[上海]国际公寓项目定位方案

1、 xx公寓方案第一部分 市场分析一、上海嘉定区行政社会概况嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。嘉定区现辖八个镇、三个街道、一个市级工业区及菊园新区。嘉定区现有在册总户数16万户，户籍总人口50.5万，其中非农业人口20.85万，人口密度为每平方公里1060人。总人口数量以每年10%左右的速度增长。嘉定区人口中外来流动人口占有很大比例。嘉定建

2、县历史近八百年，素有江南历史文化名城之美誉。嘉定是科技之城、汽车之城，商贸、物流之城，嘉定正在建设成为经济发达、文明开放、人文生态和谐、适宜人居的新城。2006年，嘉定全区完成增加值478.3亿元，可比增长16.1%。全年实现财政总收入146.8亿元，比上年增长11.8%。2007年嘉定区完成工业总产值1860.4亿元,同比增加18.8% 。实现社会消费品零售总额165.3亿元，同比增长15.7%；全年完成工业增加值360亿元，可比增长15.6%；三产增加值176.4亿元，可比增长15.9%，实现了二、三产业又好又快发展。 2008年上半年主要区县工业生产与效益增幅均高于全市水平。依照属地统计

3、口径，上半年，区县工业实现工业总产值7332.15亿元，同比增长18.2%，快于全市生产增速1.4个百分点；1-5月份，区县工业实现利润249.04亿元，同比增长17.9%，快于全市利润增速13.9个百分点。 经济概况 2008年上半年工商业经济运行走势图 从图表中可以看出2008年比去年工业总产值明显提高，每月份同比高 达15%-16.5% 。 社会消费品零售总额也与去年同比提高16.5%。二、江桥镇上海江桥，嘉定重镇之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，其西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥航空经济园，是上海首批“亿元乡（镇）”之一。是国家卫生镇、上海文明镇

4、、嘉定区明星镇。正日益崛起并将成为上海西部未来生活新镇。江桥是上海陆上交通的咽喉要道，享有“西堂门户”之美誉。距人民广场仅15公里，距外环线仅8公里，去虹桥机场8分钟车程。沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道等从镇区穿越而过，外环线、苏州河和规划建设中的嘉金高速公路由此一路逶迤，构成了江桥四通八达的交通网络。江桥下辖18个村，12个社区占地42.8平方公里。江桥現有人口约30万，本地居民在册的有5万、市区迁来的约有5万与原住居民比例达到1：1，而外地来沪在江桥居住者近20万。这就是江桥人口结构的一重要特征。行政和社会发展概况经济概况今年以来，江桥镇各项经济指标稳步攀升，预计全镇全年可完

5、成工业总产值186.2亿元，同比增长11.8%。江桥产业结构逐步优化，综合实力不断增强，城市功能不断完善，文明形象显著提升。随着西郊商务园区公共服务平台建成投入使用，25家知名企业的相继入驻，知名度不断扩大，已被定为上海市工业旅游考察接待点，并成为上海16家重点扶持的总部经济基地之一。上海西郊商务区位于嘉定区江桥镇东南部，北靠沪宁高速，南临苏州河，其定位是知识化、生态型、枢纽级、生产型 、服务业集聚区。将成为长三角总部经济基地首席。上海西郊商务区是经上海市经济委员会批准成立，上海首个启动的生产性服务业集聚区，也是上海市重点扶持的16个总部经济基地之一。三、西郊商务区概况规划概况商务区紧贴外环线

6、与沪宁高速公路，控制规划面积4.5平方公里。商务区按照”统一规划、统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”的经营管理模式运作。商务区总建筑面积420平方米，由总部经济区、第三方服务区、滨江生态绿化区与生活配套服务区组成。其中，120万平方米规划为住宅。上海西郊生产性服务业集聚区地处金沙江西路，东临真如城市副中心及商贸、酒店、专业市场云集、日客商流量超过10万人次的上海曹安全球采购中心；西接上海西北物流园区和上海国际汽车城；集聚区同时位于在建中的虹桥综合交通枢纽港内、坐拥上海与江苏、浙江两大经济圈的链接枢纽。集聚区距市中心人民广场17公里，至虹桥国际机场仅需8分钟车程。根据规划，轨道交

