项目项目研究报告课件

1、潍坊滨海项目组2019.08潍坊滨海经济开发区项目研究报告（初稿）LOCATION OF COASTAL ECONOMIC DEVELOPMENT ZONE,WEIFANGPART1 城市背景及政策研究PART2 项目本体分析研究PART3 各物业市场分析PART4 项目整体定位思考PART6 项目经济效益评估6大汇报沟通体系PART5 项目物业发展建议PART1城市背景及政策研究Research on Urban Background1.1 城市宏观背景1.2 区域优势分析1.3 区域劣势分析【城市概况】潍坊是山东半岛城市群中部城市，环渤海经济圈重要节点城市，“风筝之都”，现纳入青岛都市圈范

2、畴，推动潍青一体化进程城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |潍坊 2014-2018年潍坊市全年生产总值（亿元） 2014-2018年潍坊市人口总数（万人） 2018年山东主要城市GDP排名（亿元）【房地产发展】潍坊市属于全国二线城市价格洼地，房价低于GDP同水平城市，且城市具备房地产增长的经济基础，房地产价值及价格亟待释放，未来城市房价将进一步增长 城市GDP与房价关系 城市每平方公里GDP与房价关系 城市人口与房价关系 城市人口密度与房价关系城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【人均可支配收入】潍坊人均可支配收入处于稳定快速增长期，具备足够的消费力支撑房价增长

3、，潍坊房地产价格仍存在较大的增长空间 潍坊人均可支配收入及增长率 潍坊人均消费性支出及增长率 山东主要城市人均可支配收入排名 潍坊人均可支配收入及增长率城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【住宅地产发展】潍坊全市GDP年均增长率超7.78%，处于房地产快速发展到稳定发展的时期，刚需市场为主，改善需求并存，客户逐渐重视项目品质及产品舒适度宏观经济与房地产关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2014-2018年 潍坊市GDP年均增长速度高达7.78%，对应房地产业发展状况为稳定发展期。2018年潍坊人均GDP为6.5万元，约为96

4、20美元，相对应房地产发展处于快速发展期。人均GDP与房地产发展关系4000-8,500US$8500-12,000US$12000US$以上800-4000US$备注：房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。生存需求生存、刚需需求，兼有少量刚改刚需为主，改善需求并存改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以品质为主，数量与质量并重，园林需求缓慢发展综合发展型启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【产业结构】潍坊二三产双轴并进协调发展，

5、其中第三产业发展迅速，房地产开发呈现高速发展的趋势，房地产开发主要集中在奎文区，滨海开发区现阶段有待提升2014-2018年潍坊产业结构2016-2017年潍坊各行业生产总值指标名称2017年2016年增长（%）工业2307.5423.29.435.80%建筑业364.58325.236.10%信息传输、计算机服务及软件业108.8485.6624.10%批发和零售业541.66502.8210.20%金融业332.88310.686.50%房地产274.27245.710%文化、体育和娱乐25.3122.4714.2租赁和商务服务业391.25354.5111.90%住宿和餐饮业541.66

6、502.828.40%2014-2018年潍坊房地产开发情况2017年潍坊房地产开发区域城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【潍坊产业】石油化工、盐化工、金属及非金属制造等5大产业为潍坊经济支柱，滨海区以盐、盐化工及海洋生物医药等行业驱动当地经济增长一、海洋产业出具规模1、潍坊海岸带经济盐及盐化工、海洋生物医药、船舶制造、海洋专用设备制造突破10亿占规模以上企业主营业务收入三分之一。2、潍坊产业现状规模以上企业主营物业收入超过50亿元的七大产业中，有3项化工业、2项目金属及机械制造产业。现状主导产业有：石油及盐化工、金属及非金属制造、农副产品加工、橡胶塑料、装备制造等。行业分类

7、主营业务收入（万元）主营业务收入占比（%）化学原料和化学制品制造业449054830.48%石油加工、炼焦和核燃料加工业303510420.60%金属制品业167793811.39%农副食品加工业14691549.97%橡胶和塑料制品业8999646.11%非金属矿物制品业8726445.92%专用设备制造业8202995.57%非金属矿采集业3609532.45%纺织业2279731.55%医药制造业2216571.50%电力、热力生产和供应业1918041.30%船舶制造业1775601.21%国家滨海经济技术开发区：（1995年8月）国际科技兴贸创新基地国际生态工业示范园区国家职业教育创

8、新发展试验区全国科技兴海示范区山东科学发展园区、循环积极示范区城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【滨海产业规划】潍坊市海岸带规划打造五基地九园区产业规划，实现分类聚集，规模化、园区化发展，项目位于滨海科教创新园区，未来主要依托区域产业的发展实现人流导入滨海中央城区本案地块央子片区羊口片区大家洼片区柳疃片区产业空间规划：五基地九园区五基地：1、化工基地（94.9平方公里）2、装备制造基地（25.5平方公里）3、先进制造业基地（100.1平方公里）4、科教和应用创新基地（10.4平方公里）5、盐业生产基地（328.8平方公里）九园区：1、科教创新园区2、滨海先进制造业园区3、海洋

