2022年某市昌平区蓬莱温泉科艺园可行性研究报告

1、*地产昌平蓬莱温泉科艺园可行性研究报告 2007年10月19日 第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录宗地位置 地理位置：北京昌平区小汤山温榆河畔紧邻麦卡伦地项目北侧北京太阳城项目南侧 项目四至：东以北亚花园东路（规划中）为界，邻国家商务部培训中心南靠北七家二号路（规划中）西至立汤路（中有绿化隔离带相隔）北临北京太阳城南路（现状路）道路交通：十分便捷主要道路西有立汤路、北距北六环路1公里距亚运村18公里距城市轻轨终点站7公里距首都机场10公里北侧道路（北京太阳城南路）西侧道路（立汤路自行车道）周

2、边现有配套 医院：小汤山医院、北京太阳城医 院 （北京市医疗定点医 院）、王府中西医结合医院（三级甲等）学校：汇佳私立学校、景山学校寄宿分校、北京市商业学校商业：北七家建材市场、华普超市、亚运村汽车交易市场其它：九华山庄、富来宫温泉山 庄、天野度假村、龙脉温泉 城、小汤山会议中心等北京太阳城医院北京太阳城小汤山会议中心汇佳私立学校宗地现状 地形：宗地形状大致呈长方形南北短、东西长地势：地势平坦，无拆迁已具备七通一平条件地貌：宗地内现种有庄稼堆放着用于园林造景的天然石料已完成两眼温泉的钻探，水温57度另有梨树果园30余亩 30多米高的槐杨林成树3000多棵几十亩鱼塘用地规划指标 用地技术指标总用

3、地面积63.47公顷建设用地面积50.99公顷代征绿地用地面积5.338公顷代征道路用地面积7.142公顷 建筑技术指标规划总建筑面积约51万平方米容积率1建筑高度控制 18米车位机动车1辆/户、自行车1辆/户项目背景 项目权属：北京蓬莱物业开发中心公司资质：1995年登记注册，开发资质为四级 注册资金1000万元，总资产5.43亿元，净资产4.1亿元以往业绩：开发蓬莱公寓、蓬莱苑别墅宗地取得：2006年9月18日通过招投标方式在北京市国土资源局昌 平分局取得本项目用地使用权，并于2006年11月1日签 订正式合同（京地出（合）字（2006）第635号）土地成本：3.397521亿元，折合楼面

4、地价：667元/平方米付款进度：已付1.897521亿，余款1.5亿未付第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录北京别墅市场概况（2007年1-8月）1-8月份北京别墅套数销供比为1.96:1，去年同期别墅套数销供比为1.60:1；别墅市场仍表现为供不应求，供求差距进一步拉大。1-8月别墅销售主要集中于昌平、朝阳、大兴三大行政区域，销售套数分别为1076套、730套、719套，占成交总量的59.27%。2007年1-8月北京别墅市场成交价格走势不稳，7、8月持续上涨 ；环比分别上涨8.87%、1.

5、71% 。区域市场概况隶属区域：宗地位于北京三大别墅区之一的奥北别墅区奥北别墅区中央别墅区香山别墅区北京近80%别墅区域范围：以汤立路为主线，亚运村六环路附近区域特点：先天的优美环境小汤山温泉，温榆河后天的奥运契机基础设施、商业配套六环以内六环外围第一居所为主第二居所比例上升具有良好居住氛围的成熟别墅区主要竞争者首创、珠江、北辰、保利，耀江，上海复地竞争者产品形式均为独栋别墅竞争者价格水平：单价10000-40000元/M2不等，总价为350-600万/套的中档别墅和800-1200万/套的高档别墅各占半壁江山更有顶级的东方普罗旺斯，单价4万/M2，在售存量房屋总价3600万/套起。区域市场竞

6、争者状况开发商首创珠江北辰保利耀江上海复地开发项目温哥华森林壹千栋长河玉墅保利垄上东方普罗旺斯湾流汇产品形式独栋别墅售价起价：820万/套16000元/M2单价12000元/M2总价348-610万/套单价10000元/M2总价：600万/套起价：3600万/套单价：40000元/M2均价：400万/套区域市场供给特点产品形式周边楼盘产品形式分布独栋联排双拼叠拼板楼保利垄上长河玉墅珠江壹千栋 other villa渡上(依水庄园)麦卡伦地温哥华森林东方普罗旺斯北京太阳城（含公寓）北京洋房达华依云庄园上成国际花园蓬莱苑别墅威尼斯花园(水韵风情庄园）汤HOUSE汤HOUSE纳帕溪谷湾流汇独栋别墅综

