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文档简介
1、城市综合体研究学习课件营销中心2017.05.26什么叫城市综合体(complex)?就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物,当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候,在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多1.1.1综合体(complex)的基本概念1.1.2 综合体(complex)的常见表现形式HOPSCAH酒店
2、HotelO写字楼OfficeP公园ParkS购物中心Shopping mallC会议中心/会展中心ConventionA公寓Apartment综合体最常见的建筑表现形式和业态组合方式。综合体一般以下五种发展模式:模式一:酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例:香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心模式二:以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例:广州中信广场、深圳信兴广场1.1.3 综合体(comp
3、lex)的发展模式:模式三:以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例:上海商城模式四:以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel 案例:深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式五:以会展为核心功能的发展模式 Convention complex = Convention(主) +hotel (次) + shopping + office 案例:温哥华加拿大广场 1.1.4 综合体(complex)的发展史世界首座城市综合体 法国巴黎拉德芳斯(La Defense)
4、 拉德芳斯区位于巴黎市的西北部,巴黎城市主轴线的西端,于上世纪五十年代开始建设开发。它给这座古城带来了浓烈的现代气息,是现代巴黎的象征。拉德芳斯的名称来自该地的一座雕像“La Dfense de Paris”(直译为“保卫巴黎”)。拉德芳斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地,在1870至1871年的普法战争中,法军败北,巴黎沦陷,一小股法军退守这里的无名高地并顽强抵抗到弹尽粮绝,全部以身殉国。后人在高地上竖起一组雕像,题名“拉德芳斯”,意为“防卫”,以纪念在普法战争中为保卫巴黎而阵亡的将士。 在新区的开发和兴建过程中,不但这组雕像被完整地保留了下来,而且整个新区也以此为名。1982至1983年间,
5、巴黎市组织有关这一地区开发设计方案的国际招标,最后选中了丹麦建筑师奥托冯施普雷克尔森的设计方案。1985年7月,拉德芳斯新区的建设工程正式上马。拉德芳斯区的总体设计体现了现代和未来城区的多功能设计思想,总体设计别具匠心,是法国回应美国曼哈顿摩天大楼的建设。 1.1.5 综合体(complex)的发展史 国务院发展研究中心对2003年以来建成或在建的个新建筑综合体的研究数据得知, 从建筑综合体的复合功能或业态来看,65的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能, 这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。大中华.IFC 现代发展:城市综合体通常出现在一个城市的CBD区。CBD 是一个城
6、市的心脏,它高度聚积了金融、专业服务机构、 商业、 服务业以及交通线路;它的土地利用最密集, 土地价格最高;它的最明显的特点是高楼林立,日间呈现出高密度的人口与交通。 古代雏形:建筑综合体将城市功能进行组合的特点出发, 结合国外建筑发展史, 这种综合性的建筑出现可以上溯到古希腊的广场建筑和古罗马的公共浴场。 古希腊阿索斯广场 (ASSOS) 建有神庙, 以及可以进行商业活动的长廊, 人们从各地聚集到广场,进行商业活动的同时还可举行讨论、议事、朗诵、演说活动等。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能组合在一起,比较著名的有卡拉卡拉浴场和戴克利提乌姆浴场。代表作品:香港太
7、古广场深圳华润万象城北京华贸中心北京三里屯village上海新天地世界著名城市中心CBD、RBD、TBD、CAZ区,世界著名综合体的起源地东京银座上海五角场 美国第五大道 法国拉德芳斯武汉中央文化区 香港中环 伦敦金融城1.1.5 综合体(complex)的发展史1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系 香港很少把购物中心建成纯商业物业,社区型购物中心和区域型购物中心都是如此,尤其是位于城市中心的区域型购物中心。 香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心、公寓于一体,典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米,有4座塔楼,功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购
