[上海]贝诺Benoy上海南站综合体项目三期概念设计方案(四版)+效果图（含景观、室内方案）

1、徐汇万科中心三期总体方案形态生成形态生成三 期二 期 一 期艺术中心绿 轴创新工作场所独特商业环境文艺展示窗口迷你城市植物园城市功能复合体总平面图核心定位面对2018年白热化的市场环境，基于整体持有（或大宗交易）的前提，三期项目将立足绿轴作为贯穿始终的核心概念，以虹桥和七宝为基础，打造万科新一代真正意义上的绿色生态综合体。办公部分将按一线甲级写字楼高标准、差异化打造，并提供高品质、高效、适应性强的办公产品，以适应大体量带来多类型客户需求，绿色及互动理念将在公共空间予以体现。商业部分将立足项目实际区位、人群，挖掘中高端品牌及差异化业态机会，并尝试将绿轴开放植物园主题融入商业空间，结合艺术文化元素

2、，利用建研等内外部新技术形成独一无二的“万科植物园”体验式购物中心。打造最高交付标准作为各大金融机构浦西总部T1金融T2企业打造企业家的中心会客厅企业员工的乐享家T3畅想打造24小时绿色生态办公作为畅想型企业最佳归属地打造企业展示立体橱窗创造品牌客户无限价值T4创造商业万科植物园商业部分1未来与愿景1.0时代百货商场以 商品 为本2.0时代城市综合体以 业态 为本3.0时代体验中心以 人 为本在计划经济和市场经济早期的短缺时代，中国城市的商业空间设计被商品所主导，其特征是空间形式优先，而将商业活动视为可随意切割的功能内容，分配给预设好的空间界域。在到了市场供给渐趋过剩的消费时代，人的多种功能需

3、求增多，业态组织开始在商业地产设计中占据主导地位，其特征是先按照商业活动的规律将多样化的业态内容组织为一个自足、健康的生态系统，然后按照这一生态系统的资源配置要求来匹配适宜的空间形式。互联网的出现与大发展，改变了人的生活方式，大大减弱了人们获得商品与物质的空间成本与时间成本。当网络把愈来愈多的人从城市中“抽走”之后，设计得再好的以高效消费为目的的“资源生态”也注定会乏人问津。未来消费者在商场不再做什么过分追逐品牌目的性购物受冲击业态：百货 零售 超市卖场超市核心原因：品牌多元化 互联网持续发展 电商冲击 未来消费者在商场做什么工作和家庭之外另一个相聚的地方家庭内交往商务交往社会交往由于高房价、

4、两孩政策等原因，人均居住面积变少。家庭内的交往需求空间向外延伸。“全民创业”的风潮来临，越来越多的人成为自由职业者。商场可以满足他们的社会交往需求。商业空间可以提供较办公空间更为轻松的氛围，是商务人士非正式会晤的首选。情感需求有利业态：餐饮、开放店铺、教育、医疗、儿童乐园情感需求家庭交往儿童 悠游堂未来消费者在商场做什么网络无法提供的互动感受情景体验休闲娱乐享受服务有利业态：主题化乐园、运动、服务业态、娱乐业态体验需求Terminal 21 Shopping Mall项目概况开发商Land and Houses商业面积55000平米开业时间2011/10楼层规划地上地下共9层项目定位时尚年轻人

5、的潮流聚集地设计主题以机场为设计理念，融合9国风情以机场为设计概念，内部装饰融合了全世界多个时尚名城的地标和设计元素，走在商场内，就好像穿越去到了伦敦、东京、伊斯坦布尔等国际大都市。体验需求情景体验旅行 未来消费者在商场做什么办公学习医疗有利业态：办公、教育、医疗复合需求商场成为不再只有商业行为的公共场复合需求商业与办公灵活互转Bespoke办公店和一般的联合式，服务式办公室或者创业孵化器不同在于，这里是前店后办公。在商场里的消费者们能直接看到、触摸并实地测试全新的电商产品。旧金山 Westfield客户需求情感需求工作和家庭之外另一个相聚的地方体验需求网络无法提供的互动感受复合需求商场成为不

