SRTP-王旭-房产税改革方案的改进方法知识讲解

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。SRTP-王旭-房产税改革方案的改进方法-重庆大学大学生科研训练计划项目申报书项目名称：关于重庆房产税改革方案的改进方法申请人：王旭，罗瑜，魏新魏所在学院：建设管理及房地产学院指导教师：杨宇联系电话验室及设备管理处制填表说明1、本表填写内容必须与事实相符，表达准确。数字一律填写阿拉伯数字。2、“项目开展所在实验室”栏由需要在实验室开展研究的项目组填写。在“校级实验室”、“院级实验室”及“其他实验室”前方框内打勾。“校级实验室”指校级基础教学实验中心、“院级实验室”指院级（专业）

2、中心实验室、“其他实验室”指教师科研实验室等。3、“提交成果方式”栏填写：技术研究报告（调研报告）、论文、实物装置（含照片）、软件、专利申请材料、录像片等。4、打印格式：（1）纸张为A4大小；（2）文中小标题为小四、黑体；（3）栏内正文为五号、宋体。“重庆大学大学生科研训练计划”项目申请表项目学院（公章）：实验室及设备管理处制表项目名称关于重庆房产税改革方案的改进方法项目所属学科学科名称（管理科学与工程）学科代码（120100）研究类型基础研究试验研究项目开展所在实验室校级实验室、院级实验室、其他实验室建筑信息管理中心实验室（名称）项目组人数3项目实施时间2011年05月至2012年06月项目

3、所需经费1000元项目组成员（含项目负责人）姓名学号年级专业班联系电话签名王旭2009086109级工程造价专业2瑜2009085709级工程造价专业2新魏2009086209级工程造价专业2导教师姓名职称学院专业联系电话杨宇副教授建设管理与房地产学院工程管滔副教授建设管理于房地产学院工程管究内容问题的引出背景及意义房产税，又称房屋税，是HYPERLINK/view/8426.htmt_blank国家以房产作为HYPERLINK/view/164667.htmt_b

4、lank课税对象向HYPERLINK/view/73580.htmt_blank产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用HYPERLINK/view/371926.htmt_blank税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制HYPERLINK/view/2268010.htmt_blank固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。然而，重庆和上海已作为两个试点，于2011年1月28日起开始征收房产税。房产税的征收，在我们看来，有两个原因：一是为了完善和丰富税种，增加地方政府的财政收入；二是作为房地产市场的调控工具，抑制房价快速上涨。从政策制

5、定者的角度来看，房产税的初衷显然是出于前者，但对于普通百姓而言，则更偏重于理解为调控房价。房产税是长久性的地方收入。近年房价攀高的主要原因就是因为现在卖地收入是地方的主要收入，而卖地并非长久之计，仅仅依靠土地出让是无法从根本上解决地方政府的收入的。而如果进行房产税的征收，就会很好的解决这个问题：地方政府每年靠房产税就能获得巨大的财政收入，比一次性卖地所得的收入要稳定和充裕。房产税能有效的抑制炒房现象。很多人认为，现在如此严厉的调控之下楼市成交之所以依旧火爆，房价仍呈上升趋势，是因为现在房产仍然是刚性需求。而我们认为，真正的原因是，炒房者在房地产市场中充当了中坚力量，是他们推动了市场的成交量从而

6、促进了房价的上涨，而炒房者如此有恃无恐的买房的一个重要原因是他们的持有成本不高。而今出台房产税，针对自住需求以外的购买单位征收高额的房产税，让炒房者无利可图。使炒房者将房子投放到市场上，增加市场的有效供应，并阻止炒房者进入房地产市场与真正有自住需求的购买者抢有限的房子。所以说出台房产税对于民生，对建造和谐社会，都有着积极的意义，有利于民生，有利于社会和谐。效果1月30日，重庆首笔个人住房房产税为6154.83元，当日在北部新区地税局申报入库。重庆税务部门提供给媒体的信息称，首月17笔房产税，共149978.01元入库。房产税实施一个月来，成交量下降五成，但是影响成交量的主要是高端二手房。然而在

7、此期间内，房价却没有下降。C.发现问题经过近几个月房产税改革方案在重庆的试运行我们发现，所收税款数额并不大，对现实房价也没有产生有力的调控影响。民众及有关业界人士对此项改革也都颇有微词。本质上来看，房产税的改革目的性明显是有利于国家的稳定发展，但试行结果却没有想象中的好，很可能是在改革方案的设计上有须适当改进的部分。比如，我们在研究中发现，房产税的征收范围并没有覆盖到农村。农村的房产规模急剧扩大。大批高级公寓、别墅等经营性住房出现如果仍然按照现有规定不对这部分房产征税，就会造成我国房产税收收入的一大损失。相对征税范围，研究内容免税范围就显得有些过于宽泛。另外，相较于其他国家或地区，重庆地区的房

