高安市中山商贸城销售策划报告

1、.：.；高安市中山商贸城销售谋划报告目 录第一部分 工程分析及营销思绪一、工程销售资料分析二、高安消费市场分析三、工程SWOT分析四、工程前期销售的主要症结及对应营销思绪第二部分 工程定位一、工程笼统定位二、工程价钱定位三、销售案例分析第三部分 销售推行一、产品利益点整合二、推售方案三、宣传推行附表：中山商贸城商铺价目表第一部分 工程分析及营销思绪一、工程销售资料分析1、工程概略 中山商贸城位于高安市中山路与桥南路交汇处西南角，将开发成一个拥有住宅、临街商铺及专业市场的综合性商住小区；受委托内容要求，本销售报告暂不对住宅物业销售进展分析，以下内容仅涉及商业部分。 工程商业部分由临街商铺及专业性

2、市场二个部分组成，共有商铺592间，其中：临街商铺共37间为上下两层，底层建筑面积为1850.81 M2；专业市场性市场共555间，二层楼商铺330间,底层建筑面积9087.71M2，三层楼商铺225间，底层建筑面积6631.48 M2。一切商铺合计底层建筑面积为17570M2，商业总建筑面积41772 M2。 工程内规划有一纵一横二条商业步行街，步行街道路宽度为16M；另外车行道路规划五纵四横，道路宽度为712M不等；2、配套设备 市场内规划有20个停车位，为小区运营商户及往来人流提供车辆停放； 纵横步行街相交处为占地约1200 M2 “明珠广场，为人流循环及休憩之处； 每铺安装、有线电视接

3、口，配独立卫生间、厨房及楼梯。 3、工程进度 工程于2003年11月可完成主体工程，2003年12月底全面开工交付运用，2004年元月1日正式开业。 4、销售价钱 本工程各商铺均按底层建筑面积计价，二三层为免费赠送。 销售价钱定为60008000元/M2不等，经粗略核算，估计整体销售均价在7200元/M2左右。 市场内主力商铺尺寸为47M，建筑面积为28M2，平均单位商铺总价约为20万元。 5、销售情况 中山商贸城于2003年2月对外公开推行，初期采用客户登记方式进展认购意向登记，不收取认购金，客户登记积极；然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交纳定金的却寥寥无己，导致开盘销售不畅。

4、据了解，在开发过程中，由于估计本工程的销售会直接对当地其他各楼盘产生宏大冲击，外界散播着对工程不利的种种流言；加上开展商本身内部管理的缘由，导致工程工程进度缓慢，刺激社会传言的构成，其结果就是消费者对本工程的自信心缺乏，直接影响工程销售进度。 市场规划业态不明朗，没有引进专业运营管理公司，运营户及投资者对市场未来运营兴隆没有充足的自信心，销售的进度和商业价值都会遭到一定影响。二、高安消费市场分析 高安市属于宜春地域的一个县级市，全市辖24个乡镇， 其中建制镇12个。市区所在地为筠阳镇。全市总人口78.57万，其中农业人口59.95万，以农业人口为主。高安市地方产业主要为：建材和汽运，在江西省有

5、着“建材县和“汽运乡的美称。 由于高安市城市人口较少，市民对商品房消费力有限，其房地产业也起步较晚，房价仅在600-800 M2元/之间，处于江西省各地市中下游程度。 房地产业起步晚、商品房价钱低，并不能阐明高安市人没钱，高安市有着数十万的“建材和“汽运从业人员，人民生活比较富有，市民有着较强的投资愿望，这可从高安市高企的商铺价钱上最高售价12000元/ M2找到佐证。三、工程SWOT分析1、工程优势S地处中山路东端，商业气氛不浓；由于地块条件及本身规划的缘由，工程外部昭示面狭窄，与中山路及桥南路连通口仅为16M宽，不易吸引人流和构成人流聚集；工程工程进度缓慢，部分建筑仍没有开场施工；规划规划

6、不合理，道路狭窄，建筑风格过时不精致，不具备构成高尚专业市场的根底条件；没有对业态进展充分的整合，前期营销概念模糊，令消费者无所适从；工程营销方式完全不符合实践，推行宣传内容缺乏压服力；销售资料做得不到位，缺乏对市场卖点深度发掘和针对目的客户的理性宣传。2、工程优势W中山路作为当地最具商业价值的道路之一，工程虽位于尾端，但仍为不可多得的商业旺地；工程运营规模相对于当地消费市场来说，具备了构成大型综合市场的规模条件；3、工程要挟O工程对角处的“朝阳零售市场，由于招商不胜利，导致大量商铺闲置，成为当地最具代表性的商业物业失败案例，该工程由于与本工程仅一街之隔，容易引导消费者产生本地段不适宜做大型专

