公司多元化发展的初步探讨

1、公司多元化发展的初步探讨企业发展部 2008.7.81研究报告主要结论一、房地产行业周期性发展的特点十分明显，目前进入市场低迷期，但是从长远来看，应该还有一定的发展空间；并且投资收益要远大于其它行业；二、目前的形势是房地产稳步发展中因全球经济衰退和国家宏观调控的政策影响，暂时处于低谷时期；并且低谷时期的利润也略高于其它行业；因此，房地产板块的业务应该属于主要业务。三、多元化运作分为广义的多元化和狭义的多元化两种情况；广义的多元化为：房地产板块和其它互补业务板块（仓储业、能源及教育产业）相结合的运作模式；狭义的多元化为：房地产板块内部，不同项目种类共存的运作模式（一级土地开发、区县市场、别墅及经

2、济适用房市场等）。四、广义的多元化运作模式的作用为：在房地产板块受政策控制较严的时候，出于从公司经营安全的角度，在现金流补充及融资渠道拓展方面起到一定补充作用；并且可以灵活的根据市场情况将资金在不同行业间相互调配，获取稳定收益。五、选择与房地产板块互补的产业应该考虑高附加值、在国家经济中不占主导地位的产业，避免受到国家政策的控制和打击。2目录一：为什么要考虑多元化战略二：多元化发展的好处和实施前提三：如何选择可进入的行业四：公司多元化发展可涉足的产业具体分析五：多元化发展的风险和应对措施附：和记黄埔、万科的多元化发展之路3一：为什么要考虑多元化战略 进入90年代之后，各级政府都把房地产业作为地

3、方经济的支柱产业，由于其关联性强，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，同时，关系老百姓的住房与社会稳定等国计民生问题，因此房地产业历来是国家宏观调控的重点。经历过前几年市场蓬勃发展的阶段后，目前又再次进入国家对房地产行业抑制、打压的阶段。房地产行业周期性发展的特点和目前的市场环境使我们有必要思考公司多元化发展、积极涉足其它行业的可能。41、多元化是房地产行业周期性发展的要求 房地产业在我国以走过30多年的历史，其阶段性、周期性发展的特点十分明显。在政策“蜜月期”，各开发商可享受快速扩张、利润源源而来的市场，在政策“冰冻期”，又该如何保存实力、熬过寒冬，等待下一个春天的到来？ 首先回顾房地产业在

4、我国的发展历程 第一阶段（1978至1991年）：起步 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 在这一阶段里国家对房地产市场的改革和发展是扶持的态度。不断出台新的政策期望能为中国房地产市场的发展找到一条合适的道路。 5第二阶段（1992至1995年）：高速发展1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增

5、幅曾高达147%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。针对房产价格猛涨、市场秩序混乱、土地供给失控的现状，政府采取了收紧财政支出、收缩银根（提高利率、减少贷款、提前还贷）的双紧政策 ；甚至强调国有银行一律不准对房地产开发贷款，同时从1994年1月1日开始征收土地增值税，开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。经过三四年的努力，首轮房地产宏观调控基本上达到了紧缩和退热的预期目标 。 6第三阶段（1995至2002年）：调整回落 经过前段市场的影响，房地产市场出现供大于求的现象，特别是1997年爆发的东南亚经济危机，对于中国房地产的投资和需求发展产生了明显的抑制

6、作用，尤其是需求大幅度下降。整个房地产市场一片疲软，企业大幅度削价销售和严重亏损，中国房地产业整体上已经到了较为艰难的时刻。 在这一阶段，国家开始把住宅业作为国民经济新的增长点，各地纷纷推出优惠政策鼓励房地产业的发展。1997年5月，人民银行公布住宅担保贷款试行管理办法，通过按揭这一金融杠杆使居民支付能力大大提高。1998国家宣布取消福利分房，使购房完全市场化；推出住房公积金制度，充分放开住房二级；降低贷款利率等等 。 7第四阶段 (2003年以来)：扩张 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，投资增速过快，银行信贷过度扩张 。这一阶段，国家开始了对房地产行业的又一