7、合产品产品形式以独栋为主，其中16个楼盘中有10个只有独栋，未作产品拆分；有产品拆分的6个楼盘中，产品最多覆盖三种形式；5个楼盘有联排产品，3个楼盘有双拼产品，2个楼盘有叠拼产品，只有1个楼盘涉及板楼产品；户型面积范围在400500平方米和300400平方米的套数最集中，两者合计的比例达到55%。 区域市场供给特点建筑规模建筑面积规模分布5万M25-10M210-15万M220-25万M230-45万M2 other villa渡上(依水庄园)3.5万M2麦卡伦地8.2万M2北京洋房12.8万M2长河玉墅20万M2保利垄上36万M2达华依云庄园3万M2蓬莱苑别墅9.12万M2汤HOUSE15万

8、M2温哥华森林22.8万M2珠江壹千栋41万M2威尼斯花园(水韵风情庄园)7.65万M2湾流汇11万M2东方普罗旺斯22万M2上成国际花园40万M2纳帕溪谷20万M2独栋别墅综合产品12周边项目以中等规模为主周边项目产品是否拆分并不以规模大小为依据区域市场供给特点容积率容积率分布0.3-0.40.4-0.60.6-0.80.8-11保利垄上0.39珠江壹千栋0.41威尼斯花园(水韵风情庄园)0.68蓬莱苑别墅0.8北京洋房1.3长河玉墅0.38麦卡伦地0.41汤HOUSE0.8 other villa渡上(依水庄园)0.39湾流汇0.44北京太阳城0.8温哥华森林0.38东方普罗旺斯0.3达华

9、依云庄园0.3纳帕溪谷0.33独栋别墅综合产品12周边项目容积率以0.3-0.4之间为主周边项目凡进行了产品拆分的，容积率相对较高销售情况：良好2006年，东方普罗旺斯、珠江壹千栋等别墅销量都在100套以上，保利垄上更是突破了200套大关；湾流汇均以期房销售， 2007年1期未封顶即已售完，2期销售情况良好。 目前余量：多数项目已售完，存量不多，距离本案最近的几个项目中：西侧：长河玉墅、渡上别墅已售完南侧：麦卡伦地销售率已达80%，仅剩余36套南侧：温哥华森林仅剩余1套价格走势：上涨幅度大、速度快本区域别墅较之2006年价格上涨15%-30%以麦卡伦地为例，2006年5月，该项目单价为1200

10、0元/平方米，而截至2006年10月，该项目单价已升至16000元/平方米，而且在未来的几个月里将每个月调整一次价格，以保持持续的上涨趋势。客群特点：北京市区客户占70%左右区域市场销售情况项目周边土地交易情况概述20062007年间昌平地区出让居住用地仅4宗，占地共84.82公顷，规划建筑面积129.36万平米。本项目所在的小汤山镇地区属于昌平土地交易热点地区，在03年至04年间共出让居住用地25宗，占地面积共388.92公顷。 本部分居住用地现已基本形成有效供应，消化完毕。（长河玉墅、渡上、麦卡伦地、上游别墅等楼盘）本项目是小汤山镇近期入市的唯一居住用地，且周边无后续地块供应，唯一可能与之

11、形成竞争的项目是07年4月出让的地处北七家镇南部项目（与本案距离较远）。本案北七家地块项目地块交易信息受让方名称土地位置区县宗地面积规划建筑面积规划用途合同地价款平均地价宗地四至北京蓬莱物业开发中心昌平区小汤山镇马坊村东南蓬莱温泉科艺苑住宅项目昌平区509900.26平方米509900.26平方米住宅、商业11877.71万元15.53万元/亩即本案北京泰格经济开发公司（曾开发“渡上”项目）昌平区北七家镇中部北七家镇南部组团（平坊村东旧村改造）昌平区141957.35平方米213800平方米住宅及配套公共设施47100万元221.19万元/亩东至：现状连顺公司西墙；南至：规划郑海路；西至：立汤