7、业市场的歧意；锦江外滩运作在前，吸纳了大部分客源，导致市场消费力缺乏；同时由于该工程在规划及营销方面强于本工程，曾经在消费者心目中树立了高尚商业物业的笼统，工程之间的竞争及客源的争夺，本工程明显处于下风；鞋类、服装的中高档品牌大部分已进驻锦江外滩，而且目前开发商正在对家电商户进展重点招商，由于当地运营商户数量有限，如本工程招商不胜利，工程的快速销售便无从谈起；部分商户已购买了锦江外滩商铺，为本人投资利益思索，该部分商户会尽力传播有利于锦江的信息，从而稳定并促进其他的进场商户自信心；前期不胜利的销售，带来的负面影响是销售条件已正式公布并很难进展调整，销售情况不好导致后期消费者售自信心缺乏；既没有

8、尽早组建商业运营管理公司，也没有引进知名的专业市场运营管理公司，未来市场运营难免给人想象开发商是想捞一笔就走，根本不会去对以后的市场运营开展担任任；开展商没有采用任何手段去树立本身的品牌笼统，消费者对本工程的开展商不熟习、不了解、加上前期的负面影响，工程在当地佳誉度并不高。政府的支持力度明显不够，未能为工程销售带来任何益处。4、工程时机T “朝阳零售市场的失败，更阐明了招商的重要性，可喜的是，工程开发商曾经认识到了重新招商的必要；我们以为，外省的招商并不容易操作，还是依托本地资源为主较好，假设能经过一些手段吸引商户积极承租本工程商铺，不仅可以为销售打下良好的根底，更可以经过大量的人气聚集来改动

9、其他投资者对该区域商业的成见； 锦江外滩的运作应该说是根本胜利的，经过适当的营销手段，胜利地在当地树立高档时髦的商业步行街的笼统；但同时他也为后期的运营留下隐患，首先是二三个行业的高档商户的进场并不能支撑构成一个市场，它的数量较少，不能填充完市场，市场还需求其他商业进展补充；其次是功能分区混乱，不利于行业构成，即使运营起来，无非又是一条中山路的翻版，与专业的市场有较大的差距。虽然中高档品牌大部分已选择了锦江外滩，但仅交纳了订金，并未签定租约，而且订金仅为2000元左右，对商户的限制不是很大，假设我们可以为这些商户提供相对比较优惠的进场条件，加上对未来市场良好运营的准确论述，置信会有部分商户放弃

10、锦江来选择本工程；导入投资收益概念，并将此概念经过科学合理的市场前景及财务分析，表达工程的物超所值，从而支撑单位售价；引进沿海专业的物业管理公司担任本工程的物业管理顾问，以较低的代价，去博得消费者对未来长久继续运营的信任，同时构成竞争对手难以跨越的妨碍；全面修正工程推行方案及设计内容，在传播销售信息的同时，注重开展商根底品牌功能的塑造，使得开展商及工程本身成为当地运营商户议论的话题；重新发掘并整合政策资源，利用工程重点工程的政治优势，来达成加强消费自信心的目的。小结：应该来说，从工程现有的综合情况来看，优势远多于优势。要挟大于时机，二者权衡，只剩下地理位置的优势还比较明显或者说地段观念容易改动

11、。要保证工程销售销售的最终胜利，开展商必需摒弃原有的工程错误操作思绪，经过重塑工程笼统、加大招商力度、加快工程进度、调整营销系统构造来打造一个真正值得消费者信任的商业运营体系。四、工程前期销售的主要症结及对应营销思绪经过上述的分析，我们可以看出，工程在前期销售中存在着一定问题，而本章节，我们就要将此一一分析，并找出对应的处理方案。 症结一：商业运营权与商业产权重叠，没有剥离运营权与产权是充溢矛盾的二个方面，运营权与产权的有机结合，可以稳定市场、添加消费自信心；但同时又会带来日后市场管理无序、运营混乱的局面；处理的方法就是将二者进展剥离，将运营权一致交由开展商及专业公司协助处置，这样既保证投资者

12、的预期利益，又可以让运营户放心运营，免除后顾之忧。症结二：市场前景不明朗，投资报答无保证 锦江外滩的招商在前，引进了部分品牌商户进场，加之本工程运营业态定位不明朗，使得商户对本工程的前景抱有疑心，而投资者看不到有多少商户进驻，难免以为市场难以兴隆，投资报答更无从谈起；确定业态、尽快进入招商，利用大量商户意向进场运营来提升消费自信心；在胜利招商的根底上，提供三年投资报答，并且降低销售门槛，减少支付首期款的比例，让投资商业成为一种轻松的理财方式。为加强消费自信心，维护市场长久运营的利益，必需引进专业的物业运营管理，为市场的运营管理、物流配送及市场推行提供科学规范的操作指点，让投资者明晰地看到开展商