8、产税税率偏低，所以才有近几个月税收情况并不理想的现状。我们在对比中看到，房产税的征收应该将该地区的居民经济状况纳入参考标准。税率的数值也可在现有基础上稍作调整。并且，从征收体系上看其征收过程并不十分合理，因为合同价格与交易价格往往有所不同，所以依靠合同价格作为税基的问题值得商榷。并且房产税作为一种长久性的税收但其并未与房地产的整个交易过程和房产持有过程挂钩，所以在长久实施上可能会有一定的不便之处。二、我们的研究A.房产税征收的现状：从一月份起征房产税至今遇到了很多问题，比如在征收房产税时有很多购房者为了避税，使合同金额远低于实际交易金额；房产税作为一种长期税，但并未出台相应的规定来规范纳税人在

9、房产税方面的纳税义务。B.与其他地区、国家及地区的房产税的对比重庆：征税对象：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税；征收税率：新购高档住房价格超过均价两倍，按0.5%税率征收。全部独栋商品房收房产税。购房价格超均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%；免税范围：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭

10、只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。上海：征税对象：暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准；征税税率：适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%；免税范围：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税；人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行

11、办法规定计算征收房产税；税收管理：房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收，纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。台湾：按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。研究内容日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得

12、税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。固定资产税的标准税率为14%。韩国：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%到3%。德国：不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。法国：不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fairmarketvalue)纳税。公司将自己房产

13、装修后出租，按税基的84%缴纳15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。瑞典：不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。意大利：不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。西班牙：不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。C.房产税的去向房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住

14、房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题，但是近些年的廉租房和公共租赁住房的建设情况并不尽如人意。三、我们的建议与意见1、征收税率应该适当提高与国外相比，我国的房产税税率明显较低，再加上，房产税的征收本来就只针对高级住宅，而选择高级住宅的人本来就不会太介意房产税的征收，因此导致了对房价和成交量的影响不大。2.房产税的税基应进行调整现行房产税的税基为合同上的交易价格，但在实际过程中购房者使其合同价格远低于其实际购房价格以达到避税的目的。并且房产税以交易价格作为税基也并非是长久之计，我们应当寻找一种公平且具有可行性的方法来衡量房屋价格作为税基。3、房产税的征收体系应进

15、行调整房产税作为一种长久性的税收，其再实施过程中应当与房产税的持有过程相挂钩，再次我们可以像汽车的征税方式进行学习，比如将房产税与房屋产权进行挂钩等等。4、房产税应加快向全国推广开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价.过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。所以我们应当把房产税向全国范围推广，但针对各地不同的现状，又应当采取不同的征税办法，达到与个地方的实际相结合，真正发挥出房产税的实际意义。立项意义（含国内外研究现状）一、研究现状：据重庆市财政局有关方面的统计数据，截至4月27日，重庆市已经入库的房产税试点征收税款有几十万元。而最近重庆市主城九区的

16、3400多名独栋别墅所有人将收到市地税局下发的房产税纳税通知书。2011年5月17日，重庆市地税局介绍，已正式启动存量独栋别墅房产税纳税通知书发放工作。这意味着收到通知书的独栋别墅所有者，都将在10月缴纳今年的房产税。作为资本市场的老大的美国，已经建立起了较为完善的房产税征收体系，其房产税包括房地产保有税、房地差取得税、房地产所得税，有专门的房地产评估协会，对房地产价格进行估价，且各地房产税税率一般在1%3%之间且其房产税已成为地方财政收入的主要来源，房产税约占地方财政收入的30%，地方税收收入的50%80%，同事也是居民在住宅消费上的第二大支出。作为老牌资本主义国家，日本的房产税主要有固定资

17、产税、都市规划税和事业所税组成。且两者都采取了宽税基的政策。而重庆房产税税率最高只有1.2%，且其征收总额远不能满足保障性住房的资金需求。二、立项意义：（一）房产税的意义从国家政策上来看1998年住房制度改革后，房地产市场扩张速度特别快，而与此相适应的制度建设比较缺失。房产税是房地产市场制度建设的重要一环。房产税改革应和市场发展相适应。在这方面，中国正在补足，将重庆和上海作为新房产税政策试点，以尽快了解新房产税政策的实用性和适用性。房产税对于我国的整个房地产业有着举足轻重作用，而进一步的使房产税合理化也将推进我国房地产市场的规范性。从现阶段情况上来看近二十年来，我国经济社会形势发生了很大变化，

18、住房制度改革不断深化，居民购买商品房代替了原来的公有住房分配，房产逐步成为个人财产重要的组成部分以及财富积累的重要方式，房产税改革条件基本具备。房产税成为目前最令人关注的房产相关政策之一。对中国现有居民，尤其是作为试点的重庆地区居民在生活上有着极为重要的影响。5月5日，中国社会科学院发布2011年房地产蓝皮书表示，开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可引导合理住房消费，抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。通过征收房产持有税，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。所以房产税怎么收，收多少，不仅影响着房地产市场，而且对于收入分配和增长地方财政税收

