房地产前景分析及发展预测

1、透视房产“潜规则”- -序近年来随着房价的持续快速上涨，房地产行业也越来越广受人们关注。住房 问题作为人们日常生活所必须解决的基本问题也越来越成为人们讨论的焦点，然而在整个房地产行业的发展过程中还存在诸多的问题， 如何使房地产企业走上可 持续健康的发展之路，是解决目前房地产行业所面临的困境的关键。在大多数人眼中，房地产业绝对是一个暴利行业。目前，在我国绝大多数城 市，尤其是一线城市，住房越来越成为困扰绝大多数人的一个大问题。一般人买 不起房也租不起房，高房价是让很多人是气愤而又无奈。他们把希望寄托于政府 出台的宏观调控政策，一、行业形势.调控下的房地产2010年国家出台了一系列房地产调控措施，

2、将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。2010年可以说是房地产的调控年。2009年房价涨了 25%, 2010年在国务院的调控下，涨幅降低了10个百分点。但是，2010年即使上涨15%,房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。房价收入比在 继续恶化。房价收入比是指平均面积的套房价格与城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，几年可以买一套房子。2009年全国是8.3,虽然2010年宏观调控力度很大，仍到了 8.7,上升了 0.4。消费经济学有一个测算：一个家庭，正常的工薪、利息水平下，房 价收入比超过了 6,居民买房就很困难，超过

3、7,难度就相当大，房价收入比超过8, 85%的居民买不起房子。一般发达国家的房价收入比是3到6。2011年中国房地产高峰论坛暨房地产蓝皮书发布会 5日在北京举行。会上，房 地产蓝皮书副主编尚教蔚表示，十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，由2006年每平方米3367元，上涨到2010年的每平方米5025元，年均增速达 9.7%,比 十 五”提高1.3个百分点。十一五”期间房价增速体现出 M型走势，2010年增速为7.4%。.新的调控措施2011年，国务院为了将迅速上涨的房价稳定下来，采取了一系列的措施。主要有如下 几条：.控制贷款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供应，清理囤地。.

4、限制二套房、三套房买卖。.建设经济适用房和保障房。据估算，保障房建设与危房改造要花8万亿元左右。二、当前的房产行业前景分析近年来随着房地产行业逐步进入市场化，我国房价居高不下，而且还有持续上升的趋势，对此中央政府不断出台严厉的房产调控政策， 以抑制房价过快的增长，力口之受2008 年全球金融危机的影响，似乎目前房地产行业的发展前景不容乐观。 但同时伴随党中央、 国务院政策的出台，也为一些诸如万科、中海、保利等有实力的、有积累的、有规模的房地产企业至少提供了未来 10年大的发展空间，搭建了一个非常有利的平台。据了解，4月26日，福布斯发布了华人富豪榜。从华人富豪的财富来源来看，制造业、房地产、金

5、融业位居前三位。大陆产生全球富豪最多的行业是制造业、房地产和生物医药。 在中国大陆、香港及东南亚的富豪中，地产商或者多元化经营包括地产者，在华人富豪总数中占据第二。而海外华人也在纷纷进入中国房地产、酒店、商业地产、或者与地产有关的零售业、 工业园区开发。而在2011年胡润财富报告显示，中国千万富豪达96万人，在个人投资方向上，房地产仍占据主导地位，有过 1/3的富豪选择了房地产投资及开发。试问如果房地产行业没有前景， 又如何会吸引和造就如此众多富豪？目前中国 房地产行业正处于整治阶段一一健康调整的过程，虽然整个过程还需要一段 时间，需要一些政策的出台和落实帮助房地产行业继续健康发展。中国的房地

6、产行业在整个国民经济中占据了一个很重要的地位，是我国经济发展的重要支柱和依托，数据表明中国35个大中城市，地方财政的土地占了相对财政收入的30%多，个别城市都占了 50%-60%。所以它的好坏对中国整体的经济水平是有直接影响，可见如此重要的一个行业，它未来的发展肯定会越发展越好， 也会越有利于中国的经济的发展。同时房地产行业的发展也会带动其它相关产业的发展，从根本上推动经济发展。就目前备受热捧的二手房市场而言，二手房房价总体不会下降， 大约会在上下 5%的区间内波动，局部地区有10%的跌幅，这是由市场的环境差异和供求关系决定的。经适房、公租房与廉租房虽价格适中，可以 解决目前城市中中低经济收入

7、家庭住房困难的问题，但却是具有一定的临时性和限制性的，而且面临诸多的监管问题，更多的是含有社会公共福利和住房社会保障性质的，并不能从根本上解决住房问题。三、房价上涨原因分析我国住房制度改革30多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从 6.7 平方米增加到目前的超过 30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之 TOC o 1-5 h z 一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2008年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控。因此要