7、轮紧缩调控。2003年发布代表房地产新政著名的121号文件，加强对房地产行业的信贷管理，从次年开始多次提高存款准备金和利率，发行央行定向票据，将开发商自有资本金比例从20%提高到35%及以上，整顿土地出让市场，清算土地增值税，开展房地产市场专项整治等。 8 从以上中国房地产业发展的历程来看，我们可以得出如下规律：其它行业经过一个周期的发展之后也许就从此进入行业衰退期，而房地产业的周期是一环套一环，在衰退之后还会迎来另一个发展的契机。我国的房地产大约是5年发展，2年低落，也就是说7年到8年为一个周期 。国家对房地产业的政策随市场环境在不断变化，房地产业过热会受到打压，而市场一旦过冷，国家马上又会

8、扶持，总的思路是维持房地产业的稳定发展，使之于国民经济的发展速度、老百姓的需求及支付能力相匹配。房地产业的周期性使我们有理由相信：经过这一阶段的调整后，市场会再次复苏，但复苏之后可能又会迎来下一轮的调控。要让企业长期生存、发展下去，就要考虑在房地产市场萎缩期，如何提高资金使用效率、开拓新的利润来源点。92、目前市场现状和未来可观前景也促使我们思考多元化战略 目前市场压力巨大，各种支出在增加，房子却降价也卖的不好，众多开发商的资金链条都可能断裂，然而，中国由于人口红利、及城镇化、市场化催生的对房产的巨大刚性需求，又是一块无比诱人的蛋糕。我们该怎么办？（1）房地产市场现状从2007年年末开始，政府

9、的组合拳终于抑制住了房价的过快上涨。全国的房地产市场都进入一个盘整和僵持的状态。浓重观望气氛带来的是交易量的急剧下跌。2008年之后，一线城市掀起打折、降价风潮，以深圳为例，2008年5月深圳的新房成交均价为每平方米1.1万元，相比去年同期，下降了24%。成交量也比去年同期下降了22%。自去年第四季度深圳楼市开始调整以来，深圳新房成交均价已从最高峰下调了63%，成交量则比去年的最高成交量缩水52%。 10 注：国房景气指数是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度

10、，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息从上表我们可以看到：经过2000年到2003年的盘整上升阶段后，全国房地产市场进入下滑通道，从2006年开始，房地产市场逐渐回升进入，并急剧上扬，从2007年下半年开始进入调整期，2008年之后，国房景气指数急剧下跌，从2007年末的106.32下滑到2008年5月的103.34。半年降幅高达2.8%。数据来源：国家统计局网站历年发布数据整理11成都房地产也同样不能幸免。雪上加霜的是2008年5月汶川地区发生百年难遇的8级地震，成都楼市再遭重创。此后僵持的成都楼市开始了各种名目的购房优惠和打折活动。但市场观望气氛浓重，

11、成交量未见放大。2008年上半年，成都主城区共成交55881套住房，面积约320.23万平方米，比2007年同期分别下降30.34%和40.85%从商品房交易量走势图我们可以看出：从2007年7月到2008年2月交易面积一路下滑，3.4月有所回暖，但5月遭遇地震后，再次开始下跌。数据来源：搜房网发布数据计算整理12（2）未来趋势预测在国家严厉的从紧财政和货币政策下，我们可以预测，房地产市场在未来2.3年仍会是继续调整的行情，同时政府对灾区的部分政策倾斜不足以支撑成都楼市躲过全国房地产市场的冬天。但是从长远来看中国经济正处在工业化、城市化和现代化加速发展的时期（我们目前人均住房使用面积为26 平

12、方米，美国人均 60 平方米，欧洲人均 45 平方米） ，中国庞大的人口基数，及老百姓“成家立业”对房产的心理需求使我们认为：从长期来看，房地产发展前景还有相当大的增长空间。因此，积极涉足其它行业，增强公司实力，在适当时期又加大对地产板块的投入成为我们考虑多元化发展的一个共识。13二：多元化经营的好处和实施原则 1、多元化经营能给企业带来什么好处？定义：多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务即提供异质产品或服务的战略。多元化可分为相关多元化与不相关多元化。不管是相关多元化还是非相关多元化，它们可给企业带来的好处如下：（1）：充分利用

13、现有资源（2）：有效分散经营风险（3）：有利于自身发展壮大142、我公司可实施多元化战略吗？ 多元化经营固然能带来很多好处，但我们公司目前的软、硬件适合这种战略吗？ 关于企业在什么环境下选择专业化战略，在什么环境下，满足什么条件企业应选择多元化战略，大致应遵循如下原则：(1)企业实施多元化战略的前提是企业要有剩余资源。这是必要而非充分条件，即开展多元化经营必须要有剩余资源，但拥有剩余资源不一定非得开展多元化经营，也可继续专业化经营。(2)企业开始多元化经营的规模起点，与市场经济发达程度基本上是正相关的。即随着市场经济发达程度的提高,企业多元化经营的规模起点也不断提高。15(3)行业的技术特性