9、装备制造业园区4、滨海绿色化工园区5、羊口滨海化工园区6、羊口先进制造业园区7、下营化工园区8、侯镇海洋化工园区9、柳疃龙池工业园区城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【城市规划】潍坊市海岸带规划形成一体两翼，一带两廊的发展规划，与潍坊中心区实现南北双城联动，受规划利好带动，向北发展趋势明显1、区域合作，突出节点积极对接“一带一路”国家战略与环渤海经济区、山东半岛城市群，以便捷的交通通廊入区域发展，突出节点和枢纽地位。2、双城联动，辐射组群双城：滨海主城区、潍坊中心城区组群：周边县市、城镇3、空间规划：空间布局结构：一体两翼，一带两廊双城联动规划图滨海板块功能定位图城市属性界定

10、 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域规划】潍坊市滨海经济开发区构建15分钟生活圈，以城市中心为引导驱动周边板块发展，多产业功能联动，构建沿海区域和市域的综合服务中心设施空间布局-均等化公服设施、构筑15分钟生活圈；形成由“城市中心、片区中心、社区中心”构成公共服务体系；城市中心：重点发展金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等功能，是面向沿海区域和市域的综合服务中心；片区中心：商业服务、休闲旅游。面向本片区和周边镇村的综合服务中心城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势1】潍坊市滨海基础设施逐步完善，规划高铁、轻轨、潍坊新机场推动滨海交通体系

11、完善，实现区域价值兑现及经济腾飞7km潍坊新机场（规划2019年开工建设）27.8km一、综合交通利好带动1、构建一小时交通圈高铁+高速路+城际铁路纵横山东，通达环渤海重点城市天、大连2、半小时通勤圈滨海与潍坊主城区：轻轨+BRT+快速路+交通干道滨海钰寿光、昌邑：BRT+交通干道滨海一体两翼之间：BRT+交通干道+轻轨轻轨海洋大学站（规划2020年开工一号线）本案潍坊滨海站（规划）暂无开工计划城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势2】潍坊市滨海进入高速发展建设期，大量产业项目逐步入驻滨海并集中开工，预计未来4-5年将初具雏形，产业带动实现大量人口导入，人口吸附力将逐步

12、增强潍坊滨海部分重点项目表序号项目拟投资额（亿元）拟规划总占地面积（亩）1亚琦物流商贸城5510002国际青年足球培训基地21403天锦汽车产业园0.852404迈特莱斯激光智能再制造基地61205冀凯智能化采掘装备基地102236中化弘润高端化工产业基地13010007新和成蛋氨酸53.720008潍坊瑞驰汽车系统项目20020009潍柴滨海产业园60100010潍柴配套产业园40300011华春医药基地30200012华谊兄弟星剧场10010013国药健康城项目100150014华芯集成电路项目100100015波特城300900016数字小镇项目21.841.14合计1209.35243

13、64.142018年3月28日和9月8日，总投资1169亿元的43个重点项目与总投资1095亿元的30个重大项目先后集中开工。目前，潍坊滨海经济技术开发区培育发展的海洋化工、石油化工、海洋装备、生物医药4个千亿级产业集群与新能源、新材料、电子信息、智能医药4个500亿级产业集群已经初具规模，将在此后的2-3年内，进入高速增长期。先进制造业产业园：规划面积160平方公里，主要发展先进装备制造、机械电子、生物医药、新型材料等项目。已有投资100亿元的汽车城、50亿元的潍柴滨海产业园、30亿元的华春医药基地等近200家企业落户。2017年潍坊各区固定资产投资情况城市合计一产二产三产总数工业总数房地产

14、潍坊48554903141665842717350826231497199648115041173滨海开发区445568017614016261591490134265338165460 潍城区16059540731139556901874815452367寒亭区19781235885955607951389528306062坊子区159601450727763408735508781879281617高新开发区17087075790796562793962906355436955城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势2】潍坊市滨海已开工建设项目距离本案较近，产业人口集

15、聚增加置业需求，未来本案或将成为该区域地缘性客群置业首选波特城数字小镇潍坊瑞驰汽车系统项目冀凯智能化采掘装备基地山东荣和国际赛车场天锦汽车产业园亚琦物流商贸城中化弘润高端化工产业基地新和成蛋氨酸地块二地块一序号项目拟投资额（亿元）拟规划总占地面积（亩）1亚琦物流商贸城5510002国际青年足球培训基地21403天锦汽车产业园0.852404迈特莱斯激光智能再制造基地61205冀凯智能化采掘装备基地102236中化弘润高端化工产业基地13010007新和成蛋氨酸53.720008潍坊瑞驰汽车系统项目20020009潍柴滨海产业园60100010潍柴配套产业园40300011华春医药基地30200

