德思勤-长沙玫瑰园营销推广思路

1、.：.；长沙玫瑰园2021年营销推行思绪德思勤湖南2021.1.7目录纲要第一篇 2007年工程营销回想第二篇 长沙07年房产市场分析总结及08年营销背景分析第三篇 2021年工程营销目的第四篇 2021年工程营销战略思绪第一篇 2007年工程营销回想一、销售总体情况分析1、工程全年销售情况回想2、工程一期各类型产品销售情况二、客户总体情况1、上门客户情况2、成交客户情况三、营销推行回想四、07年营销任务总结1.1 工程全年总体销售情况从2006.12.1至2007.11.30在全年12个月中工程累计销售683套完成销售面积98662.2 平米完成销售金额301020524.7元实现均价051

2、元/平米完成均价从2694元/平米至4088 元/平米的平稳上升。1.1.1工程全年总体销售情况1)全年成交套数情况2007年(从2006.12.1至2007.11.30)工程累计销售683套平均每月销售57套2)全年成交面积情况2007年(从2006.12.1至2007.11.30)累计销售面积98662.2 平米平均每月销售面积8221.85平米3)全年成交金额情况2007年(从2006.12.1至2007.11.30)累计销售金额301020524.7元月均销售金额25085043.7元4)全年成交均价情况从2006.12.1至2007.11.30销售均价051元/平米实现均价从2694

3、元/平米至4088 元/平米的平稳上升1.2.1 工程一期各类型产品销售情况 1) 一期已售户型产品构成以及销售情况78.2%25.0%100.0%70.8%67.4%82.4%售出率8698111216188346售出套数114332111305279420一期总计套数合计独立别墅四加一房四房两厅大三房厅三房二厅产品类型三房、四房最为畅销；大四房全部售完；大三房销售速度相对较慢2)一期销售统计869套；78.2%；2942元/平米；400,365,569.06 元销售统计总表 (截止至12月17日)成交套数可售套数成交面积成交金额元总面积成交均价完成比例独立别墅8 32 3,847.90 3

4、2,272,355.20 18,106.68 8,387.00 25.00%1、2、3栋44 50 5,032.69 10,742,485.48 5645.592,134.54 88.00%4、5、6栋44 50 5,604.10 12,278,542.67 6290.972,190.99 88.00%7、8、9栋44 50 5,240.56 13,318,206.64 5953.712,541.37 88.00%10、11、12栋44 50 4,993.03 13,871,917.36 5671.972,778.26 88.00%13、14、15、16栋78 125 10,775.06 35

5、,007,462.06 17935.833,248.93 62.40%17、18、19栋87 14,309.75 43,837,086.18 21890.43,063.44 61.15%20、21、2288 90 12,310.90 32,989,795.79 12577.552,679.72 97.78%23、24、25、27栋85 131 13,469.51 36,804,716.59 20488.252,732.45 64.89%28、29、30、31、32栋89123 11,573.15 37,270,242.04 16157.733,220.41 77.24%33、34、35栋58

6、91 8,230.58 28,469,488.14 13067.233,458.99 64.84%36、37、38栋110118 18,335.02 57,360,207.19 19657.53,128.45 94.07%39、40栋90 94 15,227.76 46,143,063.70 15903.743,030.19 95.74%总成交套数869 总可售套数1,143 剩余套数268 76.55%总成交面积128,950.01 总可售面积179,347.15 71.90%住宅总成交金额368,093,213.85 总成交金额400,365,569.06 住宅成交均价2,942.34 1

7、.2 工程客户一期总体情况1)分期进线情况日期2006年6月25日以前2006年6月26日至2006年9月30日2006年10月1日至2006年12月3日2006年12月4日至2007年12月2日累计数量63422532615772762平均每周531636362)分期上门情况871055471平均每周70814530944752855数量累计2006年12月4日至2007年12月2日2006年10月1日至2006年12月3日2006年6月26日至2006年9月30日2006年6月25日以前日期1.2.1 上门客户情况1上门客户户型关注情况从客户关注户型分析，以小三房和四房为主，分别占36%和

8、18%。大三房与大四房相对较低的关注，与工程整体的产品构成有关。而客户对别墅的关注比例占总22%，其中15%为关注独立别墅，独栋别墅客户关注度提升明显，主要与上半年，特别是8至9月，工程加强别墅推行有关。2上门客户了解途径从整体分析，上门客户以朋友引见的最多，占38%；其次路过客户，占21%；报纸广告占19%。另外户外广告、网络以及房展会的效应也比较明显3上门客户区域在来访客户来源区域中，42%的客户河东，28%的客户河西，望城的客户量占到8%；外地客户总共占22%。 整体而言，前期的河西客户相对更少，在10.1国庆之后，河西客户才逐渐添加。而外地客户根本上以沿海兴隆城市为主，比如深圳、上海、