13、为本工程的长久谋划。症结三：企业内部体制不健全，工程进度缓慢建立部门岗位责任制，完善与销售部门之间的横向沟通，凡要事必以往来函件的方式进展处置，防止部门之间任务的推委；添加甲方施工管理人员，协调施工企业，日夜加班，以最快的速度加快工程建立，即使添加工程本钱也在所不惜；招商的胜利，必需求工程进度的支持，除非特殊缘由，普通商户不会在一个连工程笼统尚不具备的市场内租商铺。症结四：工程及企业笼统没有树立，缺乏品牌传播认识我们发现，中山商贸城在当地商户心目中知名度不算很高，而且绝大部分商户不了解商贸城的情况，更别说市场的业态，工程在目的消费群体中明显缺乏独有特征及品牌感；反而大家都以为它的工程进度非常慢

14、，公司有点问题。必需确立工程的笼统定位，在目的消费群体中树立剧烈特征，可以从运营业态的特点及工程本身的规划特点进展分析；调整现有广告设计，一切广告宣传分招商及销售二个阶段执行，整个推行必需加强质量属性及集中性，不追求继续性的推行，采用短期内集中式的轰炸，以到达对消费者的心思震撼及打竞争对手一个措手不及；在招商期间不谈销售，而在销售期内，胜利招商及稳定长久的投资报答是诉求重点。症结五：政策资源利用不充分，没有准确把握消费脉搏任何一个新市场的成立都需求时间来渐渐培育，但假设有了政府政策的倾斜，兴隆的时间就可以大大缩短，而本工程前期只是空洞的提出了“重点工程及“划行入市的概念。消费者关怀的是本身运营

15、的行业能否得到政府支持、进驻本工程能否得到工商税费的优惠、在市场能否长久运营等问题；我们必需在政府相关部门获得明确的回答招商报告中曾经提到；利用政府出面的招商新闻发布会及相关政策条件，在一切销售信息中进展强化，高安不大，人群传播远远强于媒体传播，大家都在议论政府对工程的支持，将引导大量运营户积极购买本工程商铺，更会加强投资者的自信心，侧面构成对商业价值的支持。 第二部分 工程定位一、工程笼统定位定位根底：工程地处高安市城市中心繁华地段，紧邻中山路；工程规划二条商业步行街，一个中心广场，具备休闲购物的空间及环境条件；业态丰富，是综合性的专业市场；用“购物公园来表达商铺的档次，提升商铺笼统。高安当

16、地缺乏同类商业，树立独有特征。二、工程价钱定位1、销售政策设定 为保证商铺的顺利销售，我们提出了“返租三年，年报答7%、“买铺即收三年租金，一次性赚足21%三年租金一次性返还给买铺的客户，从首期款中扣除的销售政策。该销售政策的制定对于本工程的销售有着以下几个方面的促进作用：采用返租3年的销售政策，有利于开发商获取市场商铺的一致运营权，获得了实现市场分区招商和培育市场的自动权，获得了市场能得以做旺的先决条件。采用返租3年、固定报答的销售政策，消除了商铺购买者“市场能不能做旺，投资收益有没有保证的疑虑。由于开发商承当了一切前期市场培育的风险，和保证了商铺购买者在市场培育期的投资收益，投资者要思索的

17、只是3年过后租金能收多少的问题了。经过市场前期的火爆招商和3年的市场培育期，置信高安市大部分投资者会以为市场会做起来的。关于7%的年投资报答。商铺的购买者不论是运营户还是纯粹投资者，其商铺购买本身都属于一种投资行为，商户要分析是本人买铺运营划算，还是租赁店面运营划算；投资者要分析，投资商铺所获取的收益与投资其它渠道所获取的收益哪一样更高、风险更小。就商户而言，7%的报答率，不思索租金递增，相当于用14年租金买间50年产权的商铺，这对于商户而言显然是不具备足够吸引力的，因此在宣传推行过程中，我们要引导客户，中山商贸城拥有宏大的生意时机，一定会取代胜利路成为高安市的商业地王，租金一定会不停的涨，5

18、年内超越胜利路，以目前的价钱购买中山商贸城商铺，仅相当于该商铺10年甚至8年的租金。对于投资者而言，目前没有任何投资渠道与投资中山商贸城商铺相比收益会更高，锦江外滩目前提供6%的年投资报答，不论是从年投资报答还是商铺的升值空间而言，锦江外滩与中山商贸城没得比。采用买铺即收三年租金，三年租金从首期款中扣除的销售政策，可以大大降低商铺购买者的投资门槛，减少了首付款从原来的40%降低到19%，扩展了购买层面，让更多的投资者能买得起中山商贸城的商铺。 2、返租价钱的测算为保证商铺销售价值的充分实现，和实现开发商利润最大化，我们在价钱设定上将3年返租报答金额中开发商补贴部分全部计入销售价钱本钱。对于沿街

