登记官局内部培训课件

1、房屋登记办法2011.12.112022/7/251目 录一一般规定二所有权三抵押权四案例第一章 一般规定2022/7/252一、立法目的点击此处添加文本2022/7/253规范房屋登记行为维护房地产交易安全保护权利人的合法权益二、基本原则2022/7/254(一）依申请登记原则依申请登记（二）房地权利主体一致原则（三）属地化管理原则（四）物权法定原则二、基本原则2022/7/255(一）依申请登记原则申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅申请登记嘱托登记径为登记二、基本原则2022/7/256依申请登记登记先后顺序（二）房地权利主体一致原则1、先地后房登记类型国有土地上的房屋初始登记、独立宗土

2、地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记2、先房后地登记类型国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记二、基本原则2022/7/257房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。（直辖市、市、县登记机构）。（三）属地化管理原则二、基本原则2022/7/258（四）物权法定原则1、房屋登记簿管理试行办法2、房屋登记簿记载内容说明二、基本原则2022/7/259登记簿记载事项基本状况权利状况其它状况基本状况内容房屋编号、坐落、总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、土地使用年限、房地

3、产平面图等基本信息。二、基本原则2022/7/2510登记簿记载事项基本状况权利状况其它状况权利状况内容所有权包括：权利人、身份证明号码、共有情况、权利取得方式、权利证号、补换证情况、房屋性质、注销事项他项权利包括：抵押权人、抵押人、债务人、主债权数额、担保范围、债务履行期限、他项权利证书号、补换证情况；最高额抵押权人、抵押人、债务人、最高债权额、债权确定期间、最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人、抵押人、债务人、主债权数额或最高债权额、抵押登记证明号、地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等。二、基本原则2022/7/2511登记簿记载事项基本状况权利状况其它状况其它状况内容预

4、告登记、异议登记、查封登记等需要记载于登记簿的信息二、基本原则2022/7/25123、房屋权属证书、登记证明填写说明1）房屋所有权证填写内容附记：监护权，境外人姓名母语、共有份额、补发、构筑物。2）房屋他项权证填写内容房屋坐落如：他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落；他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。债权数额：属于一般抵押权权的，填写“主债权数额”；属最高额抵押权的，填写“最高债权额”。如附记：设定最高额抵押权的，应在附记栏注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏注明。3）预告登记证明填写内容预告登记权利人：填写买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。预告登记义务人：填写买卖

5、合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。附记：涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应注明相应的“债权数额”。三、物权的种类及效力2022/7/2513（一） 物权的种类： 所有权、用益 物权、担保物权1）所有权：国家所有权、集体所有权、私人所有权2）用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权3）担保物权：抵押权、质权、留置权三、物权的种类及效力2022/7/2514（二） 物权的效力1、所有权（不动产、动力）1）不动产：一般情况：未经登记不发生效力；特殊情况：因法律文书及人民政府征收决定的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；因继承或受遗赠的，自

6、继承或受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋的，自事实行为成就时发生效力。2）动产：自交付时发生效力。三、物权的种类及效力2022/7/2515（二） 物权的效力2、用益物权1）土地承包经营权：自合同生效时设立2）建设用地使用权及宅基地使用权：自登记时设立3）地役权：自合同生效时设立三、物权的种类及效力2022/7/2516（二） 物权的效力3、抵押权1）不动产抵押的，抵押权自登记时设立；2）动产抵押的，自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗意第三人。三、物权的种类及效力2022/7/2517（三） 房屋 登记 种类1、所有权（初始登记、转移登记、变更登记、注销登记）2、他项权：（抵押权

7、、地役权）1）抵押权：一般抵押权（设立登记、转移登记、变更登记、注销登记）最高额抵押权（设立登记、转移登记、变更登记、确定登记、注销登记）在建工程抵押权（设立登记、转移登记、变更登记、注销登记）2）地役权：（设立登记、转移登记、变更登记、注销登记）3、预告登记：（预购商品房、预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、房屋所有权抵押）4、其它登记（更正、异议）四、登记程序2022/7/2518（一）申请（二）受理（三）审核（四）记载于登记簿（五）发证四、登记程序2022/7/25191、基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件1）有固定界限2）可以独立使用3）有明确唯一的编号（幢号、室号等

8、） 成套住宅以“套”为登记单元；非成套住宅以“间”为登记单元；非住宅以“幢、层、套、间” 为登记单元。非住宅最小单元“间”，成套住宅最小单元“套”，最大登记单元“幢”（一）申请四、登记程序2022/7/25201）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的。2）异议登记（利害关系人）。3）更正登记（权利人）。2、单方申请的范围：除登记办法规定的六种情形外四、登记程序2022/7/25213、共有人共同申请: 按份共有、共同共有（预告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按要求由有关当事人双方共同申请）1）夫妻间共有形式的转变婚姻存续期间，以夫妻共有