9、温州等，这批客户既有湘籍人士，也有以投资为目的投资客户，这批客户认识比较超前，对于价钱的接受才干也较强，外地客户对我们工程的了解主要网络和朋友引见。1.2.2 成交客户情况 1成交客户户型关注情况 三房、四房以其相对低的总价、高的性价比和适用的户型，受市场青睐，较为畅销； 大四房，因其适用的户型和相对少的货量，受自住型客户垂青，已全部售完； 大三房，总价与四房相当，户型不如四房适用，与三房比，总价高，性价比略差，销售速度相对较慢。2成交客户了解途径成交客户了解途径以朋友引见为主，占到51%；网络占到15%，报纸占到13%。 朋友引见是最直接和最有效的方式；报纸网络和网络也是本工程的重要途径，尤

10、其是对新客户和外省市客户来说，是非常重要的渠道；另外，由于本工程处于金星大道边上，在楼体包装上，以及户外广告上，都对本工程起了很好的宣传展现作用。成交客户了解途径以朋友引见为主3成交客户区域从成交客户来源分析，河东客户占比例最高，占24%，其中河东客户较为均匀分布于河东各区。这个特征与工程上半年在河东区域多次大规模宣传分不开。河西客户占到21%。 同时，本工程成交客户比例中，外地客户超越46%，外地市客户中的外省客户主要是沿海广州、深圳客户约占22%，而本省外市客户集中于常德、益阳区域等。这从一定程度上阐明了开发商的品牌和实力，同时反映出对外地客户来说，目前区域的间隔 和配套带来的成交妨碍明显

11、小于本地客户。 在成交客户中，目前来说，望城县客户比重占到10%，望城成交客户呈不断下降趋势，从一定程度上反映了望城县目的客户群体毕竟有限，平均接受力相对较弱。 4成交客户职业分布 从成交客户职业分布来看，私有企业主所占的比重是最多的，公司白领、公司高管、政府公务员、国企员工以及教师所占比例较大，这些客户根本上是有一定位置的人士，工程本身的价值和对应的价钱对客户曾经做了一定的区隔，今后有必要针对性地对这些客户群体进展深挖。 成交客户身份以私有企业主、企业高管为主5客户情况小结成交客户的显著特点:成交户型以三房为主成交客户身份以私有企业主为主成交客户以岳麓区和珠三角地域为主成交客户了解途径以朋友

12、引见为主从成交客户来看，有以下明显变化：1受政策和市场影响，投资客比重明显下降，后期成交客户以自住客为主前期成交客户中具有投资意向的客户居多。2受9.27新政的影响，银行信贷门槛和利率提高成为影响客户购房的主要妨碍；后期成交的客户选择首付成数有所添加，一次性付款的客户比例上升。3随着市场投资热情的降低,成交客户区域回缩到省内,外省成交客户比例下降明显。三、 广告推行回想1推行主题：100万平方米意大利风情泊岸生活城邦2007.35月 一期一区维罗纳组团 中心卖点： 湖景 中心园林2一期二区 提香组团67月 推行主题：提香 循香读生活 开篇812月 推行主题：提香 循香读生活 建筑质量 湖景3别

13、墅洋房异地深圳推行 2007.89月深圳工程推行 主题：100万泊岸生活城邦 中心卖点：大盘 湖景 深圳别墅推行 主题：308位国王的独栋天下中心卖点：大盘 湖景 纯独栋 四、 07年营销任务总结1、已获得的成果: 工程本身获得较好的经济收益: 实现了工程销售金额三个亿，销售面积十万平米的销售业绩； 占领星城片区领头羊笼统: 实现工程销售价钱从2600元到4000元的飞跃，目前工程价钱在 同区域同类型产品中居第一，且比同区域其它工程低密度产品价钱还高； 从产品推售角度，产品推出及搭配较为合理: 既充分结合了工程进度，同时思索不同类型、不同景观资源产品的补充 和配合，最大限制地弱化了产品的单一性

14、带来的竞争压力；从宣传推行角度，工程本身质量与工程市场知晓度已到达较高的层次，成为区域内乃至长沙的知名大盘代表。 长沙玫瑰园在市场的知名度和笼统已充分建立，甚至到达外省市。 从推行渠道分析，在严密抓住中心渠道的根底上，进展了新的推行方式的拓展。 在保证中心的推行渠道，即老带新、网络、路过宣传、报广的根底 上，针对今年的方式，工程在深圳举行了一次别墅推介会，获得了一定的 效果，同时在本地市场采用大客户访问的方式，变被动为自动营销。 在营销活动组织上，有效结合目的客户群的特征，进展了针对性的活动。 营销活动的组织，抓住工程中心老客户，以培育老客户的忠实度和 实现老带新为目的进展，举行了一系列为消费

