2022年商业步行街营运管理手册

1、商业步行街营运管理手册商业步行街营运管理手册（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）项目简介丿、1营运主管 次主力店营运经理企划经理营运主管 、小商品城营运文员、营运部分工与职责代表湖南中昊房地产开发有限公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及 统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向商业总监负责。负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期 经营管理和宣传推广工作。具体工作由营运部组织实施。负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。对项目所属的商铺进行经营期内的工作。协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之

2、间的公共关系。(6 )协助商业物业宣传推广活动。(7 )根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等0三、岗位职责及人员定编(一)、招商经理：1编制和实施招商部的各项工作计划。2、拟制各区域的招商方案并组织实施。3、组织并执行各种招商谈判。4、拓展各种招商渠道。5、拟制招商的广告、宣传、策划工作。6、执行市场调查和情报收集工作并整理分析成果。7、组织商家和品牌的开发、拜访、接洽、谈判。8、拟制各种招商手册、函件、传真、协议、合约等文字资料。9、执行上司交办的其他事项。招商代表：1、对本地区及本商圈进行实际的市场调查2、搜集各商家及目标客户的信息、情报3、有计

3、划的拜访及预约各目标客户4、执行招商谈判5、组织商家和品牌的开发、拜访、接洽、谈判。6、拟制各种招商手册、函件、传真、协议、合约等文字资料。7、执行上司交办的其他事项营运经理：熟知公司各项管理规定及工作要求；熟知公司商品流转程序及各职能部门的业务运作情况；熟悉街区整体运作流程；熟悉街区所售商品结构和区域分布；掌握各种支票的鉴别方法；掌握顾客的消费导向；了解街区各类商品陈列要求及技艺；能够通过对市场信息的汇总和分析，了解市场发展的趋势；有较高的管理水平和较强的业务素质；组织、计划、协调、调配等综合能力强；掌握与商业、街区有关的法规及行规要求；了解街区安全设施并掌握有关安全知识，是街区的一级消防责

4、任人。主要工作指导营运主管贯彻执行公司有关营业政策；向公司领导反馈街区经营管理情况；根据市场变化提出各楼层经营对策；协调营运部与各职能部门的工作关系，促进商品销售；制定营运管理规范性工作制度；定期对营运管理人员进行业务知识培训，提高管理人员业务素质。营运主管：熟悉公司对街区的各项管理制度;熟悉公司商品流转程序；熟悉本区域业务运作流程，了解相关区域运作流程；了解本区域商品的市场情况；组织、沟通、协调能力强；掌握本区域所售商品的商品知识；了解顾客购物心理，具备较强的销售技能及服务意识并能对员工进行培训；掌握与商业有关的法律知识；熟悉本区域各种营业及办公设施的性能，并能正确执行营运部经理岗位职责；对

5、来退换商品的顾客要主动热情接待，态度诚恳亲切，问清退换商品的原因；了解商场安全设施并掌握有关安全知识，是商场的二级消防责任人。 工作要求确保公司各项规章、制度在街区得到贯彻、落实；了解市场销售情况，发展趋势并依此做出对策建议；为顾客提供良好的售前、售中、售后服务；对卖场员工进行科学管理，做到恪尽其责；加强员工业务知识培训，提高员工素质；建立健全防损的各项制度，做好消防、治安、防盗工作的指导和管理；加强商品管理，确保物流安全、畅通；严格控制各种费用开支，降低经营成本，确保街区购物环境良好；及时向公司领导反馈街区经营情况及经营对策。（5）营运部营运文员：1、对营运部门的各种资料、函电进行收集、传阅

6、、收发与存档；2、相关营运数据的统计、整理、汇报、存档；3、新进商户资料进行汇总统计；4、负责管理营运部门与商户签订的租赁合同，并把合同主要条款进行电子归档；5、负责公司与各商户的对账事宜，每周、每月、每季度做出相应的结算单、对账单等。6、组织对营运部门的会务工作，做好会议纪要。将每周例会的时间、地点知会与会人员，并做好例会记录、传阅与存档；7、商户档案的管理；8、相关电子文档、表格的制作；9、相关营运单据及文件的传递；10、相关物料的领取、管理、与发放。（6）企划经理：全面负责公司企划纲要及企划工作计划的制定和实施；、全面管理公司标识系统的统一制定、设计和实施规划；2、执行总公司营运方针并按