16、012华谊兄弟星剧场10010013国药健康城项目100150014华芯集成电路项目100100015波特城300900016数字小镇项目21.841.14合计1209.3524364.14城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势3】潍坊市滨海海岸居住空间规划形成一区四片七团布局，总居住面积299.21公顷，占比陆域面积不足0.12%，主要集中在中央商务区，住宅用地较为集中且稀缺一、滨海海岸规划区总面积1.1规划区总面积3676平方公里，其中：陆域面积：2681平方公里海域面积：995平方公里二、居住空间布局：一区四片七团规划形成一区、四片、八团多点的居住用地布局城市居住

17、总用地299.21公顷，占比不足0.12%，居住用地稀缺。未来可容纳80万人。中央商务区城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势4】潍坊市滨海海岸教育资源丰富，周边现状分布有15所高等职业技术学校，未来大量高素质人才导入，对区域发展有较大的推动作用山东神舟重工工程机械技工学校山东科技职业学院（滨海校区）潍坊永盛职业中等专业学校山东化工职业学院山东海洋科技大学潍坊市实验学校山东信息职业技术学院（滨海校区）潍坊体育运动学校山东海事职业学院潍坊职业学院潍坊北海高级技工学校潍坊创业大学潍坊市技师学院（滨海分院）潍坊海运职业中等专业学校地块二地块一滨海重点教育资源：山东神舟重工工程

18、机械技工学校山东科技职业学院（滨海校区）潍坊市技师学院（滨海分院）潍坊海运职业中等专业学校山东海事职业学院山东信息职业技术学院（滨海校区）潍坊体育运动学校潍坊创业大学潍坊北海高级技工学校潍坊职业学院潍坊市实验学校潍坊永盛职业中等专业学校山东海洋科技大学山东化工职业学院城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势5】潍坊市滨海技术经济开发区沿白浪河旅游及景观资源丰富，项目地块周边环境优越，具备打造高端居住空间的条件弘润水世界地块二渤海之眼摩天轮潍坊欢乐海景区国际赛车场地块一白浪河景区滨海重点旅游景点：渤海之眼摩天轮白浪河景区弘润水世界潍坊欢乐海景区国际赛车场城市属性界定 | 区

19、域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域优势6】潍坊市滨海区2018年GDP排名全市六区第二名，2018滨海区房屋成交均价排名全市倒数第一，潍坊滨海具备房价增长的经济基础2018年潍坊各区GDP统计分析分区2017年GDP（亿元）2018年GDP（亿元）总量排名总量占比名义增速增速排名潍城区283.96302.5316.2%6.53%4寒亭区寒亭区233.36250.3513.4%7.26%3滨海区321.76337.2218.1%4.8%7坊子区坊子区165.73179.169.6%8.07%2峡山区28.5734.171.8%19.36%1奎文区奎文区266.29281.1415.1%5.5

20、6%6高新区451.19480.2125.8%6.43%5合计1750.861864.56.49%2018年潍坊各区房价排名2018年1-5月2017年1-5月同比涨跌奎文区6778543324.76%潍城区6684489536.55%坊子区6869513633.74%寒亭区5784430534.36%高新区7747576034.50%滨海区3702299923.44%据不完整统计，截止至2018年，潍坊滨海区实现全年GDP为337.2亿元，名义增长4.8%；据不完整统计，截止至2018年5月，潍坊滨海区房价仅有3702亿元，增长23.44%城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |

21、【区域劣势1】潍坊市滨海区距离潍坊核心老城区较远，现阶段难以实现主城区人口导入，房地产以周边地缘客户为主，未来随着交通规划落地将实现一定缓解潍坊滨海区(规划新区）潍坊老城区（老城市中心）北海路48KM市场调研： 滨海买房主要是本地客户为主，以周边的老师、入驻滨海的企业员工及住宅周边的居民居多，投资客户来源青岛和济南等地； 弘润金茂府置业顾问城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |【区域劣势2】潍坊市滨海区总人口仅有10.2万人，占比全市总人口1.1%，远低于潍坊中心区其他区域人口，人口不足对区域经济发展及房地产需求产生一定的抑制作用NASA夜景地图从NASA夜景图上看，无论青岛或者

22、济南或者烟台、淄博都属于市区亮度集中，辖区内县市区比较暗淡；但是唯独潍坊，是中心城区一个中型亮度，四周有不小的五个大卫星亮度，亮度区域面积差别不大。2017年潍坊市各县区市常住人口中心区人口数潍坊总人口约为864.5人，核心区人口191.6万人，占比全市总人口22%，县市区人口均高于中心城区各区人口。潍坊滨海总人口约为10.2万人，占比全市总人口1.1%，严重制约滨海经济发展。潍坊呈现周边县市人口高于市区的现象，随着城市发展，潍坊市区的吸附力将逐步增强。城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |市场调研： 滨海新城湖光山舍位于海域用地范围内，现阶段办理房产证都比较艰难。未来办理出来的

23、房产证将是海域用地，不是建设用地 紫金苑阳光海岸置业顾问渤海之眼地块2地块1海域范围新城湖光山舍【区域劣势3】潍坊滨海区有一部分是国家海域用地，项目地块1在海域范围以内，将影响项目未来办理房产证，建议提前与政府沟通解除项目隐患城市属性界定 | 区域优势分析 | 区域劣势分析 |总结。城市处于建设发展时期现阶段居住人口有限 销售受限海域范围限制发展城市重点打造新区 长远利好规划大量产业园区开动建设具有大量教育及景观资源区域利好总结区域限制总结城市重点打造新兴中心 + 长远利好规划PART2项目研究及地块解析Project research and plot analysis2.1 项目基本情况2

