40.-商业--云南安宁城市综合体 2013.11

1、香港华艺设计顾问（深圳）有限公司 2014.3云南安宁 城市综合体规划设计项目区位与周边环境分析 1 安宁区位安宁距昆明32公里，是昆明通往滇西8个地州，并经畹町直接与缅甸相连的交通重镇。半小时经济圈项目区位安宁中心城区空间格局为：围绕主城区分布5大功能组团，基地位于安宁主城区东北部，老城核心，北部紧邻东西向城市发展轴，拥有优越的区域优势。1.1 区域位置 区域分析 项目基地位于旧城区商业中心，周边交通条件较完善，可便捷到达新区行政中心、商业中心、体育中心等功能板块，并且可通过连然街、宁湖路与温泉旅游组团和工业组团相联，距离新规划中央火车站客运枢纽仅1Km,对外交通便利。周边主要交通联系通道中

2、华路宁湖路川北路连然街温泉镇楚雄昆明太平G3201.2 区域关系交通条件 区域分析 1.3 基地交通 条件分析 七号地块八号地块东湖公园百花公园主要车流来向七号地块八号地块东湖公园百花公园主要步行人流来向东湖公园百花公园地下连接主次车流车流方向步行人流方向下沉广场地下商业地下通道主要景观面主次车流方向1.4 辐射范围七号地块八号地块东湖公园十分钟步行范围（800M）五分钟步行范围（400M）百花公园维多利购物中心依皇购物中心安宁综合商场湖滨商场综合商场基地步行五分钟内到达百花公园，十分钟内到达东湖公园，有利于人流的汇聚。周边 商圈紧密相连，与基地共同形成安宁市区核心商业中心。 周边分析 基地分

3、析 人文景观资源：基地西靠百花公园，东望东湖公园，螳螂川从基地东川流而过，视野开阔、景观优势明显；周边有多处人文历史遗存，包括安宁文庙、永安桥、遥岑楼和楠园，文化历史浓厚。TOWERPARKRIVERTEMPLE百花公园螳螂川东湖公园安宁文庙遥岑楼景观资源1.5 景观资源七号地块八号地块东湖公园百花公园 基地现状1.6 基地现状用地条件：北临百花路，南抵中华路，西临百花公园，东临螳螂川，总用地面积约10.02公顷，其中7号地块约5.09公顷，8号地块约4.93公顷。1.7 基地分析 基地分析 上位规划解读：城市规划空间结构一心三带三组团；发展定位持续活力繁荣的综合中心区和承载历史记忆的文化核心

4、区；基地位于商务服务中心和文体娱乐中心。8#地块经济技术指标项目数据上限指标净用地面积 49354总建筑面积 372026地上建筑面积 264768其中普通商业 117614仿古商业街 15154住宅 132000地下建筑面积 107258其中地下商业 22129地下车库 85129总户数1100容积率5.06.0建筑密度45%52%7#地块经济技术指标项目数据上限指标净用地面积 52286总建筑面积 311450地上建筑面积 232710其中商业 45524soho办公 114840办公酒店 44020健身中心 5262图书城 5097活动中心 5097配套服务设施 12870地下建筑面积

5、78740其中地下商业 18987地下车库 59753容积率4.04.7建筑密度30%35%经济指标项目梳理及设计理念2 SWOT优势分析StrengthsSWOT劣势分析WeaknessSWOT机遇分析OpportunitiesSWOT挑战分析Threat设计目标 设计目标 基地分析 设计灵感与理念项目规模比较与参考案例3 规模比较规模比较云南安宁顺城中心地块 用地面积：5.2万总建筑 面积：25.3万其中商业面积：9.8万美国霍顿广场 地块用地面积：5.2万总建筑 面积：16.8万其中商业面积：11万本案商业地块 用地面积：4.93万总建筑 面积：37万其中商业面积：13.2万深圳万象城地

6、块 用地面积：10万总建筑 面积：55万其中商业面积：18.8万日本博多水城地块 用地面积：3.6万总建筑 面积：23万其中商业面积：7.8万台湾台茂购物中心地块 用地面积：5万总建筑 面积：9.5万其中商业面积：9.5万 案例借鉴 案例借鉴：博多水城 案例借鉴 案例借鉴 零售 62%餐饮 10%戏院剧场 14%娱乐 14%主要功能板块主力店：百货、健康保养、书籍、药铺小商铺：个性杂货、婴幼儿用品、男女时装餐饮：各国特色美食、轻餐饮娱乐休闲：剧场、影院购物街区主题专卖店、户外休闲5F餐饮娱乐4F餐饮户外3F个性杂货2F休闲时装1F都会时尚B1健康餐饮楼层简介案例借鉴：博多水城家庭生活娱乐型零售

