饭店的经营理念与实践第四章饭店的投资与决策分析42课件

1、第二节 饭店投资的可行性研究 饭店投资的可行性研究，就是对投资成功前景所作的投入产出分析，它可以减少企业投资失败的概率，增加项目投资的信心，也有利于企业资金的筹集。第1页，共26页。一、饭店投资的分类l按投资时间的长短分为短期投资和长期投资短期投资是指能够随时变现的、且投资时间不超过一年的短期性质的投资。 长期投资是指那些不准备短期内转让出去、持有时间在一年以上的有价证券或时间超过一年的其他投资。 第2页，共26页。2按投资发生作用的地点分为对内投资和对外投资对内投资是指为保证饭店正常的生产经营活动而进行的企业内的生产性投资。对外投资是指饭店以各种形式，如现金、实物、无形资产、有价证券等方式向

2、其他单位的投资。 第3页，共26页。3按投资构成的资金性质分为固定资产投资和流动资金投资固定资产投资指用于新建、扩建、改建或购置房屋建筑及机器设备等方面的投资，包括生产性投资和非生产性投资。这里主要指生产性投资。流动资金投资主要是指对饭店经营规模相适应的周转性资金占用所进行的投资。饭店经营活动的顺利进行，离不开流动资金的周转。第4页，共26页。4按投资在再生产过程中的作用分为创始性投资和生产经营性投资创始性投资是指饭店在筹建时的投资，是从无到有的投资过程，因而称为创始性投资。生产经营性投资是在饭店营业之后，为了维持简单再生产或实现扩大再生产而进行的各项投资。如更新改造原设备、购置新设备等。第5

3、页，共26页。二、饭店建设投资的可行性研究1地区状况分析地区经济状况评价（1）人口因素。（2）零售指数。（3）工商企业发展趋势。（4）商务办公楼。（5）交通客流量。（6）旅游者人数。第6页，共26页。1地区状况分析位置分析（l）场地描述。（2）进出难易程度（3）能见度。（4）适宜性。第7页，共26页。2饭店市场需求分析市场分析饭店市场是指使用饭店服务设施的顾客人数。市场分析需对今后的市场需求量变化作出估计。为了便于分析市场需求量，可将饭店市场划分为几个细分市场，因为各个细分市场的需求量、需求季节性、价格敏感性、平均住宿期、双人房租用率、对服务设施和服务项目的要求都会有所不同。 第8页，共26页

4、。竞争分析在竞争分析过程中，应列出当地所有饭店。研究人员应确定哪些饭店是直接竞争对手，哪些饭店是间接竞争对手；判断近期内当地是否会有新建饭店；确定当地现有饭店和拟建饭店客房数量；分析各个竞争对手饭店目前的房价结构、近年的客房出租率、市场定位、设备和服务设施；竞争对手饭店满足市场需求的程度；竞争对手饭店的优势与劣势。第9页，共26页。3项目建议与成本估算项目建议（1）饭店等级与类型（2）客房数量与类型配置（3）建筑结构与平面布局（4）饭店的配套设施第10页，共26页。饭店客房楼层建筑结构类型平面布局 第11页，共26页。3项目建议与成本估算成本估算（1）建筑物成本。（2）非建筑物成本。（3）软成

5、本。（4）土地成本。第12页，共26页。4收入与费用预测饭店营业收入预测（1）客房营业收入客房营业收入= 饭店客房数 X 预期客房出租率 X 预期平均房价 X 365（天） 市场总需求可以使用以下两种方法作出估计：第一种是需求产生点分析法。第二种是饭店业务量分析法。第13页，共26页。（2）餐饮营业收入餐饮营业收入 = 食品营业收入 十 饮料营业收入饮料营业收入 = 食品营业收入 X 选定的百分比（4050）食品营业收入 = （早餐就餐人数 x 早餐人均消费）（中餐就餐人数 x 中餐人均消费）（晚餐就餐人数 x 晚餐人均消费）（宴会就餐人数 x 宴会人均消费）第14页，共26页。每餐客人平均消

6、费水平可参照有关数据估计：每餐就餐人数 = 住店客人就餐人数 十 当地居民就餐人数当地居民就餐人数 = 住店客人就餐人数 X 选定的百分比第15页，共26页。住店客人就餐人数（每餐）= 住店客人总人数 X 选定的百分比住店客人住店客人总人数= 客房数 x 预期客房出租数 x 每间客房加权平均人数 x 365 （天）每间客房加权平均人数 = 细分市场所占百分比 x 每间客房平均人数宴会就餐人数 = 每周宴会次数 X宴会平均人数 X 52（周）第16页，共26页。（3）其他营业收入这一收入一般按饭店客房收入的一定百分比计算得到，其他营业收入包括电话营业收入、商场租金收入、洗衣房收入、娱乐部门营业收

7、入，等等 第17页，共26页。（4）饭店营业收入总额预测饭店营业收入总额 = 饭店各项营业收入第18页，共26页。饭店营业费用预测（l）客房营业费用客房营业费用是指与客房出租与保养有关的费用。（2）餐饮营业费用餐饮营业费用是与餐饮经营活动有关的费用。（3）管理费用饭店行政管理人员的工资，以及与饭店行政管理工作相关的费用，都是管理费用。第19页，共26页。（4）营销费用营销费用可按单位客房计算，它包括营销人员工资、广告费用及其他营销活动所需的支出。 （5）其他费用能源费用、设备维修保养费用以及饭店提取的折旧与缴纳的各种税金。 （6）饭店营业支出总额预测饭店营业支出总额 饭店各项营业费用第20页，

8、共26页。三、饭店投资的财务评价1返本法返本法是指通过计算一项饭店投资项目投产后所产生的税后利润总和等于该项目初始投资额时所需年限的方法，又称为投资回收期法。主要是计算投资所需要的返本期长短，如果每年的净现金效益量相等，可用每年净现金效益量除以净现金投资量，即可得到返本期。如果每年的净现金效益量不等，就需要用推算的方法求返本期，一般也可通过计算年均净现金效益量来推算。 第21页，共26页。2净现值法净现值等于投资方案未来预期收益总现值减去投资费用后的余额。 第22页，共26页。3内部收益率法内部收益率是指投资方案的未来预期净效益与投资费用之差等于零时的利息率或贴现率。内部收益率公式： N Rt = C = 0 T=1 （ 1 + R）T 第23页，共26页。4. 盈利能力指数盈利能力指数是饭店投资收益总现值与投资总