7、通13号、14号、17号线将先后落地集聚区，其中2012年通车的轨道交通13号线将贯穿整个园区。 规划优势1、区位优势依托虹桥综合交通枢纽2、规模优势超大规模企业综合商务区作为目前全国面积最大的生产性服务业集聚区，超大规模为集聚区内的企业带来全方位的服务支持。在规划建筑总面积达420万平方米的上海西郊生产性服务业集聚区内，企业总部基地、研发中心、行业服务中心、文化核心区、金融服务平台、核心商业等多功能现代服务业应有尽有。多形态、齐配套、高品质，构建起上海现代服务业的示范性集聚区。通过企业总部的积聚，带来资金流、物流、技术流、人才流、信息流等的密集，以总部基地为核心，体现积聚相关产业、辐射周边地

8、区的规模效应。3、环境优势2.7公里滨江生态绿化与市中心CBD商务楼单纯的楼宇绿化不同，上海西郊生产性服务业集聚区采用大规模生态绿化体系，并依就园区南部吴淞江天然水系，打造了长达2.7公里的滨江生态绿化区。不仅在植被面积上远远超越市中心，多样化的绿化体系与建筑结合，更打造出市中心难得一见的景观视野。同时在建筑过程中采用生态科技与环保材料，体现绿色生态办公理念。4、配套优势第三方服务积聚、配套齐全园区公共服务中心已投入运行，除了为入驻企业提供政策咨询和税收服务外，还提供餐饮和休闲运动等服务。西郊商务区拥有完备的金融、法律、咨询、宾馆、会展、培训等产业配套，为入驻企业提供专业、前瞻、科学、完善的一

9、条龙配套服务。目前开发状况商务区现已初步建成的住宅有泰宸沙可名苑、泰宸沙可名苑二期、金华新村、丰华苑、丰盛雅苑、加州花园。另已建成总部经济区有：商务区公共服务中心（A区）、总部办公大楼（B区、C1区）。规划中拟建设的有：C-2区二期总部办公楼、D区总部办公楼等商务办公物业。现已入驻的企业有：香港上市公司常荗生化以及华驰投资、鹏城王酒业、太太乐、远州集团等数十家规模优质企业。即将开发的还有：南航培训基地、绿地会展及集团总部办公、万达商业广场项目。规划示意图四、上海房地产市场月度趋势观察一、全市商品房月度走势观察1、全市商品住宅月度供求及价格走势简析从全市成交情况看，从2007年过度到2008年后

10、，整体供求出现明显转变，既从供小于求转变成为供大于求，同时成交量明显下滑，与去年同期比较，下滑幅度较大。从11月开始，在国家全面拉升，出具各项新政开始，市场有明显回暖，成交量回升。但整体市场表现仍为供大于求，至少短期内该结构难以完全改善。近期更多的为恢复人气，提高房地产行业信心。从近期国家出台的政策看，政府正不遗余力的拉升经济及房地产业。2、全市公寓月度供求及价格走势简析从整体供求结构看，与大房产市场吻合，供大于求是目前商品住宅的现状。 从实际市场需求表现看，虽然11、12月成交与去年同期无法比拟，但实际成交相对2008年6-10月以有明显好转，说明政策对恢复人气仍是有效果，具体全面恢复仍需市

11、场的信心和政策消化。 从整体价格看，2008年价格从上半年的上涨表现到下半年的适当调整下滑，侧面表明在市场环境弱势的情况下，开发商被迫做营销调整，来缓解其面临压力。由于供需矛盾的存在，仍会有部分开发商会自我调整以度过难关。房产市场的全面调整将出现，而后市场将会进入相对稳定的恢复期。3、全市办公楼月度供求及价格简析 上海大办公市场表现更加明显，在2007、2008年两年内，除去2008年上半年全市供应下滑表现出供不应求外，其他时间段均为明显的供大于求，特别在2008年下半年至今，需求整体变化不大，但随着供应量的急剧增加，增大了消化压力。办公物业属性与住宅差异较大，住宅乃老百姓民生之需求，市场较为

