自己主导开发。在调查中，我们发现，一些城中村的经济联社对资金问题并不担心，反而很有信心。他们提出的办法是，除了以土地做抵押向银行申请低息贷款外，更主要的是通过市场运作，盘活土地，由经济联社在自己的土地上建高层物业出租或出卖部分商品房，用获得的收入来归还城中村改造的贷款。但是，由经济联社自己主导城中村的改造，必须有一个前提，这个前提就是政府放权，即需要政府放松对集体土地建筑容积率的限制，即放宽对村庄房屋建筑的规划用地密度指标，提高容积率，加大返还用地的指标。2.难点二：土地的利用与盘

37、活城中村改造中的第二个难点，是如何盘活城中村的存量土地。可以说这是城中村改造的核心问题。盘活城中村的存量土地，难点在于如何将城中村支离破碎的闲置土地以及被列为农田保护地但实际上又未得到保护的农田利用起来。比如，荔湾区城中村的土地资源很多，基本特点是：花地河以东有大量小块型闲置土地，有较多的各类型的仓储、厂房；花地河以西有大量的村集体土地，主要是农田保护地。由于以前该地区城中村改造未列入日程，使得该地区的定位不明确，致使该地区缺乏明确的发展思路。后来随着土地使用制度的日益规范，且由于地块小不具备规模效应，又使得这一类土地难以找到合作或转让对象，遂导致长期闲置。表面看上去，该区域内土地资源丰富，但

38、由于不能提供成片成规模的土地，使得大型投资公司和资本很难介入进行具体的操作。该区域的现状表明，盘活现有的存量土地是启动城中村改造的关键环节。此外，由于城中村内出现了一些违法违章的建筑和烂尾楼，导致了大片土地处于荒废状态。比如，地处芳村中心地带的花地湾的面积达100多公顷的一块土地，因涉及某公司的开发融资问题，被冻结达十年之久。该地块的长期冻结致使芳村中心区域的城市建设无法启动。因此，如何根据新的区域定位，调整规划布局，利用收回、合并、征用、租赁等多种形式，盘活存量土地，发挥出土地的规模效益，是城中村改造的一个难题。3.难点三：城中村改造阻力的排解城中村改造中的第三个难点，是如何排解城中村改造的

39、阻力。调查数据显示，荔湾区城中村80%以上的干群都支持城中村改造，即使是与城中村改造没有直接利益牵连的外来务工人员，对城中村改造的支持率也达到了60%以上。但即使如此，在一些干群中仍存在着种种思想疑虑。这直接或间接地形成了一定的改造阻力。首先是一些经济联社干部存在等待、观望的思想，有“看周围村怎么做，等上面安排”的想法。他们认为，口号喊了这么多年却未见成效，改与不改都是一样，认为只要政府给土地指标，不需要政府的其他支持也可以发展起来。另外，荔湾区的城中村多数属于靠近城市的“城边村”，村民的素质、生活习惯基本没有大的变化。一些村民仍思想保守，比较注重实惠，看重眼前利益，不太愿意接受改造。尤其是由

40、于广州市经济的快速发展使城中村的出租屋效益特别好，一大批村民以此发家致富，就连相对偏远、位置不太好的村，村民的年收入也达数万元，以致于“二世祖”等不劳而获的典型比比皆是。这些人对城中村改造的呼声不但不像城市居民那样高，反而因为其拥有既得利益而反对改造。调查中，一些经济基础薄弱的经济联社干部反映：村民最担心的是，一旦村庄实行改造，不知道多久才能搬回新屋，而这段时间没有房子出租，收入自然减少，加上经济联社的分红不多，怕生活受到影响。因此，他们并不希望马上就改，而是想看看先改的地方效益如何，有没有好处，会不会影响今后的生活。所以，在一个村还未明了其发展趋势（即干什么项目赚钱）时，村民是不会轻易同意拆