19、也有着巨大影响。（二）对房产税进行改进的意义正因为房产税有着巨大的实际意义。而自今年年初开始实施的房产税并未起到理人满意的效果。首先是价低的税率并没有从根本上冲击到炒房者的利益，并且由于采取合同交易价格作为税基，所以有不少购房者为达到避税的目的是合同交易价格远低于实际购房价格，使得房产税的征收有失公平。而针对以上种种的问题，我们将进行实地实际调研，并得出我们的结论提出我们的建议，供以后房产税的改革和调查者作为参考。研究路线（或研究方案）研究路线:本项目组通过前期调查、专家走访咨询以及文献阅读，经过归纳分析总结，最终找到一种既能应用于实际情况，又相对简单有效的、科学合理可持续的研究方法。此法要求

20、我们循序渐进，厚积薄发：首先对于房产税的相关概念要有明确具体的理论上的认识，进而从实际出发，深入到房产税的实际操作中去调查研究、总结分析，最后将理论与实际相结合，得出最终结论。文献法机构调查法专家咨询法重庆房产税的现状重庆房产税与上海以及其他国家地区的比较分析房产税现今在税率、征收体系中存在的问题文献法机构调查法专家咨询法个案追踪访问法重庆房产税改革方案的改进办法房地产企业+购房者+利用+征收过程的问题对重庆房产税改革方案的结论改进建议创新点一、研究内容创新1.从保障房建设的资金需求以及房产税对于房屋持有和出售的影响上讨论房地产税率的合理性。2.将房产税的征收与房屋产权相挂钩，以谋求合理可行的

21、税收制度及有力的税收约束。二、研究方式创新我们采取实地调研的方式进行调查，采取由上到下的分析方式，使得房产税的改革方案从实践中来到实践中去。具备的研究条件一、研究课题优势房产税的征收是2011年国家出台的一项新政策，将房产税的改进作为我们的研究对象，是非常具有创新意义的。在房价攀高的今天，利用房产税控制交易量、房价和调节收入是水到渠成的，但是其中还存在很多问题，真正的运用好房产税及其去的处理还有待研究及讨论。二、学院，指导教师和权威部门支持的优势本项目组所在的建管学院是国内房地产领域最具影响力的专业学院之一，校友遍布国内外尤其重庆市各个相关机构。学院与重庆市国土资源管理局有着紧密而长久的合作关

22、系，这为本研究搭建了良好的信息平台。三、主体和团队优势本项目组成员均来自工程造价专业，成绩优良，具有较扎实的专业基础和学习能力。魏新魏同学是工程造价2班班长，预备党员，曾任建管学院团委组织部副部长，有较长时间的学生干部经历。组织参与过多项活动，活动获得老师及同学好评。王旭同学自幼饱读诗书，酷爱钻研，学习勤奋。罗瑜同学有丰富的社会实践能力，动手能力。爱好广泛，持有全国扬琴等级考试证书，全国绘画等级考试证书。在申请项目前，项目组成员在对新房产税相关资料进行大量阅读和共同探讨的基础上另外，长期合作的经验保证本项目组成员交流方便迅速，行动集中，默契程度高，团队协作力强，科研探讨与沟通能力较好。四、地缘

23、优势重庆与上海一起作为全国新房地产税仅有的两个试点，具有很强的地缘优势。我们可以对重庆的房产税的实施进行实地考察研究，提出有针对性的建议。自1997年重庆直辖以来，经济飞速发展，尤其是房地产业，重庆每年都有大量新的工程开工和完工，有大量的房产交易成交，给我们提供了一个很好的研究对象。参考文献韩晓琴.当前有关房产税的几个热点问题探析J.经济研究导刊.2010（27）.钱津.如何遏制房价过快上涨J.中国流通经济.2010（5）.张娴彧.浅谈中国现阶段房产税及其税制存在的问题和建议J.商业研究.2010.4张敏.我国房产税制的现状及改革措施J.重庆科技学院学报.2010，19进度安排研究阶段研究内容第一阶段（课题筹备阶段）2011年3月15日2011年5月15日背景研究：广泛了解业内信息以及相关领域知识。2011年5月15日2011年6月22日课题设计：结合导师意见，在确定的领域中提炼最突出的和最感兴趣的矛盾点总结成课题第二阶段（课题具体研究与实地调研阶段）2011年6月29日2011年8月31日文献查阅：通过对国内外同类课题及研究资料收集与研究，将我们研究内容细化，确定后期方案2011年9月3日2011年11月19日第一轮社调：走访税务局、重庆市、重庆市城乡建筑委员会、各开发单位，为日后的建模分析收集数据2011年11月222012年3月11日第二轮社调