房地产企业、建筑企业营改增应把握的十个重点涉税问题

1、房地产企业、建筑企业营改增应把握(bw)的十个重点涉税问题主讲人：中国财税培训(pixn)金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿共一百七十三页一、营业税、增值税的区别(qbi)对房地产企业的影响及其应用（一）价格里是否含税的区别 1、营业税：价内税，即价格里含营业税，表现在发票上是价格和税金一起，以金额的形式登记在普通发票上。（样式(yngsh)如下） 2、增值税：价外税， 即价格里不含增值税，表现在发票上是价格和税金分别在增值税专用发票上分别登记。（样式如下）共一百七十三页建筑业营业税普通发票样式(yngsh)共一百七十三页增值专用发票(zhun yn f pio)样式共一百七十三页一、营

2、业税、增值税的区别对房地产和建筑企业企业的影响(yngxing)及其应用（一）价格里是否含税的区别 3、营改增对房地产企业和建筑企业招标的影响：招投标合同中的投标价(bio ji)是否含增值税。即投标价分含增值税和不含增值税两种签订方法。 例如，投标价1110万（含增值税）和1000万（不含增值税），前者以1110万交印花税，后者以1000万交印花税。共一百七十三页一、营业税、增值税的区别对房地产企业(qy)的影响及其应用（二）否进成本的区别 1、营业税进成本 2、增值税是否(sh fu)进成本两种情况处理： 第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本； 第二，当获得增值税普通发票的情

3、况下，增值税进成本；共一百七十三页一、营业税、增值税的区别对房地产企业(qy)的影响及其应用（二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响(yngxing)。（1）对房地产企业的影响 第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前， “开发成本”会计科目中含营业税或增值税。 共一百七十三页一、营业税、增值税的区别对房地产企业(qy)的影响及其应用（二）否进成本的区别(qbi) 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（1）对房地产企业的影响 第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 共一百七十三页一、营业税、增值税的区别对

4、房地产企业的影响(yngxing)及其应用（二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工(sh gng)企业的影响。（2）对施工企业的影响 第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前， “预收账款”会计科目中含营业税。 共一百七十三页一、营业税、增值税的区别(qbi)对房地产企业的影响及其应用（二）否进成本的区别 3、是否进成本对房地产企业和施工企业的影响。（2）对施工企业的影响 第二(d r)，“工程结算”会计科目中不含增值税，而营改增前， “工程结算”会计科目中含营业税。 共一百七十三页一、营业税、增值税的区别对房地产企业的影响(yngxing)及其应用（二）否导致企业重复

5、纳税的区别 1、营业税：由于是不能抵扣，则会导致企业重复纳税； 2、增值税：由于增值税实行抵扣链条制，则一般不会导致企业重复纳税。 营改增后，房地产企业将取消土地(td)增值税，将促使房价下降！共一百七十三页二、增值税发票(fpio)的几个常识问题及供应商的最优选择（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具(ki j)：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。共一百七十三页二、增值税发票(fpio)的几个常识

6、问题及供应商的最优选择（三）谁有资格开增值税专用发票： 3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向非增值税纳税人和销售者个人，不可以开增值税专用发票。（参见中华人民共和国发票管理办法） 4、一般纳税人的标准： 工业企业(qy)：年销售额超过50万元（含50万）的标准 贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准共一百七十三页二、增值税发票的几个常识(chngsh)问题及供应商的最优选择（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票(fpio)抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国

7、税函2009617号 ）： (1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 共一百七十三页二、增值税发票的几个常识问题(wnt)及供应商的最优选择 1、增值税发票(fpio)抵扣期限 国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号 ）： (2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之

8、日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。共一百七十三页二、增值税发票的几个常识(chngsh)问题及供应商的最优选择 2、增值税抵扣的规定：当月认证(rnzhng)当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。共一百七十三页二、增值税发票的几个常识问题(wnt)及供应商的最优选择 2、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣 财税2013106号附件1：营业税改征增值税

