济宁房地产现状分析及2012年房地产走势

1、济宁房地产现状分析及2012年房地产走势研判供应市场分析1、在售楼盘现状分析案名开发公司项目地址总建筑面 积物业形态均价户型面积销售率主题详情备注典型楼盘罗马假日山东瑞马房地产开发公司古槐路与济宁大道 交汇处19万M高层 小高层 商铺一期 5300二期 560088 110 二室 120-150 三 室一期销售完 毕二期销售34%缔造济宁星 河湾该项目主推欧式花园建筑 风格，定位中高端。一期开 盘比较成功，二期受市场影 响较大。截止目前销售 34%,并且缺乏潜在客户。 近期所有广告宣传基本停 止，进入冬眠状态。北城国际山东新德蓝房地产 开发公司火炬路东，济宁大道北侧12万小高层一期 43001

2、05 二室 120135 三 室一期开盘销 售率80%以 上北城高端生 态住宅该项目一期封顶，11月初 开盘，开盘当日选房90%, 推出定房送油卡，一次性付 款92折等优惠措施。效果 较好，从目前签约率来看， 开盘客户需要一段时间消 化。南池公馆济宁鲁商 置业龙行路 南，王母 阁公园西43万多层电梯洋 房 高层一期洋房8500二期洋房94.124 二室138三室152四室一期多层电梯洋房95% 以上相守湖园 厚宅一生鲁商集团着力打造的济宁 高端住宅项目，配套设施完 备，二次开盘效果并不理临10100高层6900-7300153三室（洋 房）一期小高层 开盘售80%想，观望情绪亦浓厚。翠都国际济

3、宁翔天 置业济宁大道 以北任城 区政府西 邻16 万（一 期）23 万（二 期）高层公寓高层住宅预计5400 570047公寓85二 室110 廿-140 复 式一济宁央区 首席观湖城 市综合体11月26日开盘，项目自推 广以来，客户普遍对公寓的 认知度不高。开盘优惠活 动，老客户优惠200500 元/平方。和欣家园济宁新野房地产开 发公司环城西路 西邻越河 北路北侧38万小高层 高层 商业步行街6900-720090-114 二室139-150 三室10号楼开盘 销售30%古运河、老 济宁、新中 心和欣家园10号楼王与11 月初推出，有价格和市场大 环境的影响，成交惨淡。豪廷御都济宁信昌 置

4、业荣华路 南，知遇 路北，荣 誉路东， 荷花路西19万高层一期 4200二期 5600108、115 二室142、158 三室已开四栋高 层销售率 75%以上北湖新城 壹号作品北湖区首个推出的项目，一 期销售以团购形式为主。2013年交房南池怡景园济宁中区城建投资龙行路两侧，环城西路南线两侧回迁完成 剩余房源 800余套小高层A区推出均 价5200元/ 平方米。B 区价格上涨 5320元/平 方米8092 二室95、120三室A区剩余房 源开盘时销 售完毕，即 将推出B区 房源-一期销售较好，开盘选房率 80%以上，B区与11月上旬 开始选房，受国家市场调控 政策影响，销售速度明显放 缓。该项

5、目配套设施齐全， 周边环境较好。凤凰 太阳 城山东新能源建设有限公司济宁市新 327国道 南侧、环 城西路东 侧15万电梯洋房 高层宽景洋 房-高尚园林围合院落引领尊贵景观住宅项目2010年9月取得土地 权，土地总面积59838平， 135万/亩，容积率2.0.预 计2012年推向市场。运河新城山东鸿顺房地产开 发公司洸河路西 首与金塔 路交汇处一期12 万多层高层多层（一层 带院）4850 高层475081-100 二室122-144 三室多层销售 96%高层销售新中式建筑 的先行者一期与2010年下半年开 盘，首推济宁首个院落式多 层中式住宅，加其价格不40%高，销售状况较好。森泰 首府森