12、广阔。但办公物业受制于经济发展、政策联动。而今，面临国际金融危机，办公行业自然陷入弱势，成交量下滑在所难免。与成交下滑的同时还有价格的滑坡。 办公市场的转好信赖于经济环境稳定，政治环境良好。此时自用、办公、投资客源才会有更大信心入市，至少近期不是良好时机，市场表现也证明此点。4、全市商业物业月度供求及价格简析 商业表现更为突出，明显供大于求，从去年至今，月月有存量，这主要受商业产品购买客源的属性限制，一方面商业主力客源既经营者，另方面既投资者，投资者的购买信心是附加在经营状况良好与否，前景良好与否的基础上，经营者所关注的既经营是否有空间、如何在经营过程中获利，无论那种，在关注到商业产品的时候均

13、牵扯到商业的发展、商业的前景、利润的空间等，在大环境不是非常良好的条件下，商业是受影响最明显的产业之一，交易匮乏商业自然不景气，商业不景气投资者、经营者获利空间自然有限，如此，进场动力就匮乏。所以导致整体2008年上海商业成交量基本逐月下滑。该结构想明显好转需要大环境的全面转好，消费有良好的表现，才会更多的刺激自用、投资群体的入市。二、全市商品房可售体量观察1、全市商品房存量简析物业存量（万）套数（套）比例公寓693.95923942%别墅169.0605210%办公258.32092416%商业544.84400433%合计1666.0130219100%从全市商品房可售面积表格看，截止20

14、08年12月6日，公寓存量居全市各物业存量首位，达到693.9万，占到总量的四成以上，成为市场后续消化的主力；商业物业可售体量544.8万，占总量的33%；办公楼可售体量258.3万，占总量的16%；作为稀缺资源的别墅物业存量169.0万，占总量的10%。从此表能明显看出，商业、办公组合存量占总量一半，在上海这个代表中国经济的大都市，此俩部分仍有如此多存量，也侧面表明大环境不好对房产行业乃至上海这样的都市同样有影响。2全市公寓存量简析截止2008年12月6日，全市公寓存量693.9万，59239套房源，其中浦东、松江、宝山等是公寓物业存量的主要区域，黄浦、虹口、卢湾以及远郊崇明存量不足10万，

15、供应持续偏紧。嘉定公寓存量51.2万，4861套，排名第五位。中心城区存量不足只会使有限的住宅价格更加坚挺，但从上表可以看出，住宅目前主要集中区域为城市中外围，该区域存量多，价格相对适中，是主力购买人群即有一定积蓄或收入的老百姓置业群体选择范围，存量多即面临着可选择空间多，所以同类型产品更应注重自身打造和总价控制，防止区域与区域之间的同类产品强势竞争。3全市办公楼存量简析 截止2008年12月6日，全市办公楼存量258.3万，20924套房源，浦东以48.4万的绝对量排名首位，占总存量的19%。新兴商务区普陀存量30.8万排名次席。嘉定办公楼存量17.3万，1822套，排名第五位。从上数据明显

16、看出，嘉定的办公存量很多，主要分布在嘉定新城区和江桥曹安板快，原因有二，嘉定新城区作为嘉定主发展区，政府形象、办公氛围、支持力度是嘉定其他区域无法比拟的，二是曹安板快，该区域办公主要针对的是曹安大型商贸区，集合的办公业泰主要为小型物流办公为主，存活的主要原因曹即安板快的大型商业中心衍生出的客源。 4全市商业物业存量简析 截止2008年12月6日，全市商业物业存量544.8万，44004套，南汇、金山等远郊区域由于普遍以专业市场、社区商铺居多，且以销售类为主，所以存量较多。表格显示，存量30万的区域有7个，除浦东外，其他均为远郊区域，而黄浦、卢湾、静安等市中心区域存量都不足10万。嘉定商业物业存