15、群喜欢的活动，如“一家 老小闹元宵、答谢会等，再配合部分营造现场气氛的小活动进展搭配。开发公司与协作公司在长期任务配合下，默契度愈高。 一年多来的任务配合，不论是开发公司内部各个部门还是与协作公司 的配合，默契度都越来越高。这种默契集中表达在711民工事件,虽然给项 目呵斥了一定损失，但是各部门同心协力，在短时期内迅速恢复形状，共 同推进销售创了一个新高。在产品促销方式上，巧妙采用“明升配合部分优惠的方式。 在上半年，借助整体大势，以及工程交楼契机，工程进展了一系列的 价钱上调。进展十月份后，整个市场开场呈现不景气的形状。在关键时 刻，工程选择“明升暗送优惠的方式进展调价，既给老客户以自信心，

16、同 时坚持稳定的总价来拉动后续产品的销售。2、还有待继续改良的地方:广告投放与营销的配合更亲密。主要表达在两方面：一方面为投放的内容相对比较单一，纯粹为对生活方式的打造，非常趋感性化，销售信息表现不多。长期运用对客户的刺激作用不显著。二为投放的时间和频率。建议工程在做活动之前，把活动信息提早进展登载，在广告投放与营销活动实施的时间之间预留更多的市场接受时间，使广告的信息更为有效的到达目的群体。工程节点与工程营销节点有一定脱节。比较明显的表达在别墅营销上。在推别墅时，工程的样板园林、样板房均未对外开放，使高端产品面世时大打折扣。工程营销团队建立可进一步加强。销售人员的执行力不强，给营销战略的执行

17、和现场管理带来较大要挟。第二篇 长沙07年房产市场分析总结及08年营销背景分析一、工程市场背景 1、长沙2007整体宏观市场总结及2021预测分析 2、工程周边竞争市场概括及预测二、工程08年营销SWOT分析一、 工程市场背景2.1 长沙2007整体宏观市场总结及2021预测分析1、长沙市一级市场活泼2007年1-11月长沙市共挂出土地196宗，总用地面积约12074.35平米18107.05亩，起报价钱总额约1421259万元，平均起报单价约为849.62元/平米56.64万元/亩其中，7月份土地挂牌单价最高，当月出让27宗，出让土地总面积约为2750977.91平米4126.46亩，平均起

18、报单价约为2389.39元/平米159.29万元/亩，主要是由于“地王开福区新河三角洲地块的出让拉高了整月的挂牌土地面积和价钱。2007年1-11月长沙市共成交土地114宗，总成交面积约7558903.24平米11338.35亩，总成交金额约1893707.48万元，土地成交单价约为2505.27元/平米167.02万元/亩其中，7月份和5月份的成交单价较高，分别为7376.90元/平米491.79万元/亩和5321.36元/平米354.76万元/亩2、长沙市二级市场表现1工程入市情况2007年1-11月份长沙开盘楼盘共124个，建筑面积总和约为3095万平米。其中别墅工程约为13个东业.早安

19、星城、麓山恋.迪亚溪谷、中天.山语林居、碧桂园.威尼斯城、星语林.汀湘十里、鹏基.诺亚山林、中新.森林海、中铁.山语城、保利.阆峰云墅、水印山城、万科.西街庭院、御邦、创远.湘江壹号等，建筑总面积约为400多万平米，商业工程约3个，有伍家岭生活广场、青和购物中心、上河国际商业广场、新大陆银座等。数据来源：德思勤数据库从1-11月各月情况来看，9、10、11月长沙市房地产市场较为昌盛，开盘工程也较多，都在20个左右，正迎合了房地产市场上的“金九银十景象。2商品房批售情况商品房批售情况受新政影响明显 新政前：2007年19月，长沙市商品房累计同意预售面积约为519.23万m2，其中住宅面积435.