8、解决房地产行业所面临困难，同时也为了贯彻和落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的的原因。.中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求目前中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的房产开发。改革开放前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为 3.6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革后的三十年中有了长足的发展，特别是房地产行业进 入市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，投入不断增加，住房面积和数量也不断增长， 但仍无法满足日益增长的需求。纵观全球房地产行业的发展，曾经发生过房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口

9、被告诉是在增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。最关键的原因是目前的住房数量和住房需求供需关系不平衡。中国的城市家庭新增户数从 2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每 年竣工的住房大约只有 500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，国家出台政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。.中国的城市化需求中国经济正处于数十年持续的高增长中，这个增长中

10、的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差距和城乡经济发 展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上，特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率 6570%而我国1949年时仅有城市132个，市区人口仅为全部人口的 7.3%。 到1978年只有城市194个，城市化率仅为17.92%,处于城市缓慢发展的阶段。而 19781995 年

11、期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力，进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个，城市化率达到了 29.04%。目前中国是发展中国家，城市化速率加快不可避免，从世界各国情况看，30 70%勺城市化率为加速和快速发展的阶段，70%勺城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达6604,城市人口已超过6亿，城市化率已达45%虽然低于49%勺世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增长，最高年份达4.65%的增 长率。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。如果以同样的速度将需要 60年的时间，必须以成倍

12、增长的速度才有可能在未来的2030年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率6570%勺水平。为了在2050年前实现中等发达国家城市化水平，使我国农村人口降低到20%以下，也就是说从现在起，我国平均每年要由农村向城市转移1600万左右人口。解决转移人口的住房问题， 是目前亟待解决的问题， 因此在房地产开发这一块就会产生了一个巨大的缺口。比如北京，每年进入的外来人口约 75万人，外来人口进城，就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人。中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧拆除重建 中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足这个城市化率的需求。

13、从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%,外地农业户籍人口约占用城市住房的 15.3%,两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式 提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。.土地资源的稀缺性中国国土面积达960多万平方公里，而中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里,仅占国土总面积的 0.4%,而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，则占到国土总面积的1.75%。如果拿出1%勺国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。因此实际中国是不

14、缺少土地的。但中国面临着土地制度的约束性条件，虽然国家大力支持新农村的建设和发展，但还是无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。这样不仅造成了资源的浪费，更造成严重的土地浪费，阻碍了中国实现城市化的进程，尤其是考虑到中国粮食生产的安全，因而不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。土地是再生的资源，但土地的用途则是多样性的。 目前国土的可耕种面积约占国土面积 的17%但实际的农田只剩了 18亿亩多一点，其中约1315亿亩用于粮食的生产，其余用于 经济作物等。但从土地利用的

15、变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关 系并不大，而最大量的则是退耕还林的生态保护。全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中 还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%,而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招标过程中不断出现天价的种子。.地价的整体上升2011年一季度，在 十二五”良好开局和换届效应作用下，国民经济延续平稳较快发展态势，城市化、工业化进程持续加速，流动性过剩及通胀压力等因素不断冲高土

16、地需求。但受调控新政及春节假期的双重影响，市场上流动性回收力度加大，支撑房地产投机炒作的非理性预期弱化，房地产市场出现观望气氛，地价涨幅略有回落。 其中，全国主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，商业、居住、工业分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%;同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居 住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。y媒合 t商业 一 庙柱 一口工业图2- 2007年以来全国重点监测城市各季度分用途地价

17、环比增长率.城市基础设施和公共服务提升人们在抱怨政府天价地太黑的同时，也许大多数人都将注意力放在了地价与房价上，尤其是关注政府的地价收入和出台的调控政策上。其实政府的地价收入大多重新回到了城市的土地之中，变成了房价上涨的基础条件，而这些所谓调控政策也只是为了缓解一时的当务之 急。中国经济的高速增长中有一个明显的特征那就是是城市之间的竞争。这种竞争之中，这种竞争使得所有城市的政府都在努力的改变城市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量的城市开始建高铁、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花 园和改善城市面貌。这样不但所提供的土地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在市场

18、中得到了价值的重新认定。环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情，而城市的建设与政府的投入又有哪个不是希望提高国民的财富与城市的价值呢？难道会有一个政府专门去想让国民的财富不断的 贬值、让国民的财富越来越不值钱吗？如果有这样的政府，也一定会很快被国民推翻的。而提高国民收入分配与提高国民财富价值是同样重要的事，要严厉批判的恰恰是那些想用国民财富贬值来达到推翻政府执政目的的短视者。而政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗？.价格的提升也是一种货币现象近年来随着人民币汇率的不断上升，人民币在对其他货币升值的同时，对在本国的购买能力却是贬值的。有些现象是我们切身可以感觉得到的，比如十年

