[河南]商业地产项目定位报告(商业定位)

1、项目商业部分 调研定位报告2006 SY117/25/2022项目SWOT分析城市宏观市场环境分析项目定位建议项目地块及周边环境分析商业市场环境分析目 录拟定业态专业人士访谈一 城市宏观市场环境分析 信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。城市结构城市背景地理状况交通状况信阳 信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312

2、及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围。信阳郑州武汉踞武汉214km踞郑州302km城市背景城市总体规划浉河区为信阳市传统的政治、经济、文化中心，以发展商业为主。平桥区以发展工业为主。羊山新区将形成新的行政核心 和居住区。南湾区辖南湾湖，以发展旅游业为主，不属于城市发展方向。信阳城市主要发展方向为向北、向东扩展，以中心城市为核心，以县城为纽带，以小城镇为依托，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局 。南湾区浉河区平桥区羊山新区城市功能分区未来城市总体

3、布局南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国家AAAA级旅游景区南湾湖旅游风景区。南湾区基本情况项目位置城市中心区域北扩东进 人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济 。 2005年末信阳总人口787.55万人。其中，城镇人口216.10万人，占总人口的27.4%；乡村人口571.45万人，占总人口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主要聚集区域，（狮河区非农人口26.37万、平桥区非农人口17.3万）市区人口43.67万。项目所处南湾区常住人口仅1

4、.96万人。劳动力资源丰富，信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并且信阳的很多在外务工者已成就显著，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。 城市背景项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限，消费力不足经济环境分析城市背景2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第11位；2005全年生产总值503.4亿元，比上年增长13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，；第二产业增加值193.5亿元，增长16.0，；第三产业增加值159.5亿元，增长11.8，三产业占GDP的比重为29.9：38.4：31.7。20

5、05年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比上年增长14.2%。如左图:信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。信阳200320042005人均GDP446253106407城市背景信阳2005年人均GDP为6407元，增速约12.7%。信阳人均GDP和零售额双双增长，表明潜在消费能力增加。信阳近三年社会消费品零售总额保持快速增长态势，2005全年累计实现社会消费品零售总额187.6亿元，比上年增涨14.3%。2003人均消费支出3978元,比上年增长5.8%；2004城市居民人均消费支出4282元,增长7.6%；2005年城市居民人均消费支出497

6、1元，比上年增长16.1%，增速明显加大；其中食品类支出1979.91元，比上年增涨5.5%，城市居民家庭恩格尔系数39.8%，比上年下降3.9个百分点，表明随着信阳市民收入水平、消费水平持续增长，消费层次也随之不断 上升。消费者特征分析2005年城镇居民阶层消费分类表（数据来源于信阳市统计局）2005年城镇居民分阶层消费情况项目计量单位合计更低5% 最低10%低10% 较低20%中间20% 较高20% 高10% 最高10%更高5% 可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消费支出元/人497126542462294536984743

7、559565181045612713服务性消费支出元/人109146344452770510871143135128823626在外饮食元/人1993513105971501933106691048恩格尔系数%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.72005年城镇居民人均可支配收入6784元，阶层之间水平呈现明显的梯度走势，收入差距有加大的迹象。在收入差距逐步扩大趋势影响下，不同收入居民家庭的消费支出也随之拉开了距离。2005年城镇居民人均消费支出4971元，高收入组的人均消费支出是全市平均消费水平的2.6倍，是低收入组消费水平的5.2倍。消费方式的变化

8、情况。 恩格尔系数逐年下降，消费水平稳步提高。2005年信阳市城镇居民消费恩格尔系数39.8%，较上年下降3.9个百分点，生活观念变化，在外饮食消费增大。2005年在外饮食人均消费支出199元，较上年增长50.5%，普通居民也注重生活质量的提高，建立了敢于消费、喜爱消费、享受消费的观念，但高收入家庭更注重一种高档、豪华的消费方式。城市背景高收入群体总体生活已进入比较富裕阶段。消费特征是：在满足生活必需品和高档消费品需要之外，还有大量剩余，生活宽裕，注重生活质量的全面提高，追求时尚和个性化消费。中等收入群体总体生活水平处于小康阶段。消费特征是：基本生活消费需求已经满足，吃和穿比重继续下降，消费由