9、房屋登记后又申请改为单方所有，应办理转移登记。婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记双方所有，应办理更正登记。婚前登记在一方名下的房屋，因婚后约定为双方共有，应办理转移登记四、登记程序2022/7/25223、共有人共同申请（预告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按要求由有关当事人双方共同申请）2）由相关共有人申请的特殊情况共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属的判定。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）四、登记程序2022/7/25234、登记

10、申请符合的条件（办法20条）四、登记程序2022/7/25241、登记机构的职责（二）受理1）查验申请人提供的登记材料2）询问申请人3）如实、及时登记有关事项4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、登记机构可以要求申请人补充资料）四、登记程序2022/7/25252、无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人的登记申请1）监护人的判定未成年人：十八周岁一十周岁为限制民事行为能力人；十周岁以下为无民事行为能力人父母是未成年人监护人：提交能够证明其监护人身份的证明（户口、出生证明、公证书、法律文书）成年人：无民事行为能力、限制民事行为能力的判定和监护人除配偶外由该公民住所地基层法院审定2）处分未成年

11、人的财产（监护人书面利益保证）3、代理1）代理的形式：法定代理、指定代理、委托代理（审查委托书注意事项：受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查）2）代理的特征：一是代理人必须在代理权限内实施代理行为；二是代理人必须以被代理人的名义实施代理行为；三是代理人以自己的意志与第三人发生有法律意义的行为；四是代理行为的法律效果直接归属于被代理人。（二）受理四、登记程序2022/7/25264、询问的基本内容（办法18条）（二）受理四、登记程序2022/7/25275、实地查看的登记类型（办法19条）1）初始登记2）在建工程抵押登记3）房屋灭失的注销登记4）法律法规规定的其他房屋登记实地查

12、看要有现场察勘记录与登记材料一并归档（采取文字、拍照、摄像、现场测绘等方式）（二）受理四、登记程序2022/7/2528（三）审核1遗失补发 2房屋灭失：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定，权利人未申请。3集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权初始登记1、需登公告的登记类型四、登记程序2022/7/2529（三）审核1继承房产 2为处分房产设立的遗嘱3赠与房产4涉外房产转移的法律行为登记中文姓名：公证部门必须认可的翻译机构翻译境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。5委托他人办理处分房地产登记的委托书2、需公证的事项四、登记程序

13、2022/7/2530（三）审核3、记载登记簿之前需中止或暂缓登记的情形 1）申请人申请撤回登记 撤回登记与撤销登记的区别：撤回登记是使登记行为中断，不发物权变动效果。撤销登记是将已记载于登记簿的权利予以注销，属于物权变动。撤回登记前提条件：一是登记事项记载于登记簿之前；二是共同申请场合，需共同提出撤回申请意思。三是在代理申请场合，还应出具申请人撤回申请的授权文书。撤回登记要件：书面申请撤回（无需陈述撤回理由）、申请人身份证明、申请登记时取得的收件单。2）更正登记、异议登记被受理四、登记程序2022/7/2531（四）记载于登记簿1）登记簿的效力：登记事项的成立应以记载于登记簿为准。2）登记簿

14、的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。3）登记簿的特征：法定性、权威性、统一性、永久性。4）登记时限（受理至记载于登记簿，同时缮写房屋权属证书或登记证明）。国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。特殊原因需要延长登记时限的，经登记机构负责人批准最长不得超过原时限的一倍。四、登记程序2022/7/2532（五）发证1）房屋所有权证：所在权初始登记、转移登记、变更登记、更正登记

15、2）房屋他项权证：房屋抵押权登记、地役权登记3）登记证明：预告登记、在建工程抵押登记4）异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记不颁发权属证书或登记证明五、档案利用2022/7/2533（一）登记资料：是登记档案、登记簿、权属证书等资料的集合。（二）查询、复制的权限：个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人、利害关系人提供身份证明等材料，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。第二章 所有权登记2022/7/2534一、初始登记2022/7/2535（一）登记要件：建设用地使用权证明（土地登记机构出具的

16、证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告（二）（二）全体业主共有的房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请二、转移登记2022/7/25361、转移登记类型买卖，互换，赠与，继承（受遗赠），房屋分割合并，以房屋出资入股，其他组织分立、合并，其他。2、登记要件“证明发生转移的材料”：买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。三、变更登记2022/7/2537（一）变更登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）（二）变更登记与转移登记区别：登记前后主体不同。（三）变