19、前十元钱能买多少东西， 而今天能买多少同样的东西呢？这就是典型的货币现象。再如十年前的工资收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增长基础除了生产效率的提高之外，则一定是货币的贬值， 因此才有了货币流动性过剩必然导致通货膨胀的理论。最近这4年，为了快速发展，为了抗衡金融危机的冲击，银行发行的货币总量超高速增加。2010年我国的GDP总值达39万亿人民币，但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿，过多的发行货币会导致通货膨胀，超过GDP的部分需要保值增值的避风港。货币政策一一我们认为今年以来货币政策仍然会趋紧，可能每一次的加息都对房地产市场影响有限，但是我们不可忽略的累计加息效果对房地产市场的影

20、响。如果用银行存款来计算，所有人都会认为存款的货币是在贬值的，同样的钱办了不同样的事情，买不了同样多的东西了。目前在许多投资人眼里，只有房地产才能保值增值。而股市的动荡只能短期投机， 不能保证长期稳定增长的投资需求。相较之下，投资房地产行业无疑是最明智的选择。.成本因素的变化成本因素导致产品的价格上涨是经济活动中的一个基本现象，当粮食的收购价格提高 时，粮食产品的价格也会提高，房地产也是如此。国民经济增长的同时，土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高；使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高， 最终的产品一一房子的价格自然也会是上涨的。 总不能购买者的收入在提高

21、时，让生产者的工资收入下降吧。这显然是不符合经济发展规律的。更重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不承受高成本实现城市化的现实。在石油每桶2美元时我们失去了机会，只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。煤、铁矿石的低价时代已不会再来了，正视这个成本加速增长的现实，就必须容忍不动产价格的上涨。.不动产的多重功能作用从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、 抵押

22、率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护 并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨。.中国的传统文化受中国传统文化的影响，“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要 先置恒产的观念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。同时将遗产留给后人的文化，从历代

23、皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。没有遗产税，让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业，让祖孙几代人共同为置业而奋斗。现代的农村也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。产的概念已超越了现实生活的能力，但却无法改变这种观念的存在。.精神上的一种追求随着经济的发展，人们也会越来越追求更舒适的居住环境，人们的心态不容易满足，所以这个追求也不会停止。加之我国人口基数巨大，如此循环往复，房地产行业也会更红火。这同时也对房地产开发商提出了更新更高的

24、要求。支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求。租被看成是一种无能和耻辱。其实房改之前全社会不都是在租房住吗？但那时是制度让人们无法拥有财产的权利，一旦这张网被撕破之后，潮涌般的爆发出了一股置产热的力量，让社会与市场在毫无准备之中被冲得七零八落。于是出现了一种特殊的情况，人口普查中发现：低收入阶层的住房私有化率最高，整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比，反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。同样的反比则反映在租房上，最高收入阶层的租房比重反而是最高的。这正是生活的对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁，有没有祖产不是最重要的，生活质量的好坏是最重要的。反之，最缺少精神

25、需求的低收入人群则不得不靠拥有 住房财产来保住尊严与地位。正是这种对比中的作用让人们在实物财富的拥有中和精神需求上形成了反差。开着一辆小拉达车的年轻人会对奔驰车表示赞赏，并看不起电动摩托车。 同样拥有住房的骑自行车的年轻人则不愿嫁给只有拉达车而无住房的对象，互补中的精神与物质的追求中，更多的人会以拥有住房资产而骄傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活质量的大款们。住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾，也变成了身份与地位的象征，价格则伴随着这种精神的需求而不断上涨。.不可忽略的收入增长居民收入增加是房价上涨的最直接的原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加， 恩格尔系数明显下降，消费结构不

26、断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下， 住房的有效需求得以释放， 家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄一投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择， 住房投资需求逐渐启动， 房价被进一步拉高。 当房价超出与居住 需求相符的水平时， 投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国 际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升， 早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对

27、银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控 政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。“土地财政”是房价上涨的重要原因。 在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。 在土地财政的激励下， 地方政府积极在城市开展“三旧”改造， 并

28、最大限度地挖掘农村土地 资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房 地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的经济发展模式。我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持， 工业用地价格低廉甚至是无偿的。 这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业 发展，即所谓房地产业反

