中原大连市龙河家园三期营销提案PPT

1、龙河家园三期营销(yn xio)提案中原(zhngyun)地产共一百零九页夏季房展(fn zhn)带来的反思：价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别(tbi)是旅顺多家参展，分流目标客户。共一百零九页五大区域瓜分(gufn)中低端客户锦绣成为主角 拥有成熟配套(pi to)和价格优势， 4天之间预约客户过千.甘井子成为热点 东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭， 泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区。众益阳光海岸 作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分 大连客户也被逐步分流。共一百零九页金州进展

2、作为(zuwi)很少参与大连房展的金州地产，受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园）旅顺参展楼盘激增 阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉 山庄、第八天。共一百零九页甘井子新兴(xnxng)盘均价及盘量项 目 区 域价位(元/)规模(万平米)锦城园锦华北园东、北侧330025骏腾名苑 大连市甘井子区华南沃尔玛对面3500 28恒宇祥苑 大连甘井子区新寨子街道 32803东翠鸣苑 大连市甘井子区文体商业大街东侧 32006.73福典人家 大连市甘井子区机场新区 40005.1芙蓉人家 大连市甘井子区西南路与促进路之间 430017西街晶品 大连市甘井子区红旗镇湾家村 45

3、006.7金马圣隆 大连市甘井子区机场前 35007共一百零九页以上项目加上新立项(l xin)的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力。共一百零九页项目区域价位成交数阳光生态城（鹤海云轩）旅顺经济开发区起价2420元/40套第八天旅顺经济开发区起价2180元/无夏威夷花园旅顺世界和平公园起价2480元/12套白玉山庄旅顺太阳沟起价4500元/以上3套旅顺参展(cn zhn)楼盘整体分析：相近的地理位置(d l wi zh)与价格,使龙河客户面临分流.共一百零九页核心(hxn)策略：树立龙河品牌

4、，主打养生文化！深入解析龙河，脉承养生文化。完善健康配套，塑造(szo)养生氛围。贴心物业管理，关怀养生人群。科学产品规划，天然养生居所。共一百零九页充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。提高(t go)物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。控制开发成本，增强抗风险能力。控制成本的前提(qint)下提高品质共一百零九页一、项目核心(hxn)开发理念共一百零九页根据对市场情况以及(yj)客户需求的分析，我们找到三期的目标客群有如下特征主要年龄段在40岁以上。购买需求以养老为主。有较高的经济收入拥有一定的学历(xul)或社会地位关注环境、景观等因素。有较高的生活品位。共一百零九页结合三期的开

5、发(kif)背景价格：突破3000元/平方米地段：整个地块的绝佳位置景观：海景更充分、更有说服力产品：更成熟的产品规划和开发经验(jngyn)需求：养老概念已被市场接受共一百零九页客户(k h)需求自身(zshn)素质树立品牌地产提升开发理念打造附加价值共一百零九页 养生(yngshng)文化海 文 化自然主义(zrnzhy)与人文精神的融合海洋养生文化地产天人合一共一百零九页文化语言在建筑形态上的体现；文化功能在配套设施(shsh)上的实现；文化气质在园林景观或建筑细部上的形成；文化个性在物业管理上的区分；文化阶层在客户定位上的区分；全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化。 社区人文营

6、造、历史文脉继承、文化(wnhu)沉淀 文化地产共一百零九页保身：40岁寻求的身心保养全生：50岁寻求的回归天性(tinxng)养亲：60岁寻求的天伦之乐尽年：70岁寻求的颐养天年缘督以为经，可以保身、可以全生(qun shn)，可以养亲、可以尽年。 （庄子养生主）共一百零九页七 位 一 体山海河屋人地天共一百零九页二、龙河三期项目(xingm)定位共一百零九页龙河三期优势(yush)挖掘价格景观户型规划园林海共一百零九页无论(wln)东方还是西方，海都是养生的本源。优势(yush)的强化共一百零九页共一百零九页观海(un hi)“景观”房亲海“生活(shnghu)”房 坐落于4A风景区内 山