9、试点(sh din)实施办法第十八条 规定：一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。共一百七十三页二、增值税发票的几个(j )常识问题及供应商的最优选择 3、增值税专用发票丢失的处理 国家税务总局 关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告 （国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定： （一）一般(ybn)纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联： 1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发

10、票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的丢失增值税专用发票已报税证明单或丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单（附件1、2，以下统称证明单），作为增值税进项税额的抵扣凭证； 共一百七十三页二、增值税发票的几个常识(chngsh)问题及供应商的最优选择 2、 如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应(xingyng)专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的证明单，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和证明单留存备查。共一百七十三页共一百七十三页共一百七十三页二、增值税发票的几个常识(chngsh)问题及供应商的最优选择 （二）

11、一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证(rnzhng)相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证(rnzhng)的，可使用专用发票发票联认证(rnzhng)，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。共一百七十三页二、增值税发票的几个常识问题(wnt)及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。1、选择购买的最佳时机，实现资金的流动性效益。 由于新购进机器设备和材料等动产所含的增值税进项税额可以抵扣，因此企业可以在不影响正常经营的前

12、提下合理选择购进动产的时间(shjin)，以尽量晚缴增值税。 共一百七十三页案例(n l)分析 甲企业增值税的纳税期限为1个月。2015年4月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为83万元。2015年5月，其销项税额为100万元，购买固定资产以外的货物进项税额为100万元。甲企业欲在2015年4月或5月购买一台价值为100万元（不含增值税）的设备来扩大生产，购买当月即可投入使用，预计生产出的产品自购进设备当月起3个月后即可对外销售并实现(shxin)效益。请问应如何进行纳税筹划？ 共一百七十三页案例(n l)分析 方案一：2015年5月购进设备 2015年4月应纳增值税=1

13、008317（万元） 2015年5月应纳增值税10010010017%17（万元）。本月不缴增值税，17万元的增值税进项税额留待以后(yhu)月份抵扣。 共一百七十三页案例(n l)分析 方案二：2015年4月购进设备 2015年4月应纳增值税1008310017%0（万元） 2015年5月应纳增值税1001000（万元） 由此可见，2015年4月方案二比方案一少纳增值税17万元（170），虽然方案二在2010年4月就支出了117万元（100 10017%）购进设备，比方案一早支出了1个月，但是同样也会提前1个月获取(huq)收益。因此从纳税筹划的角度来看，方案二优于方案一。 共一百七十三页二

14、、增值税发票的几个常识(chngsh)问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑企业营改增后如何选择供应商实现(shxin)节税的最优化。 2、对供应商价格的选择： 实践中，供应商分为一般纳税人供应商和小规模纳税人供应商，小规模纳税人的价格比一般纳税人的价格更便宜，可是小规模纳税人不可以开具抵扣增值税进项税的增值税专用发票。共一百七十三页二、增值税发票(fpio)的几个常识问题及供应商的最优选择（四）房地产、建筑(jinzh)企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化。 基于以上分析可知，在不考虑企业所得税的情况下，应从以下两方面来选择供应商：(1)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小

15、规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。（2）当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。共一百七十三页三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算(j sun)及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算 实际缴纳的增值税=工程结算价（施工企业而言）或销售收入（房地产企业而言） 11%-各类成本各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，施工企业和房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是取决于能够低扣多少进项税。（二）各类成本的结构(jigu)分析1、房地产企业的成本结构：（1）土地成本：占开发产品总成

16、本的40%-60%共一百七十三页三、营改增后，建筑企业、房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决(qju)因素（二）各类成本的结构分析1、房地产企业的成本结构：（2）建安成本：占开发产品(chnpn)总成本的30%（3）其他成本：占开发产品总成本的30%2、建筑企业的成本结构：（1）材料和设备费用：占合同成本的60%-70%（2）人工费用：占合同成本的20%-30%(3)建筑机械费用：占合同成本的10%以下（4）其他成本：占合同成本的10%以下共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本(chngbn)抵扣进项税涉及的税率和征收率 （一）涉及的税率 财政部 国家税务总局关于将铁路运输和