7、需要组织策划公司统一实施的大型企划方案，检查和监督方案的落实;3、制定公司规划提案，为公司领导提供公司发展战略、公司专项个案、公司整合方向、公司赢利 开发等专案，提出基本数据理论依据，当好公司参谋；4、定期到各地区公司按照企划纲要及工作计划进行目标检查和考核；5、负责全公司企划的业务培训及工作指导；6、制定企划的组织架构、下属岗位职责、部门发展计划；7 、负责企划人员的选拔、考核、培养、推荐；8、执行总公司规定任务并按要求下发地区公司负责实施方案的落实、检查、监督、总结，上报总 经理执行方案结果和执行总结。9、负责营运本部企划的日常工作管理及企划部与其他部门的协调；（7）美工：设计、书写、制作

8、场内 POP端架牌、说明栏、告示栏及指示牌等。设计制作店面名类装饰物。完成公司及门店庆典活动的卖场气氛营造和布置等工作。巡视卖场及有关区域，并填写巡场单。协助店面人员更换快讯、布置卖场。参加各类促销活动。协助安装灯箱片、展板等工作。室内卫生清洁。机器设备的正常维护及使用。参加晨会、会议。维护、保管自用工具、器材。定期向主管汇报工作。完成领导交办的工作。（8 ）平面设计职责：1负责“快讯”制作整个流程的操作；2监督制版方对每期“快讯”的保密工作落实；3监督每期“快讯”的拍照时间；4对每期“快讯”拍照的准确性并保证采购部门对每一期快讯商品校对的次数和校对的时间；5执行公司CI手册统一设计的一切规范

9、平面设计广告；6负责对“快讯”的校对工作和有关设计印刷制版方面的洽谈；第二章租售规划与转换流程工作指引1营销中心与招商运营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、 平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、定期召开租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。3、确定租售比例划定租售范围，须明确到每间铺。4、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。5、对于未出租的，经财务部核对租售控制表后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。6、在出租范围中转换成出售的面积，须在招商营运部部考核指标相应调整，具体可在每季度末统一调整。第三章商用物业租赁方

10、案的制定与审批第一节租赁方案制定与审批在商业物业准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1）市场及对手状况。（2）项目的优劣势分析。（3）项目定位建议。（4）项目的成本摊分系数建议。（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。（6）招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7）装修及设备标准建议。（8）租赁条件建议。（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。第二节单元租价的制定一、确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算

11、总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表表一：二层裙楼分摊表楼层一层二层摊分系数1.350.65表二：三层裙楼分摊表楼层一层二层三层摊分系数1.680.720.6表三：四层裙楼分摊表楼层一层二层三层四层备注摊分系数20.80.60.6首层商业、三层写字楼表四：五层裙楼分摊表楼层一层二层三层四层五层备注摊分系数21.050.650.650.65首二层商业，三、四、五层写字楼定位表五：六层裙楼分摊表楼层一层二层三层四层五层六层备注摊分系数21

12、.150.90.650.650.65首三层商业，四至六层写字楼2、工作指引（1）商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响。（2 ）对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺 /写字楼单兀的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。1、工作流程2、工作指引及步骤（1）项目开盘前，招商运营部对同期市场上同类物业的租货条件作出详细调查。（2）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。（3）根据财务部测算的

13、投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金 回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。（4）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。（5）营销顾问小组，由公司董事长、总经理、财务总监、营销中心相关人员、招商运营部经 理共同组成，招商运营部负责组织协调相关工作的开展。（6）营销顾问小组组织召开论证会，小组各成员根据方案从各自的专业角度提出建议，经过 论证取得共识后，招商运营部把论证结果形成书面报告，报公司决策层批示后，作为制定具体价格的 依据。三、确立租金价格走势根据已通过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。同时还要考虑

14、商家 的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、 商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。不同的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。 商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。4、工作指引（1）商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮 20%以应付品牌商家和大面积商家的下浮 价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是 10%大面积租用约为6%除此之外的商家促销下浮空间约 为4

15、%合共20%具体见下列表格：据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到40%其中国际品牌低于15%国内品牌低于25%因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表， 以此制定营销价。表商豕类型占商家比例租金回报率水平营销价总平均回报率100%a国际知名品牌 15%(1 20%) a基准价下浮20%国内知名品牌 60%(1 + 10%) a基准价上浮10%如果某商业项目的条件只能以大面积出租，则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租，按行业经验，大面积出租比例一般不超过45%建议按下表制定营销价。表二商豕类型占面积比例租金回报率