6、泰房地产开发公 司红星东路南，火炬 路北21万高层未开盘90.92 二室135.142 三室-中式府邸传世名宅2012年3月开盘。交5万 意向金，按排名先后选房。冠亚星城济宁怡景 地产有限 公司济宁市吴泰闸东路150号55万高层 小高层在销650090-170近十 种房型小高层住宅 90%国家康居 人文典范项目开发体量较大，分五期 开发，总容纳近三千户居民 居住，设计理念先进，景观 较好，盛泰广场济宁盛泰房地产开 发公司红星东路 与火炬路 交汇处20万高层在销6200120、124 三室80%豪布斯卡高尚住宅标杆项目位于火炬路西侧，整体 户型偏大，得房率低，底商 影响居住氛围，销售不佳。蓝天豪

7、庭济宁蓝天置业有限公司健身广场 东侧吴太 闸路以南17万高层商业未开盘89-110 二室143三室高端居住和 国际化商业 SHOPPINGMALL项目尚未开盘，以商业为 主，商业建筑面积近12万 平，住宅5万平。其他仁城雅居济宁市建 威置业济安桥路心酒厂南18万高层 小高层 别墅暂封盘88二室126三室164、170 廿复式一期开盘后 剩余房源封 盘城市别墅，一个城市的珍藏杨柳 国际山东火炬房地产开发公司327国道北菱花集 团对过150万多层高层 小高层在销465090-105 二室110-140 三室多层清盘，在售高层洸府河畔首席瞰景高层项目建设周期长，体量大， 前期多层已基本消化完毕， 杨

8、柳MOHO及丽宫正在销售 中。兴唐 国粹 城兴唐房地产开发公 司红星东路28号14万多层高层1.2万90二室 130-180 三室 四室90%恒温恒湿低碳环保住宅古槐家园山东恒胜 房地产古槐路与金宇路交12万高层 小高层5600-570078-95 二室 140-151 三基本已经销 售完毕花园式规划小区庭院，项目已基本销售完毕，剩余 部分房源以高楼层大面积汇处室顶层为复式 设计，可做 空中花园为主。龙城7090山东九巨 龙房地产 开发有限 公司济安桥路 与龙行路 交汇处9万高层610042、45 一室 78-95 二室95%户型面积以小面积居多，目 标客户群为年青刚需购房。薛口花园济宁市开元

9、房地产 开发公司新327与科苑路交汇处23万高层 小高层4200100 二室140三室销售完毕济北新区首席生态园林式住宅一期上房，二期2012年下 旬小结：济宁楼市虽不像一二线城市受限购和限贷政策的冲击影响那么剧烈，但总体上济宁楼市供应量还 是略为大于需求量，加之全国整体房地产大环境的影响，以及济宁目前房价略高于本地客群的价格承受能力， 以致房价在受政策冲击坚挺1年后，于今年10月开始出现松动，今年10月开始各楼盘上客量和成交量均出 现明显下滑，代表项目罗马假日一期八月份开盘销售率在90%左右，二期10月29日开盘，截至目前成交率 仍不足30%。和欣家园11月推出，成交惨淡。南池怡景园和翠都国

10、际11月选房，成交率极低，仁诚雅居因 政策影响和项目价格过高，目前处于封盘状态。仅有北城国际以4300元/m2的低价入市，开盘效果比较明显， 其他楼盘整体处于比较冷清的局面。目前处于年底销售淡季，资金不是比较紧张的开发商都不会带头去降价，都准备等待国家调控政策逐渐明朗及客户观望情绪逐步消减后的年后2、3月份才将项目推出，济宁整体房地 产市场目前没有过大动静及过大促销力度。2、2012年即将上市楼盘分析项目名称位置规划用途土地面积容积率（商/住）预估总建筑面积土地归属2011年拍卖土地状况列表琛蓝纺织 片区太白西路以南、 新华路以西、电 厂北街以东商服 住宅30372平方米 其中 12129/1