7、部分占最主要比重主要功能板块游乐王国A-Zone动力站：运动主题游乐园百欢集电玩世界：年轻风尚电子游戏空间卡通尼乐园：儿童卡通游乐园美食天堂主题餐饮、美食街购物乐园主题专卖店、风尚服饰娱乐部分与零售部分占最主要比重 案例借鉴 案例借鉴：台茂购物中心 案例借鉴 商场部分地下二层+地上7层，业态类别几乎覆盖现代人的所有日常消费7F美丽华影城6F国际美食5F美食百汇4F仕女内衣3F时代潮流2F便利生活1F都会时尚B1极限运动中心B2运动风尚楼层简介购物女装男装女鞋男鞋化妆品、香氛内睡衣珠宝、视频、表、眼镜皮件、包、配件、杂货童装、孕妇装运动、户外服饰用品家饰寝饰、厨具生活杂货、健康器材数码3C玩具、

8、书店、文教趣味超市、服务、便利店餐饮咖啡轻食餐厅速食美食街食品娱乐美丽华台茂影城百欢集娱乐世界卡通尼游戏爱乐园A-ZONE动力站案例借鉴：台茂购物中心 商业分析 案例借鉴：台茂购物中心 案例借鉴 案例借鉴总结1.特色购物 云南安宁市城市及人口规模较小，同时由于电子商业对 传统商业的冲击，普通的商业模式对本案商业运营带来较大 困难。 本案建议采用第四代商业综合体方式“体验式购物” 并将云南地域特色的文化、艺术、生态或生活方式融入项目， 形成有别于周边商业模式的购物中心，从而吸引更大范围的 老人、小孩、青年和游客前来体验，休闲，娱乐和购物，真 正激活商业活力。2.化整为零 通过室外购物街的设置，尽

9、可能将大体量的商业面积化 整为零，以减小一次性投资规模，同时，随着购物或者生活 模式的变化，也可随时调整业态，以满足新消费趋势。 文化 购物 时尚 旅游 自然 娱乐 特色 生活 休闲 娱乐 地域 功能布局建议时尚生活百货儿童用品专卖玩具反斗城家居家饰卖场大型超市真冰溜冰场Imax影城儿童职业体验园国际美食汇F-world欢乐世界大众品牌专卖店潮流前线3C数码街区游戏电玩世界卡通动漫乐园快捷餐饮服务酒吧娱乐体育用品专卖老年大学体育健身中心图书中心公共服务设施便利店BOX现代艺术街区高端商务酒店会议中心便利店夜总会云南特色街区特色餐饮服务商务休闲创意文化时尚前沿欢乐家庭 商业分析 方案推演4 规划

10、结构推敲总体评价：整体布局应突出中心广场统筹全局，形成基地 场所感。空间不宜过于零散。高层塔楼应充分利用景观资源提升 商业价值，功能布置合理得当。保留 景观通轴，结合广场联系周边景观资源，打造市民休闲空间。优缺点分析优点：商场动线明确，景观轴与主干道无架空视线遮挡；缺点：建筑关系分散，各自为政，整体性太弱。优缺点分析优点：景观轴线明确，市民广场大气，功能布局合理；缺点：7#地块南侧建筑略嫌拥挤，北侧酒店处理欠佳。 方案推演优缺点分析优点：中心广场突出，场所感强；缺点：高层塔楼位置不便消防，未充分利用景观资源。概念方案 1优缺点分析优点：景观轴明确，视线通透，高层塔楼景观好；缺点：高层塔楼太近，

11、市民广场空间拥挤，商业价值 未充分利用。概念方案 2概念方案 4概念方案 3规划实施5 方案一 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 透视图 总平面产品分布 商业地块价值分析 住宅价值分析 方案主要特点 场景剖面1.星空广场2.旱喷乐园3.光影艺术广场4.创意购物广场1234 流线分析 流线分析 流线分析 消防分析 景观分析 一层平面 二层平面 三层平面 四层平面 五层平面 方案二鸟瞰图鸟瞰图鸟瞰图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图透视图总平面图方案特色功能分析场景剖面场景剖面 场景剖面 场景剖面 流线分析 负一层平面 一层平面 二层平面 三层平面 四层平面五层平面1231. 家庭娱乐中庭意向2. 商业入口意向1. 沿路街道空间意向空间意向一44. 休闲时尚中庭意向55. 中心室外广场意向空间意向二66. 创业文化中庭5. 创意购物区入口7空间意向三1345726891010712345