14、。一般来讲，如果行业的技术结构呈收敛型（其产品是由众多的、不同种类的技术组成）该行业的企业就不太适合多元化而较适合专业化。例如飞机、汽车、电脑业等。如果行业的技术结构呈发散型（其产品技术可用于较多领域）该行业的企业就适合多元化经营例如电器、化工等行业。(4)行业的生命周期。目前理论界的观点是：在行业幼稚期及成长期，企业应采用专业化战略；在行业成熟期，企业可采用多元化战略，也可采用专业化战略；在行业衰退期，企业应采用多元化战略。对比上述四条标准，公司目前有部分剩余资金、国内市场化程度并不高（具体需涉及到行业），房地产行业属资源整合型而非技术密集型，目前行业正由成长期迈向成熟期，因此我们认为：公司

15、目前具备了实施多元化战略的前提条件。16三：如何选择多元化经营可涉及的行业从规避风险的角度出发，我们认为公司考虑涉及的行业应该是与房地产业关联不大，最好能与房地产业互补，在不同的宏观经济形势下能相互补充为公司带来稳定的总收益的行业。因此首先我们找出与房地产业关联度较小的行业，再用各行业的历年的固定资产投资相比较，进一步圈定我们可以涉及的目标行业。171、房地产业与其它行业的关联度分析产业经济学的观点认为整个国民经济活动是由各个不同产业组成的复杂系统，每个产业的发展都会对其它产业的发展产生不同程度的连锁反应，从而影响国民经济的整体协调发展。目前研究行业间关联度的主要方法是利用投入产出模型和投入产

16、出表，经过复杂的数学运算，计算出相关产业的前向关联度（前向联系是指通过供给联系与其他产业部门发生的关联）和后向关联度（后向关联是指通过需求联系与其他产业部门发生的关联），进而得出主要关联系数。 18数据来源：中国统计年鉴2007投入产出流量表整理计算所得产业前向关联系数后向关联系数完全关联系数机械设备制 造 业0.2258 0.1259 0.3517 批发零售贸易、住宿和餐饮业0.1404 0.0740 0.2144 房地产业、租赁和商务服务业0.0609 0.1455 0.2064 建筑业0.1717 0.0219 0.1937 金融保险业0.0847 0.0943 0.1790 化学工业0

17、.0900 0.0465 0.1365 金属产品制 造 业0.0843 0.0471 0.1315 运输邮电业0.0539 0.0571 0.1109 其他制造业0.0515 0.0518 0.1033 纺织、缝纫及皮革产品制造业0.0734 0.0147 0.0880 农 业0.0481 0.0183 0.0664 采掘业0.0302 0.0279 0.0580 食品制造业0.0488 0.0091 0.0578 电力、热力及水的生产和供应业0.0221 0.0293 0.0514 炼焦、煤气及石油加工业0.0218 0.0205 0.0422 上表表明：房地产业与机械设备制 造 业、批发零

18、售贸易、住宿和餐饮业、建筑业、金融业、租赁和商务服务业存在及强的关联度；而农业、运输邮电业、化学工业、电力、热力及水的生产和供应业、等行业与房地产业的关联就比较小，房地产行业因国家政策、宏观经济走势等原因大幅波动时，这些行业所受影响会相对较小。192、各行业固定资产投资比较分析分行业固定资产投资的轨迹反映了各行业国家的产业政策、市场需求，是各行业发展的风向标。随着国家经济的发展，各行业的固定资产投资都是递增的，同时由于各行业的行业特性，投资的绝对值相差很大，为了对各行业的投资做一个客观的比较，我们使用投资的增长率来放映各行业的发展变化即：投资增长率=（本年度投资额-上年度投资额）/本年度投资额

19、*10020行业 年份房地产业农、林、牧渔业交通运输仓储和邮电通信业教育、文化艺术和广播电影电视业电力、煤气及水的生产和供应业采掘业制造业建筑业199146.0720.5937.9714.1314.0915.8920.0717.38199250.5523.125.6621.1123.3619.7620.2545.81199359.975.8649.2325.9827.6913.6932.2479.79199455.4618.5834.3621.8333.2110.9627.2816.861995-72.6825.8813.5225.858.569.8721.024.951996-31.1929

