[重庆]房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧(100页）

1、重庆市房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧2013年1月主要内容重庆市房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策 重点研究房地产开发前期报批流程。研究方法 文件检索公司调研理论研究基本假设房地产开发项目（商、住、办公）重庆市主城区严格依法建设，不存在罚款第一篇：报批流程房地产开发阶段划分投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理项目设想1.投资立项申请项目报告年度计划可行性研究规划方案征地勘察设计地质勘查设计招标规划设计方案选定建筑设计拆迁办理施工执照编制施工组织设计工程预算造价2.前期工作审

2、核施工图七通一平材料设备订货办理开工报告组织招标签订施工合同组织施工单位进场组织设计交底审查施工图组织设计3.施工准备施工放线规划部门验线勘察设计部门验槽组织桩基验收隐蔽工程预验结构签订验收4.工程管理竣工工程预验组织竣工验收竣工资料归档办理竣工决算商品房预售商品房价格报批报工程竣工单商品房记账入库商品房销售5.房屋销售组织交房建立物管机构建立房屋档案建立服务制度6.售后服务日常管理房地产开发阶段划分投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段租售阶段一.投资决策阶段投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和土地竞买以及项目

3、建议书、可行性研究的编制和审批等工作步骤。 获取土地信息投资机会研究是否可行是否参加土地竞买编制项目建议书反馈最高价是否获得是否测算编制可行性研究报告项目建议书审批可行性研究报告审批办理投资项目备案证项目立项审批办理土地权属交接相关证件项目立项转入前期工作阶段获得土地信息的渠道重庆市土地交易中心 /com/default.asp土地转让合作开发其它方式还有什么其它方式？返回投资机会研究针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分返回先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地一般的房地产开发项目，有别于重大的

4、基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进行的。土地竞买（土地交易中心）招标方式市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书土地竞买（土地交易中心）拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续 ；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地

5、成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证项目建议书的审批 审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复 重庆市计划委员会文件渝计委固2004 号关于XXX花园项目建设工程项目建议书的批复重庆市XX房地产开发有限公司： 你公司XX2004第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下：重庆市发展计划委员会 年 月 日 主题词：城乡建设 房地产 立项 批复报送：市计委，区政府。抄送：区地方税

6、务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。委托环境影响评估 委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价建设项目环境保护管理条例第九条可行性研究的审批审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告项目立项审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书项目建议书可行性研究报告开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件企业投资项目备案证建设项目备案批复（份）二.前期工作阶

7、段前期工作阶段是房地产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。 申请项目选址获得建设项目选址意见书委托规划设计方案并送审获得设计条件要求通知书委托地质勘查委托地灾评估委托初步设计并送审委托施工图设计并送审办理建设用地规划许可证办理建设工程规划许可证报批总平面规划图土地使用权初始登记获得国有土地使用权证书缴纳土地出让金市签订土地出让合同委托土地勘界市国土局审核同意土地成交确认书申请用地区草签土地出让合同进入拆迁环节委托地质勘查委托单位市勘测院（或有相应资质的单位

8、）委托结果地质勘查报告1：500现状地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格200210号（可以杀价）委托地质灾害危险性评估委托单位具有地灾评估资质的单位委托结果地质灾害评估报告收费标准渝价2002257号（附件）办理建设工程选址意见书办理部门所在区规划分局申请材料申请书和申请报告1：500实测现状地形及管网图土地出让确认通知书 开发资质证书其它文件办理建设工程选址意见书办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程选址意见书设计条件要求通知书复函意见书（不同意时颁发）收费标准不收费重庆市规划局渝规选(2004)江字第 号 关于XXXX小区工程的选

9、址意见通知书重庆市XXX房地产开发有限公司： 你根据计委投2004xxx号文批复，你单位的xxx花园小区工程申请在xxxx建设。经研究，同意上述申请。请按国家基本建设程序和现行有关规定办理相应手续。 建设具体位置及规划要求见附件：重庆市建设工程设计条件、要求通知书、规划设计红线图。 建设单位或个人在取得本通知书后六个月内未报送规划设计方案的，本通知书(合附件；附图)自行失效(不可抗力因素除外)。自行失效后，按重庆市城市规划管理条例的规定，另行确定单位或个人。重庆市规划局 年 月 日 主题词：城乡建设 选址意见 通知书抄送：重庆市人民政府、重庆市地房局、重庆市建委土地使用权初始登记办理部门所在区