17、邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）和财政部 国家税务总局 关于将电信业纳入营业税改征增值税、建筑试点的通知 （财税201443号）规定，有关营改增涉及的税率为： 1、提供基础电信服务，税率为11%（即电话(dinhu)费用可以抵扣除11%）。提供增值电信服务，税率为6%。共一百七十三页四、房地产和建筑(jinzh)企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率2、采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备17%3、运输(ynsh)费用11% 4、中介费:检测费用、会议费、顾问费、咨询费、广告费用、鉴

18、证费、监理费、设计费、勘探费用6%5、税务局代开发票 3%。 财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）的附件1：营业税改征增值税试点实施办法第五十条规定： 小规模纳税人提供应税服务，接受方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。共一百七十三页四、房地产和建筑企业(qy)“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率 （二）征收率 财政部国家税务总局 关于简并增值税征收率政策的通知（ 财税（2014）57号） 和财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）规定(gudng)：

19、（一）纳税人销售自己使用过的物品，按下列政策执行：1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， 按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及(shj)的税率和征收率 2、财政部国家税务总局 关于简并增值税征收率政策的通知（ 财税（2014）57号） 和财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170号）规定： 自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：（1）销售自己使用过的2009年

20、1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点(sh din)的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。共一百七十三页四、房地产和建筑(jinzh)企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率（3）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区(dq)扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以

21、后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本(chngbn)抵扣进项税涉及的税率和征收率 国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）第六条规定： 纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列(xili)公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2%共一百七十三页案例(n l)分析 假设2015年10月1日开始(kish)实行房地产的营改增试点，某房地产营改增后被认定为一般纳税人，2015年12月发生两项业务，销售2013年购置的复印件一

22、台，购置价值10000元，销售收款8000元;销售2015年11月购买的一套摄像机，购置价值20000元 (不含税)，进项税额3400元已经抵扣，销售收款(含税)21060元。 共一百七十三页案例(n l)分析 首先，销售2015年11月购进的固定资产，取得了增值税专用发票，符合抵扣条件，则2015年11月销售款21060元应按照适用(shyng)税率17%计算增值税销项税额。销售额=21060(1+17%)=18000(元)，增值税销项税额=1800017%=3060(元)。会计处理如下：借：银行存款 21060 贷：固定资产清理18000 应交税费应交增值税(销项税额) 3060。共一百七

23、十三页案例(n l)分析 其次，销售2013年购进固定资产，因属于试点税改前业务，没有进项税额可以抵扣，参照国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知(tngzh)(国税函200990号) 和关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）的规定，一般纳税人销售自己使用过的属于增值税暂行条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产， “按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策” 。共一百七十三页案例(n l)分析 一般纳税人销售自己使用过的物品和旧货，适用“按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策” ，按下列(xili)公式确定销售额和应纳税额：

24、销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2%销售额=8000(1+3%)=7766.99(元);应纳税额= 7766.99 2%=155.34(元)。共一百七十三页案例(n l)分析会计处理(chl)如下：借：银行存款 8000 贷：固定资产清理 7766.99 应交税费应交增值税 155.34 营业外收入 77.67共一百七十三页案例(n l)分析 另外，根据国税函200990号文件规定，一般纳税人销售自己使用(shyng)过的固定资产，凡根据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知(财税2008170号)和财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易

25、办法征收增值税政策的通知(财税20099号)等规定，适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。 因此， 试点一般纳税人销售自己税改前使用过的固定资产，性质类似，同样应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。 共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项(jn xing)税涉及的税率和征收率 （4）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号） 国家税务总局关于一般纳税人销售自己使用过的固定资产增值税有关问题的公告（国家税务总局公告2012年第1号）增值税一般纳税人销售自己使用过的固定资产，属

26、于以下两种情形的，可按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，同时不得开具增值税专用发票。 第一、纳税人购进或者自制固定资产时为小规模纳税人，认定为一般纳税人后销售该固定资产。第二、增值税一般纳税人发生按简易办法征收增值税应税行为(xngwi)，销售其按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本(chngbn)抵扣进项税涉及的税率和征收率 （5）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号） 和国家税务总局关于固定业户临时外出经营有关增值税专用发票管理问题的通知(tngzh)（国税发199587号）固定