8、物中心的角度来说,酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。购物中心酒店写字楼公寓(住宅)合四为一,实现商业资源互通互用万达 广场SHOPPING 购物中心HOLTE 酒店OFFICE 写字楼APARTMENT 公寓RESIDENCE 住宅SHOPPING 金街万达广场的内在联系模型【功能模型】【功能价值体系】写字楼酒店式公寓商业酒店商务缔造长期居住客群商务带来商业需求居住配套的双重配置商业丰富酒店配套酒店丰富商务配套居住提供稳定商业客群不同居住的相互弥补配套吸引商务聚集居住丰富商务配套商业丰富居住配套商务催生短租商客酒店带来丰沛商旅消费者1.1.6 综合体(c
9、omplex)业态的内在联系明白了物业组合原理,你就不疑惑,为什么档次最高的购物中心,会开在甲级写字楼及银行最集中的地方。香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。其中最个代表性的有:置地广场、太古广场和IFC、深圳华润万象城、KKMALL1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系置地广场位于云集了100多家国际银行和甲级写字楼的中环区内,是香港著名的高档购物中心,是香港全球一线品牌的集散地,基本为全港独一无二的国际一线品牌,如顶级高档服饰等。1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系太古广场位于香港金钟金道88号,定位
10、为高档区域型购物中心,周边有众多五星级酒店、甲级写字楼、银行。1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系IFC MALL位于香港城市中心,与香港最高的新地标国际金融中心相连,是香港国际金融中心组成部分之一,与国际银行、甲级写字楼、五星级酒店融为一体。作为领导潮流的购物中心,这里搜罗国际顶尖品牌,云集国际品牌名店达100余家。1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系购物中心选址的二八原则,即确定20分钟商圈之内的客源要做80的生意香港购物中心在开发建设之前,一般都有十分精确的商圈核算,作为城市中心的购物中心,香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是:20分钟商圈之内的客源要做8
11、0的生意,这一原则被称为香港购物中心二八原则。香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流,所以在客源半径上,扩大了20分钟核心商圈的作用,而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。1.1.6 综合体(complex)业态的内在联系Q1:互动环节有谁知道华润万象城和KKMALL为什么选址在蔡屋围?1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素香港购物中心的开发,紧随地铁建设的脚步,地铁到哪里,购物中心开发就跟到哪里,在香港购物中心的开发战略中,“位置、交通”往往是最先要考虑的,也是最重要的因素,其重要性关系到购物中心建设的成败。在1979年以前,香港事实上只有一家购物中心:海
12、港城。随着1979地铁正式开通,香港购物中心的开发进入了崭新的时代,基本上地铁通到哪里,购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点,香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心,占到总数的70左右。地铁到哪里,综合体、购物中心开发就跟到哪里,火车一响,黄金万两1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素购物中心作为交通枢纽,而非上落站香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大程度上利用人流,并将人流迅速转换为购买力。众所周知,地铁只是一种交通工具而已,如果购物中心只将地铁视为一种交通工具,而地铁在地底下快速通过,则地铁对于购物中心的意义并不太大。香港购物中心的精明之处在于
13、利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所,购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。购物中心巴士站地铁站Q2:互动环节谁可以数得出八个以上与地铁相关的大型购物中心?1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素旅游经济在香港占有相当重要的地位。2004年,香港旅游人数达2181万人,香港成为世界旅游之都,为促进经营,增加营业额,香港购物中心十分重视旅游经济。时代广场购物中心位于铜锣湾,是该区域最大的购物中心。时代广场在利用旅游经济拉动方面十分有经验,时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一,已成为外地游客观光、购物必去地之一,其中内地游客更是成为了商场客流的主要来源之一。时代广场主