11、82433.0-3.5/2.3-2.5商业：42451.5住宅：45607.5济宁盛基置业有限公司健身广场东 片区B1地块共青团以东、仙 营路以南、洸河 路以北商服住宅25800 15050/107502.5-3.0商业：45150住宅：32250防爆电机厂 片区建设北路以东、 吴泰闸路以北、 汽车北站以南商服 住宅52028平方米 18210/338183.0-3.8/2.0-2.5商业：69198住宅：84545山东新德蓝房地产有限公司菱澳片区崇文大道以北、 菱花南路以东商服 住宅91338平方米 13701/776374.0-5.5/2.5-3.0商业：75355.5 住宅：232911

12、山东欧隆投资置业有限公司北湖新区西 石佛南片区车站南路东、滨 湖路北商服 住宅130613平方米 13500/1171132.2-2.5 / 1.3-1.5商业：33750 住宅：175669.5济宁城投嘉华房地产开发公司北湖新区东 石佛A片区火炬路西、滨湖 路北商服 住宅107146平方米 25200/819462.2-2.5 / 1.3-1.5商业：63000 住宅：122919济宁城投嘉华房地产开发公司济宁商业学 校片区金宇路以南、广 电路以西商服 住宅45039平方米 15566/294734.0-4.6 / 2.5-2.8商业：71603.6住宅：82524.4山东海能投资有限公司技

13、术学院西 片区B地块康泰路以东，嘉 达路以北住宅500002.3-2.5125000平方米济宁市大地房地产开发公司鲁南化工厂 南片区洸府河以东、规 划道路以南住宅234232.5-3.070269山东京投置业有限公司南刘庄曹庙 片区新327国道南侧， 琵琶山路西侧， 任城区南刘庄曹 庙片区商服 住宅584591.8-2.0/3.0-3.7济宁翔天置业有限公司拟建万达广 场片区太东市场以东、 刘庄路以南、琵 琶山路以西、太 白楼东路以北商业 住宅1297624.6596905.2任城新区商 务区片区环翠路以南，育 贤路以西商服53900不大于4.2226380济宁新中德置业有限公司任城区供销 北

14、路西片区任城新区仁兴路 北、供销路西住宅573572.02.2126185.4济宁新中德置业有限公司任城区满庄 南片区任城区满庄南片 区商业住宅33223不大于3.0/不大 于2.0商业：30000住宅：50000山东济宁华任置业有限公司济宁高新区 绿色家园北 片区高新区康泰路以 东、诗仙路以南、 瑞园路以西住宅288073.5100824.5济宁高新区绿色家园北片区金塔花园片 区（一期）位于红星路以 北、电化路以西商服 住宅6108不大于1.96/不大 于 2.86.商业：4116 住宅：11440济宁宝地房地产开发有限公司合计766962平方米商业：1113584.3 住宅：1327071

15、小结：济宁目前网上备案可售房源套数为17112套，可售面积：1943300.44平米，其中住宅为11043套, 住宅可售面积1358994.66平米，加上即将推出的住宅建筑面积1327071平米，按济宁每年楼市消费量在130 万平米左右，上市房源够两年才能去化完毕，济宁房地产市场呈现供过于求的明显局面。加之政府相关政策的不确定性，银根紧缩和客户观望情绪的渐长，势必会影响济宁2012年整体房地产市场。二、国家政策及金融货币政策分析2011年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外 销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式

16、实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0. 25个百分点。2011年2月9日，住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调 个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调）.20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积 金贷款利率上调0. 25个百分点。2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0. 5个百分点。2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。20

17、11年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调）.25个百分点。调 整后，一年期存款利率达到3.25%, 年期贷款利率达到6.31%。2011年4月17日中国人民银行宣布从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金判.5个百分点。这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准 备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。2011年5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明 码标价，以打击价格欺诈现象。对于货币政策的动向，还得看整