27、业户（指增值税一般纳税人）临时到外省、市销售货物的，必须向经营地税务机关出示“外出经营活动税收管理证明”回原地纳税，需要向购货方开具专用发票的，亦回原地补开。 对未持“外出经营活动税收管理证明”的，经营地税务机关按3%的征收率征税。共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及(shj)的税率和征收率 （6）国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号） 和国家税务总局关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知（国税发199940号）规定：对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方(mi fn)收取的全部价款和价外费用，应当

28、按照3的征收率征收增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本(chngbn)抵扣进项税涉及的税率和征收率一般纳税人销售(xioshu)自己使用过的除固定资产以外的物品，应当按照适用税率征收增值税。2.小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3%的征收率征收增值税。 共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项(jn xing)税涉及的税率和征收率 3、纳税人销售旧货，按照简易办法依

29、照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇(yutng)），但不包括自己使用过的物品。共一百七十三页四、房地产和建筑企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及(shj)的税率和征收率 （二）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税：1、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。2、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料(shlio)。3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘

30、土实心砖、瓦）。共一百七十三页四、房地产和建筑(jinzh)企业“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织(zzh)制成的生物制品。5、自来水。6、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变更。共一百七十三页四、房地产和建筑企业(qy)“营改增”后各类成本抵扣进项税涉及的税率和征收率（三）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： 1、寄售(jshu)商店代销寄售(jshu)物品（包括居民个人寄售(jshu)的物品在内）； 2、

31、典当业销售死当物品； 3、经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。共一百七十三页五、房地产企业(qy)、建筑企业(qy)增值税的纳税地点 财税2013106号文件附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十二条 增值税纳税地点为： （一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总(huzng)向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 （二）非固定业户应当向应税服务发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者

32、居住地主管税务机关补征税款。 共一百七十三页五、房地产企业、建筑(jinzh)企业增值税的纳税地点 （三）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳(jion)扣缴的税款。 基于以上政策规定，增值税纳税地点如下： 1、实行总分公司制度的建筑企业，其增值税纳税地点为建筑企业总分公司的公司注册地税务机关。 2、实行母子公司制度的企业，其增值税纳税地点为建筑企业子公司承建母公司中标项目所在地的税务机关。 3、实行总公司直接管辖的项目公司制度的企业，其增值税纳税地点为总公司的公司注册地税务机关。 4、房地产企业的增值税纳税地点在企业注册地的税务机关。共一百七十三页六、增值税纳税义务(y

33、w)时间 财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税(ci shu)2013106号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第四十一条规定：“增值税纳税义务发生时间为： （一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。共一百七十三页母公司招投标取得(qd)土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。 国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新

34、公司的出资构成、成立时间等 内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订国有土地使用权合同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更(bingng)协议；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等 ，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。共一百七十三页六、增值税纳税义务(yw)时间 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订(qindng)书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完

35、成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。共一百七十三页六、增值税纳税义务(yw)时间 基于以上规定知道： 第一，房地产企业和建筑企业在收到预收账款时，增值税纳税义务时间为收到预收账款的当天。 第二，先开具发票的，为开具发票的当天。 第三，施工企业与房地产企业进行工程结算，增值税纳税义务时间为工程结算书签订之日。但是，如果未收工程款，分两种情况(qngkung)：一是如果工程结算书中没标明

36、未来收款的时间，则增值税纳税义务时间为工程结算书签订之日；如果工程结算书中标明未来收款的时间，则增值税纳税义务时间为工程结算书中标明未来收款的时间。共一百七十三页七，营改增后，房地产、建筑(jinzh)企业抵扣增值税进项税费应具备的条件（一）票款一致(yzh)1、销售方、收款方、发票开具方必须是同一个单位；劳务提供方 、收款方、发票开具方必须是同一 单位。2、大额交易必须是公对公转账交易，而不能现金交易，但支票和汇票背书结算除外。共一百七十三页七，营改增后，建筑企业(qy)抵扣增值税进项税费应具备的条件3、票款一致的核心：三流统一 国家税务总局关于加强增值税征收(zhngshu)管理若干问题的