20、56万m2。商品房累计销售面积约为597.86万平米，其中住宅销售面积535.79万平米。整个1-9月份长沙市房地产市场供销比为0.91：1，供小于求。从1-9月各月的数据来看，除了1月和9月，各月商品房销售面积均大于同意预售面积，长沙市房地产市场依然呈现出供小于求的态势。新政后：10月份以来，长沙市商品房成交量有延续几周下降的趋势，主要是由于受新政影响，部分买房者也进入张望形状，投资客减少，这些都对近期市场有一定影响。截止到12月1日至12月7日最近一周的统计，长沙市的商品房周买卖量为2925套，比上一周减少75套。数据来源：长沙市房产中心3商品房买卖价钱 新政前：2007年1-9月，全市商

21、品房均价为3444元/平米，同比上涨18%，其中商品住宅均价为3209元/平米，同比上涨22.54%。从各月均价走势来看，2007年以来，长沙市商品房和商品住宅均价不断呈上涨态势，到9月份，商品房均价曾经到达4057元/平米，商品住宅均价曾经到达3709元/平米，上涨幅度很大。新政后：10月份以来，长沙市商品房的价钱涨幅明显放缓，呈平稳的开展趋势。部分开盘工程销售价钱明显低于之前预热时对外的传播价钱。或者采取明升暗降的方式进展工程促销。3、长沙市三级市场表现三级市场买卖价钱走势新政前：2007年1-9月，全市二手房均价约为2455元/平米。从各月均价走势来看，2007年3月至7月，长沙市二手房

22、均价呈平稳的上涨态势，到8月份，二手房均价稍有下降，9月又上升，整体来看，1-9月份，二手房均价整体上涨，但上涨幅度不大。 新政后：从已有数据来看，长沙市10月以后长沙二手房市场开展平稳，受新政不明显，上升或者下降的趋势并不明显。4、07年长沙整体宏观市场总结长沙市一级市场活泼，尤其在年中7月份“地王开福区新河三角洲地块的出让，将07年长沙市一级市场推向高潮，出让挂牌面积、单位地价，成交单价均创新高。二级房市场受新政影响明显，新政前价钱呈突飞猛进式的增长 ，新政后增长幅度变小，增长趋于平缓，处于一种稳中有升的形状 新政后在售工程的上门成交量下降明显，但是成交价钱并未见明显松动，出现一定的“有价

23、无市局面；新开盘工程的开盘销售率也普遍较低；部分开盘销售较好的工程根本采取低价战略，同时以小户型为主，满足自住客的刚性需求。开发商在定价上均采取较为谨慎的战略。三级市场受新政影响不大，市场开展平稳，上升或者下降的趋势并不明显5、长沙整体宏观市场预测分析 中心开展区域预测城南、河西金星大道、城北、星沙 客户开展预测周边县市、25-30岁年轻人比重上升 产品开展预测 高质量工程不断出来，新政影响下中小户型不断出来，户型配比开场进展调整 开发及供应量开展预测供应量继续稳定增长，2021年将出现集中放量价钱增长预测 2021年各工程价钱将不会再出现07年突出增长的局势，只会走势平稳，逐渐提升政策调控预

24、测不断严控 2.2工程周边竞争市场概括及预测221 星城片区1在售工程分析本次推出118套房源，估计月底开盘，VIP曾经办到300余张未公布价钱，估计开盘多层3000，小高层3400左右的均价多层、小高层，二房-复式：90-2902300000145000双盈卧龙湾洋房仅剩九套5楼，4楼的三房，12月中旬40余套别墅独栋、双拼开盘，洋房3500，联排5600，双拼7500，独栋9000三房，四房，联排，独栋洋房110-160，联排180-240，独栋3201.05320000334834南山苏迪亚诺一期A区332套仅剩3套，B、C区于12月中旬推出，货量约900余套，暂无别墅洋房、多层2500

25、，联排2800三房四房，125-160，联排220-2801.211000000726363中新森林海销售进度均价元/主力户型容积率建筑面积占地面积工程称号2即将上市代表工程统计在65万左右估计2021年推量约5500合计2021年上半年独立别墅、联排别墅、双拼别墅0.351163雷锋大道观音岩水库中粮工程工程一期仅剩9套洋房，二期推出的时间未定多层洋房、联排别墅、独立别墅、双拼别墅1.08500金星大道与星城大道交汇处南山P苏迪亚诺/1.0-1.6约900金星大道延伸线 城建投资2021年上半年多层洋房、类别墅1.0-1.6876金星大道延伸线 武汉高科/1.0-1.6约300星城大道长沙金

26、德2021年上半年多层洋房、类别墅1.0-1.6800金星大道北段 和记黄埔推出时间主推产品容积率规模亩位置工程称号3星城片区市场小结与预测星城片区根本一切工程都占据规模优势，规模集中在500亩以上，且以金星大道为分布集中线星城片区目前以长沙玫瑰园为标杆，其他工程的价钱制定、推售方案均以玫瑰园为参考从该片区工程未来推出时间分析，明年上半年未来迎来顶峰，估计推量在65万左右的商品房量该片区工程从产品组成来看，小高层、洋房、联排、独栋、商业等各种物业均有该片区的各工程配套规划完善，根本都自配的幼儿园、大规模商业和酒店该片区工程容积率普遍集中于1-1.6，相对较低的容积率目前区域对外小高层的价钱曾经