24、.2 地块优劣分析【项目区位】项目位于潍坊滨海核心中央居住区，属于未来中央城区组团内，是提升潍坊北部整体功能的区域核心板块，未来土地价值的增长空间较大项目基本情况 | 地块优劣分析 |地块1旅游度假区中央城区中外合作产业园科教创新园区（教育中心区）中央商务区（商务中心区）地块2白浪河入海口生态示范带（景观示范带）欢乐海沙滩景区（沙滩景观）规划打造滨海新城为“未来渤海新地标，现代工业生态城”；融合海洋、产业和人的发展，以产兴城、产城一体、轴带展开、重点突破，以白浪河、北海路为发展中轴，海滨带、城镇带、产业带纵向布局、横向展开，规划形成“三市八镇二十四园”总体布局；八个特色产业小镇，各具特色，二十

25、四园联动发展。到2030年，规划滨海新城规划城镇建设用地控制在320平方公里左右，规划城镇人口规模为160万人左右；地块一长江东路海安路二龙明珠社区路紫金园阳光海岸数字小镇【地块一四至】地块一南侧为长江东路，东侧隔社区路为紫金园阳光海岸、二龙明珠等住宅区，西侧为在建的数字小镇，周边目前整体发展成熟度较低项目基本情况 | 地块优劣分析 |紫金园阳光海岸地块内部地块南侧长江东路【地块一指标】项目位于滨海中央城区核心居住板块，地形方正中低容积率的住宅地块，南承教育科教板块，适合打造城市中心中小型居住项目项目基本情况 | 地块优劣分析 |地块一长江东路社区路海安路地块一项目基本信息：【项目位置】项目地

26、块位于潍坊滨海长江东路与社区路交汇西北角，紧邻数字小镇【控规可建设面积】约150亩（100050）【容积率】小于等于2.0【用地属性】住宅用地【商业比例】小于等于10%学院北路地块2海安路珠江东四街汉江东路珠江东二街体育学院汇海路【地块二四至】地块北邻潍坊体育运动学校，西侧临海汇东路，东侧海安路，地块内部现状有盐场分布，周边基本以空地为主，靠近规划工业区板块，未来将受到一定影响项目基本情况 | 地块优劣分析 |潍坊体育运动学校项目地块内部地块北侧道路【地块二指标】项目位于滨海中央城区核心居住板块，中等容积率的大型商住地块，地块平整，远离一线江景资源，城市总规非住宅用地，建议核实具体情况项目基本

27、情况 | 地块优劣分析 |项目基本信息：【项目位置】项目地块位于珠江东四街与海安路交汇处【控规可建设面积】约577亩（384859）【容积率】小于等于2.0【用地属性】商住用地【商业比例】小于等于20%地块2海安路珠江东四街汉江东路珠江东二街体育学院汇海路地块21.5km【地块一优劣势分析】项目地块占据滨海核心位置，周边规划利好逐步兑现，地块价值将逐步提升，但地块位于海域范围内，将影响后期销售办证，影响地块价值，且现阶段周边发展不成熟，消费力不足项目基本情况 | 地块优劣分析 |本案地块存在致命风险，需明确海域范围问题，需提前与政府沟通7大地块优势：规划利好推动：滨海经济开发区核心，规划利好；

28、交通规划兑现：交通便利，靠近中央商务区，未来高端人口聚集；生活配套规划：靠近建设中数字小镇，商业配套完善；人口逐步聚集：周边少量已开发住宅项目，形成一定的聚集效应；教育配套完善：周边学校密集，教育资源丰富；产业逐步引进：产业人口导入增加区域置业需求；景观资源优越：渤海之眼地标，白浪河湿地公园景观资源丰富；VS3大制约劣势现阶段配套不足：项目周边现阶段发展不成熟；客户消费力不足：客户消费能力不足，置业需求受限；地块存在致命风险：地块位于海域范围内，建议提前沟通；【地块二优劣势分析】项目地块缺乏景观及生活氛围，且用地属性未明确，需要政府提供土地变性相关资料，地块存在一定风险项目基本情况 | 地块优

29、劣分析 |本案需明确用地属性，存在一定风险4大地块优势规划利好推动：滨海经济开发区核心，规划利好；交通规划兑现：交通便利，靠近轻轨1号线规划站台，未来人口容易聚集；教育配套完善：周边学校密集，教育资源丰富；产业逐步引进：产业人口导入增加区域置业需求；VS6大制约劣势现阶段配套不足：项目周边现阶段发展不成熟；客户消费力不足：客户消费能力不足，置业需求受限；缺乏生活氛围：周边基本无在开发项目，无居住氛围；缺乏景观资源：距离白浪河2.1公里，处于非一线江景区位；存在工业污染影响：地块海安路对面就是坊捷奥汽车部件工厂，对地块存在一定的影响；地块用地属性不明确：地块用地属性不明确，需要政府提供土地变性相