19、商铺我们实践上只需6个月的免租期，如今我们将沿街商铺也一致按18个月免租期进展计算，沿街商铺少减免的12个月的租金，可用于补贴针对品牌商户招商中多优惠部分，多余部分可用于市场推行或作为开发商额外利润按年租金报答7%、返租补助18个月计算，价钱折扣为10.5%。1、基准价钱设定A、租金程度确定 在中我们将中山商贸城租金定位为： 二层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺租金：45元/M2.月 沿街商铺租金：45元/M2.月之后经过和开发商讨论及针对商户进展补充调查，我们讨论后重新将商铺租金定位为： 二层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺租金：45元/M2.月 沿街商铺租金：50元/M2.月 思索

20、到三层商铺位置差别性较大，我们将三层商铺租金作了进一步细分为： 沿步行街三层商铺租金：50元/M2.月 沿副街三层商铺租金：40元/M2.月 三层商铺平均租金为：45元/M2.月B、租金推算售价 推算公式：月租金*12个月/报答率 40元/M212月7%=6857元/M2 45元/M212月7%=7714元/M2 50元/M212月7%=8571元/M2推算价钱：二层商铺单位平均销售价钱为6857元/M2 三层商铺单位平均销售价钱为7714元/M2 沿街商铺单位平均销售价钱为8571元/M2C、以第三年租金报答反推中山商贸城的商铺的平均价钱为： 6857元/M29087.71 M2+7714元

21、/M26631.48M2+8571元/M21850.81 M217570 M2=7361元/M2 2商铺价钱修正 上述基准价钱是市场内商铺第三年租金对应的价钱，在返租期后我们是在第四年将商铺交还给客户，第四年租金按逻辑应该比第三年有所上升，我们估计中山商贸城第四年租金租金上涨10%二层商铺租金到达44元/M2.月，三层商铺租金到达50元/M2.月，沿街商铺租金到达55元/M2.月，那么商铺第四年售价也就上升10%。正由于我们是第四年才将商铺交给客户，因此我们商铺的售价也可按第四年商铺升值后的租金对应计算商铺的销售价钱。 修正后的商铺均价为： 7361元/M2110%=8097元/M2 修正后的

22、两层商铺单位均价为：7542元/M2修正后的三层商铺单位均价为：8485元/M2 修正后的沿街商铺单位均价为：9428元/M23、销售价钱估计本工程平均销售价钱为8097元/M2，扣除18个月返租补贴，实践实收底价为：7246.7元/M2。工程销售价钱按一层建筑面积为计算根底，一切单位二三层赠送。3、单位商铺价钱差别性定价 加价部分：沿步行街的商铺在规范价钱根底上加价15%；沿中山路商铺加价10%；沿市场主街的商铺在规范价钱根底上加价10%；靠入口处的商铺在规范价钱根底上最高加价20%；广场边上商铺在规范价钱根底上加价10%；两条道路交汇处的双开门商铺在规范价钱根底上加价15%。 降价部分：沿

23、副街商铺在规范价钱根底上降价20%；接近市场南面商铺在规范价钱根底上降价10%。 最后再根据商铺的详细位置的差别、商铺面积的大小制定出单个商铺的销售价钱。4、调整后的中山商贸城商铺价目表 见附表调整后中山商贸城商铺面价均价为： 8062元/ M25、付款方式及公共折扣设定本工程商铺的付款方式有二种：一次性付款、六成十年按揭付款付款方式一次性付款银行按揭折扣95折98折签约时付定金10,000元十五天内付含定金90%房款预留10%至小区入伙时交纳40%含定金办理最高6成10年银行按揭发出五日内付10%6、销售折扣控制方案1公共折扣：由销售人员直接面对客户发放。按揭付款 98折60% 一次性付款

24、95折40%2开盘优惠折扣：针对“已租赁商铺的商户和“开盘前的内部认购期交纳优选金客户一致发放，在开盘公开选铺日一致执行，开盘日之后第二日调升2%，第三日取消。开盘日在公共折扣根底下调5%，即按揭93折、一次性付款90折。第二日在公共折扣根底下调3%，即按揭95折、一次性付款92折。3经理折扣：由案场经理控制发放，控制比例30%原那么上在开盘优惠期经理折扣不予发放。在公共折扣根底下调1%4高层折扣：由开展商高层通知工程案场经理控制发放，控制比例20%原那么上在开盘优惠期该折扣不予发放，特殊情况可予发放1%。在公共折扣根底下调1%平均价钱折扣：如开盘全部售完，平均价钱折扣为91.8折如开盘销售7

25、0%，平均价钱折扣为93.5折如开盘销售50%，平均价钱折扣为94.5折 能否实行销控，控制比例如何，请开展商结合本身资金流量安排提出意见后，再对价钱折扣及售价进展修正。三、销售案例分析我们以C3-8商铺为例，商铺面积25.76M2，售价5300元/M2，做如下投资分析，来从中开掘中山商贸城商铺投资价值：案例：总价133797元，银行提供六成十年按揭。 定金1万元，首期款：53797元含定金一次性返还3年租金21%：28097元首期：25700元按揭贷款：8万元 十年按揭月供850元 保守估计第四年该商铺租金收益为44元/M2.月合计月租金为1133元，租金抵月供尚有赢余。 10年后中山商贸城