27、拉开梯度：均价2500- 3800不等主力面积在90-160，公寓房总价在30至50万之间。2.2.2市政府片区1)在售工程分析北区电梯房仅剩20多套，D区联排估计明年3月推出，价钱估计过万电梯小高层均价4500二房、三房、四房92、142、1711.5545万371628万杰出蔚蓝海岸12月1日，七栋搂王开盘，目前剩20多套4房4300-5200120-1603.0836万100000沁园春御院目前曾经销售约50%4900-5300商务BOX65-90城市公寓142-1713.613万38000郡原广场11.15日开盘，二期一批已售完，二批400余套4000三房两厅113XX1301.620

28、万73260格林星城根本售罄，仅剩20余套大户型公寓住宅5200TOWNHOUSE6000-7000三房两厅四房两厅130-1803.613万867100美林银谷销售进度均价元/ 主力户型容积率建筑面积占地面积工程称号2即将上市代表工程统计50-80万估计2021年总推货量2021年中推出二期4800小高层住宅2.832万114285沁园春P御院2007年下半年不详高层住宅，2房、3房、4房3.8423万60000恩瑞麓山名园二期估计明年三月份推出联排联排10000联排220XX2401.5545万371628杰出蔚蓝海岸2007年推出工程二期，估计销售期将继续到2021年上半年4200三房两

29、厅113XX1301.620万78260格林星城接受VIP登记，估计本月底全部推出价钱未定，估计4500三房、四房、复式，130-2602.988000027535长房和园二期年底推出，估计4000一期9月售磬，价钱3500，二期未定二房-四房，80-1602.87196175.1964588.68西子湖畔2007年底推出4栋，78正接受VIP登记均价未定，估计4300二房-四房89-3.316000040020西城龙庭2007年底推出一期电梯房5500，洋房6500，叠加10000以上四房160-1752.319000080000西山汇景推出时间均价元/ 主力产品容积率建筑面积占地面积工程称

30、号3市政府片区市场小结与预测市政府片区未来推出产品集中在2007-2021年，在2007年下半年进入一个小高潮，估计在2021年的推出量在50-80万之间区域工程单个规模居中，以12-20万/个为主体工程容积率集中在2-3.6左右产品以小高层、高层公寓为主体，部分含多层洋房和联排别墅价钱集中在4000-5000元/为主体2.2.3麓谷片区1在售工程分析根本售完三期3800二房-四房85-1523.1218734483857加州阳光20069.23开盘，一期销售终了。目前销控几套价钱达4200一期2800-3100二房-四房80-1502.3918581077715.6湘麓国际200710.20

31、开盘，开盘当天销售火爆，推出的套房源，根本销售终了，目前仅剩10余套房源，均为50以下的小户型一期420030-702.510000040000未来城科学家园曾经销售804000三房1301.25200000123300长房西郡在售，销售情况不佳精装修4500左右毛坯房3200一房X三房52-1462.07034532693标志麓谷坐标销售进度均价元/ 主力户型容积率建筑面积占地面积工程称号2即将上市代表工程统计50-60万估计2021年总推出量估计2021年上半年推出一期，中心期为2021-2021年/别墅、类别墅、小高层住宅1.8120万664700振业浪琴湾2021年初推出工程二期400

32、0元/两房：80-100、三房：110-130、四房150-1601.2815.7万43956长房西郡推出时间均价元/ 主力产品容积率建筑面积占地面积工程称号3麓谷片区市场小结与预测麓谷片区未来推出产品集中在2007年，该片区目前根据了解仅仅有振业浪琴湾一个较大规模工程，估计在2021年的总推出量在20万左右区域工程普遍单个规模较小，以10-20万/个为主体工程容积率集中在1.5-2.4左右产品以小高层公寓住宅为主体，部分含多层洋房和联排别墅价钱集中在3800-4200元/为主体二、 工程08年营销SWOT分析优势：工程品牌知名度已建立，品牌佳誉度得到积累工程千亩大盘，具备规模和指点优势学校、

33、商业、星级酒店等配套齐全，其中商业配套即将实现5万平米加达湖、澳洲风情园林、莲花艺术馆等景观曾经根本呈现，景观优势更加明显工程建筑外立面呈现，园林景观根本呈现，领先区域内其它工程，先期开发优势更加明显片区开发热度提升，片区价值的市场认同度提高交通路网相对更加便利一期一区曾经交楼，小型超市入驻,社区气氛逐渐构成二期开发启动，客户自信心强化优势：生活设备缺乏：区域内缺乏城市生活所必需的购物、餐饮、文娱、休闲等配套设备工程间隔 市区有一定的实践间隔 ，客户依然有较明显的心思间隔 现阶段公共交通线路单一，交通不便；一期一区交楼，后续效力阅历相对缺乏，客户赞扬不断时机：市政府所在区域和本区域开发加大，次