37、通知（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”共一百七十三页七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备(jbi)的条件3、票款一致的核心：三流统一 基于此规定，货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票(ki pio)单位与实际收款单位必须一致， 必须保证票款一致！共一百七十三页案例：某房地产公司“三流(sn li)不统一”的涉税风

38、险分析（1）案情介绍 云南省某房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，合同金额(jn )为1000万元（不含增值税) ，材料费用为800万元（不含增值税) ，劳务费用为200万元（不含增值税) 。该建筑装修公司向材料供应商采购材料，价款为800万元，为了节省税负，建筑装修公司通知房地产公司向材料供应商支付材料采购款800万元，材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票，工程完工后，建筑装修公司与房地产公司进行工程结算，结算价为1000万元，房地产公司支付建筑装修公司200万元劳务款，建筑装修公司开具增值税专用发票200万元（不含增值税)给房地产公司。共一百七十三页案例：某房地产公司

39、“三流不统一”的涉税风险(fngxin)分析 房地产公司财务人员将材料供应商开具的800万元普通增值税发票(fpio)和建筑装修公司开具的200万元增值税专用发票进开发成本。结果在进行增值税抵扣时，税务部门不同意材料供应商开具房地产公司800万元的增值税专用发票在增值税销项税前扣除。请分析800万元的增值税专用发票为什么不能在增值税销项税前抵扣。共一百七十三页案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险(fngxin)分析（2）涉税分析 国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物

40、或应税劳务，支付运输(ynsh)费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”共一百七十三页案例(n l)：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析 根据此规定，如果房地产公司与建筑装修公司签订包工包料合同，则装修公司必须对施工(sh gng)过程中所耗的建筑装修材料依法缴纳增值税。因此，本案例中的建筑装修公司与房地产公司签订包工包料合同，结算价为1000万元，应该给房地产公司开具1000万元的增值税专用发票。而案例中的房地产公司向材料供应商支付800万元货款与材料供应商向房地产公司开具800万元的增值税专用发票；建筑装修公司

41、向房地产公司收取200万劳务款，开具200万元增值税专用发票，虽然满足票款一致，但与合同不匹配。 共一百七十三页案例(n l)：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析 因为房地产公司没有向材料供应商采购材料，即房地产公司与材料供应商没有签订材料采购合同，房地产公司是替建筑装修公司支付材料采购款的，材料是建筑装修公司采购的（建筑装修公司与材料供应商签订800万元的采购合同），800万元增值税专用发票理所当然应该由材料供应商开给建筑装修公司，建筑装修公司应该全额开票1000万元增值税专用发票给房地产公司。所以房地产公司和建筑装修公司虽然(surn)票款一致，但不符合三流统一（房地产公司缺乏800

42、万元的物流，建筑装修公司800万元的物流，缺乏800万元资金流和票流）。共一百七十三页案例(n l)：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险分析共一百七十三页案例：某房地产公司“三流不统一”的涉税风险(fngxin)分析（3）分析结论 企业在经济交易活动中，票据(pio j)开具必须与合同保持匹配，必须保证资金流、票流和物流（劳务流）相互统一。共一百七十三页七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备(jbi)的条件（二）增值税销项发票上的开票人与增值进项发票上的开票人必须是同一单位（三）增值税发票自开票日起180天之内必须到当地税务部门(bmn)进行认证。（四）增值税发票开具必须与交易合同相

43、匹配，具体含义分析如下：共一百七十三页七，营改增后，建筑企业(qy)抵扣增值税进项税费应具备的条件 合同与票据开具相匹配：如果票据开具与合同不匹配，则要么开假票，要么虚开发票。“合同与发票开具相匹配”有两层含义： 一是发票记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致； 二是发票上的开票人和收票(shu pio)人必须与合同上的收款人和付款人或销售方和采购方或者劳务提供方和劳务接受方相一致。共一百七十三页案例(n l)：房地产企业电梯采购中的发票开具 1、某房地产企业与电梯供应商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，电梯供应商免费提供安装。这种合同约定的