30、关资料；PART3房地产市场调研Real Estate Market Research整体土地市场概况区域土地市场分析开发商城市进入标准3.1 土地市场分析3.2 住宅市场分析【土地成交结构】潍坊土地价值近两年增长较快，2019年上半年全市土地成交楼面均价为1270元/，潍坊市以住宅用地成交为主，占比46.6%整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 2014-2019年上半年潍坊土地供应规划总建筑面积为24422.86万，成交总建面为19843.01万；2014-2019年上半年潍坊土地成交及供应较为稳定，2019年上半年供应土地为1969.78万，成交1480.3

31、9万，成交楼面价为1270元/；2018年7月-2019年7月潍坊市以住宅用地成交为主，占比46.6%，其次，工业用地成交占比32%。2019年7月住宅用地占比57.9%，比去年同期增长10.3%；2014-2019年上半年潍坊市土地成交走势潍坊市土地成交结构走势（按规划建面）【土地供求】潍坊市全年共推出土地面积6933.1万，成交5591.9万，成交楼面均价1025元/，2019年7月成交楼面均价1395元/，高楼面价格将推动房价增长整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 潍坊市土地供求价格走势图【土地出让金】2018年7月-2019年7月潍坊市成交土地出让金达到

32、573.35亿元，平均溢价率20.9%，2019年7月潍坊市出让金为54.94亿元，同比增长51%整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 潍坊市土地出让金及溢价率走势图【住宅用地供求】2018年潍坊住宅用地地价爆涨，成交楼面价增长63.5%，带动2019年住宅用地供求高位平稳震荡，楼面价快速增长驱动房价快速增长，未来潍坊房价处于高位期整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 2014-2019年上半年潍坊土地成交及供应平稳增长，2019年上半年供应土地为1686.45万，成交1257.23万，成交楼面价为1254元/；2018年7月-201

33、9年7月潍坊市住宅用地成交价格高位平稳震荡，2019年7月成交楼面价均价为1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交总建筑面积为227.95万。2014-2019年上半年潍坊市住宅用地成交走势2014-2019年上半年潍坊市住宅楼面地价走势潍坊市住宅土地供求价走势【区域住宅用地】潍坊奎文区为潍坊土地成交热点区域，土地成交楼面价为全市最高，寒亭区土地成交均价迅速增长，近三年年均增长率约为32%整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 2016-2019年潍坊市各区土地成交宗数2016-2019年潍坊市各区土地成交均价分析2016-2019年潍坊市各区成交土地规划

34、建面分析2016年-2019年潍坊主要成交面积集中在奎文区和寒亭区；寒亭区连续三年大量供应土地，未来3-5年住宅供应将来加剧市场竞争增加；2016年-2019年奎文区为潍坊土地成交热点区域，土地成交楼面价为城市最高；寒亭区土地成交均价迅速增长，近三年年均增长率约为32%；【滨海住宅用地供求】潍坊市滨海区在市区地价暴涨的带动下迅速增长，2018年呈现量价分离的现象，2018年滨海住宅用地成交均价约103.68万 /亩整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 潍坊滨海区（滨海商务经济板块&滨海产业园板块）年份2015 2016 2017 2018 土地宗数5.00 17.

35、00 17.00 4.00 建设用地面积396617.00 1678113.00 1684762.00 338191.00 规划建筑面积805234.00 3712094.00 4276557.00 731015.00 成交楼面均价439.00 390.80 379.00 718.91 成交土地均价892.00 864.22 962.00 1554.50 成交均价（万/亩）59.50 57.64 64.17 103.68 2015-2018年潍坊滨海区成交住宅用地分析2015-2018年潍坊滨海区成交住宅用地楼面地价分析【滨海成交土地】潍坊市滨海区以国企拿地为主，2018年中央商务板块成交地价

36、约为140万/亩，2017年科技板块成交地价约为65万元/亩整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 潍坊滨海新城公有资产经营管理有限公司成交均价：63.03万元/亩成交面积：129336成交金额： 12222万元楼面价： 472元/成交时间： 2018-6-3用地属性：住宅用地容积率： 1且2潍坊和成置业有限公司成交均价：140万元/亩成交面积：99590成交金额： 20914万元楼面价：1050元/成交时间：2018-9-27用地属性：商住用地容积率：1且2潍坊滨海海安置业有限公司成交均价：65万元/亩成交面积：131706成交金额： 12878万元楼面价：391

37、元/成交时间：2017-3-28用地属性：住宅用地、商务金融用地容积率：1.2且2.5潍坊滨海海安置业有限公司成交均价：65.48万元/亩成交面积：155297成交金额： 15247万元楼面价：393元/成交时间：2017-3-28用地属性：住宅用地、商务金融用地容积率：1.2且2.5潍坊滨海投资发展有限公司成交均价：65.76万元/亩成交面积：1144037成交金额： 11280万元楼面价：394元/成交时间：2017-3-28用地属性：住宅用地、商务金融用地容积率：1.2且2.5地块1地块2中央商务区（商务中心区）潍坊瑞驰汽车系统有限公司成交均价：140.06万元/亩成交面积：49358成