26、旺过目前高安胜利路，该商铺租金到达200元/M2.月，40年租金超越二百万元。25.76M2200元/M2.月40年12个月/年=2,472,960元 从以上分析可以看出，只需首期拿出2万元余元，即可轻松拥有一间50年产权商铺，同时假设市场运营规范，租金收益足够支付每月银行按揭款，并且还有赢余，随着时间的推移和高安市经济的不断开展，位于高安市黄金商圈的龙头商铺中山商贸城的租金必然会节节高升，到达甚至超越目前南昌市洪城大市场租金规范，今后50年的租金收益将不可限量，“一万博百万，十万博千万将不再是梦想。第三部分 销售推行一、产品利益点整合 1、问题的中心A、“中山商贸城作为规模化的专业市场，面对

27、购买力有限的高安市场，在价钱确立中又处于高价位商业的范畴，针对狭窄而又竞争猛烈的商业环境，只需扎扎实实地在商业运营上下真工夫、做大文章，才有能够改动目前被动的局面，重新博得消费者的青睐；B、商业物业属于典型的投资理财工程，一切商业物业的胜利都离不开诱人可观、但又有一定根据的投资报答预期，给予投资者无论是运营户还是投资客可预期的愉快投资前景，再辅以眼前实真实在的投资报答，再明智的消费者也容易失去冷静的判别。C、投资前景再好，假设设置门槛过高，还容易导致客户在交钱时候犹疑；为处理这个问题，我们建议开展商尽能够地提高银行按揭成数及年限在江西按揭普通为六成十年，争取到七成十五年或二十年，同时，采用租金

28、抵冲首期款及首期款分期支付的方式，降低投资者交纳定金的心思阻力，将大金额的买卖转化为轻松的数字往来。D、商业物业的销售不同于住宅物业的销售，不能够文火慢煎，让他细细的把一切卖点渐渐逐一论述。必需在胜利招商的根底上，整合工程的二到三个强势利益点独特的，采用短期内密集攻势，从而激发市场兴奋点，模糊消费明智，产生投资激动，从而迅速引爆市场。根据上述理由，我们设计以下“中山商贸城的利益点。 2、利益点设计 A、二万元抢占高安商业制高点 二万元即可购买一间高安市中心商圈旺铺，在很多人看来是不太能够的事情。在高安首个一站式购物公园、高安市商业制高点中山商贸城他就能做到，首付一万元，即能成为龙头旺铺业主，坐

29、享商铺升值和超额租金报答。如此低的门槛势必引发市民抢铺热潮，抢到就是赚到。 类似的推行语还有： 二万元抢占中山路龙头商铺 二万元抢做高安龙头商铺房东 二万元抢占高安龙头商铺，实现永续运营梦想B、一万博百万、十万博千万 用南昌洪城大市场租金作比较，10年内商铺投资者，用租金抵月供尚有赢余，10年后中山商贸城租金超越目前胜利路的租金程度到达200元/ M2.月，一间20余 M2商铺剩余40年租金收益，将超越100万元。类似推行语还有：投资一万元，富足三代人今日投资一万元，明日富有全家人一间好旺铺，三代人的摇钱树穷人靠劳力赚钱，富人靠钱生钱买中山商贸城龙头铺，财源滚滚三代富C、买铺即收3年租金，一次

30、性赚足21% 客户在购买商铺时，开发商一次性将3年收益返还给客户，每年7%，3年就是21%。类似推行语还有： 买铺即收3年租，50年租金赚翻天 D、高安收租王 中山商贸城位于高安市黄金商圈，众商追捧，前3年7%稳定报答，随着商铺升值，商铺租金还会不断攀升，租金收益有保证，小投入，大报答，当之无愧的“高安收租王。 类似推行语还有： 高安最大的摇钱树二、推售方案一、推售顺序进场商户优先购买；交纳优选金客户选铺；没有交纳优选金客户选铺。 二、推售方式1采用集中排队选购的销售方式先到先排队，按排队顺序选铺；2原那么上商铺不做销控，一次性全部推出销售；3销售开盘时间确定于2003年10月18日周六；4争

31、取在2003年10月底前完成60%商铺销售，12月底完成80%销售，并于春节期间展开尾盘的促销。 三、销售进度安排1自10月1日起，公布销售价钱，开场接受投资客户购买商铺交纳优选金，每户诚意金1000元不做详细选号，正式定购在运营租户选购之后；210月116日，已租商户优先购铺，交纳定金、签合同； 310月18日，正式开盘销售；四、阶段销售方案及回款方案1、销售筹备期9月25日9月31日预备任务：现场售楼部内外包装全部改换销售信息完成；销售资料制造预备完成；工程导示系统制造完成；户外广告牌制造完成；本人组建或聘请专业运营管理公司管理顾问确定；销售答应证的获得；每个商铺准确面积确定完成。销售方式