17、更登记与更正登记的区别：登记簿记载内容是否有错误。四、注销登记2022/7/2538（一）注销登记的情形：房屋灭失、放弃所有权的、法律法规规定的其他情形。（二）放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提第三章 抵押权登记2022/7/2539一、担保的方式：2022/7/2540保证抵押质押留置定金二、房地产设立抵押遵循的原则2022/7/25411、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并

18、处分，但新增建筑所得的价款，抵押权人无权优先受偿。3、抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押后，该财产的价值大于所担保债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。4、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有二、房地产设立抵押遵循的原则2022/7/25425、以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限后的剩余年限。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限6、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。7、抵押房地产投保的

19、，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。三、抵押权实现按下列顺序受偿2022/7/25431、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿；顺序相同的，按照债权比例受偿； 2、抵押权已登记的先于未登记的受偿3、抵押权未登记的按照债权比例受偿四、不得抵押的不动产441、土地所有权2、耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权。（以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押）3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施4、所有权、使用权不明或有争议的财产5、依法被查封、扣押、监管的

20、财产四、不得抵押的不动产2022/7/25456、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产和不得从事存贷业务的法人或社会组织。国家机关房地产不得抵押、列入文物保护的建筑物和列入拆迁范围的房地产。贷款通则规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门核准登记。”“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。企业之间（除商品赊销外，以房地产担保除外）不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”公民与公民间、公民与企业间借贷认可（除企业向职工非法集资；向社

21、会集资；向社会公众发放贷款五、抵押登记的种类2022/7/25461、一般抵押权：设立、变更、转移、注销（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）2.最高额抵押权：设立、变更、转移、确定、注销（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）3.在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销（当事人：债务人与抵押人必为为同一人、抵押权人）五、抵押登记的种类2022/7/25471、一般抵押权设立1）设立要件申请书身份证明所有权证书或房地产权证书抵押合同主债权合同2）他项权利登记簿记载的内容(主债权的数额、债务履行期限，没有抵押价值、抵押期限）五、抵押登记的种类2022/7/25481、一般抵押权设立3）股份有限公司或有限

22、责任公司名下的房地产设立抵押时需经对外担保需要董事会或股东大会决议对内担保除需担保法人股东或自然人股东以外的股东大会决议，董事会没有决定权。2）他项权利登记簿记载的内容4）受理抵押应注意的禁止情况是否有查封或设定抵押情况是否属于禁止设定抵押权的房地产是否属未成年人的房产设立抵押土地是否有设立抵押是否属在建工程已转现房的情形五、抵押登记的种类2022/7/25492、一般抵押权变更1）抵押变更登记要件申请书身份证明他项权证书抵押与抵押权人变更抵押权的书面协议2）他项权利登记簿记载的内容2）抵押变更登记的变更内容（主体不变客体变）抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更坐落自然状况变更债权数额变化

23、担保范围债务履行期限抵押权顺位变化。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）五、抵押登记的种类2022/7/25502、一般抵押权变更3）抵押担保范围的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用2）他项权利登记簿记载的内容4）债权数额：被担保的主债权金额五、抵押登记的种类2022/7/25513、一般抵押权转移登记1）抵押权转让概念：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。(抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人）。五、抵押登记的种类2022/7/25524、一般抵

24、押权注销登记的情形主债权消灭抵押权已经实现抵押权人放弃抵押权五、抵押登记的种类2022/7/25534、一般抵押权注销登记的情形2）主债权消灭的原因：全部清偿债务人与抵押权人的债务抵消致抵押权人与债务人成为一人3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记五、抵押登记的种类2022/7/2554（二）最高额抵押权最高额抵押权适用于现房、在建工程、预售商品房五、抵押登记的种类2022/7/25551、最高额抵押权设立1）最高额抵押权概念：债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提

25、供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。2）最高债权额限度：抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。3）最高额抵押设立要件：申请书、身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其它登记证明4）连续发生的债权合同证明材料：买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权

26、转入最高额抵押担保的债权范围五、抵押登记的种类2022/7/25562、最高额抵押权变更1）最高额抵押变更的要件申请书身份证明他项权证书最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料最高额抵押权发生变更的证明材料2）尚未确定的证明材料确定期间没有届满未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权抵押财产没有被查封、扣押3）最高额抵押变更的内容：（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更坐落自然状况变更担保范围变更最高债权额变更债权确定的时间变更抵押权顺位的变化五、抵押登记的种类2022/7/25573、最高额抵押权转移1）转移前置条