10、土房局申请材料申请书营业执照土地使用权出让合同出让金缴款凭证建设用地规划许可证由房产测绘部门出具的实地勘测报告土地使用权新建登记办理程序（略）获得证件国有土地使用权证书收费标准勘测费登记费勘测费：0.2元/m2占地面积登记费：房地产价格总额（万元）累进计费率（）100以下（含100）0.2超过100以上部分至2000（含2000）0.08超过2000以上部分至5000（含5000）0.06超过5000以上部分至10000（含10000）0.04超过10000部分0.02领取国有土地使用权证办理部门市国土局收费标准国土出让金：150-350元/m2建面国土契税：土地评估价格3%国土勘测费：（国土

11、证附图）738元/宗国土证税费：约20元委托设计单位进行设计设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查报批总平面规划图 办理部门重庆市规划局申请材料报建人身份证明和单位介绍信建设项目选址意见书和选址红线图选址范围的总平面规划图（方案设计）办理结果规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批的盖章总平面图办理建设用地规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请报告方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档建设工程选址意见书及其附件（复印件）其它文件办理建设用地规划许可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（1

12、0日内）获得证件建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证收费标准重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发200123号 办理建设工程规划许可证办理部门所在区规划分局申请材料申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告办理建设工程规划许可证办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证收费标准光卡费：渝价发19968号，325元/卡规划执照费：渝府发200123号人防工程易地建设费：渝价2000

13、241号易地建设费=建筑面积30元/平方米旧房拆迁缴费拆迁摸底报告面议动迁办拆迁评估报告面议动迁办拆迁管理费1元/m2拆迁办拆迁代办费25-35元/ m2拆迁办三.开发建设阶段房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理建设工程施工许可证、招投标、现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工验收及相关手续办理等。 正式用电申请及施工临时用电申请建设项目上水申请建设项目排水申请及临时排水申请建设项目燃气申请其它必要配套申请办理施工许可证工程发包办理合同签证委托质量监督委托文明安全监督办理市政配套工程安装：业主工程项目管理施工单位竣工施工单位工程

14、竣工施工单位提交：工程技术与竣工图质量签证文件工程结算资料现场监理工程师组织初验是否合格总监理工程师组织全面检查进行预验收是否合格否是否是否开发商组织正式验收工程质量等级评定签署验收意见书工程交接审核预算书处理工程索赔工程发包报建受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）工程项目报建表建设工程规划许可证全套勘察设计文件设计审查联审单公司资质证书副本经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要 办理合同签证（备案）受理部门市建委报送材料（业主报建，施工单位协助）建设单位与施工单位签定的施工标准合同（施工合同由工商管理部门盖章）委托质量监督受理部门市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位

15、协助）全套设计文件施工合同建设工程规划许可证（原件）营业执照副本（原件）建设工程质量监督申请表 委托文明安全监督受理部门市建委（安监站）报送要件（施工单位报建，业主协助）施工企业安全登记资质证书副本安全申报登记表项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证上岗证（原件）施工组织设计临时用电组织设计职工意外伤害保险单（原件），取得安全申报表签章。 建筑施工临时排水沉淀池审查受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）规划总平面图1：500地形图办理市政配套工程安装（业主报建，施工单位协助）持相关证件各专业公司办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、电力、电信、报装。 办理建设工程施

16、工许可证办理部门所在区建委办理程序建设工程项目报建：持计委等有权部门立项批准文件和规划许可证到建管科办理工程报建。施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施工图审查备案书。建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。招投标：完成招投标程序，取得招标办签发的中标通知书。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。办理建设工程施工许可证办理工程报建施工现场检查及市政配套办理施工图设计审查落实监理单位落实招投标

17、规费缴纳所在区建委审查获得建设工程施工许可证办理建设工程施工许可证办理时限以上程序经审查符合要求，在15日内颁发建筑工程施工许可证。收费标准项目单位建设单位项目 单位建设单位招标业务费总造价0.4(区收)招标业务费总造价 0.4(区收)质监费总造价 2.8(区收)建筑管理费总造价 1.3(区收)交易费总造价 0.36(市收)交易费总造价 0.84(市收)劳动定额测定费总造价 0.3(市收)定额管理编制费总造价 1.3(市收)工程项目管理（略）进度控制投资控制质量控制信息管理合同管理安全管理组织协调消防验收许可证办理部门消防部门申请材料建筑工程消防验收申请表消防局对该工程的施工图设计审批意见书（