7、水环抱，景色优美 远离污染，空气清新 环境安静 亲海、戏海、玩海 海是生活的一部分 位于城市中间 莅临公路或公共设施 空气质量不高 人群嚣哗 看海、听海 海是生活的点缀旅顺大连自然海城市海人与海合一人与海和谐共一百零九页“原创海生活”， 自然主义养生(yngshng)文化社区共一百零九页共一百零九页定位(dngwi)阐述原创(yun chun)海生活原生态、原自然滨海文化共一百零九页共一百零九页养生(yngshng)文化定位(dngwi)阐述平衡养生所谓养生，即指保养身体，增强生命力。平衡养生，借鉴东方传统哲学中的平衡理论，讲求天人合一、阴阳平衡。共一百零九页平衡养生自然的生活环境放松的生活状

8、态愉悦的精神享受健康的身体素质每个人都向往的自然(zrn)生活方式共一百零九页核心(hxn)定位思路养生(yngshng)文化海是养生的本源海文化地中海风情特色西班牙建筑风格共一百零九页共一百零九页案名建议(jiny)山海龙庭(ln tn)日出海天日海龙庭颐海汇共一百零九页三、 产品规划(guhu)建议共一百零九页整体(zhngt)建筑风格：西班牙银器式建筑与现代(xindi)艺术相结合的有机建筑体共一百零九页银器(yn q)式建筑西班牙建筑的美誉(mi y)，寓意是这种建筑具有银器般的精雕细琢的外貌.共一百零九页现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的，因此取名(q mn)。主张建筑应与大自

9、然和谐，并力图把室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。 有机(yuj)建筑共一百零九页西班牙建筑(jinzh)的特色多种文化的充分融合弧型结构的大量应用瓷砖的装饰作用明快灿烂的色彩木质(m zh)石质和金属材质的相互补充共一百零九页外立面风格四坡红色磁瓦屋顶外墙白色涂料拱型柱廊和拱型门廊 屋檐(wyn)采用小拱卷装饰共一百零九页共一百零九页弧型单元(dnyun)入户门屋檐(wyn)小拱卷共一百零九页瓷砖(czhun)的装饰共一百零九页组团分割(fng)与组团概念海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋(hiyng)主题广场销售中心共一百零九页整体开放与局部(jb)封闭 园中园式社区(sh q)围

10、合设计Patio（帕提欧）西班牙庭院“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼 共一百零九页海之恋组团应与东侧组团在楼体摆放上形成错位(cu wi)，保证该组团的东侧景观。三期自由港二期 一期公建配套设施共一百零九页铸铁(zhti)花栅 帕提欧风格(fngg)的体现共一百零九页产品规划(guhu)：以六层为主的多层带电梯建筑体顶层建议设计出赠送的阁楼,并尽量增加退台、露台的面积。3、增加楼体防霉、防潮处理。共一百零九页主力(zhl)户型分布图秀江南(Jingnn)90以下120160901209012090120跃层海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣共一百零九页户室比例(bl)

11、： 单位面积户 型所占百分比开 间主 卧客 厅6070二室一厅15%2.7-3米2.7-3米7090二室二厅25%3-3.3米3.6-3.9米90120三室一厅45%3.3-3.6米3.6-4.2米120160三室二厅15%3.3-3.6米3.9-4.8米跃层180240至少四室40套左右特定特定 普通户型主卫面积应在4.5-6平方米共一百零九页顶层(dn cn)的规划顶 层 跃 层海之音海之韵海之恋海洋(hiyng)之星海之欣全部跃层一跃二三跃四顶层跃层四跃五顶层跃层五跃六顶层跃层六跃七其他顶层为6层带4.8米挑高共一百零九页南北通透，自然通风。五明设计。小进深、大开间(kijin)，采光良

12、好。户户赠送露台，低层赠送花园。顶层增加赠送面积，减少户型面积，增进销售。室内无障碍。公共区域与室内门、道均加宽至轮椅通过。预留空调机位和太阳能热水器管道口、安装角位。户型设计建议：养生主义(zhy)的贯彻共一百零九页共一百零九页 园林规划建议一轴三带式地中海特色情景(qngjng)园林共一百零九页“一轴”为南北景观主轴“三带”包括(boku): 中心主题景观带 龙河自然景观带 组团封闭景观带一轴三带共一百零九页南北景观主轴与中心主题景观带： 异域风情与本地绿化为主题龙河自然景观带 以龙河及河内设施(shsh)为主的自然景观，丰富河边绿化及雕塑小 品，突出海滨风情与大连本地民俗主题。组团封闭景