20、.9913.9415.6918.612.198.3120.6219974.6628.9116.0620.9620.2723.13-9.64-21.47199821.3331.7232.4314.039.59-19.99-3.234.631999-0.7224.635.1613.52.22-13.99-25.4829.232000-21.8517.155.8413.5711.5619.54-0.65-13.2520019.9516.9511.5313.45-12.918.5622.13-4.35200216.4426.076.3218.3110.675.228.0729.6421 数据来源：历年

21、中国统计年鉴计算整理注：2003开始国家行业分类标准发生变化，统计口径的不一致使03年的数据与02年不具有可比性，故数据采集到02年止。行业年份地址勘探、水利管理业批发零售贸易餐饮业金融业社会服务业卫生体育和社会福利业科研综合技术服务业国家机关政党机关社会团体199123.0738.9619.7329.02-7.469.0829.23199225.7953.2741.6339.0327.9426.7138.05199319.1532.9151.6948.9631.2135.1353.01199418.4320.1330.627.7229.297.7919.95199527.27-2.1523.

22、4614.8110.8422.7320.57199627.240.677.1319.3814.24-4.5818.39199717.855.265.3625.9117.514.2218.87199835.9510.283.727.0119.5210.0919.37199922.17-5.78-17.117.097.1314.3911.7520006.724.57-40.2915.89914.1-14.582001-4.6814.562.631817.8318.3212.72200220.8813.84-41.5924.0721.719.2825.6622对比房地产行业，我们可以看到农、林、牧、

23、渔业、交通运输仓储业、教育文化艺术电影电视业、社会服务业的增速始终为正，保持持续增长的趋势，在部分年份和房地产业的投资增速互补。数据来源：历年中国统计年鉴计算整理23结论：综合前两种方法，我们可以认为：农业、运输邮电业、化学工业、电力热力及水的生产和供应业、煤气及石油加工、教育文化艺术电影电视业、社会服务业是我们可以重点考虑的行业在房地产业剧烈波动的时间段内，这些行业能够较为平稳的发展，受国家宏观调控影响较小，甚至在房地产业处于下滑趋势时，这些行业还处于上升阶段。因此这些产业就是我们在多元化经营时应该重点考虑的行业。24四：公司多元化发展可涉足的产业具体分析1、新能源项目（1）传统能源价格走势

24、A:石油1973年的海湾战争将油价从4美元/桶，推高到12美元，再到2008年6月最高峰的145美元/桶，35年期间，油价的攀升高达36倍。2003的伊拉克战争之后，短短5年时间就从27美元/桶跳到接近150美元/桶。甚至有看多者认为，油价会继续目前的走势升至300美元/桶。25随着国际原油期货价格的节节升高，国内成品油价格近年也多次调高售价国内油价历次调控表2008年6月20日调整之后的各油类基准价格约为：汽油6882元/吨，柴油6555元/吨，航空煤油7500元/吨。时间2005-3-232005-5-102005-5-232005-6-252005-7-232006-3-262006-5

25、-242007-1-142007-10-312008-6-20调整幅度上调汽油出厂价格每吨300元上调柴油出厂价格每吨150元降低汽油出厂价格每吨150元汽油上调200元/吨，柴油上调150元/吨，航煤上调300元/吨汽油、航空煤油上调300元/吨，柴油上调250元/吨汽油、航空煤油上调300元/吨，柴油上调200元/吨汽油、柴油、航空煤油上调500元/吨汽油下调220元/吨，航空煤油下调90元/吨汽油、柴油、航空煤油上调500元/吨汽油、柴油上调1000元/吨，航空煤油上调1500元/吨26B:煤炭及电力由于煤电联动效应，国家一直对煤炭价格进行管制。2004年以前，煤炭价格一直保持较为稳定。

26、从2004年开始由经济高增长的需求拉动的煤炭价格大幅上涨，当年一种名为大同优混的煤种港口离岸价由年初的280元/吨上涨至年底的440元/吨，上涨160元/吨，涨幅为57%。此后增速呈现显著放缓态势。进入2008年后又开始了再一轮的大幅增长。以山西煤电的焦煤价格为例 从上表我们可以看到在2008年的第一个季度，仅3个月时间焦煤价格就较去年增长约1倍。 为了缓解煤炭大幅涨价对电力企业带来的成本压力，国家发改委在2005年、2006年、2008年3次提高电力消费价格。煤种2007均价2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月较07年涨幅主焦煤628.97177179201261100