32、：接待已租赁商户，发放销售资料，告之购买优惠条件，不泄漏详细销售价钱。接待来访投资客户，发放销售资料，不公布价钱，进展意向登记。告之客户10月1日起开场进展优选金认购，届时公布销售价钱。10月18日上午已交纳优选金客户进展选铺，选中商铺，补足10000元定金，签认购书，假设没有选中，10月25日起到售楼处退还优选金；4优选金客户选铺，实行先到先得；5没有交纳优选金的客户在已交纳优选金后开场选铺。2、认购期10月1日10月18日预备任务：一切媒体整合完成； 销售价钱及销售政策确定；高安市内及各乡镇商铺销售任务全面展开。推出单位：已租铺商户可优先选购所租赁商铺。除此之外的其它方式选铺只做优选金登记

33、，不确定商铺号，于10月18日一致按排队先后顺序进展选铺。销售方式：接待来访购买者，进展意向登记，并可收取1000元优选金可退，告之客户于10月18日进展公开选铺先到先选，选不中可退还优选金及可享用5%额外优惠；通知运营承租户在10月1日起至16日优先购买本人租赁的商铺，10月1日16日租赁商户购买本人租赁商铺可享用额外5%优惠，过期不买视同投资客户一样排队购买，购买优惠和投资客户一样。10月18日上午已交纳优选金客户进展选铺，选中商铺，补足10000元定金，签认购书，假设没有选中，10月25日起到售楼处退还优选金；优选金客户选铺，实行先到先得；没有交纳优选金的客户在已交纳优选金排队客户选铺完

34、后开场选铺。目 的：为防止其他楼盘对工程销售客源的竞争，尽早吸纳客户资源，配合一定的宣传，对市场进展预热。 策 略：利用品牌商户的进驻及优选金可退还，来刺激加快意向客户的尽快认购，；本期重点：迅速扩展登记客户的诚意认购，完成销售单位150%以上的诚意认购。3、开盘强销10月18日10月31日销售方式：通知一切优选金客户于10月18日上午9：00起开场以先到先排队的原那么，按排队先后顺序，自10月18日9：00起，采用10人一组，按排队顺序进场选购商铺并签定合同。推出单位：除品牌商户购买预留、开展商自留单位外及运营商户已购单位之外，一切商铺一次推出销售。策 略：利用前期市场炒作发布销售信息“10

35、月18日下定优惠5%，10月19日下定优惠3%，10月19日后下定取消优惠，配合现场人气的相互促进，刺激客户购买愿望及加强紧迫感，大力促进10月18日、19日快速大量成交；一致返租三年，一次性返还三年租金。本期重点：实现60%以上的定购含前期销售。4、继续期11月1日12月20日销售方式：继续针对未购的诚意认购客户的跟踪任务，接待上门客户，促进单位余下部分的销售。根据销售情况调整下一步销售战略。推出单位：剩余单位。策 略：11月1日起面价上调100元/M2。认购客户不继续享用额外优惠，但可以给予经理折扣。老客户带新客户，双重优惠，新客户价钱再优惠2%，老业主免收1年物管费及工商税费，可享用累计

36、。本期重点：实现20%左右的定购，工程根本完成。5、市场开业及春节强销：12月21日2月10日销售方式：经过大量媒体宣传，吸引大量客户现场观看工程进度及品牌进驻情况完成商户门牌一致标识安装。推出单位：剩余尾盘。策 略：尾盘价钱上调200元/M2。老客户带新客户，双重优惠，享用累计。举行浩大选铺抽奖活动；本期重点：工程笼统完成、商户标识完成、陆续商户进场装修。五、小结 总的销售方案是在2003年10月1日开场针对承租商户的销售和积累投资客户，10月18日起正式开盘对一切客户销售。至2003年12月底完成80%以上的销售及资金回笼。三、宣传推行一、现场包装1、售楼处外部。售楼处外立面：保管售楼处屋

37、顶东面广告牌内容；改换北面广告牌内容，主题为：二万元抢占高安商业制高点。售楼处北侧工地广告牌：改换售楼处北侧工地广告牌内容，主题为：市政府重点工程；市政府重点扶持市场；买中山商贸城龙头铺，财源滚滚三代富；一万博百万，十万博千万。财富热线5221899。工地围墙：内容不变。现场气氛营造：运用彩虹门、高空气球、飘旗等常规手段营造现场热烈气氛。 购买中山商贸城铺王10大理由：1、中山路商圈至尊地段；2、高安首个一站式购物公园；3、新大桥带来新商机；4、大市场培育大升值；5、开发商返租三年、市场做旺有保证；6、市政府重点扶持市场；7、买一层赚一层二层；8、政企强强联手，自信