29、哺工业。这是不少地方房价高企的重要原因。为缓解中低收入者住房困难，在中央主导下，近年来各地保障性住房和棚户区改造住房 开工套数创历史最高，“十二五”期间还要进一步加大保障性住房建设力度。保障房建设的意义不仅在于解决房价过快上涨造成的部分居民居住困难问题，更重要的是引导形成符合我国人多地少这一基本国情的住房消费模式。但应当看到，如果以工业粗放扩张为特征的经济发展模式不改变，地方政府和领导干部政绩考核方式不改变，房价过快上涨的趋势就难以扭转。房价持续上涨，住房的投资品属性就会强化，不仅进一步加大了住房市场的投机性，而且诱使资源过度投入房地产业， 不利于提升经济核心竞争力。 抑制房价过快上涨， 从根

30、本上看要靠转变经济发展模式、城市发展模式、工业发展模式。几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道，更培育出了无数的泡沫梦幻。既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂，但却从来没有人承认房价的增长幅度与数倍远远小于收入 增长的幅度与倍数。如果用价格与收入的同比计算，1998年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有1854元/平方米，同样城镇人均可支配收入为5425元/年，家庭平均为3.16人/户，则家庭年收入为17143元/年，一年的收入可以购买当年的商品房为9.5平方米，8年约购买74平方米的住房。全国1998年的住房中位数面积为

31、 62平方米，则房价收入比在1:7以下，也就是说大部 分城市的房价收入比在1： 6以下，少数地区的房价收入比在1: 8左右（因为收入合理应用中位数，房价也应用中位数价格，则全国的平均房价收入比都在1: 6以下）。2009年的全国商品房住宅平均价格为 4445元/平方米，同年城镇人均可支配收入为 17175 元/年，家庭平均为2.96人/户，则家庭年收入为50838元/年，一年的收入可以购买当年的商 品房为11.44平方米，全国的住房面积中位数约为 68平方米，则8年的收入可以购买91.5平方 米的商品房，6年的收入正好购买68平方米。房价收入比都平均在1:6之内，换成中位数技术， 则仍是绝大多

32、数地区房价收入比在1: 6之下。再看各自的增长情况， 房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米，增长了 1.39倍，而 人均可支配收入则从 5425元/年增长到17175元/年，增长了 2.16倍，很明显收入的增长远远 高于了房价的增长。问题只在于平均数中只反映了一种统计中的对比情况，实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能纳入政府的保障范围之内，又没有充分的能力可以任意的选择消费，但又有较高的消费欲望，于

33、是成了被美誉为夹心层的一群，也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。问题还在于中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下，按城市现有家庭户数计算大约只占2.5% （城市人口约6.07亿，2亿多户），只能优先满足那些收入高于平均值的家庭， 只有当供给量大量增长时，才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。因此在收入的增长中， 特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。试想能在中国经济的高增长中停下收入增长的脚步吗？试想能在资产价格的增长中停下 土地价格增长的脚步吗？除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时， 房价只好承担更多的上涨压力了。中国加快国民收入分配的政策只会提高民众

34、收入增长的速度。也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。我同样可以举出许多房价会下跌的理由，但至少目前这些国际上曾经出现的让房价暴跌的理由尚未在中国出现。如果经济的下滑、房贷中的高杠杆率（中国一次性付款购房的比重超过了50%贷款只占全部销售额的19%）,人口的下降、家庭分裂速度的下降（这些大约都在2020年之后才开始） 如果政府投入的减少、 货币的高速升值（日本当年升值了 4倍多），以及大量失业导致的收入 减少、城市化率的减速等等。而当下降的因素尚未出现、上涨的因素占主导地位时，必须正视这种目前发展阶段的特 征，并用对症下药的方

35、式解决供给量增加的问题，才有让房价平稳增长的可能。用政策的强压硬将房价打下去的可能在中国是存在的，非市场化的经济运行中政府的力量是可以强大到指挥经济运行轨迹的。但这种强压下的市场是政府的主导目的吗？会让中国比其他国家更强大吗？房价只有在正确的认识与分析中才会具有理性！四、应对方法分析.大型房地产企业做强面对中央和地方政府接连不断出台的各种严厉的房地产调控政策，与中小企业相比，大型房地产企业的处境可能相对较好，在资金方面、土地储备方面的相对优势使这些企业暂无近忧，但远景堪虑。从企业自身看，这些大型房地产企业大多还存在管理水平落后（人均资金占有率与国外企业相比即可说明这一点），开发水平不高等诸多问