27、件担保债权尚未确定最高额抵押权随全部主债权转移五、抵押登记的种类2022/7/25584、最高额抵押权确定约定最高额抵押权随部分债权的转让，应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记。有一列情形之一，抵押权人的债权确定确定期间届满没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销五、抵押登记的种类2022/7/25595、最高额抵押权注销发生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记五、抵押登记的种类2022/7/2560（三）在建工程抵押权：1

28、、在建工程抵押权概念：即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。1）抵押目的：是为了取得在建工程继续建造的资金，满足本项目的建设需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它的债务设定担保2）抵押权人：具有金融许可的机构五、抵押登记的种类2022/7/2561（三）在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销2、在建工程抵押权登记性质：是一般抵押权特殊表现形式，不是预告登记中的请求权，颁发“在建工程抵押登记证明”，不是

29、房屋他项权证。在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别：标地范围不同登记方式不同实现效力不同五、抵押登记的种类2022/7/2562（三）在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销3、在建工程抵押权设立要件：建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证。五、抵押登记的种类2022/7/2563（三）在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销4、需注意的问题1）已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可办理商品房预售许可证。开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续，按约定办理预告登记（解除一套登记一套原则）。已经销售的房屋，开发企

30、业无权抵押。2）开发企业隐瞒预售情况，将已预售的房屋办理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的优先受偿。3）竣工后，在主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。五、抵押登记的种类2022/7/2564（三）在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销5、在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权第四章 案例2022/7/25652022/7/2566一、赵甲与方乙于1998年7月结婚，同年12月购买了一套商品房，登记为赵甲的名字。2009年10月，赵甲与谢丙签订房屋买卖合同，双方以当地的市价成交，并办理房产转移登

31、记手续。2010年2月，赵甲、方乙闹离婚，方乙发现赵甲擅自转移了房产，诉至法院，要求确认赵甲、谢丙交易无效，撤销谢丙的房屋产权。（一）本案中关于房屋权利归属的表述，正确的为（ BCD ）。 A、赵甲越权处分共有房屋，交易无效。该房屋产权恢复为赵甲、方乙所有 B、该房屋在产权转让前归赵甲与方乙共有所有 C、谢丙属善意取得，该房屋产权归谢丙所有 D、谢丙取得该房屋产权，方乙追究赵甲的侵权赔偿责任2022/7/2567一、赵甲与方乙于1998年7月结婚，同年12月购买了一套商品房，登记为赵甲的名字。2009年10月，赵甲与谢丙签订房屋买卖合同，双方以当地的市价成交，并办理房产转移登记手续。2010年

32、2月，赵甲、方乙闹离婚，方乙发现赵甲擅自转移了房产，诉至法院，要求确认赵甲、谢丙交易无效，撤销谢丙的房屋产权。（二）房屋登记机构在办理赵甲、谢丙房屋过户登记手续时，必须履行的法定程序为（ AC ）。A、双方当事人申请B、就申请登记事项进行公告征询异议C、询问双方当事人，制作询问笔录D、就申请事项进行实地查看2022/7/2568一、赵甲与方乙于1998年7月结婚，同年12月购买了一套商品房，登记为赵甲的名字。2009年10月，赵甲与谢丙签订房屋买卖合同，双方以当地的市价成交，并办理房产转移登记手续。2010年2月，赵甲、方乙闹离婚，方乙发现赵甲擅自转移了房产，诉至法院，要求确认赵甲、谢丙交易无

33、效，撤销谢丙的房屋产权。（三）如果在赵甲、谢丙申请办理转移登记过程中，方乙提出异议；“未经其同意，该房产不得转移”。房屋登记机构正确做法为（ CD ）。 A、将异议载入登记薄，但不停止办理登记 B、不受理异议，因为房产证上只载明甲的名字 C、受理异议，中止办理转移登记 D、书面通知申请人，异议解除后方可继续办理登记2022/7/2569一、赵甲与方乙于1998年7月结婚，同年12月购买了一套商品房，登记为赵甲的名字。2009年10月，赵甲与谢丙签订房屋买卖合同，双方以当地的市价成交，并办理房产转移登记手续。2010年2月，赵甲、方乙闹离婚，方乙发现赵甲擅自转移了房产，诉至法院，要求确认赵甲、谢