18、复印件）全套竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的调试测试报告隐蔽工程施工记录资料消防设施资料及合格证落实消防设施设备维护管理，并将合同报送消防机构审核备案委托地质勘测委托部门具有相应资质的单位获得成果建设工程竣工实测地形图收费标准按照市场价委托房产测绘委托部门具有相应资质的单位获得成果房屋竣工测量报告书收费标准按照市场价建设工程规划验收合格证办理部门所在区规划分局申请材料（针对沙坪坝情况）申请报告建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图）具有相应资质机构提供的建设工程竣工实测地形图（含电子文档）具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报告书建设工程规划验收合格证办理程序申请与受理（5日内

19、）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）收费标准不收费竣工验收备案登记证办理部门市建委（竣工验收15日内进行备案）申请材料工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 施工单位签署的工程质量保修书 住宅质量保证书和住宅使用说明书等 获得成果竣工验收备案登记证四.租售阶段房地产开发项目的租售阶段涉及项目投资的回收，是非常重要的一个阶段。该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记以及房地产证的办理等方面的工作。项目竣工验收委托房产测绘办理预售许可证商品房预售与业主签订购房合同商品房预售合同登记备案委托建筑面积测绘房屋权属新建登记共有两次测绘活动办理房屋产权证分割房屋产权证国有土地使用权

20、证房屋抵押登记商品房预售条件 城市商品房预售管理办法 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。办理商品房预售许可证 办理部门所在区国土与房管分局申请材料商品房预售登记申请表建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图建设工程施工许可证及建筑施工图国有土地使用权证开发企业的营业执照和资质证书投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；商品房预售面积测绘报告书商品房预售方案办理商品房预售许可证办理程序（办证大厅）申请与受理（1

21、日内）办理与决定（公示收费标准商品房预售合同登记备案预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售登记备案可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。 商品房预售合同登记备案办理部门所在区房地产交易所申请材料商品房预售合同（一式四份）商品房买卖合同联机备案申请表（网上）业主身份证（复印件）商品房买卖授权委托书不动产发票（上报联）委托建筑面积测绘委托部门具有相应资质的房产测绘部门委托结果房屋建筑面积测绘报告收费标准遵循市场价房屋权属新建登记 办理部门所在区房地产交易所（土房局下属单位）申请材料消防验收许可证 （复印件）建设工

22、程规划验收许可证 （原件）建设工程竣工验收备案登记证土地使用权出让合同房产面积测绘报告书工程结算审定通知书房屋权属新建登记收费标准初始登记费 (总登记费)住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本的1权证印花税5元/证（代收） 依据渝价2002274号办理房屋产权证办理部门所在区房地产交易所第二篇：成本构成 表1 总成本测算表序号成本构成计费标准总费用（万元）单方费用(元/m2）备 注1土地费用4163 196.00 按业主提供数据，详见表22前期工程费81538.37 详见表33工程建设费27464 1292.95 详见表44项目管理费3%房屋开发费848 39.94 人员工资福利及招待费等5

23、销售费用2.5%销售收入1328 62.50 2%3%（含广告推广、销售代理、售场及样板房装修等费用），总销售收入按照建筑面积2500元/m2测算，6财务费用96645.48 资金利息，详见可研报告7规费、税费5709 268.79 详见表58基本预备费2.0%上述各项费用826 38.88 即不可预见费，一般2%3%合 计42120 1982.91 表2 土地成本测算表序号 项目内容 计价标准总费用（万元）单方费用(元/m2）备 注1土地出让金土地使用权出让合同2征（土）地管理费渝价（2001）346号4拆迁安置补偿费5货币安置费用或建房费根据摸底统计表计算根据安置方案6房屋产权补偿及评估费

24、根据残值评估结果7提前搬家奖励及补助费根据安置方案自定8附属设施补偿费水、电、气等按市场价格计9青苗补偿费重庆市征地补偿安置办法1999.410土地补偿费11农业人口安置费用12地上、下附着物补偿费13拆迁代办费用自行协商14拆迁管理费被拆建面1元/平方米渝价（2002）274号合 计4163 196 按业主提供数据 表3 前期工程费序号内容计费标准及依据总费用（万元）单方费用（元/m2）1市场调查及产品策划502.35 2规划设计费计办价（2002）10号，市场价甲级院1518元/平米(含规划及方案设计、初设、施工图设计，各占30%、30%、40%)319 15.00 3地质勘查费计办价（2