14、要入口处有3000平方米的室外露天广场及大型电子屏幕,在此连续十年举行了除夕夜“苹果倒数”迎新活动,成为香港迎新狂欢的代表性场景,时代广场的众多设施具有旅游观光特色,如内部设有全亚州首座环形电梯,让人倍感新奇。深圳的世界之窗、欢乐谷,新年倒计时活动等,也是旅游的热点旅游景点。综合体购物中心与旅游景点的结合1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素购物中心的楼层设置原则城市中心的购物中心最多达18层,商业向空中发展,将商业价值利用到极致。都市型购物中心以垂直型为主,商业向空间发展的特点比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上,59层的很普遍,其中最高达到18层。购物中心楼层数购物中心楼层
15、数太古广场5海港城4又一城7时代广场12青衣城4朗豪坊13APM8MEGA BOX18有谁知道深圳哪家购物中心的楼层做到最高?1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素设计复合型人流推动结构,地铁地下出入口与商场的地下层相连接,高架地铁出入口直接与较高楼层相连,提高各楼层租金收益水平。香港购物中心的规划思想是很先进的,其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。在国际上,很多购物中心的人流推进结构很单一,他们的人流推进结构是平面的,单调的,线性的。即使在购物中心的发源地美国,由于购物中心的楼层普遍不高,所以人流推进结构也大多是简单的平面性质的结构。1.1.7 综合体
16、(complex)的交通规划要素香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说,太古广场拥有三个层面的人流推进系统,同时对多个楼层直接导入客流。人流人流推进结构第一层地下层的人流太古广场地下层与地铁相连,停车场设在地下室,地铁的客流和开私家车的客流从地下进入商场。第二是地面层的人流太古广场由于邻近巴士站,乘坐巴士的客流从地面进入商场。第三是四楼的人流考虑到四楼有酒店和写字楼,太古广场于是修建了一条私家路直通四楼,并设置候车区,由于四楼基本为开私家车的顾客,消费水平强,消费能力高,于是四楼也拥有了稳定的进入商场的人流。1.1.7 综合体(complex)的交通
17、规划要素不把停车场只放在负一层,而是将停车场进行多楼层设置,进行人流引导不把停车场只放在负一层,而是将停车场进行多楼层布置,其目的不仅是在城市中心,寸土寸金的地方创造更多的停车位,而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导,使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。顶层停车场商场商场商场负三层停车场负二层停车场负一层停车场主出入口1.1.7 综合体(complex)的交通规划要素一、层层退缩的中庭设计,让顾客的空间感受最佳化。从第一层开始,随着层次向上延伸,弧形的半径也按比例依次延长,形成层层依次向后退缩的环绕中庭的弧形回廊。这样的设计使顾客感觉到购物中心内部的空间很开阔,进入商场马上有一种豁然开
18、朗的感觉,心情愉悦,激起顾客在商场购物、休闲的欲望。虽然牺牲一定的商铺面积,但随着楼层的往上,环绕回廊上面向中庭的商铺面积也依次增加,开发商获得了更多更具商业价值的一线商铺,同时提升了整个购物中心的购物环境。购物区购物区购物区走道走道走道层层退缩的中庭设计,让顾客的空间感受最佳化。1.2.1综合体(complex)的案例研究华润万象城 1.2.1综合体(complex)的案例研究华润万象城定位于中高端市场,目前已经进入深圳、杭州以及沈阳等城市城市深圳、杭州、沈阳、南宁、选址城市商业中心、规划城市中心产品以商业为核心,配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略商业、写字楼和公寓采用
19、租赁方式,酒店委托管理,住宅用作出售开发步骤以商业开发为优先华润万象城产品特点1.2.1综合体(complex)的案例研究华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心,项目的开发规模较大,多为50万平米以上华润万象城所在城市项目指标深圳杭州沈阳855商业+写字楼+酒店+公寓+住宅1080规划城市商业副中心-50占地面积(万平方米)构成元素具体地址总建筑面积(万平方米)商业+写字楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址类型城市商业中心城市中心罗湖区宝安南路1881号钱江新城庆春东路与富春路交叉口沈阳金廊沿线,和平区和平大桥省委对面1.2.1综合体(complex)的案例研究华润
20、万象城功能组合完善,各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅,并以商业功能为核心功能构成深圳杭州深圳和杭州万象城功能构成1.2.1综合体(complex)的案例研究华润万象城定位于中高端物业类型,各功能物业定位一致华润万象城物业类型城市名称公寓商业酒店杭州酒店式服务公寓精装修国际5A甲级深圳写字楼中高档购物中心OLE大型超市REEL百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城住宅柏悦酒店君悦酒店精装修类型主力店中高档购物中心OLE大型超市Central百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城国际5A甲级超五星级商务酒店类型品牌酒店式服务公寓超五星级商务酒店1.2.1综合体(complex)的案例研究华润万象城开发均