34、丙交易无效，撤销谢丙的房屋产权。（四）如果方乙在2009年10月提出将该房屋登记为赵甲、方乙双方共有，应申请办理的登记为（ D ）。 A、办理房屋转移登记，赵甲将该房一半产权转移给方乙，该房屋产权属双方共同共有 B、直接申请换发房产证 C、办理房屋变更登记 D、办理房屋更正登记2022/7/2570一、赵甲与方乙于1998年7月结婚，同年12月购买了一套商品房，登记为赵甲的名字。2009年10月，赵甲与谢丙签订房屋买卖合同，双方以当地的市价成交，并办理房产转移登记手续。2010年2月，赵甲、方乙闹离婚，方乙发现赵甲擅自转移了房产，诉至法院，要求确认赵甲、谢丙交易无效，撤销谢丙的房屋产权。（五）

35、如果赵甲将该房屋转让给谢丙，并办理了房屋预告登记，对此情形下列提法正确的有（ ACD ）。A、方乙可以提出异议，中止该房屋可能要进行的转移登记B、谢丙已办理了房屋预告登记，谢丙属善意取得C、赵甲擅自处分共有房产，买卖关系无效，方乙可通过诉讼，主张该房所有权D、谢丙由于异议登记未取得房屋产权，买卖关系无效后只能主张债权2022/7/2571二、甲公司属开发企业，经批准获得国有土地使用权，并经规划等部门许可拟建地上32层大楼一栋。该栋房屋修建至地上20层时，办理了商品房预售许可证，在建至地上22层时甲公司向银行贷款，并办理了地上已完工部分在建工程抵押登记；同时，对外公开销售商品房，并进行了商品房买

36、卖合同备案（出售部分在建工程抵押权已注销）。甲公司未在规定的时间内还清银行全部借款，银行向法院起诉，法院认定银行依法享有该在建工程抵押的优先受偿权,判决甲公司在判决生效之日起20日内偿还银行贷款。（一）办理商品房预售许可证提交的材料为（ACD ）。 A、土地使用证 B、房屋竣工备案书 C、建筑工程规划许可证 D、施工许可证2022/7/2572二、甲公司属开发企业，经批准获得国有土地使用权，并经规划等部门许可拟建地上32层大楼一栋。该栋房屋修建至地上20层时，办理了商品房预售许可证，在建至地上22层时甲公司向银行贷款，并办理了地上已完工部分在建工程抵押登记；同时，对外公开销售商品房，并进行了商

37、品房买卖合同备案（出售部分在建工程抵押权已注销）。甲公司未在规定的时间内还清银行全部借款，银行向法院起诉，法院认定银行依法享有该在建工程抵押的优先受偿权,判决甲公司在判决生效之日起20日内偿还银行贷款。（二）在建工程抵押登记需提交的材料为（ ABD ）。 A、抵押合同 B、主债权合同 C、商品房预售许可证 D、建筑工程规划许可证2022/7/2573二、甲公司属开发企业，经批准获得国有土地使用权，并经规划等部门许可拟建地上32层大楼一栋。该栋房屋修建至地上20层时，办理了商品房预售许可证，在建至地上22层时甲公司向银行贷款，并办理了地上已完工部分在建工程抵押登记；同时，对外公开销售商品房，并进

38、行了商品房买卖合同备案（出售部分在建工程抵押权已注销）。甲公司未在规定的时间内还清银行全部借款，银行向法院起诉，法院认定银行依法享有该在建工程抵押的优先受偿权,判决甲公司在判决生效之日起20日内偿还银行贷款。（三）签订该在建工程抵押合同时，抵押合同中建筑物的担保范围为（ D ）。 A、1-32层 B、1-23层 C、1-20层 D、1-22层2022/7/2574二、甲公司属开发企业，经批准获得国有土地使用权，并经规划等部门许可拟建地上32层大楼一栋。该栋房屋修建至地上20层时，办理了商品房预售许可证，在建至地上22层时甲公司向银行贷款，并办理了地上已完工部分在建工程抵押登记；同时，对外公开销

39、售商品房，并进行了商品房买卖合同备案（出售部分在建工程抵押权已注销）。甲公司未在规定的时间内还清银行全部借款，银行向法院起诉，法院认定银行依法享有该在建工程抵押的优先受偿权,判决甲公司在判决生效之日起20日内偿还银行贷款。（四）判决生效20日内甲公司未偿还贷款，银行为实现抵押权，将该房屋预查封。预查封期限是（ A ）。 A、二年 B、三年 C、一年 D、五年2022/7/2575二、甲公司属开发企业，经批准获得国有土地使用权，并经规划等部门许可拟建地上32层大楼一栋。该栋房屋修建至地上20层时，办理了商品房预售许可证，在建至地上22层时甲公司向银行贷款，并办理了地上已完工部分在建工程抵押登记；