13、观带 除最南组团外，其他组团内部以绿化、水景小品为主。最南组 团应突出强化水景，并突出海的主题。最南侧设计海洋主题广场。共一百零九页海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋(hiyng)主题广场销售(xioshu)中心南北景观主轴中心主题景观带龙河自然景观带组团封闭景观带共一百零九页地中海特色(ts):丰裕的物质条件欢愉的精神生活足够的闲暇时间强调阳光、海滩(hitn)与开阔式设计共一百零九页通过公共区域营造和谐(hxi)的社区氛围，多角度搭建邻里之间的沟通平台。营造出一种具有阳光感的、活泼的、松弛的社区氛围 。温情(wnqng)花园:共一百零九页多层次的景观处处点缀鲜花 水景喷泉小品木雕浮雕体现

14、滨海特色与大连民俗的结合(jih)以沟通为主题的人文规划每个组团都设置可群坐的亭 园林(yunln)理念每家每户都可推窗见景共一百零九页喷泉(pnqun)共一百零九页雕塑(dio s)广场(gungchng)灯共一百零九页广场(gungchng)上的罗马柱共一百零九页墙面浮雕鲜花(xinhu)共一百零九页在楼盘园林建设上把灌木、乔木(qiom)等观赏性树种剪成一定几何形状或者某种模样，在专业术语上称“模纹花坛”。模纹花坛(hutn)共一百零九页瓷砖(czhun)在园林中的运用共一百零九页路的装饰(zhungsh)果皮箱海洋生物(hiyngshngw)雕塑共一百零九页栋间水景(shu jn)共一

15、百零九页小型(xioxng)观景台与广场相连(xin lin)的观景平台共一百零九页较高大的梧桐(wtng)等树种，表现异国情调。立体绿化层次，植物(zhw)景观:草皮灌木乔木3、 不同组团栽种主题植物，增加识别力。4、 应用视线高度的高灌木或矮乔木，配合地形 的塑造形成理想的绿色屏障。共一百零九页多层次立体(lt)绿化共一百零九页 景观(jn un)先行共一百零九页整体(zhngt)产品描述核心理念： 东方“平衡(pnghng)养生”理念核心定位： 原创海生活建筑形式： 西班牙建筑风格核心文化： 滨海文化共一百零九页四、产品(chnpn)配套建议共一百零九页1、充分利用现有配套资源2、处处体

16、现养生理念3、注重产品细节的表现4、增加(zngji)人性化设施共一百零九页社区(sh q)无障碍设计共一百零九页走廊(zulng)及门的宽度共一百零九页社区(sh q)内多设休闲椅共一百零九页紧急(jnj)呼救按钮共一百零九页楼宇对讲系统(xtng)共一百零九页五、服务(fw)价值体现共一百零九页一卡式服务(fw)管理系统为每位业主配备业主卡，可实现以下功能：作为出入组团的身份认证。作为享受各项服务的凭证。作为使用龙河内部社区(sh q)配套的凭证。作为健康档案的身份确认。共一百零九页服务内容：每年享受一次免费体检。 （可根据业主自身需要随时进行，但限定一次。）免费游览水上(shu shn)

17、人间、塔河湾浴场等谈定设施。 （第一年为全年免费，以后每年设定时间和次数。）可享受龙河与其他旅顺设施所谈定的优惠。 包括龙河公建各项招商设施以及旅顺各项旅游、餐饮、 住宿等设施。作为乘坐业主班车的凭证。共一百零九页管家(gun ji)式岗位负责制在各社区封闭处设立管家岗位，与业主入户对讲相通，保护业主生活私秘性。对业主的陌生拜访者提供简单的接待洽谈服务(fw)。各封闭组团设专门的管家，提供24H咨询、协调服务。实施岗位负责制，一个管家解决所有物业问题。提供代订报纸、代订牛奶、代办邮件、代看管、代租赁等服务。为每户业主提供小型存物箱，可投邮件、报纸、牛奶等杂物。共一百零九页保健养生文化(wnhu