36、题；从外部环境看，入世后境外先进房产开发企业以及国内优秀的民营企业将会走上迅速扩张的道路，因此对于这些目前中国大型房地产开发企业来讲，前景并不乐观。 一、品牌是做强的前提房地产企业要做大做强， 就要实现企业的规模化， 专业化和战略化， 创立属于自己的品 牌。品牌化差异是产品差别化的进一步深化。拥有知名品牌是一个企业的实力、产品质量、 管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，诸如装修费、房产税、物业管理费等等，而且各因素的权重相差不多，这样就使得许多购房者处于了观望状态之中，在买与不买的边缘徘徊。而万科集团从开发项目运

37、作伊始，就以满足客户需求为导向、 服务客户为中心的服务决策模式深受客户欢迎，加之其良好的售后服务，使得其广大客户中获得良好声誉，建立了与客户良好的合作关系，这为万科集团以后的巨大发展奠定了坚实的基础。未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，拥有知名品牌房地产企业将在竞争中占据巨大优势，并获得巨大的超额利润。因此，品牌是确保房地产企业能在未来的竞争中立足的关键。 二、规模化是做强的资本未来随着中国房地产业竞争加剧，随之而来的结果便是使房地产开发企业向规模化、团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的 产开发行业已逐渐呈现大鱼吃小鱼的态势， 产开发行业起步较早的广州市，目前已有约房地产航母”、房地产

38、大鳄目前中国房地 小型企业不断被淘汰或吞并。例如，在我国房地 1/3的房地产开发企业被淘汰出局， 从最 辉煌时期的1600多家，减少至目前的 1000多家。而其他大型房产企业诸如万科这样的企业， 也正努力从其他开发企业特别房地产国企中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。 房地产开发 大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，将大大加快中国房地产开发企业规模化，集团化的步伐。为了适应市场竞争， 大型的房地产企业也纷纷走向联合扩大规模，因为他们也深深地认识到了规模化才是做强的资本。从理论上讲，房地产业具有所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，同时房地 产开发企业属于资金密集型， 管理技术密

39、集型、 人才密集型企业等特点， 决定了房地产开发 行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发企业或房企集团是市场舞台 的主角，占据市场的绝大份额，如香港五大”地产商，企业资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。 与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发企业规模较小，因此规模化是房地产企业做强的资本。是稳住国内市场不被侵占的必要前提。 三、专业化是做强的手段随着住宅产业化时代的来临，房地产开发市场的主角， 将由专业化公司、专业化集团替代目前无数分散的中小型企业并由此引发房地产业的深刻变化专业化经营将成为企业在房地产市场竞争中占有一席之地的准入证。这是资金密集

40、型和产业化程度较高的行业发展到一定阶段时必然出现的规模经营局面。可以预见，今后房地产业的竞争将主要集中在专业集团和专业公司之间，它们的开发行为和观念将极大地影响整个房地产市场，这也使国内的中小型房地产企业处境堪忧一一一个显而易见的事实是这些中小型房地产企业与专业集团 相比，犹如小炮艇与航空母舰对峙，即便有四两拔千斤之力，也很难进入房地产的主流社会。事实一再证明，房地产开发拼的主要是资金、土地资源和创新水平。这三者构成房地产专业化经营的基本内容。谁拥有这些优势，谁就能在市场立足。否则，将一事无成一一没有资金，你纵有千般功夫也难以生存发展；拿不到土地，你就永远只能纸上谈兵，很难按照自己的理念去整体

41、规划营造具体品牌意义的楼盘；没有创新水平，即使你拥有资金和地处繁华街区的黄金地段，也最终的结果仍可能是你开发的楼盘门可罗雀。凡此种种，恰恰正是专业公司的强项，因此，企业要做强，专业化是必要的手段。 四、战略化的决策眼光是做强的动力 目前大多数房地产企业还未意识到公司发展战略的重要性，对企业战略的研究也仅限于学院派，而未能与实践很好地结合。 而未来中国房地产开发企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。因此，未来开发商所进行的将不仅仅是产品

42、的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。并且，未来的中国房地产企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就 能 赢”，而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧，形成明确而合乎实际的公司发展战略。.中小企业面临两个选择选择一： 专”而精”的企业小型化之路中小企业的相对优势就是灵活高效，但是以规模化集团化的思路去经营小企业就会淡化 这种优势，甚至处在不上不下得尴尬境地。因此中小房地产企业的发展一定要紧跟市场发展趋势，以一种小型化的思路开发每一个项目，让每一个参与项目的机构充分发挥作用，以最低的成本投入创造出最大的价值。向专”而精”发展，突出企业核心竞争力，走富有特色房的做小”之路。中