27、%肥精煤6347617619781319108%瘦精煤506.559359368194787%均价587.9699.6688.9856.9117199%27（2）、传统能源投资机会分析 从以上的分析，我们可以看到，传统能源价格近几年在我国涨幅惊人。部分企业，特别是山西部分小煤窑主也在其中获得暴利，但我们认为对我公司而言目前传统能源市场不存在机会，原因如下： 第一：国际油价虽然不断攀升，但国内价格管制，致使国内成品油价格高于国际原油价格，无获利机会。第二：战略性资源开发受国家监控，进入开采环节不可能，受制于法律、技术、经验等期货市场也无可能。第三：此轮煤炭上涨属成本推动型。第四：资源价格不会完全

28、放开，始终受到政府制约。第五：部分煤炭及其它天然资源早已瓜分完毕。28（3）、新能源发展现状新能源又称非常规能源。是指传统能源之外的各种能源形式。如太阳能、地热能、风能、海洋能、生物质能和核聚变能等。相对于传统能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对于解决当今世界严重的环境污染问题和资源枯竭问题具有重要意义。我国可再生能源法于2006年1月正式颁布实施，由此确立了国家的新能源战略：即国家从政策和财政两方面鼓励新能源的研发和市场化，大幅提高新能源、可再生能源在整个能源消费中的比重。按照我国中长期能源规划推算，预计到2050年将提升到30%40%。29 国内外不少企业看到了新能源的兴起带来的商

29、机。碧桂园旗下的创源集团准备在云南投入百亿巨资打造500亿吨“煤变油”项目（“煤变油”即煤炭的液化，就是指以煤炭为原料制取汽油、柴油、液化石油气的技术）；四川境内的乐山电力、通威集团等企业也开始从传统的电力、农业向新能源领域进军：乐电年产3000吨多晶硅，通威年产1万吨多晶硅项目都已部分投产（太阳能电池芯片必用多晶硅）；金风科技、东方电气、国电电力等涉及风电项目和风电设备的公司在股市也受到资金追捧。30（4）、燃料乙醇项目新能源项目虽然前有大量市场需求刺激，后有国家政策扶持，但由于技术瓶颈的制约，很多项目目前都处于投入大但回报少的阶段。结合我公司实际情况，我们认为目前燃料乙醇项目是可行的。A：

30、燃料乙醇市场前景 上个世纪70年代，受到两次石油危机的冲击和对汽车尾气排放的限制，一些石油资源匮乏、人口密集、生物资源丰富的国家在立法和政策上鼓励以醇类（主要为乙醇）作为车用汽油调和组分。在我国国家规定2004 年10 月起黑龙江、吉林、辽宁、河南、安徽5 省及湖北、山东、河北及江苏的部分地区，强制封闭使用车用乙醇汽油。到2005 年，上述各省及其所辖市区，军队特需和国家特种储备除外，全部实现车用乙醇汽油替代其他汽油。随着各国加大乙醇汽油应用的力度，带动了世界燃料乙醇消费量的逐年攀升。到2005年，世界燃料乙醇消费总量已超过410亿升，价值超过160亿美元，大约占到世界汽车燃料消费总量的1%。

31、我国燃料乙醇产业起步较晚，但发展迅速。预计10年后，我国燃料乙醇需求量保守估计每年也将达500万吨。31B:甜高粱乙醇项目收益分析我国现有的燃料乙醇市场格局是2004年形成的，多以玉米、木薯为原料来提取生物乙醇，但是随着粮食价格的上涨以及农业用地的日渐减少，使用玉米提取乙醇逐渐遭人诟病。 2007年9月，国家发改委发布关于促进玉米深加工业健康发展的指导意见明确提出我国将停止新建玉米燃料乙醇企业。木薯、甘蔗、甜高粱等玉米替代品开始用于生产生物乙醇。甜高粱种植技术和燃料乙醇加工技术目前已经较为成熟，生产规模达到年产5000吨燃料乙醇。同时用甜高粱秆生产乙醇比用其他粮食生产乙醇成本降低50%以上，所