34、级中心区特征明显，并随着本区域内工程的大量开发，区域未来开展潜力较大； 金星大道全线车流量加大和90路公交曾经开通，从道路条件方面，已非常便利；城市居民置业心思得到一定程度改动，特别是河东客户和外地客户较为看好本区域未来开展潜力；工程所在区域板块内品牌开展商的大型房地产工程的开发，将带开工程所在区域的迅速开展，提升客户对工程所在区域的认知；长沙商品房住宅市场继续稳定开展，价钱不断提升；要挟：国家调控，银行加息，投资客户热情下降，自住型客户支付才干减小，成交难度加大本区域及长沙市周围各大盘的大量上市开发，本工程期将在0年将面临较大的销售压力。别墅销售瓶颈出现,销售压力大第三篇 2021年工程营销

35、目的1、2021年可销售货量统计2、2021年工程产品销售价钱预测3、2021年可销售产品总金额统计4、 2021年工程产品推售战略5、2021年工程总体营销目的1、2021年可销售货量统计142582117227249721514821032675562946合计100000691423635818592418351859241835二期1425836142583629224268816321111一期别墅洋房别墅洋房总数别墅洋房总数别墅洋房可销售货量预测剩余面积剩余套数总套数分区备注：目前一期剩余货量大部分在销控中；二期按公司提供的数据，在2021可供销售的货量按100000平方米进展预测

36、。2 、2021年工程产品销售价钱预测工程产品洋房产品2021年价钱预测根据：市场要素长沙房产市场商品房销售价钱在2000-2005年期间根本坚持年均增长率为8-10%; 2007年前三季度长沙房产商品房销售价钱为3791元，价钱增长幅度达12.33%，创历史高度，但出现价涨量降的明显景象；整体而言，我司估计年长沙房产市场整体价钱仍将上扬，但增长趋势趋于平缓。且由于目前房价基数已接近四千，明显偏大，因此，我司估计整体房价将坚持略微缩紧增长幅度，坚持在5-8%左右的增长幅度。区域要素区域大量开发工程入市带动区域笼统； 2007年，金星大道北目前仅本工程、【南山苏迪亚诺】、【中新森林海】入市，区域

37、开发处于萌芽阶段，估计到2021年，金星大道沿线将有超越6个以上的知名大规模工程(如和黄工程、新地东方明珠、卧龙湾、中新森林海、恒大华府等)入市，区域开发热度将大力提升；区域配套不断完善，提高居住气氛； 沃尔玛、长郡中学、银杉路拉通、社区本身配套不断完善。区域作为高尚居住区的气氛和笼统不断构成。区域竞争加剧，大量工程入市，共同抢占市场份额，竞争猛烈； 片区在明年的上市量将超越50万方，竞争猛烈，毫无疑问，部分工程必将经过价钱战略抢占市场，因此，价钱也将成为一个重要的杠杆。工程本身要素工程已在长沙市场，尤其星城片区市场构成的领头羊笼统；经过一年半来的市场推行以及工程营销，长沙玫瑰园已在长沙根本到

38、达了广泛的认知度，成为河西星城片区工程开发的先遣军笼统。从目前价钱来说，已树立了区域内的价钱标杆。小高层洋房价钱已超越同区域的花园洋房价钱。工程一期已交房，居住气氛不断得到完善，老客户引见也不断活泼；工程一期已交房，到明年，将不断有客户入住，带开工程的人气。已成交的八百多位客户将成为工程的义务宣传员，带开工程价值的提升和实现。 工程二期产品本身质素；工程二期产品仍将延续一期产品特点，暂时无明显的突破整体而言，我司以为工程如能继续在软件和硬件支撑上坚持并深化领头羊笼统，并大力注重老客户营消，工程本身价值也将陆续得到提升1-2%左右。同时，我司以为区域的大力开发将带动区域的价值升值，区域内房产的整

39、体价钱可得到提升2-3%左右但是，区域内的猛烈竞争，必将带来各工程的战略有所偏重，如走高价平稳销售战略的，也有走中低价快速销售战略的。结合长沙市场房产价钱自然增长8-10%的幅度；区域3-5%的成熟度价值加分；以及工程本身2-3%的溢价要素；我司预测工程在未来各个条件都具备的根底上，可努力实现销售目的价钱为： 3800*(1+(5-8)%)*(1+(2-3%)*(1+(1-2%)=41104311元3、2021年可销售产品总金额统计7.143635.71783+1.4258)150397合计4.2100000二期洋房按4200元/，别墅按10000元/均价进展统计1.51783+1.42583