18、个经济大势如何变化ACPI的变化。就当前国内外的经济形势来看，尽管欧美国家的经 济增长乏力，欧盟国家甚至会出现负增长，尽管国内经济增长速度会比2010年放缓，但今明两年中国经济仍然可保持9%左 右的速度增长。但从这两年政府的经济增长目标基本上为8%的角度来看，政府不会再用信用扩张的刺激经济快速增长。也就 是说，当前或明年国内经济增长放缓，正是政府经济增长目标所要达到的，是政府宏观经济政策的结果。市场不用过多地担 心政府会由于经济增长放缓而出现过度的刺激政策。这就是为何当前的经济政策只是强调微调而已。也就是说，央行的货币政策在短期内（或半年内）不会有太多的改变，货币政策的微调更多的不是银行信贷数

19、量上的增减， 而是如何来理顺现行的信贷价格关系，加快利率市场化改革的目标，让商业银行真正成为信贷风险定价的主体，或通过有效 的利率机制来调整银行信贷的供求关系及引导信贷的流向。从目前发生的一些情况来看，中央政府对房地产宏观调控的决心是十分坚决的，整个市场政策仍然坚持在国十条和新国 八条的基本精神上。国内房地产市场正朝既定的方向前行，比如挤出房地产泡沫、遏制住房的投机炒作需求、加大保障发生 住房建设、让房价下降到民众可接受等。特别是最近温家宝总理的讲话，主张房价下降是国家的基本政策，并且房价下降要 到民众可接受的水平。在这种情况下，房地产下降及住房市场价格出现周期性调整不可避免。国内房地产市场也

20、开始由投机炒作为主导的市场 向居民消费为主导的市场方向转变，房地产市场预期开始发生变化。一些房地产泡沫过大城市的房价开始松动性下降，持续 了一年多的住房市场量降价滞的局面也开始在打破等。在这种情况下，地方政府土地财政压力越来越大。因此，不少地方政 府也会千方百计地希望突破中央当前房地产宏观调控政策，甚至以早期购房者为了退房而打砸抢来胁持中央政府来改变现行 房地产政策等。可以说，种种迹象表明，就当前房地产宏观调控政策，地方政府与中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府将是落实中 央房地产宏观调控的最大障碍。因为，这些政策的走势与变化不仅决定不同的利益格局，而且也决定了未来中国经济的基本 走势。总体上

21、来看，当前房地产政策全面松动或如2008年下半年突然逆转的可能性不大。因为，对当前国内房地产泡沫、房 地产金融风险及经济房地产化所带来的严重负面影响，中央政府已经有了基本共识，因此，对房地产市场投机炒作的严厉打 击，挤出房地产泡沫及降低房地产金融风险的基本政策不会改变。现在所担心的是，面对越来越大的地方政府土地财政压力, 如果中央政府不出新招（比如说征收房地产税），那么地方政府可能会寻找不同的招数来化解当前的房地产政策。因此，国内 房地产政策未来走势将面临巨大的不确定。随着以成交量的持续走低和房价触顶回落为表象的房价拐点的来临，对房地产调控狗松”、“紧”之争再度激烈。有人坚决支持房地产调控政策

22、持续，使房价回归到合理价位。有人认为，价格大幅度下降，会带来了一系列长期难以解决的社会问 题和经济问题，因此不能操之过急。也有人认为，虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%，但地方政府无法承受超过 20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落。因此有报告预判明年三季度中央政府可能逐步放松 “限贷”然后放松“限购”。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹强调：政策存在优化空间，但不会转向。三、客户心理调查分析结果显示，超八成购房者认为调控尚未到位，未来半年内政策仍将适度从紧。据介绍，此次调查是从最近订阅楼盘短信的13405位网友中，随机抽取2681位（约20%），进行电