41、迁的，也不会随便同意征地的，因为土地是村民的命根子，是其生存的根基。正因为这样，有的城中村要求将社会保险的水平提高，希望未来的生存更有保障。村民现有的出租屋收益使村民只愿意接受面积补偿。但是，城中村现有的容积率已经接近或达到了城市规划的上限，如果要使项目盈利，势必要提高容积率，从而突破城市规划的界限。从目前广州市的情况看，城中村的农转非居民依旧以出租房屋为主要收入，没有实现生存方式的转变。因此，城中村改造面临农转非居民的意愿与改造最终目的相悖的困境。二、城中村改造难点的破解1.确保资金安全，拓宽融资渠道，公开公平选择合作开发者（1）加强经济联社的资金管理为规避城中村改造中的风险，第一位的是需要

42、加强村经济联社资金的管理。对此，一是要设立城中村改造项目专项资金。该专项资金的主要用途为支付改造规划编制和与此有关的调查研究费用、平衡本地区全面改造项目资金、建立本地区城中村改造动态监控信息系统、支付相关的宣传费用。二是加强与金融机构的沟通，积极争取对城中村全面改造项目提供宽松、便利和优惠的融资支持和金融服务。三是加强对城中村改造中资金支出环节的可控性。项目公司与开发商应共同建立资金管理专户和科学的财务管理制度，从制度上杜绝漏洞。四是经济联社要与街道共同加强对资金收支的直接监管。经济联社与街道要与开发商签订资金管理办法、公共设施投资金额、违约处理等协议；五是建立城中村改造三级资金监督管理机制，

43、设立城中村改造资金监控专户，以确保改造资金专款专用。监控专户成员单位应由投资方、经济联社、所属街道三方组成。由经济联社注册成立的开发公司提交改造项目资金的投入计划，报经济联社及合作开发商共同审定，经街道办批准后方能从资金管理专户中支付所需款项；六是区财政、审计和监察部门要依据各自的职责分工，对城中村改造资金进行全程监督和管理。（2）做好开发商的遴选工作根据广东省、广州市的相关规定，城中村改造可以引入投资主体参与改造。但在合作过程中经济联社应依法做好遴选开发商的工作，按照公平、公正、公开的原则，通过公开招标等平台，择优选取具有较高社会责任感、品牌好、实力强、富有策划运作能力的开发商进行合作。在与

44、开发商签订城中村改造合作框架协议时，应明确列出下列内容：开发商不得转让改造项目，也不得引进新的投资商；开发商必须提供一定数额的保证金，如果开发商在签订合同起半年内投入的资金未达到约定数额的，或者严重违反有关规定致使公共利益受到损害的，即取消其参与改造的资格；明确合作协调机制、合作项目、合作事项、改造前期工作、拆迁补偿安置方案、公共配套设施方案、资金投入方案、改造利益分配方案、改造资金的共同管理方案等具体内容；明确参与合作的开发商必须优先安排拆迁安置房和集体回迁物业的建设，约定交房时间，也可以通过担保或押金的形式保证回迁物业的按期交付使用，以消除拆迁户的回迁安置风险。2.做好存量土地的盘活工作，

45、调整好土地的使用功能首先，要改进城市规划的编制与现实脱节的问题。目前的城市规划不是滞后，而是太超前了，规划成果一次比一次漂亮，可就是难以落地。一落地，这里是农地，那里是控制，很难实施和操作。谈到规划，目前的普遍状况是规划确定时相对快捷，但改动起来却程序漫长。具体到城中村的改造规划，更是缺乏与之相适应的简易操作的程序。明明知道一个项目的引入是好的，是适宜本地发展的，可就是数年调整不了原有规划，致使最后错过了发展机会。当然，这里面涉及一个长远规划和高速发展的国情的矛盾，但就广州市而言，有一些具体操作层面上的工作的确需要给予高度重视，比如，花地河以西大量农田保护区的性质置换调整的问题，又比如，一些规