43、小房地产企业既搞建筑设计，也搞工程开发、工程建筑、工程销售、物业管理是肯定不具备竞争力的， 随着竞争的加剧，中小企业应当趁早找出自己开发行业最具优势的方面，突出发展一点，全 力发展做到企业虽 小”，业务却 精、深、大”，成为竞争中的优势企业。企业小型化思路是根据对地产业的特点和开发商的角色进行仔细地分析后，得出的以提高企业资源运用效率为目标，充分利用资源杠杆，依靠专业服务机构的发展策略。一个资源处于劣势地位的企业，如何战胜优势企业？答案是以同样的钱做更多的事。 一切以一个资源非常有限的小公司”为出发点考虑经营策略，以通过有效利用较少的资源， 获得更高成长”为目标，集中全力发展少数核心竞争力，以

44、灵活的资源替代思路和行动速度 获得相对优势。一个具有优势的大企业可能不在乎花数十万美金请一个外国设计师来做建筑方案，与之相比一个小企业可能仅以几万元的代价换来清华大学建筑系的高材生的精品之作。这就是典型的以小企业思路运用资源杠杆的范例。 新的企业架构 一一组织扁平化”是我国地产企业也可以借鉴。企业可以依靠管理咨询机构的 帮助，深入分析业务流程，精简一切非关键工作岗位， 将与专业服务机构重叠的业务尽量向 专业机构转移。按照项目导向的特点， 实行以开发团队为单位的组织结构，取消中间的管理层次，促使开发团队直接与服务机构进行沟通，提高行动效率并尽可能挖掘专业服务机构的效用。信息技术的应用进一步推动了

45、事务性工作的自动化，提高了远程工作的可行性，使得地产开发商可以实现与专业服务商之间的多边、异地沟通，效率进一步提高。与此同时，电子商务的发展逐渐把地产销售自动化带入我们的视野，开发商的虚拟化趋势将水到渠成。 合作塑造核心优势， 无论是利用资源杠杆还是再造企业结构，单靠开发企业自身， 尤其是中小企业，是难以完成的。今后地产开发企业的核心优势不仅在于少而精的人员，简单的机构，先进的运营思路和模式，还需要与称职的战略咨询机构和具有领域优势的服务提供商结成联 盟，共同为市场提供有竞争力的商品。合作不仅是互相提供服务，还包括通过优势互补、资源共享将各自的品牌捆绑形成新的价值号召力，企业品牌价值可以在这个

46、过程中获得更大提升。合作的意义还在于搭建行业运营模式的新平台，为后来者制定游戏规则，使先行者，即 使是中小企业在竞争中获得实质上的优势。选择二：走向大而强向大”而强”发展，提高综合实力，肯定是包括房地产企业在内的所有企业都愿向这个方面发展，但问题是怎样靠自己的力量发展壮大。而企业要做大做强， 需要一个漫长的渐进过程，整个过程中又会有许多不可预测因素可能会阻碍房地产企业的发展。而我国在加入世贸组织后，开发规划对国内外企业是一致的，国外开发企业会积极进入我国市场，他们的实力强且经验丰富，在竞争中我国的中小房地产企业要胜过他们，必须采取最佳的方式向 大而 强”发展，而这种最佳方式就是实现企业间的联盟

47、重组。根据调查，目前国内房地产开发企业已近3万家，普遍存在着企业小型化、资金缺乏等现实问题。由于主要资金依靠银行贷款，资产负债率高，利息负担较大，企业业务的单一性、高风险使其业绩经常出现大幅波动。在这种情况下，有些房地产开发企业已开始在市场寻求战略合作伙伴，或利用其他大型集团公司的行业优势，或采取强强联手的方式， 借壳上市、借船出海，以壮大企业自身实力。另一方面，在海外资金加速进入中国市场的同时，也要求国内房地产企业也必须加强联盟，以适应未来的发展要求和应对来自国内外各方面的挑战。国内房地产界相关人士以及资本运营专家曾就房地产市场的现状及发展前景展开了广泛的研讨，认为房地产相关企业的纵向联盟将

48、是房地产企业壮大之道，也将成为市场演变的一大拐点”。企业在选择兼并对象的时候应当考虑到企业资源的互补性、企业文化的兼容性等多方面因素，否则不仅不会形成1+12的聚集效应，反而会造成1 + 12的后果，使兼并不能发挥应 有的效果。就拿万科来说，2001年，华润集团增持深圳万科的新重组方案出台，主要内容是以华润 集团以及华润北京置地的部分资产及少量现金来增持万科的股权，增持结束后，华润持有万科的股权应在30%上下，但是重组方案实施之前也遇到了不小的阻力。万科可以说是中国为数不多的优质”企业之一，在房地产界是属于那种振臂一呼群者应的企业，示是房地产行业的领军人物。但是作为深圳市场第二家上市公司，万科