23、话回访，其中有效问 卷2493份。从网友的感受度来看，当前信心指数与市场表现基本是一致的。如目前的购房者房价信心指数为3.44，其中大 多数认为房价略有下降，这与近二个月济宁住宅均价整体稳中有降的市场基本一致。调查显示，超过八成的购房者对未来半年调控政策走势持谨慎态度，认为目前房地产市场尚未调控到位，仍期待政策的 适度从紧；在房价走势上预期尚未形成明显分化，看跌、看涨及维持稳定基本均衡（占比30%左右），而在未来市场潜在成 交量的预期也没有明显差异，向好、持平、回调的预期占比相当（30%左右）。在被调查的网友当中，82%期望降价幅度达20%以下，其中34%的网友认为会降10%-20%,显示出网

24、友的购房心理预期相 对理性，仅5%的网友认为房价会降30%以上。此外，四季度房地产项目销售经理人信心指数为51.25,与前一个月相比基本持平。他们预计已上市项目开工计划不变， 但部分拟上市项目开工进度将有推迟，而在客户蓄水及去库存化速度上也将好于10月。当前房地产市场呈现成交量显著下行、市场不断降温的状况，反映出房地产调控政策取得了一定的成效。然而，房地产 市场仍然存在着一些问题。未来房地产调控政策需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化。要推动体制机制改革， 在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。当前房地产市场运行的主要特征1、房地产开发投资呈现高位放缓态势

25、在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，较上半年和前 三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999-2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。从月度数据看，前5个月房地产投资增速相对平稳，6月份出现明显下滑，但7月份又大幅回升，从8月开始到10月， 连续3个月保持高位放缓态势，10月当月房地产投资同比增长24.5%，较7月下降12.5个百分点。2、住房销售增速逐步减速住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来， 住房销售增速在2010年下半年大幅下

26、降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累 计同比增长10%和 18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999-2010年同期均值 比，分别低11.4和12.3个百分点。从月度数据看，2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份，出现大幅下滑，4月份销售面积和销 售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%；第二阶段是5月和6月，出现大幅反弹，6月份销售面积和销售额分别达到 25.4%和47.5%；第三阶段是7月到10月，连续4个月下滑，10月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别为9.

27、8%和 11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市 二手房成交量均表现为同比负增长；北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。3、房地产价格放缓迹象初现新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.10%， 涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个，价格回落的有1个，同比涨幅超过5%的城市有17个；价格环比上涨的城市有 24个，持平的城市有31个，下降的城市有15个，环比涨幅均未超过1%。二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个

28、大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下 跌0.07%。9月份，70个大中城市中，二手住宅价格同比上涨的城市有61个，持平的城市有2个，下降的城市有7个，涨幅 超过5%的城市有10个；二手住宅价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有21个，下降的城市有25个，环比涨幅均未超 过1%。4、土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10

29、.48%、 4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地 价10月份降至1794元/平方米，较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示，今年前三季度，130个 城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳， 市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口又扩大趋 势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增

30、加，土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地 出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况，开发商拿地意愿重新走低。三季度末，地产开发贷款余额887亿元，同比下降 4.8%，比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。5、保障房建设完成预定目标11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团、西藏除外）今年落实中 央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落 实任务。今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台

31、等方式积极筹措资金。11 月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标 任务。五、当前房地产市场存在的主要问题1、房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了 2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、 推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至季度末陆续有 40个大中城市出台限购令，其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到月份，70个大中城市新建住宅价 格同比上涨的城市有69个，只

32、有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。2、一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二、三线城市房价上涨势 头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投 资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。3、限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于 行政手段，而且影响范围不仅仅

33、是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型 需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。4、货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地 产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发 投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点，其中国内贷款增长1%，较 同期下降25.3个百分点

34、；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长4.9%， 较同期下降20.1个百分点。房地产市场受到多种因素的影响，出现了大幅的波动，全国一线十大城市房价首现回落，但依旧以平稳发展为主。纵观 目前调整的趋势和动向，楼市的较大冲击将持续到明年。六、房地产发展趋势分析综合来看：一、中长期内，房地产市场仍将保持发展态势，但短期内房地产 市场继续保持降温态势第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我回010年城镇化率为49.68%， 到2030年估计实现能稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着