44、发票(fpio)如何开？ 答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票 2、某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供应商签订采购合同，合同约定：电梯价款100万元，安装费用10万元。这种合同约定的发票如何开？ 答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票和一张10万元11税率的增值税专用发票。共一百七十三页案例：房地产企业电梯采购(cigu)中的发票开具 3、 某房地产企业与具有安装资质的电梯生产供应商签订两份合同：一份是采购合同，合同约定电梯价款(jikun)100万元；一份是安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？ 答案：一张100万元17%税率的增值税专用发票和

45、一张10万元11税率的增值税专用发票。 共一百七十三页案例：房地产企业电梯(dint)采购中的发票开具 4、某房地产企业与电梯生产供应商签订采购合同，合同约定价款为100万元，同时该房地产企业与电梯供应商的全资子公司电梯安装公司签订安装合同，合同约定安装费用为10万元。这种合同约定的发票如何开？ 答案(d n)：一张100万元17%税率的增值税专用发票和一张10万元11税率的增值税专用发票共一百七十三页七，营改增后，建筑企业抵扣增值税进项税费应具备(jbi)的条件（五）抵扣增值税进项税额的抵扣凭证必须符合国家允许抵扣的规定 中华人民共和国增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第538号）第九条

46、规定：“纳税人购进货物或者应税劳务，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政(xngzhng)法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”共一百七十三页七，营改增后，建筑企业(qy)抵扣增值税进项税费应具备的条件中华人民共和国增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第538号）第十条规定，以下项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品(chnpn)、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税

47、人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。共一百七十三页八、房地产、建筑企业(qy)营改增后的合同节税签订技巧 （一）合同(h tong)节税的三大原因 1、合同与企业的账务处理相匹配，否则，要么做假账；要么做错账； 2、合同与企业的税务处理相匹配，否则，要么多交税；要么少交税； 3、合同与企业发票开具相匹配，否则，要么开假票；要么开虚开发票。共一百七十三页八、房地产、建筑企业营改增后的合同节税签订(qindng)技巧（二）合同控税的具体签订(qindng)技巧1、劳务合同的签订技巧2、采购合同的 签订技巧3、广告合同的签订技巧4、总分包合同的

48、签订技巧共一百七十三页一、劳务派遣合同的涉税风险(fngxin)及控制（一）劳务派遣工的最新法律规定 1、劳务派遣的相关规定：用工单位 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号 第二条，劳务派遣单位经营劳务派遣业务，企业（以下称用工单位）使用被派遣劳动者，适用本规定。依法成立的会计师事务所、律师事务所等合伙组织和基金会以及民办非企业单位等组织使用被派遣劳动者，依照(yzho)本规定执行。共一百七十三页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及控制1、劳务派遣的相关规定：用工单位 要注意的是，规定中用工单位的适用范围排除了国家机关、事业单位、社会团体(tunt)，也就是说国家机关、事

49、业单位、社会团体(tunt)采用劳务派遣用工模式使用编外人员时，可以不受诸如用工比例不超 10%等规定的限制。共一百七十三页一、劳务派遣合同的涉税风险(fngxin)及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围和用工比例 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号）第三条，用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用被派遣劳动者。（三性岗位使用劳务派遣工） 前款规定的临时性工作岗位是指存续(cn x)时间不超过6个月的岗位；辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供服务的非主营业务岗位；替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间内，可以由其他劳动者替代

50、工作的岗位。共一百七十三页一、劳务派遣合同(h tong)的涉税风险及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围和用工比例 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号）第三条和中华人民共和国劳动合同法（中华人民共和国主席令第七十三号）第66条规定： 用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用被派遣劳动者。（三性岗位使用劳务派遣工） 前款规定的临时性工作岗位是指存续时间不超过6个月的岗位；辅助性工作岗位是指为主营业务岗位提供服务的非主营业务岗位；替代性工作岗位是指用工单位的劳动者因脱产学习、休假等原因无法工作的一定期间(qjin)内，可以由其他劳动者替代工作的岗位。共一百七十三