40、同时，对外公开销售商品房，并进行了商品房买卖合同备案（出售部分在建工程抵押权已注销）。甲公司未在规定的时间内还清银行全部借款，银行向法院起诉，法院认定银行依法享有该在建工程抵押的优先受偿权,判决甲公司在判决生效之日起20日内偿还银行贷款。（五）此案中该建筑物涉及的登记类型有（ BD ）。 A、商品房销售合同备案登记 B、在建工程抵押权设立登记 C、商品房转移登记 D、在建工程抵押权变更登记2022/7/2576三、2007年10月3日，甲公司与银行签订借款合同，向银行借款500万元，借款期限从2007年10月7日至2008年10月7日，并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保，保证期间为六个月。

41、2007年10月15日，甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保合同，以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办理了登记。后甲公司没有到期还款。（一）丙除了以房屋抵押进行反担保外，还可以通过下列哪些方式进行反担保（ AB ）。A、保证 B、质押 C、留置 D、定金2022/7/2577三、2007年10月3日，甲公司与银行签订借款合同，向银行借款500万元，借款期限从2007年10月7日至2008年10月7日，并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保，保证期间为六个月。2007年10月15日，甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保合同，以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办

42、理了登记。后甲公司没有到期还款。（二）关于本案的民事主体说法正确的是（ ABC ）。A、银行是债权人 B、甲公司是债务人 C、乙公司是抵押权人 D、银行是抵押权人2022/7/2578三、2007年10月3日，甲公司与银行签订借款合同，向银行借款500万元，借款期限从2007年10月7日至2008年10月7日，并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保，保证期间为六个月。2007年10月15日，甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保合同，以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办理了登记。后甲公司没有到期还款。（三）关于本案下列说法正确的是（ AC ）。A、借款合同是保证合同的主合同 B

43、、借款合同是反担保合同的主合同C、保证合同是反担保合同的主合同 D、反担保合同是保证合同的主合同2022/7/2579三、2007年10月3日，甲公司与银行签订借款合同，向银行借款500万元，借款期限从2007年10月7日至2008年10月7日，并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保，保证期间为六个月。2007年10月15日，甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保合同，以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办理了登记。后甲公司没有到期还款。（四）银行应在下列哪一时间前向要求乙公司承担保证责任，才能得到法院保护（ C ）。A、2009年4月3日 B、2009年4月7日 C、2009年

44、4月8日 D、2009年4月15日2022/7/2580三、2007年10月3日，甲公司与银行签订借款合同，向银行借款500万元，借款期限从2007年10月7日至2008年10月7日，并与乙担保公司对该贷款提供连带保证担保，保证期间为六个月。2007年10月15日，甲公司老总的朋友丙与乙担保公司签订反担保合同，以丙的房屋抵押为甲公司的贷款向乙公司提供反担保并办理了登记。后甲公司没有到期还款。（五）若乙公司在2008年10月11日代甲公司偿还了银行借款，那么乙公司在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护（ C ）。A、2010年10月3日 B、2010年10月7日 C、2010年10月11

45、日 D、2010年10月15日2022/7/2581四、王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007年2月儿子与张丙结婚，2008年5月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。王某有一间房屋于2006年出租给孙丁，租期8年。20081年2月，王某因病去世，2011年8月，王甲、张丙协议离婚，约定该房由张丙所有。（一）关于王某与孙丁之间的租赁合同说法正确的是（ C ）。A、王某去世后该租赁合同自动解除 B、王某去世后该租赁合同自动无效C、王某去世后该租赁合同对继承人有约束力 D、王某去世后该租赁合同对继承人没有约束力2022/7/2582四、王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007年2月儿子与张丙结

46、婚，2008年5月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。王某有一间房屋于2006年出租给孙丁，租期8年。20081年2月，王某因病去世，2011年8月，王甲、张丙协议离婚，约定该房由张丙所有。（二）该房屋法定继承人是（A ）。A、王甲 B、张丙 C、王丁 D、王乙2022/7/2583四、王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007年2月儿子与张丙结婚，2008年5月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。王某有一间房屋于2006年出租给孙丁，租期8年。20081年2月，王某因病去世，2011年8月，王甲、张丙协议离婚，约定该房由张丙所有。（三）假设王某在去世前将房屋卖给弟弟王乙，下列说法正确的是（

47、CD ）。A、王某侵害了孙丁的优先购买权 B、王某与弟弟王乙之间的买卖合同无效C、王乙相对孙丁有优先购买权 D、王某与弟弟王乙之间的买卖合同有效2022/7/2584四、王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007年2月儿子与张丙结婚，2008年5月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。王某有一间房屋于2006年出租给孙丁，租期8年。20081年2月，王某因病去世，2011年8月，王甲、张丙协议离婚，约定该房由张丙所有。（四）假设王某生前留下遗嘱，将房屋留给王丁，并到公证处公证，关于房屋权利归属的表述，正确的为（ A ）。A、持公证处的继承权公证书，该房屋由王丁所有；B、持公证处的继承权公证书，该