17、量39.3万，4075套，排名第六位。嘉定商业存量多主要由于嘉定定位成上海西郊商业中心，大型商业中心在该区域不断建设，但从实际市调得知，特别是曹安集中商业区大部分商业面临新开业无人接手经营差的局面。三、嘉定商品房市场月度观察1、嘉定公寓月度供求及价格简析从整体嘉定住宅市场明显能看出，供应和需求除2008年7月、9月之外，基本稳定，主要原因还是由于区域产品更多为安居型产品，该类产品的明显特点即地段相对偏远、产品面积相对略小、总价能得到合理控制；客源更多为区域客结合导入客源。由于嘉定整体房价一直处于上海整体市场中下结构，刚性成交占主体，受大环境影响力度稍弱。从价格表现明显能看出，整体价格在跌荡的过

18、程中小幅上涨，更多原因还是整体价格在大上海环境中偏低所至。2、嘉定办公楼月度供求及价格简析 嘉定办公市场从此表明显能看出供应除1月分集中放量，基本供应不大，但从需求角度更能明显看出，嘉定办公成交更加萎靡，主要原因与上文描述全上海办公成交偏低原因相似，同时嘉定还存在办公使用的支撑力度无法与市区中心办公产业比拟，既区域内只有产业园区及曹安板快，以其支撑整体嘉定排行全市第5的办公存量，明显力不从心。至少短期内嘉定办公市场无法改变现状。3、嘉定商业物业月度供求及价格简析商业能明显看出供应严重大于需求，同时价格下跌明显，主要原因一方面供应过多，另方面即与上文提到的全市商业成交下滑原因相似。四、嘉定区重点

19、楼盘观察项目月度供求及价格简析南翔金地格林世界1、公寓项目11月8日，金地格林世界公寓新增供应2.97万，264套。本月成交1.81万，环比10月增加19%，是项目近一年来单月公寓成交最多的一月，成交结构中以81-86两房为主力消化房源。项目的高品质是其热销的保证，其中1500元/装修标准物有所值，包括圣象地板，科勒卫浴，方太厨具等。且加之周边为别墅组团，使得公寓房源连底层区的视野也一览无遗，所有一楼大堂均采用挑空设计，房型布局紧凑，南向90度大阳台，视野景观较好。项目单月成交均价为11729元/，环比10月上涨9.89%。项目月度供求及价格简析11月，保利五月花公寓无新增供应。单月成交0.6

20、1万，环比10月增加30%。单月成交价格为8540元/，环比10月下跌8%。 嘉定菊园新区保利 五月花项目月度供求及价格简析11月，水岸上品无新增供应，持续消化今年初推出的房源，当月成交0.21万，环比10月减少27%，单月成交价格为8177元/，环比10月微升0.4%。嘉定老城区 水岸上品（清水颐园）项目月度供求及价格简析11月，嘉城无新增供应，继续消化9月推出的408套房源，单月成交0.40万，环比10月减少47%，成交结构中以82-88两房房源为主。单月成交均价为7919元/，环比10月微跌2.2%。江桥 嘉城项目月度供求及价格简析江桥 华江景城11月，华江景城无新增供应，继续消化10月

21、所推出临建丰河的3号、东眺景观绿地的6号、以及北面临海波路的7号三幢房源共246套新房源，其中90-115两房180套，147-160三房38套，175-240复式8套，报均价9000元/。单月成交16套房源，成交面积1641，成交均价8804元/，环比10月下跌3.4%。项目月度供求及价格简析11月，曹安国际商城办公房源无新增供应。单月有1套47的办公成交，成交价格为16396元/。2、办公项目真新板块 曹安国际商城项目月度供求及价格简析11月，上海国际鞋城办公房源；连续两月无新增供应及成交记录。 真新板块 上海国际鞋城项目月度供求及价格简析11月，嘉正国际大厦无新增供应量，单月成交74套单

22、套面积为61-109的办公房源，成交量为5626，单月成交均价为10174元/，环比10月上涨18.4%。 安亭 嘉正国际大厦项目月度供求及价格简析11月，世昶生活广场办公物业无新增供应，在成交量方面，单月成交1套房源，成交面积为53，成交均价为8027元/，环比10月上涨0.7%。 安亭 世昶生活广场11月，上海兆地生活广场商铺无新增供应，单月成交2套面积为15左右的小面积商铺，成交均价35025元/。真新 上海兆地生活广场(曹安商贸城B4地块)项目月度供求及价格简析项目月度供求及价格简析11月，曹安国际商城仅成交1套单套面积为25的位于1层的商铺，成交均价为36059元/，为今年来的最高价