16、水平营销价总平均回报率100%a300怦以上 25%(1 5%) a基准价下浮5%1000怦以上 55%(1 + 6%) a基准价上浮6%如商家既是知名品牌又大面积承租，则表一与表二累加执行。当项目已出租至 90%则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，500怦以上约占25% 1000怦以上约25%其余小面积占50%所以写字楼300怦以下的租金营销价应在基准价上上浮10%以应付大面积承租 租金下浮及促销措施。表三商家类型占面积比例租金回报率水平营销价总平均回报率

17、100%b300 m以下 50%(1 + 10%)b基准价上浮10%,已含3%的促销空间300 m 1000 m2 25%(1 - 5%)b基准价下浮5%1000 m以上印花又分：涂料（比较差的染料，业内叫涂料，有点恐怖）、染料、活性。2、 绣花：通常所说的绣花，是指电脑刺绣，图形是电脑设计、储存的，再通过操作绣花 机械来完成，所以叫电脑刺绣。备注：关于印花和绣花，都涉及到专利的问题，一般优秀的品牌，都有几个自己设计的、有专利的图案，或者到设计公司、面料工厂去买断该专利的使用权，这种情况下，这个产品的价格就会比较高。不过，我们也要认识到，工厂也承担了一定的风险。3、提花：印花、绣花的“花”，都

18、是先把面料织出来，再在面料上加工的；提花的不同之 处在于：提花面料是在织的过程中，把花纹“提”（其实也是织）出来的。提花面料一般纱 线非常细，花纹有细微的凹凸感， 花纹的颜色和没有“花”的部位是一样的，叫做本色花纹。色织提花也有自己的缺点：成本太高。面料经过提花以后， 会呈现出丝绸一样的质感，手感如绸缎。因此，提花面料（尤其是贡缎提花、 色织提花）是目前市面上最高档的全棉面料。4）织物的缩水率：1、织物的缩水率是指织物在洗涤或浸水后，织物收缩的百分数。一般来说，缩水率最大 织物是合成纤维及其混纺织品，其次是毛织品、麻织品，棉织品居中，缩水较大，而最大的 是粘胶纤维、人造棉、人造毛类织品。2、织

19、品产生缩水的因素：（1）织物的原材料不同，缩水率不同。一般来说，吸湿性较大的纤维，浸水后纤维膨胀，直径增大，长度缩短，缩水率就大。如有的粘胶纤维吸水率高达13 %，而合成纤维织物吸湿性差，其缩水率就水。（2）织物的密度不同，缩水率也不同。如经纬向密度相近，其经纬向缩水率也接近。经密度大的织品，经向缩水就大，反之，纬密大于经密的织品，纬向缩水也就大。（3）织物纱支粗细不同，缩水率也不同。纱支粗的布缩水率就大，纱支细的织物缩水 率就小。（4）织物生产工艺不同，缩水率也不同。一般来就，织物在织造和染整过程中，纤维 要拉伸多次，加工时间长，施加张力较大的织物缩水率就大，反之就小。二、床品规格：一般分三

20、类：1.单人（小孩）、2.双人普通规格、3.双人加大规格1、单人（小孩）：床单；200*230厘米 被套：150*200厘米或160*210厘米（这个尺寸成 人用于夏被是合适的，但用于冬被就会常常感觉到脚底透风哦。成人单人冬被尺寸最好选择180*220厘米或180*210厘米的，被套尺寸最好是同样大小的或稍微大一点的，比如：200*230厘米。）枕套：74*48CM（内径）（2只）一般高档一点的小孩床四件套含有一个枕套和一 个抱枕。抱枕的大小一般都是45*45CM或50*50CM （都是指内径）双人普通规格： 床单：230*250CM或245*250CM或250*250CM （细微的尺寸差异主

21、要取决于厂家所使用的布料幅宽是多少。比如，如果布料幅宽是235CM那么床单如果是整幅的话，其中两个边最大就只可以是230CM（因为还要有加工的作缝），另两个边的长度是可以随便确定的。）被套：200*230CM枕套：75*48CM （内径）（两只）这种规格的可以用于 1.5米也可以用于1.8米的床。就以床单为230*250CM的四件套为例，扑在1.5米的床上，两边 各垂50CM床脚面上垂 30CM 245*250CM的就是两边垂 50CM床脚垂45CM 般这种尺寸 的床单都会是圆角设计了，要不然就会有两个角拖在地上了。同样，230*250尺寸的用在1.8米的床上，就是两边各垂35公分，床脚面上垂