48、房屋由王甲所有C、持公证处的继承权公证书，该房屋由王甲与张丙共有D、持公证处的继承权公证书，该房屋由王甲、张丙、王丁共同所有。2022/7/2585四、王某有一个儿子王甲和一个弟弟王乙，2007年2月儿子与张丙结婚，2008年5月王甲、张丙生育一女儿王丁。王乙未婚。王某有一间房屋于2006年出租给孙丁，租期8年。20081年2月，王某因病去世，2011年8月，王甲、张丙协议离婚，约定该房由张丙所有。（五）假设王甲因法定继承取得房屋，王甲与张丙协议离婚，约定房屋归张丙所有，关于如何把房屋过户至张丙，下列说法正确的是（ CD ）。A、应先办理继承登记，再办理买卖转移登记 B、应先办理继承登记，再办

49、理变更登记 C、应先办理继承登记，再办理转移登记D、应先办理继承登记，再办理离婚分割转移登记2022/7/2586五、2008年9月，甲公司取得土地等相关批准手续后建造办公楼一幢。建造过程中，因资金缺乏，与乙公司达成协议：由乙公司出资完成后续建设，房屋建成后1、2层归乙公司所有，3、4层归甲公司所有（1、2层与3、4层可以进行分割）。2009年10月，房屋竣工，甲公司将1、2层又出租给李某经营，租赁期为10年。2009年12月，甲公司申请办理了初始登记。2010年1月，乙公司要求甲公司办理过户手续未果，书面致函房屋登记机构，认为1、2层房屋应归乙公司所有，要求房屋登记机构予以更正，房屋登记机构

50、未予答复。2010年2月，甲公司将该楼全部抵押给丙银行，贷款2000万元，约定借款期限自2010年2月8日至2011年2月7日，双方并于2010年2月10日向房屋登记机构申请抵押权登记，2月14日房屋登记机构核准登记并载入登记簿，2月16日丙银行领取了房屋他项权证。2010年3月，甲公司原股东将全部股权转让给王某、赵某两人，办理了工商变更手续，同时甲公司名称进行了变更。2010年4月，因甲公司与第三人债务纠纷，戊法院在未查询权属信息的情况下，向房屋登记机构送达了裁定书和协助执行通知书，查封该楼1、2层。（一）法院拍卖、变卖该房，关于本案租赁关系的说法，正确的为（ACD）。A拍卖、变卖该房应提前

51、三个月通知李某B李某如不购买，原租赁关系应当解除C人民法院拍卖、变卖该房适用“买卖不破租赁原则”D李某在同等条件下对该房有优先购买权2022/7/2587五、2008年9月，甲公司取得土地等相关批准手续后建造办公楼一幢。建造过程中，因资金缺乏，与乙公司达成协议：由乙公司出资完成后续建设，房屋建成后1、2层归乙公司所有，3、4层归甲公司所有（1、2层与3、4层可以进行分割）。2009年10月，房屋竣工，甲公司将1、2层又出租给李某经营，租赁期为10年。2009年12月，甲公司申请办理了初始登记。2010年1月，乙公司要求甲公司办理过户手续未果，书面致函房屋登记机构，认为1、2层房屋应归乙公司所有

52、，要求房屋登记机构予以更正，房屋登记机构未予答复。2010年2月，甲公司将该楼全部抵押给丙银行，贷款2000万元，约定借款期限自2010年2月8日至2011年2月7日，双方并于2010年2月10日向房屋登记机构申请抵押权登记，2月14日房屋登记机构核准登记并载入登记簿，2月16日丙银行领取了房屋他项权证。2010年3月，甲公司原股东将全部股权转让给王某、赵某两人，办理了工商变更手续，同时甲公司名称进行了变更。2010年4月，因甲公司与第三人债务纠纷，戊法院在未查询权属信息的情况下，向房屋登记机构送达了裁定书和协助执行通知书，查封该楼1、2层。（二）对乙公司提出的更正请求，房屋登记机构可以采取的