21、以商业为起点,开发步骤依据不同项目特点有所不同一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商业写字楼酒店公寓住宅2009年2013年杭州2011年2006年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工程二期工程商业熟地开发商进一步提升商圈价值,二期开发住宅实现收益商业生地,核心商圈人口不足商业和住宅同期开发,保证核心商圈内人口供给,同时为项目提供丰沛滚动资金万象城开发步骤1.2.1综合体(complex)的案例研究深圳万象城购物中心,定位于中高收入人群及游客,提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务 万象城购物中心简介设计单位:美国RTKL建筑师事物所规模:总建筑面积18.8万平
22、方米 营业面积12万平方米商铺,近300家 地下2层、地上5层,停车位1030个开业时间:2004年12月定位:满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心购物中心概况宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料,色调以暖色调为主,给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔,并获得丰富视觉感受由59部扶梯,17部直梯, 3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利购物中心分析1.2.1综合体(complex)的案例研究1.2.1综合体(compl
23、ex)的案例研究万达广场1.2.1综合体(complex)的案例研究万达广场已成为快速复制的成熟产品,定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业城市全国扩张,目前万达广场全国开业109家以二线城市为主选址区域商业中心城市新区中心产品通常以商业与写字楼为基本配置,并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能商业部分突出购物功能,主力店占比高,以满足功能性需求为主经营策略商业部分租赁模式写字楼、公寓和住宅销售为主酒店采取委托经营开发步骤以商业部分和写字楼或者住宅先期开发为主万达综合体产品特点1.2.1综合体(complex)的案例研究万达广场选址多数在城市的区域中心#城市名称选址类型
24、地点功能组合1上海区域中心杨浦区五角场商业+写字楼2北京区域中心(CBD)朝阳区建国路93号商业+写字楼+酒店+住宅3哈尔滨区域中心香坊区衡山路20号商业+写字楼+酒店+公寓4宁波区域中心宁波市鄞州区锦寓路767号商业+酒店+住宅+公寓5北京区域中心石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处商业+写字楼+酒店6成都区域中心锦江区二环路东五段商业+住宅+公寓7重庆区域中心南岸区南坪珊瑚村商业+写字楼+酒店+住宅+公寓8西安区域中心(规划CBD)西安市碑林区李家村商业+写字楼+公寓9苏州区域中心(规划CBD)平江区平江新城商业+写字楼+酒店+公寓10无锡区域中心(规划CBD)滨湖区河埒口中心商务区 商业+写
25、字楼+酒店+住宅+公寓部分万达各综合体项目概况1.2.1综合体(complex)的案例研究万达集团经过不断的实践与创新,逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式第一阶段单一主力店第二阶段多业态商业广场第三阶段城市综合体2001-20032004-20052005至今商业内容经营模式代表项目评价单一主力店加少量商铺主力店租赁;商铺销售长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京业态比较单一,面积偏小,人流量和商业丰富程度受限制多栋建筑组合为商业广场形式,各单独建筑引进不同业态主力店,之间由步行街连接沈阳、武汉、南宁以租赁为主 北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、哈尔滨住宅全部销售,
26、写字楼租售结合,商业租赁,酒店持有涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体多种业态的引入丰富了商业功能,市场影响力提升多种功能复合,市场影响力进一步提高;同时,通过住宅、写字楼的滚动开发,缓解了项目资金压力万达商业地产的三个发展阶段1.2.1综合体(complex)的案例研究特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在 1.2-2 万平,建筑面积在 4-6 万平左右;(4)主力店一般 3 家,沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;(5)1 层为精品、服饰,2、3 层为超市,4 层为专业卖场和影院。(6)建筑形态都为单个盒子式案