32、以相比其它几种作物，甜高粱具有更高的经济效益。此外，目前用于生产生物乙醇的甜高粱成熟期短，每年可收割两季；高粱仔可供人畜食用、酿酒；高粱杆提取乙醇；用后的残渣还可喂养家禽，可以说甜高粱全身都可利用。32目前甜高粱杆的市场收购价为2000元/吨(自己种植价格会更低)，含加工费后，燃料乙醇成本低于3500 元/吨，市场上燃料乙醇的售价约为4500元/吨，每吨有近1000元的利润。而操作得当的甜高梁乙醇项目除具有巨大经济效益外，还有重要的社会效益： 第一：改善生态环境。除农业种植本身可改善当地的自然环境外，甜高粱提取的乙醇属于清洁能源，汽车使用车用乙醇汽油无尾气污染，符合环保、节能减排的大趋势。 第

33、二：解决三农问题。该项目需要大量种植，同时在加工环节也需要大量人力投入，对于提高就业、增加农民收入、发展农村经济有着积极的作用。33种植甜高粱以提取生物乙醇，同时辅以家禽养殖业，甚至在此基础上开办旅游观光、餐饮业，深度挖掘整个产业链条的价值是具有可行性的。在新能源项目中，多晶硅、风电、经济林种植（种植麻疯树生产生物柴油）都可进入我们的考虑范围。342、（空港）物流业政策背景：中国正从一个传统的农业大国向工业国迈进，工业化的过程要求一个现代化的物流体系作保障。国家近年出台了一系列的政策力图促进物流业的发展“八五”计划中明确把发展第三产业，特别是物流业做为重点；“九五”计划时期，开展物流研究、提高

34、物流水平的迫切性和重要性成为共识，物流系统建设向标准化和国际化方向发展；“十五”计划期间，中国确定的物流发展总目标是逐步提高社会化、专业化物流配送在生产、流通领域中的比重。“十一五”期间，现代物流发展的目标是：到2010年基本建立快捷、高效、安全、方便，并具有国际竞争力的现代物流服务体系，大幅度提高物流的社会化、专业化和现代化水平。 35发展前景：随着物流服务需求的高速增长加上政策的扶持，物流企业物流业务量上升较快。据国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的2007年全国重点企业物流统计调查报告显示，2006年调查的综合型物流企业业务收入增长37.9%，仓储型物流企业业务收入

35、增长22%，运输型物流企业业务收入增长了1.3%。虽然增速很快，但是与发达国家相比，还有很多增长空间。在日本70的货主将物流业务外包，在欧洲，物流服务市场约四分之一都是由第三方物流来完成的。36成都正在规划第二机场，这为我们进军航空物流业带来了一个历史的契机。第二机场拟规划于金堂县和简阳市交界处，占地双方各一半。它将预留6个跑道,预计客运吞吐量每年将达到8500万人次，货运量每年将达到200万吨，开通10余条国际直达都市区航班，届时将成为机场能力最大、支线机场网络最密的国际复合型枢纽机场。同时还将规划建设航空城，发展空港物流业、宾馆会展、国际商务、外向加工产业等。空港物流业在各大机场的航空城都

36、得到了很好的发展。北京首都航空城空港物流基地目前以吸引日邮航空、华辉国际等60多家企业入住，上海虹桥机场的物流基地也初具规模，与物流相关的仓储业有40多家，投资10亿元的物流平台以开通，电子商务和物流配送发展迅速。一大批物流配送中心还在不断投入建设中。37房地产企业涉足航空物流业也早有先例可循。2007年初已进入施工阶段的富力地产旗下的富力物流园位于广州白云机场附近，规划有物流仓储和住宅两部分。白云机场周边的花都辖区，还有上百平方公里的可开发土地资源。触角敏锐的地产开发商和物流公司早已进驻，抢占第一波投资风潮。广州合生创展、美林基业、碧桂园、合景泰富等开发商均有项目在花都。如果我公司进军物流产

37、业，不管是做综合型还是仓储型的物流商，都要求我们要有一个大的物流存储基地。以工业用地的方式拿地不但价格便宜，也可作为我公司后期开发商业住宅的土地储备。383、教育产业政策背景：国务院继2002年发布国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定后，在2005年又发布了关于大力发展职业教育的决定，从办学方式、办学目标、师资力量等方面对职业教育学校进行了规范，并明确指出，国家鼓励和支持民办职业教育。在国家先后出台的其它政策里，明确指出，职校学生每人每年享受1500元的国家补贴，民办学校每年也可获得相应数量的中央和地产财政专项补贴，到2010年投入140亿元用于职业教育基础能力建设的专项资金，再投入50