23、。真新 曹安国际商城项目月度供求及价格简析11月，永和生活广场商铺无新增供应，主要消化 10月新增207套单套面积为30-100的商铺，共1.14万。单月成交4套单套面积为30-68的商铺，成交量为197，成交均价为21174元/，环比10月上涨1.1%。江桥 永和生活广场综 述（一）嘉定市场表现嘉定住宅市场虽然存量相对较多，但在近几个月大环境不好的情况下，住宅市场仍每月表现较为稳定。价格没有出现明显松动。办公市场及商业项目明显出现成交下滑甚至零成交，同时价格震荡下滑，办公市场由于支撑力单一，成交明显动力不足。从此表现即能看出嘉定整体市场住宅依托为刚性需求，该结构消费受大环境影响存在，影响更多

24、的是入市的时机和入市的多少。但办公更多取决于经济背景、办公行业的支撑、综合的商务发展，在嘉定的今年办公表现既可以看出，并不理想。从实际供求数据能看出，嘉定住宅市场依托安居、价格优势，在大环境差的情况下需求相对稳定，而整体平均价格比上海市平均价格低25%左右。上海住宅市场供应热点从市区中心向外围转移，在今后的房产主力发展区 域为上海外围，如浦东、松江、宝山、嘉定等。从需求看，城市中心区域一供应少二提供的大多为高总价住宅，对大部分置业者难以承受，在今后的需求市场中大部分仍会以普通住宅需求为主导，外围供应成为其首选。从配套看，一交通配套逐渐完善，轨道交通的建设使上海内外联系更加紧密，外围居住、市区上

25、班更便利，也为人口外围导出奠定基础；二生活配套的完善，各类生活配套、大型生活中心正逐渐崛起，使居民在新的居住空间享受新的居住含义。即住宅外围导出成为上海房产市场发展的必然现象！住宅方面综 述（二）办公方面从供应看，浦东、虹口、杨浦、普陀、嘉定为主要供应区，前四个区域共同点即属于上海主城区、大上海办公重点发展区域，同时是主城办公衍生区域，嘉定相对位置偏远。从需求看，办公主要有三大类需求群体，即常规办公需求、产业办公需求、投资需求，作为嘉定区目前能赋予的更多为产业办公需求，常规办公需求及投资需求更多嫁接在需求更旺盛的办公区域。且从2008年大上海办公市场也能看出，办公明显供大于求，需求弱势。从发展

26、看，浦东、虹口属于主城区之一、杨浦为上海新办公基地之一、普陀有长风公园大型商务版块规划支撑，最为嘉定办公更多为产业支撑为主。上海办公产业目前仍以市区主中心为发展重点，外围支撑力薄弱！综 述（三）五、西郊商务区慧创国际销售观察项目C1区12月份销售及价格情况月成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（）新增套数（套）可售体量（）可售套数（套）00报价100000059384.8198C1区12月份销售为零，销售价格为10000-11000元/平方米，优惠浮动为20%西郊商务区慧创国际销售观察项目C1区 2008年销售及价格情况08年1月份开始销售，销售率按总套数计算为：28.7%。C1区

27、累积合同均价为：7490元/平方米（网上房地产统计）慧创国际06年08年底逐月供求及价格分析慧创国际自05开发至今已逾五个年头，现已建成的项目是A区公共服务中心，主要是政府管理职能部门进驻使用，建筑面积23181.32平方米。B区总部办公楼总建筑面积为49671.27平方米，办公用房已全部销售完毕，部分地下车库在售中，销售均价在5000元/平方米左右，。C1区总部办公楼总建筑面积为59384.86平方米，已售12421.65平方米，未售45163.21平方米，销售率为28.7% ，销售均价为8500元/平方米。B区加C区总建筑面积：101961.19平方米，已售56797.98平方米，未售45