53、处理方式为 （ AC ）。A、不予更正，并书面通知乙公司B、甲公司书面同意时，可以办理更正登记C、告知乙公司可以向法院提起诉讼D、为避免矛盾，对该房屋进行内部查封2022/7/2588五、2008年9月，甲公司取得土地等相关批准手续后建造办公楼一幢。建造过程中，因资金缺乏，与乙公司达成协议：由乙公司出资完成后续建设，房屋建成后1、2层归乙公司所有，3、4层归甲公司所有（1、2层与3、4层可以进行分割）。2009年10月，房屋竣工，甲公司将1、2层又出租给李某经营，租赁期为10年。2009年12月，甲公司申请办理了初始登记。2010年1月，乙公司要求甲公司办理过户手续未果，书面致函房屋登记机构，

54、认为1、2层房屋应归乙公司所有，要求房屋登记机构予以更正，房屋登记机构未予答复。2010年2月，甲公司将该楼全部抵押给丙银行，贷款2000万元，约定借款期限自2010年2月8日至2011年2月7日，双方并于2010年2月10日向房屋登记机构申请抵押权登记，2月14日房屋登记机构核准登记并载入登记簿，2月16日丙银行领取了房屋他项权证。2010年3月，甲公司原股东将全部股权转让给王某、赵某两人，办理了工商变更手续，同时甲公司名称进行了变更。2010年4月，因甲公司与第三人债务纠纷，戊法院在未查询权属信息的情况下，向房屋登记机构送达了裁定书和协助执行通知书，查封该楼1、2层。（三）甲公司股权转让并

55、更名后，应当办理的登记类型为（ B ）。 A、转移登记 B、变更登记 C、更正登记 D、无须办理登记2022/7/2589五、2008年9月，甲公司取得土地等相关批准手续后建造办公楼一幢。建造过程中，因资金缺乏，与乙公司达成协议：由乙公司出资完成后续建设，房屋建成后1、2层归乙公司所有，3、4层归甲公司所有（1、2层与3、4层可以进行分割）。2009年10月，房屋竣工，甲公司将1、2层又出租给李某经营，租赁期为10年。2009年12月，甲公司申请办理了初始登记。2010年1月，乙公司要求甲公司办理过户手续未果，书面致函房屋登记机构，认为1、2层房屋应归乙公司所有，要求房屋登记机构予以更正，房屋

56、登记机构未予答复。2010年2月，甲公司将该楼全部抵押给丙银行，贷款2000万元，约定借款期限自2010年2月8日至2011年2月7日，双方并于2010年2月10日向房屋登记机构申请抵押权登记，2月14日房屋登记机构核准登记并载入登记簿，2月16日丙银行领取了房屋他项权证。2010年3月，甲公司原股东将全部股权转让给王某、赵某两人，办理了工商变更手续，同时甲公司名称进行了变更。2010年4月，因甲公司与第三人债务纠纷，戊法院在未查询权属信息的情况下，向房屋登记机构送达了裁定书和协助执行通知书，查封该楼1、2层。（四）丙银行取得抵押权的时间为（ C ）。 A、2010年2月8日 B、2010年2

57、月10日 C、2010年2月14日 D、2010年2月16日2022/7/2590五、2008年9月，甲公司取得土地等相关批准手续后建造办公楼一幢。建造过程中，因资金缺乏，与乙公司达成协议：由乙公司出资完成后续建设，房屋建成后1、2层归乙公司所有，3、4层归甲公司所有（1、2层与3、4层可以进行分割）。2009年10月，房屋竣工，甲公司将1、2层又出租给李某经营，租赁期为10年。2009年12月，甲公司申请办理了初始登记。2010年1月，乙公司要求甲公司办理过户手续未果，书面致函房屋登记机构，认为1、2层房屋应归乙公司所有，要求房屋登记机构予以更正，房屋登记机构未予答复。2010年2月，甲公司

58、将该楼全部抵押给丙银行，贷款2000万元，约定借款期限自2010年2月8日至2011年2月7日，双方并于2010年2月10日向房屋登记机构申请抵押权登记，2月14日房屋登记机构核准登记并载入登记簿，2月16日丙银行领取了房屋他项权证。2010年3月，甲公司原股东将全部股权转让给王某、赵某两人，办理了工商变更手续，同时甲公司名称进行了变更。2010年4月，因甲公司与第三人债务纠纷，戊法院在未查询权属信息的情况下，向房屋登记机构送达了裁定书和协助执行通知书，查封该楼1、2层。（五）对于戊法院的查封要求，房屋登记机构正确的做法为（ BCD ）。 A、应当要求法院进行整体查封 B、应当要求法院查询权属

59、状况，或者书面告知法院登记薄记载的权利人以及抵押权人 C、在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。 D、应要求法院执行人员出示工作证或者执行公务证2022/7/2591谢 谢！ 11醉翁亭记 1反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下岳阳楼记，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持

60、者北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于岳阳楼记的千古名篇醉翁亭记。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(10071072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