12、路；北至：规划郑海路周边项目介绍概况周边项目介绍概况多层、高层楼盘参考小汤山区域内并无可参考产品，我们参考其他地段在售的多层、高层产品行政区项目开盘时间建筑形式户型容积率销售均价(￥/m2)顺义金汉.绿港2005-09-24 小高层60-150 平1-3居 1.897000万科四季花城2006-10-2多层、小高层95-100平米的两居、118-130平米的三居、150平米的花园洋房四居 1.56公寓7000洋房80002U.香花畦2005-07-16 6-10层带电梯118-223平3-4居大户型1.498000蓝湾2005-06-11高层、多层1.196000昌平新龙城2005-11-26

13、高层50-180平1-4居2.469800顶秀青溪2005-10-22小高层110-260平3-5居，5居跃层1。89500矩阵2006-4-22小高层50-60平1居，70-90平两居1.589000典型项目介绍麦卡伦地六环内，与本案南侧一路之隔，欧洲古典风格建筑类型建筑面积项目开盘时间绿化率容积率独栋 8.2万平2006-5-1853% 0.41周边配套中小学：汇佳私立学校、景山分校医院：小汤山医院、北京太阳城医院其他：九华山庄、富来宫温泉山庄、天野温泉度假村、北京电信都市温泉度假村户型共156栋:南区94栋；北区62栋.地上三层,地下一层售价820-1030万/套开发商北京众益家园房地产

14、典型项目介绍北京洋房六环内，在本案东南方向建筑类型建筑面积项目开盘时间绿化率容积率叠拼板楼12.8万平方米2005-11-1940% 1.3均价12000元/平方米销售情况已全部售完开发商北京置信华安房地产典型项目介绍汤house建筑类型建筑面积项目开盘时间绿化率容积率联排叠拼 15万平2007-9-131% 0.8周边配套社区周边配套齐全。适合旅游、度假、康复、疗养户型一期368户:12栋联排(一栋10户)、6栋叠拼；二期约300户。联排地上三层，叠拼四层，面积：150-300平方米售价200-300万/套开发商北京久长房地产六环外，在本案西北方向典型项目介绍保利垄上建筑类型建筑面积项目开盘

15、时间绿化率容积率独栋别墅 36万平2005-7-2448.3% 0.39交通配套交通：紧邻北六环61出口，距亚运村仅18公里，立汤路、京昌、京承、北六环、机场高速等便捷到达。配套：紧邻九华山庄，综合商场、邮局、银行等。户型社区共700栋。地上两层、地上三层；一期（1、2、3区）共125栋，二期（6、7、8、9、10区）共300栋，三期（11-18区）。售价起价600万/栋开发商保利地产六环外，在本案西北方向第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录本案地块SWOT分析SWOT分析优势（S）机会（O）

16、威胁（T）劣势（W）A. 项目位于奥北别墅区，区域开发成熟，交通便捷，具备成熟的别墅居住氛围；B. 毗邻温榆河，又有温泉资源，生态自然条件良好；C. 地块平整体量适中，易做产品拆分。A.地块规划路等一级开发现状不明，有待落实；B.地块外南侧有少量高压线，对产品销售造成影响，但影响不大。奥运会的到来、5号地铁线的开通拉近了本案与市区的距离；房地产市场涨势良好，国家限制别墅项目用地审批，本项目涨势空间大；区域内现有项目基本已售完，且综合产品较少，市场空间大。A. 70/90政策导致本案在户型设计上与客群诉求形成矛盾，增加产品研发困难；B. 周边已有别墅项目较多，虽然大多已基本售完，但竞争者开发水平

17、普遍较高，对本案产品开发提出高要求。第一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录本案产品形式定位本案条件限制容积率1.0总建面51万平米本案体量大考虑产品拆分联排多层周边市场独栋供应量大策略：成熟的别墅区域，稀缺性产品供应，实现销售目标现有同类项目本案多层9000元/平米联排12000元/平米起价：多层10000元/平米联排15000元/平米别墅氛围：成熟的别墅氛围带来天然的区域优势产品稀缺：周边项目大多已售完国家限制别墅项目审批类型、售价时间、位置多层年均上涨5%联排年均上涨7%本案价格定位本案客群