25、002）1153，一般市场包干计算或者按钻孔深度110130元/米60 2.82 4园林景观绿化设计计办价（2002）10号100 4.71 5三通一平含场地平整及施工用水电路通200 9.42 6原有建筑物的拆除根据拆迁房屋的质量，施工单位处一般按812元/平米的标准缴纳给建设单位，但除渣由建设方负责0 0.00 7施工图审查费渝价（2000）830号，市场价3%设计费30 1.41 8勘察成果审查费渝价（2000）830号，按勘察费总额的610计算60.28 9监理费渝价（2000）352号，一般包干计算或建筑面积2元4元/平米（小区）502.35 合 计815 38.35 表4 工程建设

26、费（一）分项工程名称二期指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价比例（%）主体工程土建18902 889.87 68.82 1、工程建设费已考虑近期材料涨价因素在内水电789 37.15 2.87 表4 工程建设费（二）分项工程名称二期指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价比例（%）专业分包工程通风、排烟工程151 7.12 0.55 电梯安装工程924 43.50 3.36 光纤电视安装工程（室内、室外）72 3.37 0.26 消防工程（室内、室外）338 15.92 1.23 安防工程（室内、室外）206 9.71 0.75 配电引入、开闭所及设备安装工

27、程1088 51.21 3.96 以项目总额2000万,扣一期摊入为51.2元/m2防火门、防火卷闸门49 2.33 0.18 卷闸门14 0.65 0.05 防盗门140 6.60 0.51 塑钢门窗858 40.39 3.12 动力配电安装、电缆及桥架安装工程已含柴油发电机组安装工程61 2.85 0.22 燃气工程355 16.70 1.29 供水工程110 5.18 0.40 铁花、护栏、厨卫防水等473 22.27 1.72 表4 工程建设费（三）分项工程名称二期指标备 注工程造价 （万元）单方造价（元/m2)占总造价比例（%）环境附属工程锚杆挡墙206 9.71 0.75 园林景观

28、工程（含游泳池、广场及雕塑小品等）1137 53.53 4.14 硬景5642m2,软景58845m2,以均价300元/m2扣一期摊入装饰工程（进厅、电梯间公共区域）606 28.54 2.21 总平供配电及照明工程118 5.57 0.43 市政工程（道路、生化池、给排水）558 26.28 2.03 其他308 14.50 1.12 合 计27464 1292.95 100.00 表5 重庆市房地产项目开发税费（一）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件国土部门1国土出让金150-350元/m2建面国土局建面?2国土契税土地评估价格3%国土局优惠政策?3国土勘测费（国土证附

29、图）738元/宗国土局每证为一宗4国土证税费约20元国土局5国有土地新建登记勘测费0.2元/m2占地面积国土局国土证附图6国土证其它税费20元国土局7产权面积测绘费0.3元/ m2产权交易所0.4-0.3-0.2(分级计算)渝价20003688新建登记费住宅：80元/户非住宅：工程造价1产权交易所9产权交易手续费新建住宅3元/平方非住宅1产权交易所渝价200213010产权权证印花税10元/本产权交易所表5 重庆市房地产项目开发税费（二）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件规划部门1规划许可证执照费建安费1.8-2规划局1000万元以上按1.8渝府发2001232公示牌制作费

30、规划局分A、B、C三类3规划超面积罚款200500元/ m2规划局表5 重庆市房地产项目开发税费（三）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件建委1质检费建安费2质检站572招投标业务费建安费0.4招标站甲乙双方各0.4渝价2001345号3工程测定费建安费1.4招标站4交易综合服务费建安费0.36招标站渝价1998475号5散装水泥专项资金建筑面积0.9元/m2建管站6拆迁摸底报告面议动迁办7拆迁评估报告动迁办8拆迁管理费1元/m2拆迁办9拆迁代办费25-35元/ m2拆迁办10城市配套费140元/m2建面配套办渝府发2001111号表5 重庆市房地产项目开发税费（四）序号费

31、用 名 称计算标准收费单位备 注收费文件资质单位1可研报告编制费面议事务所按投资额计算2地质灾害评估费按土地面积计算3现状实测费勘测院4个点一组，每组2000元4地质勘测费35元/m2设计院行业标准?5预售登记测绘费0.3元/m26放线及验线费0.3元/m2勘测院7验收现状实测费勘测院4个点一组，每组2000元表5 重庆市房地产项目开发税费（五）序号费 用 名 称计 算 标 准收费单位备 注收费文件其他单位人防费30元/m2建面人防办15/13/10渝价200432号防雷设计审核、验收费45元/系统防雷办按工程总造价及系统数施工图审查费设计费3%设计院可面议工程监理费工程投资总额的1%监理公司0.6%2.5% (0.60.8%)渝价2000352环评报告编制费面议编制单