51、页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及控制2、劳务派遣的相关规定：用工范围(fnwi)和用工比例 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号）第四条 ，用工单位应当严格控制劳务派遣用工数量，使用的被派遣劳动者数量不得超过其用工总量的10%。前款所称用工总量是指用工单位订立劳动合同人数与使用的被派遣劳动者人数之和。计算劳务派遣用工比例的用工单位是指依照劳动合同法和劳动合同法实施条例可以与劳动者订立劳动合同的用人单位。共一百七十三页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及控制 3、劳务派遣的相关(xinggun)规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行 劳务派遣暂行规定（ 人力资源

52、和社会保障部令第 22 号）第五条，劳务派遣单位应当依法与被派遣劳动者订立2 年以上的固定期限书面劳动合同。第六条，劳务派遣单位可以依法与被派遣劳动者约定试用期。劳务派遣单位与同一被派遣劳动者只能约定一次试用期。共一百七十三页一、劳务派遣(piqin)合同的涉税风险及控制 3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行 中华人民共和国劳动合同法（中华人民共和国主席(zhx)第65号令）第五十八条劳务派遣单位是本法所称用人单位，应当履行用人单位对劳动者的义务。劳务派遣单位与被派遣劳动者订立的劳动合同，除应当载明本法第十七条规定的事项外，还应当载明被派遣劳动者的用工单位以及派遣期限、工

53、作岗位等情况。共一百七十三页一、劳务派遣合同的涉税风险(fngxin)及控制 3、劳务(lo w)派遣的相关规定：劳动合同、劳务(lo w)派遣协议的订立和履行劳务派遣单位应当与被派遣劳动者订立二年以上的固定期限劳动合同，按月支付劳动报酬；被派遣劳动者在无工作期间，劳务派遣单位应当按照所在地人民政府规定的最低工资标准，向其按月支付报酬。第五十九条劳务派遣单位派遣劳动者应当与接受以劳务派遣形式用工的单位（以下称用工单位）订立劳务派遣协议。劳务派遣协议应当约定派遣岗位和人员数量、派遣期限、劳动报酬和社会保险费的数额与支付方式以及违反协议的责任。共一百七十三页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及

54、控制 3、劳务派遣的相关规定：劳动合同、劳务派遣协议的订立和履行 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号）第七条劳务派遣协议应当载明下列内容：（一）派遣的工作岗位名称和岗位性质；（二）工作地点；（三）派遣人员数量和派遣期限；（四）按照同工同酬原则确定(qudng)的劳动报酬数额和支付方式；（五）社会保险费的数额和支付方式；（六）工作时间和休息休假事项；（七）被派遣劳动者工伤、生育或者患病期间的相关待遇；（八）劳动安全卫生以及培训事项；（九）经济补偿等费用；（十）劳务派遣协议期限；（十一）劳务派遣服务费的支付方式和标准；（十二）违反劳务派遣协议的责任；（十三）法律、法规、规章规定

55、应当纳入劳务派遣协议的其他事项。共一百七十三页一、劳务派遣合同的涉税风险(fngxin)及控制3、劳务派遣的相关规定(gudng)：跨地区劳务派遣的社会保险 劳务派遣暂行规定（ 人力资源和社会保障部令第 22 号）第十八条， 劳务派遣单位跨地区派遣劳动者的，应当在用工单位所在地为被派遣劳动者参加社会保险，按照用工单位所在地的规定缴纳社会保险费，被派遣劳动者按照国家规定享受社会保险待遇。第十九条 劳务派遣单位在用工单位所在地设立分支机构的，由分支机构为被派遣劳动者办理参保手续，缴纳社会保险费。劳务派遣单位未在用工单位所在地设立分支机构的，由用工单位代劳务派遣单位为被派遣劳动者办理参保手续，缴纳社