38、心保证；9、100万元推行基金；10、一万博百万，十万博千万。2、售楼处内部原售楼处招商信息全部改为销售信息。为了营造热烈的现场气氛，建议售楼处内部包装继续沿用比较盛大的暖色凋红色、黄色为主、以大面积的喷绘画面来展现销售信息。售楼处东南面内容改为：大市场培育大增值，工程投资分析等内容。售楼处北面改为：购买中山商贸城10大理由，中山商贸城生意时机分析等内容。售楼处西面两窗户之间继续悬挂工程相关文件。售楼处西南面悬挂销售销控表。二、招商宣传资料预备1、销售海报规格：和鸿顺德国际商贸城招商海报一样，大度4开，4P。内容：展现工程地段优势，工程本身的特点，工程投资，政府对工程的支持，购买中山商贸城10

39、大理由，工程销售政策等。2、平面图规格：A3纸张大小。内容：中山商贸城商铺总平面图业态分区，用不同颜色表示，商铺编号、尺寸，各类商铺各层平面图。三、户外媒体运用1、主要路段过街横幅、路灯旗 路段：胜利路、中山路、筠泉路、桥南路、瑞州路、西湖路、桥北路、碧落路、高安大道。在路面窄的道路上挂过街横幅，在路面宽的道路选择路边路灯挂路灯旗，发布销售信息。内容：一万元抢占中山路商业地王；一万元抢占高安商业制高点；一万元抢占高安首个一站式购物公园；高安市政府重点扶持市场；高安市划行归市商贸城；买铺即收3年租，50年收益赚翻天；买一层赚一层等。2、瑞州大桥、高安大桥灯箱 改换原瑞州大桥上灯箱广告画面，在高安

40、大桥上设置灯箱广告，发布销售信息。3、公交车车身 改换公交车广告，内容：“一万元抢占高安商业制高点，红黄主颜色，配效果图。4、各乡镇原有户外媒体 改换原各乡镇户外媒体，内容和高安市内一样。、售道具表销售道具数量提供时间政府文件类建立用地规划答应证复印件认购前建立工程规划答应证复印件认购前建筑施工答应证复印件认购前土地出让合同复印件认购前土地证复印件认购前预售答应证复印件预售前模型及楼书销售海报200002003年9月20日礼品袋10000个2003年9月20日销控板1块2003年10月16日业务表格及商务用品认购合同15001*32003年9月25日正式合同600套*62003年10月1日前信

41、封、信纸2003年9月30日资料档案袋1000个2003年10月1日饮水杯20000银行刷卡机1个2003年9月20日点钞器1个2003年9月20日背景音乐系统1套2003年9月25日无线话筒1套2003年9月25日保洁卫生类清洁器具2003年9月25日洗手液20瓶2003年9月25日地毡2块2003年9月15日附表：中山商贸城商铺价目表中山商贸城A1商铺价钱表序号面积基准单价调整系数调整后单价总价140.4784851.311800 477546 232.3584851.210200 329970 332.3584851.159800 317030 532.3584851.159800 31

42、7030 632.3584851.159800 317030 732.3584851.159800 317030 832.3584851.159800 317030 932.3584851.159800 317030 1032.3584851.159800 317030 1132.3584851.159800 317030 1232.3584851.210200 329970 1340.4784851.2510800 437076 1530.284851.19500 286900 1624.1484850.97800 188292 1724.1484850.86800 164152 1824.

43、1484850.756500 156910 1924.1484850.75900 142426 2024.1484850.75900 142426 2124.1484850.75900 142426 2224.1484850.75900 142426 2324.1484850.75900 142426 2524.1484850.756500 156910 2624.1484850.86800 164152 2730.284850.97800 235560 合计706.248745 6175808 中山商贸城A2商铺价钱表序号面积基准单价调整系数调整后单价总价132.6684851.251080

44、0 352728 232.6684851.210200 333132 332.6684851.159800 320068 532.6684851.159800 320068 632.6684851.159800 320068 732.6684851.159800 320068 832.6684851.159800 320068 932.6684851.159800 320068 1032.6684851.159800 320068 1131.184851.210200 317220 1254.3684851.2510800 587088 1324.3784850.97800 190086 15

45、24.3784850.86800 165716 1624.3784850.756500 158405 1724.3784850.75900 143783 1824.3784850.75900 143783 1924.3784850.75900 143783 2024.3784850.75900 143783 2124.3784850.75900 143783 2224.3784850.75900 143783 2323.2184850.75900 939 2523.7684850.756500 154440 2623.7684850.857300 173448 2758.384851.2510

46、800 629640 合计727.768659 6302021 中山商贸城A3商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价132.8175421.18300 272323 226.2275420.96800 178296 326.2275420.86200 162564 526.2275420.755800 152076 626.2275420.75300 966 726.2275420.75300 966 826.2275420.75300 966 926.2275420.75300 966 1126.2275420.755800 152076 1226.2275420.86200 16

47、2564 1332.8175420.96800 223108 1532.8175421.29200 301852 1626.2275421.18300 217626 1726.2275421.18300 217626 1826.2275421.18300 217626 1926.2275421.18300 217626 2026.22754217800 204516 2126.22754217800 204516 2226.22754217800 204516 2326.22754217800 204516 2526.22754217800 204516 2626.22754217800 20