28、163.21平方米，销售率为55.71%（不含车位）。综合上述数据可看出1、慧创国际除A区由政府安排使用外，面向市场的B区、C1区销售进度是缓慢的，价格也是不高的。如考虑按土地市场价格计算是难以形成开发利润的，企业开发若不能获取利润这种开发也是难以为续。关于慧创国际销售的几点浅析（一） 2、销售的困难一是宏观层面的，如政策导向、经济环境等因素。二是项目的定位、产品的定位、产品的品质等因素构成。从C1区产品结构看，目前开发的产品同层平面面积较小且装修标准较低，其客户群体主要为中小型、创业型的企业，而此类企业恰恰又因资金能力有限购买不起。跨国公司、上市公司若进驻但无合适产品提供。3、产品供应存在结

29、构性的缺陷，进区的大型公司、行政服务单位无法向其中高级管理人员提供适合的高品质的居住、购物、休闲、娱乐等服务环境。使得已进驻商务区的此类客群不得不往返于市区及嘉定城区，造成原本想进区的人士不能顺利进入。原本想购买西郊商务区办公用房的企业望而却步。关于慧创国际销售的几点浅析（二）4、慧创国际在销售策略也应有所调整，一是要加大推广力度，在市区内或经济发达区域内应考虑布点建设销售终端。二是应将坐销与行销并举，租售并重聚集人气。5、慧创国际在西郊商务园区中已开发量占总开发量不足10%，用近两年的时间只完成了56%的销售率，此进度是极其缓慢的，如要全面完成西郊商务园总体规划建设，按此进度计算仍需10年以

30、上方可完成。关于慧创国际销售的几点浅析（三）第二部分 项目定位项目概况（原规划）本项目位于上海嘉定江桥镇，上海西郊商务区F-3、F-4地块，该地块南临金沙江西路，北靠华江公路，东接临洮路，西依金华支路是上海西郊商务区核心地段。项目总占地面积约158.6亩（105789平方米），规化容积率分别为 F3-2为1.0；F4地块为2.82。规化建设面积24.4余万方。项目以商业开发为主，商业配套为主约占总建筑面积60%，居住与服务约占总建设面积40%。 优势 位于上海西郊商务区核心地段，紧临金沙江路。交通出行便捷，紧靠A11、A20快速公路，虹桥机场、苏州河水陆空全方位通达高效的交通环境。商务区未来的

31、发展将使项目未来价值上升提供一定空间。地势平坦、道路网格初步建成。项目优劣势分析 劣势项目位于城郊结合部公共交通线路及站点稀少，出行不便。由于A20的快速道路分隔形成明显城外的概念。位于虹桥机场的航空走廊。项目周边目前均是小型加工企业，无商业氛围。生活设施配套不完善，就学、就医等设施基本没有商业、商务、办公体量比重较大。如按现有规划要点开发建设，商业物业供应量过大，无法顺利销售 机会 房地产市场大环境的企稳与国家政策的导给市场蕴藏的机会。西郊商务区的建设发展完善带来的机遇。轨道13号线投入运行也将会给本项目带来发展机会。万达购物商业中心的建成及绿地会展中心等项目的投入运行、慧创国际的招商、企业

32、的引进将有利本项目周边配套的环境提升。企业的进入带来消费群的成长。纵观西郊商务区的开发和目前状况，若能将本项目所在地块规划调整为以高端居住为主的综合型物业。既能填补园区目前开发中稀缺的高端居住物业，又能提升园区的整体形象与满足市场需求。 威胁 目前市场的观望后气氛仍很浓大环境欠佳。所处地理位置为三区交汇地发展滞后，市场认知度较低，形象较差。慧创、万达、绿地等项目的大量商务办公用房开发上市将使得西郊商务区的同质化产品供应量巨增，将导致市场竞争的白炽化。 项目定位分析综述 透过对上海市、嘉定区、西郊商务区房地产市场的研究分析，我们认为： 1、西郊商务区定位是正确的，但在功能与产品的结构量上应考虑市场的状况与需求，并考虑政策环境、经济环境、区域环境的影响。 2、规划建设的产品应有不同的层级差异，如规划建设的慧创国际商务办公用房产品定位多为中小型、创业型企业，而此类企业承受能力有限无力购买，跨国企业及上市公司有心购买却无适当产品。项目定位分析综述3、规划中的住宅产品多为安居型，可建部分无法