38、交金额： 10365万元楼面价：840元/成交时间：2018-9-27用地属性：住宅用地容积率：1，2.5科教创新园区（教育中心区）地块用地性质建设用地面积容积率规划建筑面积土地出让金（万元）海逸路以东、规划道路以南住宅用地1293361且225867212222海逸路以东、沂河西街以北商住用地995901.2，219918020914海祥路以西、黄河西街以北住宅用地493581，2.512339510365潍坊滨海投资发展有限公司以南、国有土地以东城镇住宅用地、商务金融用地1317061.2且2.532926512878长江东街以北、国有土地以东城镇住宅用地、商务金融用地1552971.2且

39、2.538824315247长江东街以北、渤海路以东城镇住宅用地、商务金融用地1389461.2且2.534736513571潍坊滨海海安置业有限公司以南、渤海路以东城镇住宅用地、商务金融用地1144031.2且2.528600811280长江东街以北、虞河以西商业、住宅891811.2，2.52229538789【商办用地供求】2018年7月-2019年7月潍坊市共推出商办用地面积1307万，成交面积1145.4万，成交楼面均价1417元/，商办土地价格稳定增长整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 潍坊市商办土地供求价走势2014-2019年上半年潍坊土地成交及

40、供应平稳增长，2019年上半年供应土地为1686.45万，成交1257.23万，成交楼面价为1254元/；2018年7月-2019年7月潍坊市住宅用地成交价格高位平稳震荡，2019年7月成交楼面价均价为1758元/，成交量逐步攀升， 2019年7月成交总建筑面积为227.95万。2014-2019年上半年潍坊市商办用地成交走势2014-2019年上半年潍坊市商办楼面地价走势【商办用地成交】2018年7月-2019年7月潍坊市共推出商办用地面积1307万，成交面积1145.4万，成交楼面均价1417元/，商办土地价格稳定增长整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 20

41、17-2019年滨海商务经济板块土地出让情况板块用地性质建设用地面积（）容积率规划建筑面积（）成交时间土地出让金（万元）成交楼面价（元/）土地价（万元/亩）受让单位中央商务板块旅馆用地644261.2，2.51610652019-5-713529840140.0652376潍坊滨海央城开发建设有限公司科教创新园区商务金融用地589621.2且31768862018-9-1516148913182.6721617潍坊滨海新城开发建设有限公司商务金融用地653351.2且31960052018-9-615092770154.0730696潍坊滨海投资发展有限公司商务金融用地814241.2且324

42、42722018-12-2374961535307.1555315滨城建设集团商务金融用地708931.2且32126792018-12-2325401530306.1540632潍坊滨城建设集团有限公司商务金融用地808531.2且32425592018-9-618541764152.9547079潍坊滨海投资发展有限公司商务金融用地328651.2且2657302018-12-10419063885.03666515潍坊滨海旅游集团有限公司商务金融用地268991.2且2537982018-12-10343063785.05186066潍坊滨海旅游集团有限公司商务金融用地555351.2且

43、31666052018-12-10708142585.045953潍坊滨海旅游集团有限公司中央商务板块批发零售用地425381.2且2850762018-2-25402047263.03399314潍坊滨海旅游集团有限公司科教创新园区商务金融用地1189031.2且2.52972582017-2-121161839165.17250196潍坊滨海海安置业有限公司【商办客户需求】 2016-2018年成交商务办公用地总建筑面积为562万，未来将有大量的优质写字楼将投入使用，未来5-8年办公物业可容纳办公人群为4-5万人整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 滨海商务经

44、济板块序号项目201620172018合计1土地宗数5.00 14.00 11.00 30.00 2建设用地面积286949.00 1042181.00 651983.00 1981113.00 3规划建筑面积670978.00 3098416.00 1853647.00 5623041.00 滨海区区属国有企业共有6家，分别是潍坊滨海国有资本投资运营集团有限公司、潍坊滨海旅游集团有限公司、潍坊滨城建设集团有限公司、潍坊滨海招商发展集团有限公司、潍坊滨海金融控股集团有限公司、潍坊滨海投资发展有限公司，已全部按照现代企业制度建立了“四会一层”的决策管理体制。6家国企拥有员工近2100人，党员25

45、1人。山东天维膜技术有限公司、中化弘润是有化工有限公司、山东新和成药业有限公司、山东海化集团有限公司、潍柴重机股份有限公司等200家企业入驻，推动滨海快速发展。2017年实现655.03亿元生产总值2017年潍坊滨海商务经济板块办公楼施工面积2.79万，新增办公楼施工面积8.92万；2016-2018年潍坊滨海商务经济板商业用地出让总建筑面积为5623041，依照一般新区的办公占比商业建筑面积为30%；依照一般新区的空置率为50%；一般人均的办公面积为15计算；未来5-8年潍坊滨海将进入办公人群约4-5万人【开发商城市标准】开发商拿地都具备一定的标准，潍坊滨海距离大开发商买地标准仍存在一定的距