56、会保险费。共一百七十三页一、劳务派遣(piqin)合同的涉税风险及控制3、劳务派遣的相关规定：跨地区劳务派遣的社会保险 中华人民共和国劳动合同法（中华人民共和国主席令第七十三号）第六十三条 被派遣劳动者享有与用工单位的劳动者同工同酬的权利。用工单位应当按照同工同酬原则，对被派遣劳动者与本单位同类岗位的劳动者实行相同的劳动报酬分配(fnpi)办法。用工单位无同类岗位劳动者的，参照用工单位所在地相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。 劳务派遣单位与被派遣劳动者订立的劳动合同和与用工单位订立的劳务派遣协议，载明或者约定的向被派遣劳动者支付的劳动报酬应当符合前款规定。共一百七十三页一、劳务(lo w)

57、派遣合同的涉税风险及控制（二）劳务派遣企业的涉税风险 一是一些劳务派遣公司对外虚开发票，使用假发票，开具“大头小尾”发票(fpio)隐匿收入。 二是一些劳务派遣公司虚构实际支付给劳动力的工资和保险，或虚构劳务业务，从而按差额计算营业税，造成税款巨额营业税和所得税的流失。 三是一些劳务派遣公司通过只与部分劳动者签订合同，用往来账户支付人员工资等手段，故意混淆职责，逃避缴纳养老保险费义务。共一百七十三页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及控制（三）涉税风险控制策略 1、劳务派遣单位收入成本费用的确认原则 劳务派遣企业应以向用工单位收取的全部价款（包括(boku)代收转付给被派遣劳动者的工资、社

58、会保险费和住房公积金等）确认收入。劳务派遣企业支付给被派遣劳动者合理的工资和为被派遣劳动者缴纳的社会保险费和住房公积金等，只有符合企业所得法及相关规定，才可以税前扣除。劳务派遣企业应为每个被派遣劳动者独立开设银行账户，支付给被派遣劳动者货币形式的报酬，通过银行等金融机构转账方式支付的方可税前扣除。共一百七十三页一、劳务(lo w)派遣合同的涉税风险及控制（三）涉税风险控制策略 2、劳务派遣单位加强营业税或增值税的扣除范围和扣除凭证管理 劳务派遣企业在计算营业税或增值税时，允许扣除的范围包括： （1）支付给被派遣劳动者的工资。 （2） 为被派遣劳动者上交的社会保险费和住房(zhfng)公积金。

59、（3）劳务派遣企业应以为被派遣劳动者通过银行等金融机构实际支付的工资凭证、社会保险费和住房公积金缴纳凭证及其他合法有效凭证作为扣除凭证。共一百七十三页一、劳务派遣合同(h tong)的涉税风险及控制（三）涉税风险控制策略 3、 用工(yn n)单位支付劳务费，取得劳务费发票进行税前扣除时，还应符合以下条件： （1）劳务派遣企业应依法与被派遣劳动者签订定劳动合同。 （2）劳务派遣企业依法与被派遣劳动者的用工单位签订定劳务派遣协议，用工单位和被派遣劳动者之间没有劳动雇佣关系。 （3）劳务派遣企业按规定为被派遣劳动者支付工资、福利、上缴社会保险费和住房公积金。 （4）用工单位不得在税前扣除被派遣劳动

60、者工资、社会保险费和住房公积金等各项费用。共一百七十三页一、劳务派遣合同(h tong)的涉税风险及控制 4、劳务派遣企业的发票开具(ki j) 劳务派遣企业向用工单位收取全部价款，应全额开具发票，支付给被派遣劳动者的工资、社会保险费和住房公积金，应在同一张发票中注明。共一百七十三页一、劳务派遣(piqin)合同的涉税风险及控制 例如，天津市地方税务局 天津市国家税务局关于企业所得税税前扣除有关问题的公告（天津市地方税务局 天津市国家税务局公告2013年第1号）第二条规定：企业接受外部劳务派遣用工(yn n)的税前扣除问题用工(yn n)企业接受外部劳务派遣用工(yn n)，实际支付的工资薪金