22、30公分。这种尺寸用于1.8米床是否合适主 要取决于您选择的被子的尺寸。如果是200*230的，就是很合适的；如果是220*240或其他尺寸的，就要另选规格了。双人加大规格：床单： 240*270CM被套220*240CM枕套74*48CM （内径）（两只） 这种尺寸的床品因为床单比较大，所以一般只用于1.8*2米或更宽大的床上。 现代家庭通用的床的规格：单人床尺寸是1.2米*2米或1.35米*2米 双人床尺寸是1.5米*2米 或1.8米*2米（当然有些老年人的旧式双人床的尺寸是1.35*2米）然后来看看自己的被子的尺寸。这个很重要哦，因为床单可以大一些，小一些，都不是很重要，只是多垂一些少垂

23、一些 的区别罢了，但被套如果太大或太小，被子在被套中就会卷作一团或被套在盖的时候空落落的。被子的规格是根据被子的种类不同而有区别的：1传统手工加工的棉胎被：单人尺寸是1.67米*2米（就相当于5尺*6尺的），双人的尺寸是 2米*2.3米的（就相当于是 6尺*7尺的）2.在市场上购买的成品被子：单人的夏被：1.5米*2米单人的冬被：1.8米*2.1米或1.8米*2.2米双人的被子：2米*2.3米或2.2米*2.4米三、床品选择和洗涤保养要点（一）选择要点：1）色：色彩应视个人喜好而定，但忌无主题。挑选前应对自己的家具，床的款式及家庭的装潢格调有一个整体的考虑，选择接近基调色的或有对比的颜色作陪衬

24、，给你的居家环境锦上添花。同色系的，显文雅，清丽。对比色的，显时尚，亮丽。无主题，无层次的搭配只能 给人以不协调的感觉，视觉效果也不佳。挑选前要问清产品实物颜色与图片是否有色差，以免不必要的麻烦。2）质：质量最为重要，你在选购床品时，首先应注意品牌，环保因素，而不是价格和款式。一定要选择正牌厂家的产品（切忌三无产品），厂家选用不含偶氮印染的布料严格按国家制定的标准生产（偶氮是指常规印染使用的染料中含有一种致癌的有害物质，已被国家明令禁止使用），产品尺寸足，作工细。（二）洗涤和保养：1）洗涤:1、床上用品清洗频率可根据个人的卫生习惯而定。初次使用前，可先下水漂洗一次，可将 表面的浆质及印染浮色洗

25、掉，使用起来会比较柔软，将来清洗时也不大容易褪色。2、除了较特殊的材质以及注明不能水洗者（如真丝），一般而言，洗涤程序为：先将中性洗涤剂倒入洗衣机的水中，水温不要超过30C，待洗涤剂完全溶解后再放入床上用品，浸泡的时间不要太久。因为使用碱性洗涤剂或水温太高或洗涤剂没有平均溶解或浸泡太久都可 能造成不必要的褪色情形。同时，清洗时浅色产品要与深色产品分开洗涤，避免互相染色。清洗后在室外通风处晾干即可，若要使用烘干机，请选用低温烘干，温度不要超过35C,可以避免它过度缩水。总之，清洗前应仔细阅读有关产品的洗涤说明，有装饰附件的产品洗涤前一定要注意把花边、坠子等先取下，避免损坏。2）保养：1、亚麻产品洗涤时不能用力搓、拧（因为纤维较脆，易起毛，影响外观和寿命）。2、棉、麻产品收藏时要注意保持环境清洁干净，防止霉变。浅色和深色的产品要注意分开 存放，防止影色、泛黄。3、白色真丝产品不能放樟脑丸或放在樟木箱内，否则会泛黄。4、除单孔纤维枕外，其他均可洗涤，但因其有厚度，一定要保证充分晾晒，使其完全干燥 才不影响再次使用。平时最好使用枕套，免去洗涤的麻烦。5、收藏时请先清洗干净，彻底晾干，折叠整齐，并放入一定量的樟脑丸（不能与产品直接 接触），宜放在暗处、湿度低、通风良好的地方。长期不使用的被类产品在重新使用前可先 在阳光下晾晒，使其恢复蓬松。四、鉴别毛毯的小窍门：目