18、)体系保健中心的设置(shzh)。健康活动的组织。强调健康的心态。亲近的邻里关系。共一百零九页1、保健(bojin)中心紧急呼救按钮的监控中心。24H呼救帮助服务。与旅顺知名医院合作，为每位业主设置健康档案。与旅顺知名医院合作，提供每年一次的体检服务。为特殊突发性疾病患者提供上门体检服务，并定期跟踪病情。邀请知名医师、教授定期举办健康咨询、健康论坛。定期制作(zhzu)养生资料，并发至业主手中。通过招商，找到门诊、药房等协作方。共一百零九页2、健康(jinkng)活动的组织社区健康活动的组织： 社区老年活动中心、活动队 社区垂钓比赛 与大连知名社区联谊龙舟赛 消夏啤酒夜 文化(wnhu)大赛：

19、绘画、书法、棋类 樱桃采摘、踏青、赏樱花 老年徒步大会、登山大会充气式水上运动。共一百零九页3、营造(yngzo)和谐的邻里关系 由各组团自愿选出楼长，负责各组团的日 常文艺活动。 物业将提供一切(yqi)可能支持楼长的工作。共一百零九页六、 产品价格策略(cl)共一百零九页三期项目(xingm)整体均价： 32003500元/平方米价位(ji wi)构成： 市场比较 成本加成 附加值定价一、项目整体均价共一百零九页二、分组团开发与销售(xioshu)的建议荷风桂香秀江南(Jingnn)约3000元/平方米跃层约3200元/ 约3300元/约3400元/约4000元/约3500元/先开发与销售

20、恋组团，以低总价优势打开市场韵音欣三组团从北向南依次开发与销售海洋之星作为项目四期及整个社区的最佳景观，最后开发与推出。沿龙河部分因景观优势，应充分拉开价差。 以下均价为前期预定，实际价差应按照规划终稿，并充分考虑户型、园林等设计，制定价差。海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣共一百零九页七、销售(xioshu)目标共一百零九页 整体开发与销售销售目标：开盘后8个月 ，完成(wn chng)项目整体95%以上最终(zu zhn)销售均价：3200元/平方米第一种方案：共一百零九页销售至50%，价格普遍上调200元/平方米销售至80% 价格普遍上调100元/平方米销售至95% 价格普遍上调100元/

21、平方米最终(zu zhn)销售均价：3500元/平方米共增加 销售收入 2500 万第二种方案： 分组团销售的价格攀升(pn shn)模式销售目标：开盘后12个月内清盘共一百零九页销售(xioshu)中心装修风格洽谈(qitn)桌接待台共一百零九页海滨氛围(fnwi)的营造1、通过沙盘的直接表现，建议三期重新制作沙盘2、在三期最接近的海的位置，建造(jinzo)观景台，可供 客户直接看海。3、在售楼处的装修与装饰中，突出海的概念，增 加海的元素。共一百零九页八、 推广(tugung)策略共一百零九页一、推广目标(mbio)： 继续增加龙河家园美誉度 树立龙河家园品牌共一百零九页二、整体(zhn

22、gt)推广原则1、坚持“以老带新”，强调低成本营销之路2、初期强势推广，快速拓展(tu zhn)项目概念。3、中后期以活动为主，强调项目的特色和感染力。4、注重客户的亲身感受与情感归属。 共一百零九页三、推广(tugung)渠道的选择硬广软文DM派单人员直销(zh xio)以老带新户外路牌（大连黄金地段）共一百零九页共一百零九页共一百零九页共一百零九页共一百零九页推广阶段(jidun)与推广费用阶 段时 间费 用产品导入期8月约20万预购期910月约30万开盘期10月11月约50万强销期11月06年5月约70万尾盘期6月约10万共 计约占整个销售额的0.6%180万共一百零九页阶段推广方式8月1日31日12345678910111213141516171819202122232425262728293031产品导入期老客户拜访软文地盘包装路牌推广(tugung)排期表产品导入期：突出(t ch)特色、预热市场共一百零九页阶段推广方式9月1日10月1日12345678910111213141516171819202122232425262728293031预购期软文硬广中秋业主活动路牌DM产品