46、划路网与现有路网的连接问题、城中村建设用地功能的调整整合问题，等等，均应有一个全面统筹解决的整体方略。否则，这些个案性的微观小问题积累多了，就足以形成大问题，进而影响宏观区域的发展。其次，要逐步调整土地功能，盘活存量土地。在荔湾区城中村改造中，第一个需要进行土地功能整合的地段是位于芳村的自珠江大桥至鹤洞大桥地段。随着城市建设的发展和大量中小企业的关、停、并、转，该地段原有的仓储厂房、码头储运等功能已严重退化，处于闲置或被低价值租用的状态。它们占据着该区域乃至对整个广州市来说都是非常宝贵和稀缺的土地资源。因此，应将该区域的整条沿江地带确定为发展商贸业的区域。这种定位的根本性改变，不仅能释放出大量

47、的土地，而且将使沿江的土地大幅度升值，从而有力地推动城中村改造的进程。2008年，广州市政府提出了白鹅潭经济圈的概念，它既是广州发展商业经济圈的补充，也是荔湾区发挥一河两岸优势的纽带，同时也是土地功能调整的一个非常好的举措。作为广州市中心城区四个发展重点地区之一，白鹅潭经济圈内分布有13个城中村，占荔湾区城中村的62%，其中，又有60%以上的发展用地为村集体所有。为了避免发生珠江新城建设过程中出现的类似情况，白鹅潭经济圈的规划需要结合城中村改造规划，合理规划好村集体剩余建设用地，推动城中村集体用地的集约化使用。第二个需要进行土地功能调整的地段是花地河以西地段。荔湾区芳村片被花地河分成东西两块，

48、其中花地河以西地块在西联战略提出之前，一直是农田和耕地。虽然事实上花地河以西的6个村作为土地的所有者和使用者，已在多年内建设了不少临时性引资项目。现今随着西联战略的提出和城市化进程的不断加速，花地河以西究竟需要多少农田保护地，是一个需要论证的课题。在城中村的改造过程中，应该通过功能的改变，通过对花地河以西的科学规划，整合调整文教体卫项目或者是现代物流项目，释放出更多的土地用于开发利用。根据上述情况，建议进一步规划好城中村土地的利用，在遵守政府城市规划的前提下规划好土地的利用类型，对一些闲置土地进行回收再利用；将一些具备条件的地块适时推向市场；对一些经改造可再利用的物业和地块采取多种开发利用的模

49、式，真正将存量土地有效地利用起来。同时，要争取上级政府的支持，尽早盘活花地河以西的农村集体建设用地。对被确认为农用保护地而实际又起不到保护作用的地块，应本着实事求是的态度，按照“三旧”改造的政策予以调整或改变。具体办法可参照佛山市的做法，一是将改革开放以来违规转用的集体建设用地在补交一定费用的前提下，转为合法的农村集体建设用地，并颁发集体建设用地使用权证；二是归拢集体留用地，即采取股份运作的方式将各村的留用地归拢到一起，引进产业项目或房地产项目（前提是在村民意见统一的情况下经政府批准先行转为国有）。三是政府收储一部分关键性的集体建设用地，或开展集体建设用地使用权流转，鼓励以使用权出让、作价入股

50、、合作经营等方式开展土地流转；也可以鼓励社会资本参与，实行集体建设用地国有化。四是要完善土地征地补偿标准。目前，城中村征地补偿标准仍沿用原有农村征地补偿办法，标准过低，随意性较大，政府应允许由改造主体按1：1的面积进行复建补偿，并由原村集体统筹使用。3.合理确定拆迁补偿方案和标准据调查，村民普遍对城中村改造的了解不是很深，有些村民甚至不知道什么是城中村改造.因此，政府有关部门要加大城中村改造的宣传力度。而要改变村民的小农意识不是一朝一夕的事，不仅需要协助联社做好思想教育工作，更重要的是要尽快将惠民的措施落到实处，让村民确实能感受到城中村改造的好处。城中村改造的关键是处理好村民的利益问题，目前，