49、发展多年也有自己的隐忧：一是万科缺乏通畅的融资渠道，无法达到规模效应。2000年万科的年销售额只有香港新鸿基销售利润的三分之一，20多亿的销售额对房地产企业来说实在太小；二是万科缺乏足够的土地储备，万科在深圳的土地资源就不多，在全国就更难找好的项目了，要想成为全国性的大房地产商，这一点已成为瓶颈；三是股权结构分散，1993年-1997年,万科最大股东的持股比例不到7%,这样分散的股权结构极易成为证券市场的收购对象。万科是一个诞生于市场、成长于市场、又受制于市场的企业发展典型。尽管万科在市场上表现不错，但是清醒的董事长王石早在几年前就吆喝着我要卖万科”，于是2000年万科终于成功的换掉了自己的大

50、股东，靠上一个实力更加雄厚的新东家，并且打通了向国际市场融资的渠道；如果华润最终持股达到 30%,在证券市场被人收购的担忧也烟消云散，万科重组可谓是多赢。 资源的整合来自市场的力量，虽然在这里我们仍然看到了资本的作用，但是没有市场竞争的巨大压力，万科是不会重组的。同时需要提醒的是， 万科尽管有优秀的企业文化，但是在重组中，中层干部的流失率达到了14%,可见重组之艰难，不得不慎之又慎。.强实力公司间进行联盟这种合作与联盟不仅在房地产公司之间可以产生，还可以在房地产行业与其它关联行 业间产生：A .跨行业联盟金融业、家电业、家装等行业都是与房地产企业联系紧密、有着共同利益联系的行业，有着合作的现实

51、基础。除了前文所列举的跨行业联盟之外，近些年获得巨大成功的碧桂园、 奥林匹克花园就是房地产业与教育产业、体育产业结合的成功。近来被中房集团董事长孟晓苏博士所推崇的 分时度假”概念也是房地产业与旅游产业结合的产物。目前各大知名地产品牌都在着手建立自己的客户俱乐部，如万科的万客会、中海的海都会、珠江地产的珠江会复地集团的复地会等。房地产开发企业建立的客户会员俱乐部可通过与银行、商场、酒店、医院等众多企业的联盟与合作，为客户创造了更多的附件价值；各联盟商家也通过与知名地产 商的合作拓展了服务范围与领域，取得了更为多的客户资源。 凡此种种，均显示出了房地产跨行业联盟的强大优势与生命力。B.产业内联盟在

52、如今房地产开发门槛越来越高，面对有实力的外资房地产企业的有力竞争环境下，中小房地产企业可以通过重组与联合构建大型房地产企业集团；另一方面，不同企业在产品开发、市场营销、土地储备、资金实力等方面各有优势，这样通过强强联合就可以实现优势互 补充、增强综合竞争力；再有，同物业、同区域等有同质条件的楼盘也可以通过联合开发、 集合营销等方式展开合作，让合作大于竞争，做大市场蛋糕的同时实现多赢。 结语市场是发展迅速的，万达老总王健林曾预言，5至10年后，如今90%的房地产公司将在竞争中消亡，国内会逐步形成百家以上的，百亿元收入的跨区域经营的房地产企业。中国的房地产企业如何避免在地产格局面临新的洗牌”形势下

53、迷失方向，是当前每个房地产公司老总思考的问题。 在作出战略决定之前， 首先对自身企业进行全方位的评估是必要 的，对自身实力的正确认识加上对地区市场环境的准确判断是选择正确发展方向的前提。2010年房地产市场总结2010年房地产开发量不低、竣工量降低，房价涨幅不均，但是全国平均房价涨幅明显 下降，企业分化越来越明显。具体从房地产开发来讲，开发量不少意味着开发投资的增速达 到33%,是1998年以来最高水平。这个增速 33%高于了正常房地产开份的 25%的增长率。 还表现在土地购置面积增长速度是2020年以来最高的，尽管土地购置总面积和前几年相比增长不是很多，但是和 08、09年相比土地购置面积增

54、长速度非常高，达到28%。新开工面积达到40.7%,远远高于正常年份 16%的增长率，处于历史最高位。房地产开发投资这样一 个快速增长，包括前期所有指标快速增长应该说对后期形成供应缓解供求矛盾是有积极作用 的。但是另一方面我们看到由于房地产的开工竣工率一直处于下降的水平，使我们一直期望的供应量的增加没有明显的表现出来。成交量不少，主要是表现在去年全年商品房一共销售面积超过了 10亿平方米，我们看这里面结构性因素非常突出。一是中西部地区对增长率的 贡献特别大，去年全国商品房销售面积增长速度达到10%,其中中部地区是全国平均速度的两倍，达到20%,西部地区达到14%,东部地区实际上增长速度是低于全