35、住房建设快速发展。因 此到城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而，保障性住房供给的瞄准对象有 限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、 增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶 段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾

36、向具有阶段性 特征。第三，地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来， 地方政府财力与事权不匹配问题突出，土地出让金作为一项政府预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同 时，这一模式也导致了地方政府对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而，未来一个时期，地方政府融资渠道仍然有限， 包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重，因此，地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。第四、限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升 限购令发挥效力的时 间是，需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求

37、双冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快， 供给较充足，减少了信贷资金、减少了预付款，在把自有资金用完之前，开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断 裂，投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而，限购令一旦放开, 房地产价格势必会大幅回升，正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。第五、居民购房意愿持续下降。根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末30%的居民对未来房价持上涨预期，比 例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高， 难以接受”，较上季提高1.3

38、个百分点，为2009年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购 房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。二、国家将保持稳定的金融政策房地产的平稳发展，需要尽量避免大起大落式的调整，保持房地产金融政策的基本稳定。对于整个市场前景判断的依据，长期看人口总量和结构的变化，可以用来预测我们这个市场是大体处在什么阶段，是处 在快速发展期，还是成熟期，还是到相对往下走的阶段。”如果将购房年龄人群划在24-64岁之间的话，2010年时这一群体比2005年多7500万，到2020年会比2015年下降1500

39、万，到了 “十三五”期间，处于这个阶段的人口总量处于绝对下降的趋势。如果按照两年销售面积的峰值应该在2015年前后， 是新开工面积，新建住宅。单纯从需求角度来看，目前房地产市场的销售现状还可以持续几年，但是销售量的增速大体上是 处在一个放缓的过程中。其次，从收入的角度可以评判限购的销售价格有没有可持续性。如果将全国作为整体衡量是否有持续性的问题在于 支付能力，而是不是能够真正成为有购买力的支付能力，这也需要借助银行信贷的支撑，如果没有银行信贷的支撑就无法转 化为购买能力。这就仍然需要观察政策趋向，核心在于怎么看数量庞大的改善性问题。只要住房金融政策出现大的波动，就 不可能实现房地产平稳发展，要

40、想实现房地产的平稳发展，客观上就要求住房金融政策能够保持基本稳定。三、平稳发展依旧是主流当前的房地产市场，虽然增速有所回落，但依旧是以平稳有序发展为主。为什么房地产市场不管是国外还是国内，会频繁出现大幅度的波动？这需要了解当前全国房地产市场的特征。当厘清了 房地产市场背后的逻辑、根源等因素后，就会看到下一步房地产市场调整的趋向。首先可以肯定的是，房地产市场依旧是平稳有序发展的。前3季度全国整个房产行业增速为32%，全国的商品房增速面 积同比是12.9%，虽然增速在回落，但依旧处在高位。在全国来看，即便9月份当月仍然保持同比增长，而市场上的房价仍 然是在上涨。9月份全国新建商品房每平米价格比上半

41、年回落了将近50元，涨幅是8.1%，这个涨幅低于前3季度全国城镇人 均可支配收入13.7%的涨幅，但是这个涨幅是高于去年全年的房价涨幅。其次是分化，这是指部分城市、部分省市的情况和全国出现了很明显的差异，“北京、上海、浙江的城市交易量出现明显的回落，实际上早在2010年的上半年，这些城市的销售量已经低于2009年的同期，全国和部分城市的房地产形势是有根 本差别的。”邓郁松说。虽然房地产发展的主流是平稳的，但是仍然存在着隐忧，主要有两点：一是到目前为止，整个房屋的新开工面积已经连 续19个月超过商品房的销售，也就意味着整个房地产开发企业需要销售的房屋库存大幅度的增长达到历史最高水平，销售 压力在显著增大。邓郁松分析说，“房地产开发增速连续14个月，现在整个房地产花钱的速度要比收钱的速度快，资金链处 在逐步收紧的过程中。”其次，商品房销售面积增速的变化领先于新开工面积增