51、大多数农转非居民都是依靠自己拥有所有权的住房和厂房的出租来维持生计，而城中村的改造不能回避的问题就是房屋拆迁，拆迁之后是否会影响到村民的生活，这是城中村改造的瓶颈问题，也是村民的实际利益是否会受损的问题。城中村改造的拆迁安置涉及村民的根本利益，必须广为宣传，征求意见，全面综合考虑村民物业的实际情况，把相关工作做细做实。首先，要认真制定拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置工作必须以保障被拆迁人和拆迁人的合法利益为基本原则。其次，拆迁补偿安置方案的制订要由经济联社根据相关政策规定，并在开展民意调查及征求意见的基础上制定；方案制定前，应按照有关规定，在国土房管、更新改造办等部门的指导下，对改造范围内的土地

52、性质、房屋权属及居住人口、户籍等现状进行摸查，为补偿安置方案的制定提供依据；拆迁补偿安置方式须明确搬迁要求、违约责任及纠纷处理等内容。第三，拆迁补偿安置方案应取得经济联社80%以上成员的同意，经所属街道审核后，由区政府报市“三旧”改造工作领导小组审议批准并报区更新改造办备案后方可实施。第四，拆迁补偿安置协议的签订必须包含以下内容：一是被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构；二是拆迁补偿安置的具体方式，安置房屋的条件、性质以及时间要求；三是明确安置房小区配套设施条件、安置房的选择方式；四是拆迁人与被拆迁人双方违约责任和解决争议的办法。三、结论城中村改造一直是城市建设中令人棘手的问题。碍于集

53、体土地的性质及所涉利益的复杂纠结，城中村的改造进程始终进展缓慢，即使是在地处改革开放前沿的广州亦同样如此。本文的分析表明，城中村改造面临着三个难点：改造资金的筹集与改造主体的选择；如何盘活存量土地；如何排解城中村改造的阻力。破解上述难点，应从三个方面着手：公开公平地选择合作开发者；做好存量土地的盘活工作，调整好土地的使用功能；加大前期宣传，调查村民意愿，合理制定拆迁补偿方案和标准。昆明城中村改造下的城市综合体风险规避浅谈(2010-02-06 11:19:29) HYPERLINK javascript:; 转载标签： HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%C0%A5%C3%F

54、7&ts=bpost&stype=tag t _blank 昆明 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%D6%D0%B4%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城中村 HYPERLINK /c.php?t=blog&k=%B3%C7%CA%D0%D7%DB%BA%CF%CC%E5&ts=bpost&stype=tag t _blank 城市综合体城市综合体是满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。昆明城中村改造已经呈现燎原之势，

55、高容积率规划要求下，物业形态多样：酒店、公寓、写字楼、住宅、商业。而商业部分，已经成为开发商、设计单位、运营公司最为头痛的部分。“城市综合体”在三线城市昆明，成为所有地产策划代理公司必修的一个课题。昆明要在5年内完成主城区内336个城中村改造，不仅仅是催生了上千上万个百万富翁，更值得关注的是，几乎每个城中村改造项目，都以“城市综合体”的姿态面市。有人在问：336个城中村，最终是否会出现336个城市综合体？城市综合体的开发应该站在城市运营的高度，每一个城中村改造项目，好像也都在提运营城市的概念。除此之外，听到的最多的是“核心”、“中心”“枢纽”等标榜自己绝佳地段优势的词汇。仿似每个城中村项目成功运作之后，就是一个独立的中心，昆明真正要出现“多中心”百花齐放的大好局面了。所以分析来看，一个很严峻的问题摆在眼前：城市总体规划不到位， 336个城中村极有可能出现336个城市综合体。拿高新区来说，目前在推出的城中村改造项目中，启鸿假日城市，鼎易天城，经典双城，春城慧谷，每个项目除了考虑回迁的住宅及面市销售的普通住宅外，几乎都涵盖了酒店、公寓、写字楼、大型商业等物业形态，其中商业部分又占相当大的比重。了解高新区