55、国平均水平的，只 有4%。从城市差异来看，从住宅销售来看，全国平均总体涨幅增长了 8%,销售了 9亿多平 方米的商品房。全国 35个大中城市销售面积是负增长7.2%,也就看到非重点城市增幅是非常的明显。从物业结构上来看，去年非住宅物业销售面积增长速度是住宅物业23倍，这种高增长速度是近十年以来没有出现过的，所以从整体商品房销售面积增长来看结构性表现特别突出。房价涨幅不均，国际统计局数字到去年 12月份全国70个大中城市房价平均上涨 6.4%, 全年平均房价上涨 7.5%,住房是5.9%,这样一个增长速度低于04年平均增长速度和 2010年4月份的价位。价格去年仍然有所上涨， 但是涨幅已经开始回

56、落。我们看到到了去年为止，房地产开发企业的分化越来越明显，去年全国销售额超百亿的数量明显增多，达到了35%,这在08年的时候只有13个企业，09年27个企业。全国前十大企业销售额占全国商品房销 售额的比重超过了 10%。这是第一次，一年之内全国前十大企业占有率提高了2.4个百分点，大企业在市场上发展扩张速度越来越快、资金实力也越来越强。但是相对来说一些中小企业可能面临更加困难的局面，所以企业分化非常严重。五、2011年房地产政策环境预判我们总结出三个观点，第一调控政策在今年仍将持续推行，新国八条是一项结合增加中低端住房供给和限制非自住型住房需求的综合性政策而且是深化落实国十条的政策，如果说有两

57、者有什么不同的话那就是，新国八条是对国十条在如何深化贯彻落实方面制订了更加详细的规定。强化了地方政府的责任、继续控制投资性需求和保证普通住房供应，其中也包括对普通商品房土地供应、 加强保障性住房的政策，在国八条里面都得到更加明确的要求。 也就是说今年调控政策持续，新国八条继续深化了对国十条进行贯彻和落实。第二，房产税；自从房产税试点方案出台以后，就广受各方面非常关注， 就率先施行房产税试点方案的两个城市上海、重庆来说，上海房产税方案则针对新增一般房地产，而且按照人均面积做起征点考虑，设计中的房产税的税率为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋税率更高。而重庆房产税偏重对高档房、别墅的征收，对存

58、量、增量独栋别墅均征房产税，对新购高档商品房征税，对在重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房开始征税，税率为0.5% 1.2%。第三，合理确定区域内房价控制目标，加大保障性安居工程建设力度，完善相关税 收政策，加强税收征管， 强化差别化住房信贷政策，各地增加土地有效供应，落实保障性住房等要求，省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购， 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。比较上海和重庆的房产税方案我们可以看出一些共同点，第一，上海和重庆的试点方案把征税方向以新增购房为主， 主要是独栋别墅，把重点锁定在新增住房可以看出通过政策管 理市场预期政策的作

59、用是非常清晰的。差别化税率指向控制高价住房，抑制高价房的政策意图非常明确。第二，上海、重庆都设定了两档和三档不同税率，来管理市场的预期，今后 要买高价房就要多交税，通过税率调整控制高价房。第三，设定比较宽松免税条件，充分保证城市普通居民居住做法非常明智。数据显示上海有人均60平方米的免税，重庆也有100180平方米的免税条件，充分保护了本市居民自住性需求和改善性需求，这也减少了 大量消费矛盾，对试点的推广有意义。 第四，对没有在本地工作生活居住的居民购房征税条 件比较严格，远远严于本市居民，控制外来投资性需求政策非常明朗。我们认为，房产税试点的目的是为了在全国更多城市进行开征。所以未来房产税试

60、点 完成之后总结经验， 通过税制的调整，通过房产税从新增的购房逐步涉及忖量购房，从税率适当调整也是必然趋势。所以房产税和国八条这两项政策形成政策组合，由此它对市场预期一定会产生一定影响作用。六、从区域地价看房价增长房价的上涨与地价上涨有着十分密切的关系。土地是房地产开发的基础，因 此地价的变动必然会对房价产生巨大的影响。.三大经济区域随着全球经济的复苏，2011年第一季度，与上个季度相比我国三大经济区域综合地价 增幅趋势变化各异，受楼市调控政策影响，环渤海地区在上一季度较高增幅的基础上迅速回 落；在实体经济逐步复苏过程中，在上季度放缓的基础上长江三角洲I珠江三角洲地区增幅大幅上升；在对外依赖性