6、再只有商业行为的公共场未来成功的商业空间应该是以人为本的, 强调情感、体验、共享的, 功能复合的 有温度的公共场所未来的商业空间2挑战与机遇 5公里现有商圈分析1公里3公里5公里徐家汇(核心商圈)田林(社区商圈)莘庄(区域商圈)南方商城(社区商圈)徐家汇、田林、南方商城、莘庄，四大商圈环绕，周边商业成熟度高，且与城市核心商圈距离近，本项目北部截流效应最强。5公里范围约120万方潜在供应量，且城市级商圈、区域型商圈、社区型商圈皆有，市场空白较少。徐家汇商圈城市核心商圈商业名称建筑面积（平米）港汇恒隆120,000太平洋百货39,600汇金百货57,143美罗城67,000东方商厦30,000上海

7、六百16,670星游城46,000光启城20,000腾飞PLAZA 16,000合计42万方田林商圈社区商圈商业名称建筑面积（平米）新宜街34,000康健亮都新时代商场50,000奥特莱斯110,000中星城30,000华石路商业街-省啦商城-合计25万方南方商城商圈社区商圈商业名称建筑面积（平米）百联南方商城80,000南方休闲广场46,000南方友谊商城64,000莲花国际广场45,000合计23.5万方莘庄商圈区域商圈商业名称建筑面积（平米）仲盛世界商城160,000百盛购物中心40,000凯德龙之梦80,000港澳购物中心36,000海星商场25,000合计34万方5公里轨交分析基地周

8、边轨交通达，除了场地内1号线、3号线以及2019年通车的15号线外，漕宝路还有12号线。但距离徐家汇商圈只有3站，距离中山公园商圈5站，15号线连通的主要是郊区线路。上海南站站漕宝路上海体育馆徐家汇锦江乐园莲花路莘庄石龙路龙溪路桂林公园虹漕路桂林路吴中路百色路罗秀路轨交虽然通达，但北部截流明显。5公里竞品分析未来周边区域将有近四家大型商业综合体开业，徐家汇中心、徐汇滨江、绿地缤纷城、日月光中心 四大商业的影响巨大，进一步截留来自中心城区的潜在消费者。徐汇万科中心日月光中心2016.12开业徐家汇中心2022开业徐汇滨江城开中心2016.12开业4公里1公里4.5公里3公里绿地缤纷城2016.1

9、2开业项目1公里周边住宅居多。1公里周边分析0.5公里过境人群分析构成：主要以周边住宅居民为主，包括有漕河泾、古美、梅陇、田林等板块；办公人口主要集中在徐家汇方向，项目周边办公以本项目本身及对面中星为主；南站交通枢纽提供大量交通过境人口。数量：居住人口约70万。构成：办公人口伴随本项目的成熟，比例会迅速提升，但整体依然以居住人口为主。数量：本项目区域为人口导入区，居住人口伴随新增住宅项目而迅速增长，以4%作为一个年平均增长率值，至2020年约82万。办公人群以15平米/人计算，至2020年至少拥有4.5万办公人口；另外预计2020年15号线开通，届时交通过境人群进一步提升。人口结构：家庭居住及

10、办公人群为主，过境及高校群体补充；消费特征：消费承受能力较高，消费习惯以打造个性化、突出自我特色为主现有人群未来人群场地现状交通-通达性差1.可进入本项目地块的车流主要为图中1-6蓝色车流方向。2.不可进入本项目地块的车流主要为图中7、8红色车流方向。3.项目地块周边车流拥堵程度如图中块状所示，颜色越深拥堵越严重，其中9处最为拥堵，10处次之，11处车流较少。本项目和周边地块交通可达性不高，受多个地块开发叠加影响，项目建成后周边交通压力大。场地现状交通-轨交接入场地西侧有15号线接入，并通过地下连通道与1号线 3号线换乘。场地3条轨交线路接入。场地现状特色绿轴基地南侧的特色绿轴公园，近7万平米

11、，作为CBD中央商务区中的植物园，融植物科普，市民活动，健身运动，文化休闲等多种功能于一体。挑战-周边商业成熟度高，且与城市核心商圈距离近，本项目北部截流效应最强。-虽紧邻城市交通枢纽，但过境交通人流级别较低。-现有物业建成时间长，但处于不断更新中；新建项目体量大，特色鲜明，开发商实 力强，区域竞争激烈。-项目交通可达性差。机遇-场地内7万平米特色绿轴中央公园。-徐汇万科中心项目有42万方办公，既有办公人群约3万人；与公园道一号相邻，既有住宅人群约8000人。-先于徐家汇中心、徐汇滨江等新项目开业-三线换乘轨交接入，为场地引入大量轨交人流3商业建筑设计1公里住宅为主社区型商业家庭式留住人5公里