27、例:长沙万达商业广场南昌万达商业广场万达第一代产品:2002-2003年 纯商业 盒子式1.2.1综合体(complex)的案例研究特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在 5 万平左右,建筑面积在15 万平左右;(4)主力店一般为 4 家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院;(5)每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场。万达第二代产品:2004 年 纯商业 组合式案例:沈阳万达商业广场天津万达广场1.2.1综合体(complex)的案例研究特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址在城市副中心或新区的中心;(3)占地面积在 10-20 万
28、平,建筑面积在 40-80 万平,其中商业规模在15-20万平左右;(4)产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓(或SOHO)、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成;(5)商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等;(6)建筑形式为综合体,以盒子+街区+高层的组合形式;案例宁波万达广场上海万达广场万达第三代产品:2006 年后 多产品 综合体1.2.1综合体(complex)的案例研究特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址在城市副中心或新区的中心;(3)占地面百万平米,建筑面积在数百万平。(4)产品一般涵盖了万达购物中心+创意休闲街区+体验型娱乐中
29、心(大剧院+会展中心+电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+酒店集群+写字楼组成。(5)商业的主力店一般为大的建筑单体组合;(6)建筑形式为综合体,以盒子+街区+住宅+游乐场+文化基地等多元化组合形式;案例武汉万达城哈尔滨万达文化旅游城万达第四代产品:2014 年后 综合体 + 旅游 + 文化 + 产业 万达城 沿街商铺-自发形成 特色商街-统一规划 百货商场 持有经营文化、商业、旅游、酒店第三代城市综合体一代店长沙解放路万达二代店上海五角场万达三代店宁波鄞州万达万达城万达商业地产开启了中国城市商业发展的新纪元改革开放后中国商业形态发展经历三个发展阶段,由早期自发形成的沿街商铺向特色主题商
30、业街转型,如今已发展成城市商业综合体形式,未来正逐步结合文化衍生出更高端的形态。60-70年代80-90年代21世纪初目前2020年中国内地专业店百货店、大型购物中心商业街、城市综合体欧美发达国家1.2.1综合体(complex)的案例研究1.2.1综合体(complex)的案例研究万达广场多数以商业功能为主导,辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅,具体各功能物业比例视项目情况有所不同#城市名称总面积(万平米)面积(万平米)面积占比(%)商业写字楼酒店住宅公寓商业写字楼酒店住宅公寓1上海34268-76%24%-2北京CBD50162.7518032%5%10%36%-3哈尔滨28142.44-7.
31、450%9%14%-26%4宁波5526-2.912.7647%-5%23%11%5北京石景山306204-20%67%13%-6成都4018-15.41.745%-39%4%7重庆7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176-1150%18%-32%9苏州50259.72.5-12.550%19%5%-25%10无锡72232.8436.5332%4%6%51%4%万达综合体各功能体量构成1.2.1综合体(complex)的案例研究万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一,而写字楼及住宅类物业则情况有所不同#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓类型目标消费者档次主力店类型星级品牌
32、类型类型1上海区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城甲级-2北京区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特普通住宅-3哈尔滨区域购物中心大众阶层中档国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城、万千百货乙级五星级索菲特-普通公寓4宁波区域购物中心大众阶层中档沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货-五星级索菲特精装修酒店式公寓5北京石景山区域购物中心大众阶层中档规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城甲级五星级索菲特-6成都区域购物中心大众阶层中档大型百货、大型超市、影院-普通住宅普通公寓7重庆区域购物中心大众阶层中档大型百货、大型超市、影院乙级五星级索菲特普通住宅普通公寓8西安区域购物中心大众阶层中档大型百货、大型超市、影院乙级-普通公寓9苏州区域购物中心大众阶层中档大型百货、大型超市、影院甲级经济型雅高-普通公寓万达综合体各功能详细类型1.2.1综合体(complex)的案例研究万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部
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