18、定位中高档独栋别墅20000-40000元/平米800-3600万/套北京市区客群通过产品差异导出客户特征多/小高层产品本案联排、多层组合9000元/平米多层10000元/平米联排15000元/平米销售单价销售总价100万/套多层90万/套联排200-300万/套成熟高档社区品质相对较低高品质居住氛围中高端收入经济型产品居住舒适北京市区中高收入客群户型配比建议产品形式单位面积总面积销售起价联排200-300平米3.36万平米15000元/平方米多层85平米左右1.44万平米10000元/平方米商业2.4万平米9000元/平方米会所4500平米其他1500平米车库1.37万平米40000元/个第

19、一部分：宗地位置与宗地概况第二部分：区域房地产市场概况第三部分：SWOT分析第四部分：定位建议第五部分：经济测算第六部分：结论与建议目录经济测算地上建面 地下建面合计可售面积合计510，000136，744646，744578，847多层336，000336，000336，000联排144，000144，000144，000商业24，00024，00016，800其他服务设施1，5001，500会所4，5004，500车库136，74482，047基础经济技术指标单位：平方米经济测算总投资表序号项 目单 价(元/平方米）数量金额备注（万M2）（万元）一土地费用合计4，12051 210，120

20、含契税，后期大市政费用二前期费用合计14064.679054 三建筑安装工程费137，826多层210033.670，560联排220014.431，680商业30001.685，040其他服务设施17000.15255会所35000.451，575地下车库210013.6728，716四基础设施建设费26064.6716，815五管理费用15，843 按销售收入2%计提六销售费用23，765按销售收入3%计提七财务费用 15，865八不可预见费5.0%154，641.637，732按总建安成本计提项目开发总投资437，021经济测算主要经济指标名称数据单位多层均价13,264 元/平米联排均

21、价22,361 元/平米商业价格9,000 元/平米车库销售价格4 万元/个总投资437,022 万元预计销售收入792,168 万元多层销售收入445,680 万元联排销售收入321,992 万元商业销售收入15,120 万元车库销售收入9,377 万元经营税金及附加43,569 万元土地增值税79,850 万元所得税前利润231,727 万元所得税57,932 万元税后利润173,795 万元净现金流量173,795 万元经济测算主要财务评价指标名称数据单位参考标准项目开发期(年)4 年项目销售期(年)3 年销售净利润173,795万元销售净利润率21.94%销售毛利率49.83%税后内部

22、收益率29.19%经济测算销售净利润率敏感性分析销售净利润率楼面地价（元/平米）21.94%90008500800075007000650060005500500045004000销售起价（元/平米）8500-12.96%-7.85%-3.69%-0.11%3.41%6.94%9.80%12.00%14.18%16.33%18.44%9000-7.74%-3.66%-0.24%3.13%6.50%9.42%11.53%13.62%15.68%17.72%19.73%9500-3.63%-0.36%2.87%6.09%9.08%11.11%13.10%15.09%17.05%18.98%20.8

23、9%10000-0.47%2.63%5.71%8.76%10.71%12.63%14.54%16.43%18.30%20.14%21.94%105002.40%5.37%8.32%10.34%12.19%14.03%15.85%17.66%19.44%21.20%22.64%110005.05%7.90%10.00%11.79%13.56%15.32%17.06%18.78%20.49%22.10%23.29%115007.50%9.68%11.41%13.12%14.82%16.50%18.17%19.82%21.47%22.74%23.88%120009.39%11.05%12.71%14

24、.35%15.98%17.60%19.20%20.79%22.23%23.34%24.43%1250010.72%12.33%13.91%15.50%17.06%18.62%20.15%21.68%22.83%23.89%24.94%1300011.97%13.51%15.04%16.56%18.06%19.56%21.04%22.35%23.38%24.41%25.42%1350013.13%14.61%16.09%17.55%19.00%20.44%21.87%22.90%23.90%24.89%25.87%经济测算销售净利润敏感性分析销售净利润/万元楼面地价（万元）173,795 900

25、08500800075007000650060005500500045004000销售起价（元/平米）8500(89,818)(54,420)(25,557)(797)23,669 48,069 67,936 83,175 98,297 113,153 127,787 8750(73,024)(38,476)(13,639)10,955 35,431 59,685 75,889 91,039 106,086 120,925 135,519 9000(56,224)(26,564)(1,749)22,710 47,198 68,418 83,748 98,904 113,876 128,651 143,250 9250(39,515)(14,648)1