46、离，现阶段难以实现，未来5-8年能实现符合开发商拿地标准整体土地市场概况 | 区域土地市场分析 | 开发商城市进入标准 | 企业宝能集团金地集团城市筛选标准GDP总量不低于2000亿元，GDP增速排名全国前20名，连续三年增速不低于10%，人均GDP不低于50000元GDP总量不低于3000亿元，GDP增速排名全国前20名；市区常住人口不少于100万，人口连续三年保持增长；市区常住人口不少于300万，连续三年保持增长；全市写字楼成交不低于50万平米，供求比不小于1.5当地住宅销售均价不低于7000元/平米区域选择指标城市中心CBD区或老商业中心区（旧改、净地出让）城市中心CBD区或老商业中心区

47、市政重点规划建设的城市商务新区市政重点规划建设的城市国家重点城市规划高铁商务区国家重点城市规划高铁商务区所在行政区甲级写字楼平均售价不低于1万元/-项目选择标准至少有一侧临近城市次干道至少有一侧临近城市次干道项目周边5公里范围内规划或现有人口不少于15万人-项目自身或另搭配住宅保证项目整体 现金流平衡综合体用地住宅配比不低于70%项目周边市政基础配套完备-项目用地面积不低于100亩，北上广深除外项目用地面积不低于100亩土地总结。【土地成交结构】潍坊土地价值近两年快速增长，2019年上半年全市土地成交楼面均价为1270元/，潍坊市以住宅用地成交为主，占比46.6%在市区火热带动下滨海住宅用地地

48、价暴涨，呈现量跌价涨趋势；潍坊滨海2018年平均成交地价约为120万/亩，同比增长约62%；近三年土地成交规划建面约871万，去化周期需约33个月；近三年住宅用地地价暴涨，增速高达65%，将推动房价进一步升高；2019年上半年，土地市场逐步回归理性，呈现量价齐跌趋势；考虑未来潜在竞争因素，建议项目及早入市占领市场1.潍坊土地供求2.滨海土地供应开发商拿地都具备一定的标准，入驻城市房价不低于7000元/；短期内卖地可行性不大；3.潍坊土地供求PART3房地产市场调研Real Estate Market Research房地产市场概况住宅市场分析别墅市场分析住宅设计要点别墅设计要点 3.1 土地市

49、场分析3.2 住宅市场分析【宏观政策】中央重申“房住不炒、因城施政”主基调未变，稳地价稳房价稳预期仍是市场主流，2018年底潍坊房地产政策有所收紧，外地购房存在困难房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |2019年第一季度政策调控放松2019年第二季度政策调控收紧地方继续坚持因城施策，深化调控多城市试点“一城一策”集合市场实际情况持续优化政策，主要在公积金、落户等方面适度放松以往过严的政策，多数楼市呈现快速回暖，甚至过热的趋势，“高溢价、地王频出”等现象出现地方收紧公积金政策、调控土拍条件、升级限购等为楼市降温，如合肥、西安；因城施策细化为因区

50、施策，如南京高淳区放宽限购，房地产长效机制开始落地，住建部预警后，苏州半月4吃调控，若楼市的几大指标得不到控制，调控会即可加码限购区域事项限贷潍坊1.首套住房首付不得低于30%；2.第二套住房首付不低于40%；3.首次使用住房公积金贷款已还清（含本市外）的，无论在本市名下有无住房，再次使用公积金贷款，按第二套房执行。限购潍坊1.外地在潍坊购房需提供本地人担保潍坊发布关于推动“六稳”工作落地见效实施方案的通知，其中在“稳预期”中提到了“以稳地价稳房价为目标，保持房地产市场平稳健康发展，严格落实房地产调控城市主体责任制。”【住宅市场】2017年潍坊房地产市场异常火爆，量价齐升，2018年市场逐步回

51、归理性，呈现出量跌价涨的趋势，滨海区交易量快速增长，该区逐步被市场认可2014-2018年潍坊商品房及住宅交易情况（单位：万）2018年潍坊各区商品房及住宅交易情况（单位：套）2017-2019年潍坊新房及二手房价格变化（单位：元/）房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |【住宅供求】潍坊住宅市场2018年年去化约为801万，随着2017年的快速去库存导致2018年多项目入市造成库存去化周期大幅度提升表1：2014-2018年潍坊住宅交易情况表2：2014-2018年潍坊住宅库存及库存比2016-2017年潍坊全市呈现供不应求的趋势，推动房价迅

52、速增长，2017年成交面积约为5182万；2017年库存去化周期仅剩4.1个月；2018年市场逐步恢复理性，由于过往的房地产火热，造成市场供应量巨大，表2：2014-2018年潍坊住宅库存去化周期房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |【成交户型分析】潍坊成交以三房为主，四房为辅助，成交总价集中在100万以下，70-100万成交占比约为27%，成交面积段集中在110-135，占比约53%2018年潍坊成交住宅户型分析2018年潍坊成交住宅总价分析2018年潍坊成交住宅单价分析2018年潍坊住宅成交面积段房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅

53、市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |【棚改计划】2016-2018年潍坊大面积棚户区改造及货币化安置推动房价的增长，潍坊2019年棚改计划为历年最低，只有9966套，2019年比2018年降幅达到了85.73%，对市场将存在一定影响年份2016201720182019棚改计划数据3891486186698219966实际开工量403149080070273-开工率103.60%105.35%100.65%-备注-实际开工数据截止2018年11月-2016-2019年潍坊棚改数量统计（套）2017-2018年潍坊棚改改造计划房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅

54、设计要点 | 别墅设计要点 |【住宅市场格局】潍坊滨海住宅市场主要分为三个板块，呈现出一路向北的城市发展趋势，现阶段央子片区为高价值区，依托区域完善配套及浓厚生活氛围，实现产品溢价新城湖光山舍中央商务区（商务中心区）海韵文苑海安在水一方科教创新园区（教育中心区）香堤湾滨海弘润府滨海绿洲中央郡龙溪水湾央子片区（老城区）城市发展方向中央商务区特征：潍坊滨海规划未来城市CBD，商务办公中心，配套逐步完备价格（在售）：高层价格：4500-4950元/；面积段：高层面积段：129-259主力客群：本地客户及入驻办公客群占据绝对优势代表项目：新城湖光山舍央子片区特征：潍坊滨海老城区，居住氛围浓厚，配套完善

55、，商业聚集，典型老区中心地段价格（在售）：高层价格：4300-4700元/；洋房价格：3900-4900元/；联排别墅：9000-9500元/；双拼别墅：10000-11000元/面积段： 90-400主力客群：本地客户为主代表项目：滨海弘润府、滨海绿洲、香堤湾地块1地块2紫金苑阳光海岸科教创新园区特征：潍坊滨海规划教育创新板块，教育设施完备，商业配套有待完善；价格（在售）：高层价格：4300-4500元/；面积段：高层面积段：90-144主力客群：本地刚需客户占据绝对优势，一部分搬入企业员工及外地投资客代表项目：紫金苑阳光海岸、海韵文苑房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 |

56、住宅设计要点 | 别墅设计要点 |【滨海价格】潍坊滨海近三年新房成交价格稳定增长，年均增长率约为6.8%，2018年滨海市场呈现量价齐升状态，2019年价格进一步增长，全年增长率约为12%房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |2018年潍坊各区商品房及住宅交易情况（单位：套）2017年3月-2019年6月滨海新房成交价格分析（元/）2017年3月-2019年6月滨海新房成交价格分析，稳定增长，近三年年均递增率约为6.8%；2019年上半年班海新房成交价格强势增长12%，整体价格稳定增长；2018年滨海全年成交套数约为2141套，同比2017年

57、增长259.83%，滨海住宅市场逐步呈现火热趋势；【滨海供求】潍坊滨海库存量巨大，已预售未网签房源达到5072套，可售面积625722.7，按照潍坊2018年去化速度计算，保守估计需要2.8年才能将库存去化完毕房地产市场概况 | 住宅市场分析 | 别墅市场分析 | 住宅设计要点 | 别墅设计要点 |区域可售面积、套数（已预售未网签）其中住宅面积、套数奎文区2765067.47/27860套1599518.21/12703套潍城区2277362.21/24796套1329586.03/11760套坊子区1351334.41/11170套999139.43/8537套寒亭区1474090.2/13

58、043套875568.14/7441套高新技术开发区3746664.25/26298套2631727.41/20410套滨海经济开发区1164544.71/6484套596541.98/4935套经济开发区913280.12/6553套588594/4910套峡山经济开发区423435.88/3445套309769.49/2617套综合保税区252687.68/1484套182104.43/1419套潍城经济开发区430991/4915套277025.48/2466套合计14799457.93/126048套9389574.76/77198套2018年9月19日潍坊各区住宅交易情况2019年潍

59、坊各区住宅交易情况区域可售面积、套数（已预售未网签）其中住宅面积、套数奎文区2867128.99/26954套1728319.19/13252套潍城区2401570.58/27797套1369308.62/11981套坊子区1520513.52/12362套1155526.96/9676套寒亭区1680246.26/14523套1087523.98/8941套高新技术开发区4717272.72/33663套3515534.01/27044套滨海经济开发区1235172.43/7179套625722.72/5072套经济开发区1133129.12/8313套821921.54/6766套峡山经济

60、开发区418091.83/3459套322017.86/2676套综合保税区250944.28/1461套180485.84/1396套潍城经济开发区467325.12/5092套285710.64/2502套合计16703102.72/141009套10990.96/204套截止到2018年9月19日，潍坊市区共有126048套可售期房，其中住宅77198套可售；滨海经济开发区总可售商品房6484套，总可售住宅4935套，可售面积596541.98；截止到2019年2月28日，潍坊市区期房可售数据为89510套，现房可售数据为11970套。滨海经济开发区总可售商品房7179套，总可售住宅50