38、亿元重点扶持中西部中等职业学校建设。同时到2010年，中等职业教育每年招生规模达到800万人，大体相当于普通高中招生规模。这一切都预示着随着国家教育政策的倾斜，民办职业教育在我国，尤其是中西部地区存在着巨大的盈利机会。39我国目前教育地产做的最成功的非碧桂园集团莫属。1992年碧桂园在成立初期率先进行了配套先行，教育先行的大胆尝试。导入“教育”产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所，开创了教育地产的先河。从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校到凤凰城学校、碧桂花城学校，碧桂园集团甚至建立了教育品牌的连锁体系。进入教育产业的另

39、一个思路是：办学势必要圈地，借国家发展职业教育的机会，低价拿到教学用地，待各方面条件成熟后，也可以向地产方向转变。同样，如果想以这种方式获得可开发的土地，公司现阶段也可以与有土地资源的学校接洽。404、非相关多元化地产纵向业务 除可以积极开拓其它行业的发展外，针对目前公司的实际情况，我们也可以在主导的房地产业纵向加深。（1）、一级土地开发整理我公司目前主要的业务方向是独立开发房地产项目，但随着国家宏观调控的日益加大和房地产市场目前不景气的走势，以及灾区重建带来的大量土地整理机会，我们可以考虑加大土地一级整理市场在公司整个业务中的比例。根据目前我们的资料，成都市为参加土地一级整理的开发商提供的保

40、底利润是8%，同时通过土地一级整理开发不但可以和政府建立良好的关系，获得金融机构的资金支持，还可以获得未来土地出让时的优势位置。41纵观国内外各大城市的发展历程，随着工业化和城镇化的推进，城市的版图都会不断以原来的城市中心为核心向外扩张。成都市以前的不少的工业厂矿位于二、三环之间，但随着经济的发展，这些厂矿或搬或拆都已退出到三环以外，同样我们可以预期，在四环之外的外绕城高速公路都已进入规划日程的前提下，成都目前看来偏远的三环之外的地方，及周边的区县会逐渐融入大成都范围内，提前介入远郊区县的土地一级整理，不但能获得无风险的土地整理收益，也能为日后进入周边区县市场打下基础。422.区县市场特殊的市

41、场环境要求我公司也要转变经营思路。成都周边的区县市场目前竞争远没有成都市区激烈，凭着我们良好的口碑，先期开发品质楼盘的形象，及近年积累起来的营销经验，在区县市场我们应该有较好的竞争力。同时，参考国内同行的经验，快速开发、快速销售已成为包括万科、碧桂园、保利等行业龙头的共识，这就提醒我们在以后的项目开发中，动辄几百亩、开发周期长达几年的大盘项目应该要慎重投资，而体量小、资金占有少、开发及销售都能快速滚动的项目应成为首选。 433、别墅及经济适用房市场目前我公司产品类别比较单一，以小高层及高层项目为主，部分商业为辅。产品面窄意味着市场的狭小。通过前几年对“都市花园”、“优品道”等项目的市场运作，公

42、司产品以树立起良好的品质形象，在以后的经营中，我们也可以此为立足点丰富产品类别，参与到高档别墅及受众面广同时受政策扶持的经济适用房市场中去。44五：多元化发展的风险和应对措施资金风险 企业在一定条件下，一定时期内其人力、物力和财力等资源是有限的，如果企业内生产经营过于分散，就容易失去原有主导产品，影响其主营业务的竞争优势，最终可能会导致企业经营的溃败。管理风险 一个现代化管理的企业，本身就是一个复杂、完整的系统，当企业采用多元化经营后，规模将会逐渐扩大，机构也会逐渐增多，企业内部原有的分工、协作、职责、利益平衡机制可能会打破。因此管理、协调的难度大大增加，在资源重新配置和保证企业竞争优势方面会遇到较大的挑战和风险。45组织构架风险 在很多情况下，多元化企业各关联的业务单位都是以本部门的利益作为决策出发点的。由于部门利益与全局利益之间一些不可避免的矛盾，以及部门利益之间的“外部性”或“搭便车”问题，这就要求建立有效的横向组织解决各部门的冲突行业选择风险 除以上列举的之外，还