40、6+14258一期备注预测实现销售金额亿元 可销售面积分区备注：针对2021可供销售的货量总金额，以上数据按照目前剩余量以及公司提供的大致货量进展初步估计。4、2021年工程产品推售方案产品推售节点01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12工程一期剩余产品销售阶段二期产品前期蓄势及诚意客户积累认 筹二期产品开盘销售及继续销售阶段2021年备注阐明：2021年产品推销结合工程工程开发进度、目前一期剩余产品货量进展，同时结合未来市场猛烈的竞争环境，给二期预留足够的客户蓄积时间。对于一期二区产品：争取在2021.5月前销售完一期剩余小高层洋房产品；在08.5月前，各个月尽

41、量坚持平稳销售过渡，以与二期进展有效衔接；一期别墅推售思索： 2021年长沙别墅上市量宏大。仅河西区域就有超越5个大型别墅工程上市，如中粮北纬28度、岳麓山公馆、杰出麓山别墅等资源丰富别墅工程，再加上其它区域的几个代表别墅工程，如青竹湖、岳麓一号、沙河世纪城等。因此从上市量分析，明年别墅市场竞争猛烈。新推别墅工程均注重营销前期的质量打造。各工程在上市之前，毫无不测注重对情景营销的注重，样板展现区的打造、样板房的精心布置、导示系统的细节关注、园林景观的营造等。新推别墅工程在产品面积打造上明显的两级分化。大部分的独栋别墅产品面积在500以下，集中300-400在之间，少量的产品面积走向奢豪，面积超

42、越800。从目前销售方式来说， 根本上， 500以下的产品销售较好；因此，针对本工程来说，我司以为如在明年上半年别墅能实现较好的营销环境，那么可在上半年适当的补充小高层洋房的货量。 但如各种预备条件不充分，那么建议宁愿不推，以免不能实现其最大价值。产品推售思索 对于二期产品：由于暂时对工程二期产品的资料缺乏，无法进展深化分析，因此，在二期产品推售时，我司有以下建议：根据规划的详细情况和施工的进度安排，便于施工的组织；结合工程入市条件，预备3-4个月的蓄客期，以为二期销售作好充分预热；二期产品在推出时，进展分批推售。广告宣传严密结合推售节拍，给市场时见时新的印象；5、2021年工程产品销售目的销

43、售目的阐明：2021年上半年(1-8月)根本以销售一期剩余产品和二期的客户积累为主体；且假设一期别墅尚不具备充分竞争力的情况下，根本以销售剩余的小高层洋房为主体。二期10万平米的小高层产品按公司给出的大致入市时间为9月份，09年春节时间为1月期间，因此结合下半年的真正的销售时间不到5个月， 销售时间带来的销售压力是比较显著的；另按照长沙目前整体大势，今年上半年迅猛开展，下半年呈现有价无市的显著景象。按照我司预测，伴随国家各项政策的逐渐收紧，明年长沙房产市场将是一个比较曲折的开展过程。整体呈平稳的态势，较难再出现类似今年这样的整体大好市场 ；从工程周边市场来说，不论是全市总体上市量还是光金星大道

44、的上市量，都将到达一个顶峰期，竞争异常猛烈。因此，综合以上分析，我司预测2021年工程可保底实现3亿，力争实现3.5-4亿元第四篇 2021年工程营销战略思绪 一、2021年工程主要营销节点二、2021年工程营销推行战略1、2021年工程整体营销推行思绪12021年营销推行整体战略22021年营销推行主题确定32021年中心营销推行主题阶段分解2、分阶段营销推行主题细化及市场拓展思绪3、重要营销节点中心战略思绪 1)2021年关键营销节点 2)2021年重要营销节点中心思绪 一、 2021年工程主要营销节点1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 元旦、春节

45、客户联谊活动暨外地回乡客户营销战略春季房产买卖会暨五一黄金周二期客户认筹活动正式启动十一国庆周秋季房产买卖会圣 诞元旦营销主要抓住重要工程节点和营销节点来串联工程的销售节点二期客户积累活动，充分借助北京奥运会契机二期正式开盘一期剩余产品销售期二期诚意客户认筹期二期产品销售期二、2021年工程营销推行战略1、2021年工程营销推行战略营销推行整体战略：借势利用铸造借势：借金星大道片区开发日渐成熟，各个工程风起云涌之势；利用：充分利用工程已大量积累的客户群体，包括已成交客户和诚意客户；铸造：实现工程质量笼统的提升，从工程质量的塑造过渡到工程品牌乃至企业形象的铸造。延续开发，必将有意或无意的结合对区