48、4516 2732.8175421.18300 272323 合计629.427198 4530646 中山商贸城A4商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价126.4775420.96800 179996 226.4775420.86200 164114 326.4775420.755800 153526 526.4775420.75300 140291 626.4775420.75300 140291 726.4775420.75300 140291 826.4775420.75300 140291 926.4775420.75300 140291 1026.4775420.753

49、00 140291 1125.2175420.75300 133613 1225.8175420.755800 149698 1325.8175420.856500 167765 1535.7984851.19500 340005 1632.69848518600 281134 1735.7984851.159800 350742 1826.4775421.18300 219701 1926.47754217800 206466 2026.47754217800 206466 2126.47754217800 206466 2226.47754217800 206466 2326.477542

50、17800 206466 2526.47754217800 206466 2626.47754217800 206466 2726.47754217800 206466 2825.21754217800 196638 2925.81754217800 202118 3025.81754217800 202118 合计734.397126 5233042 中山商贸城A5商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价146.4494281.211800 547992 240.894281.110500 428400 346.62942819500 442890 534.9794280.95890

51、0 311233 648.7194280.98500 414035 739.6394280.98500 336855 839.6394280.98500 336855 948.7194280.958900 433519 1048.71942819500 462745 1139.0494281.110500 409920 1223.575421.259600 225600 1320.0675421.158800 176528 1532.6775421.057900 258093 1616.0575421.057900 126795 1719.4875421.057900 153892 1819.

52、4875421.057900 153892 1916.0575421.057900 126795 2116.0575421.18300 133215 2219.4875421.29200 179216 合计616.089185 5658470 中山商贸城A6商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价152.0494281.110500 546420 235.39942819500 336205 339.1794280.958900 348613 542.8775421.18300 355821 648.06754217800 374868 748.06754217800 374868 8

53、42.8775421.18300 355821 942.8775421.18300 355821 1048.06754217800 374868 1177.9475420.96800 529992 1338.97754217800 303966 1544344526 合计560.478211 4601789 中山商贸城B1商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价140.4784851.311600 469452 232.3584851.210200 329970 332.3584851.159800 317030 532.3584851.159800 3170

54、30 632.3584851.159800 317030 732.3584851.159800 317030 832.3584851.159800 317030 932.3584851.159800 317030 1032.3584851.159800 317030 1132.3584851.159800 317030 1232.3584851.210200 329970 1340.4784851.2510800 437076 1530.284851.19500 286900 1624.1484850.958100 195534 1724.1484850.97800 188292 1824.1

55、484850.86800 164152 1924.1484850.86800 164152 2024.1484850.86800 164152 2124.1484850.86800 164152 2224.1484850.86800 164152 2324.1484850.86800 164152 2524.1484850.857300 176222 2624.1484850.97800 188292 2730.2848518600 259720 合计706.249037 6382580 中山商贸城B2商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价132.6684851.2510800 35

56、2728 232.6684851.210200 333132 332.6684851.159800 320068 532.6684851.159800 320068 632.6684851.159800 320068 732.6684851.159800 320068 832.6684851.159800 320068 932.6684851.159800 320068 1032.6684851.159800 320068 1131.184851.210200 317220 1254.3684851.2510800 587088 1324.37848518600 209582 1524.378

57、4850.97800 190086 1624.3784850.857300 177901 1724.3784850.86800 165716 1824.3784850.86800 165716 1924.3784850.86800 165716 2024.3784850.86800 165716 2124.3784850.86800 165716 2224.3784850.86800 165716 2323.2184850.86800 157828 2523.7684850.97800 185328 2623.7684850.958100 192456 2758.384851.2510800

58、629640 合计727.769025 6567761 中山商贸城B3商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价135.3475421.18300 293322 228.2475420.957200 203328 328.2475420.96800 192032 528.2475420.86200 175088 628.2475420.86200 175088 728.2475420.86200 175088 828.2475420.86200 175088 928.2475420.86200 175088 1028.2475420.86200 175088 1128.2475420.8

59、56500 183560 1228.2475420.96900 194856 1335.34754217800 275652 1535.3475421.18300 293322 1628.2475420.957200 203328 1728.2475420.96800 192032 1828.2475420.86200 175088 1928.2475420.86200 175088 2028.2475420.86200 175088 2128.2475420.86200 175088 2228.2475420.86200 175088 2328.2475420.86200 175088 25

60、28.2475420.856500 183560 2628.2475420.96800 192032 2735.34754217800 275652 合计706.166774 4783732 中山商贸城B4商铺价钱表房号面积基准单价调整系数调整后单价总价128.51754217800 222378 228.5175420.96800 193868 328.5175420.856500 185315 528.5175420.86200 176762 628.5175420.86200 176762 728.5175420.86200 176762 828.5175420.86200 176762