12、商圈竞争激烈差异性吸引人主题式徐汇万科中心北京朝阳大悦城 上海大悦城 天津大悦城 成都大悦城 开业时间：2010年5月28日项目定位：超级家庭生活娱乐购物中心创新点：飞天梯 以家庭为主题包装商业开业时间：2015年12月19日项目定位：魔都爱情地标创新点：摩天轮 屋顶轻艺术街区摩坊166开业时间：2011年12月25日项目定位：国际时尚青年城创新点：骑鹅公社 大悦农庄 跨界O2O开业时间：2014年11月20日项目定位：游憩式潮玩购物公园创新点：咕噜学院：创客微集市悦街（Joy Street）：24小时不夜城大悦城系列的定位升级大悦城系列的定位升级目标客户18-35岁新兴中产阶级，他们会用三分

13、之一的收入作为自由支配，他们受过更好的教育，更愿意接受借贷的生活方式，他们追求更有态度和品质的生活，愿意为产品和服务的附加值买单，他们有强烈的品牌意识，热衷于尝试新鲜潮流的产品和服务。以18-30岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。品牌特征年轻 是客层，大悦城关注年轻人，能够满足不同阶段的青年人的需求与偏好。时尚 是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。潮流 是表现方式，大悦城符合主流文化特征。品位 是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往标准配置

14、主题商业街区 骑鹅公社、神兽寺街、悦界、五号车库、IF街、摩坊166文创品牌组合 方所、PAGE ONE、猫的天空之城、物心、西西弗书店创新建筑形态 摩天轮、飞天梯、螺旋楼面、双首层 品牌口号JOY CITY Joy Up反思面对商圈激烈竞争，要如何留住人并吸引人？1公里家庭式5公里主题式反思反思家庭定位=everyong？商业+绿轴=绿化植物园？家庭 健康关键词生态 探索关键词一个充满活力与生机的家庭聚所一场充满惊喜与探索的体验之旅生态 探索关键词特色影院餐饮退台下沉广场屋顶花园商业概念集中商业与街区商业结合雨 林柳州路入口岩 洞地铁下沉广场四季中庭西侧入口中庭树 屋绿轴特色餐饮瀑 布东侧下

15、沉广场花 市屋顶花园梯 田东侧中庭生态与探索1室内商业动线室外商业动线室外探索节点12345678雨林岩洞四季中庭树屋餐饮退台梯田瀑布花市节点与节点的串联12345671室内探索节点活动场地绿轴办公部分1塔楼1 塔楼2SHANGHAI VANKE SOUTH STATION SKIDMORE, OWINGS & MERRILL LLP塔楼体量TOWER MASSING设计概念DESIGN CONCEPT12MSHANGHAI VANKE SOUTH STATION SKIDMORE, OWINGS & MERRILL LLP12M12M12M方形的建筑平面被切割为四 块12米宽度的长条配合弧形

16、 立面，在增加平面效率的同 时也创造出建筑本身的强烈 特征THE FLOOR PLAN IS BASED ON A SQUAREPLAN DIVIDED IN 4-12M PARTS WITH CURVEDBROAD FACADESTHAT INCREASE THEEFFICIENCY AND PROVIDE STRONG CHARACTER OF THE TOWER平面的几何概念PLAN GEOMETRY IDEASHANGHAI VANKE SOUTH STATION SKIDMORE, OWINGS & MERRILL LLP塔楼体量TOWER MASSING整体鸟瞰AERIAL VIEWSHANGHAI VANKE SOUTH STATION SKIDMORE, OWINGS & MERRILL LLP塔楼体量TOWER MASSING高速公路看到的景象VIEW FROM THEELEVATED HIGHWAY雨棚设计LEVEL 29+129.10 MROOF LEVEL / MECH+142.60T/OPEN SCREEN+155.70T/OPENSCREEN+138.10T/OPEN SCREEN+143.80T/OPEN SCREEN+149.70T/OPEN SCREEN+147.05T/OPE