46、域价值进展传播。同样，金星大道板块价值的提升也成为本工程2021年整体营销推行目的实现的有力支撑。整体战略背景分析：区域背景：工程是区域内第一个开发工程，掀起了区域内的囤地和开发热潮。长沙玫瑰园的胜利带动了大量的企业认识到金星大道沿线的区域价值，大量囤地，进展贮藏开发。截止到07年底，真正入市的区域内工程仅【长沙玫瑰园】、 【南山苏迪亚诺】、【中新森林海】。大量工程的入市集中在2021年后，区域价值的推行和真正表达即将全面到来。周边的配套也将不断完善，更印证区域价值。如长郡学校的进入、沃尔玛的进驻等，向市民进一步展现区域的未来潜力空间。因此， 2021年，区域的真正春天降临。各个开发企业的延续

47、开发，必将有意或无意的结合对区域价值进展传播。同样，金星大道板块价值的提升也成为本工程2021年整体营销推行目的实现的有力支撑。 客户资源：工程已拥有丰富的客户资源。工程已有接近900个业主。7000多个上门诚意客户。目前，已成交的客户中超越一半的为老客户引见。由此可见，工程本身已拥有弥足珍贵的资源条件。2021年，片区内大量工程同时上市，工程的竞争落实到最后就是客户资源的争夺。而老客户的口碑传播现实上是最有价值，也是性价比最高的资源。因此，对工程老客户资源的维护就成为明年任务的重中之重！综合而言，对客户资源的发掘和维护也成为本工程2021年整体营销推行目的实现的关键支撑。铸造品牌：2006-

48、2007工程开展的中心目的是质量的实现和提升。从这两年来工程的开展历程，营销推行的中心目的根本是围绕工程质量的表达。至此，消费者对长沙玫瑰园的质量，尤其是建筑质量有了很深化的认识和认可。伴随着工程的不断开发，后续几十万平米的后劲力在哪里？区域内大量品牌公司的进驻，如和黄、恒大等知名企业工程都将面市。工程的竞争已不单纯停留在质量一个方面。同时，从长沙整个市场分析，品牌发力所带来的影响已开场表达。如万科西街，阳光100等。因此， 2021年工程整体营销推行目的应该由质量的表达和提升转化到工程品牌的铸造，由工程品牌再带动玫瑰园企业品牌在长沙的开展！客户营销工程品牌铸造区域营销思绪透视：不断对品牌进展

49、强化，输出品牌中心价值，进展一致品牌之下的分品牌战略。利用曾经开发过享有盛誉的大型楼盘和一期所建立和积累的知名度和佳誉度，充分利用品牌优势进展二期推售。工程品牌铸造的过程品牌知名度认知品牌知名度建立品牌忠实度经过长沙玫瑰园的笼统再发掘、提升，赋予工程笼统以新的品牌价值演绎，引导消费群作出如下转变：无品牌忠实者，习惯购买者，称心购买者，情感购买者，承诺消费者，从而到达建立品牌忠实度之目的。2、2021年工程营销推行主题确定工程2021年营销推行主题确定的根据： 演绎2021年工程的整体推行目的：品牌的铸造，一切围绕品牌的有利演绎和深化为主；长沙玫瑰园推行价值的再度深挖：玫瑰：意味爱玫瑰园：爱的家

50、园，温馨的港湾意大利：浪漫爱之都发生了无数曲折动人的爱的故事因此，提炼长沙玫瑰园2021年营销推行主题：品牌价值“爱的主题3、2021年工程营销推行阶段执行根据2021年营销节点，结合工程二期入市时间,将工程营销推行阶段划分为四个阶段第一阶段：承上启下，预热期2021年1月-4月第二阶段：启动期2021年5月-8月第三阶段：推售期2021年9月-11月第四阶段：继续销售期2021年12月开场预热期 启动期 推售期 继续期 文化引导笼统导入品牌建立情感诉求品牌提升进度拉动强势促销品牌销售惯性销售时间预热期启动期高潮期知名度继续期5月-8月9月-11月1月-4月利用春交会，强势导入长沙玫瑰园二期的品牌笼统，辅以有社会影响力的的公关活动启动客户诚意积累立体化的宣传渠道运用，正式启开工程销售。进一步强化长沙玫瑰园的品牌笼统，并且以有惊动性的促销、公关活动聚集人气，最大限制地推进继续的、间歇性的广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，稳定品牌笼统，实现惯性销售经过户外广告、软性广告相结合，配合一期剩余产品，逐渐向外界传播二期启动信息，向目的消费者浸透2021长沙玫瑰园品牌铸造年的开展目的，传送爱的主12月开场1、第一阶段：预热期2021年1月-4月08.1-08.408.5-05.808.9-08.1