9、“量”的满足升级到对“质”的追求，正积聚资金向更高一层消费提升。低收入群体总体生活水平实现了温饱，跨入小康。消费特征是：现期收入在满足基本生活消费之后，结余很少。其中，5%更低收入组人均可支配收入2453元，而人均消费支出2654元，入不敷出，但食品消费仍是他们消费的主流，生活质量不高。2005年城镇居民服务性消费支出1091元，占5%更高收入组的服务性消费支出3626元，而占10%更低收入群体的服务性消费支出444元。更高收入群体的服务性消费支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入组消费水平的8.2倍。消费者特征整体分析 随着信阳经济发展，城市居民的消费能力大幅度提高，消费呈现多元化趋势，不同

10、阶层拥有不同消费模式的分化日渐明显。不仅在消费能力上表现出梯度性的差异，而且在消费观念和消费方式上同样表现出了梯度性消费差异。消费呈现明显层次城市背景居民消费从传统消费向发展型、享受型消费转移二 商业市场环境分析市区商业供应特征分析-商业格局 “2+4”商业格局基本形成“2+4”商业格局即2个商业中心(东方红大道、中心大道),3个商业街区(广场东路、胜利北路、中山北路、北京路)；东方红大道作为信阳商业核心街区集中了西亚和美广场、亚兴服饰广场、一鸿百货;广场东路、胜利北路、中山北路为以商贸为核心的特色街区;北京路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地；现有商业虽整体档次不高，但已经足以覆盖城区及周边消费

11、人群。项目地块商业市场分析 百货商场相对集中，大多处于转型期信阳市百货商场主要集中在南大街东方红大道两侧,如西亚和美广场、一弘百货等；各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人文主义等)转变;现有百货店自身硬体条件已基本满足后期调整需求；软件方面亟待提高，其市场后期发展有一定空间。市区商业供应特征分析-百货141141141商业市场分析141141141141141141141141141141市区商业供应特征分析-大中型超市超市外扩趋势明显信阳市大中型超市数量较多，分散于各居民区与商业区内；从信阳城市发展角度，结合居民住宅区及超

12、市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向、西北扩张趋势明显;西亚超市对本项目已有初步进驻意向。商业市场分析市区商业供应特征分析-餐饮 餐饮市场分析信阳中型餐饮集中在北京路两侧，菜系以信阳炖菜、火锅、西餐（迪欧、金帝）、地方风味为主。北京路餐饮一条街是2004年自发形成的沿街底商（30多家餐饮）； 信阳大型高档餐饮集中在市区酒店内，菜系地方特色风味为主（消费地点位于火车站的其士酒店、市政府旁的阳光酒店）；高档海鲜酒楼空缺。3850545556585962656667706363商业市场分析市区商业供应特征分析-休闲娱乐 休闲场所多以沿街商铺呈现,大庆路西段聚集效应明显近两年大

13、量民营资本投入洗浴行业，信阳的洗浴企业数量快速增加，信阳目前有规模的洗浴企业共16家，但整体规模偏小、网点布局不合理、经营千篇一律、定位缺乏特色；随着洗浴企业数量快速增加，行业有结构性饱和的趋势，即普通洗浴中心竟争激烈，大型休闲洗浴娱乐中心相对缺乏； 由于信阳经济发展水平不高，因此洗浴行业整体档次较低；只有大庆路的沁园春洗浴中心经营规模大，处于一枝独秀的地位，经营情况良好。141141141141141141141141141141商业市场分析三 地块解析及周边市场分析本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近城市中心区域项目位置N占地面积：221.76亩，约15万。土地用途：该地块的规划用途为9

14、5%的住宅用地，使用年限70年，5%的商业用地，使用年限为40年，容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指标目前项目用地一、二、三期已拆迁完毕，达到三通一平。开发条件基本概况信阳是河南省最南边的城市距离郑州302km郑州市信阳地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道南湖大道宗地位于南湾区，中环路以东、松树坦路以南（以上道路皆为规划道路，目前为水泥小路），形状大致为不规则正方形，长宽均约398米，地势起伏较大，高低落差约为24米。宗地南隔一土路为水利局家属院，西边隔规划中的中环路是信阳市南湾管理区南湾村，东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松树坦村。目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃

15、圾及未拆迁的家属楼和居民，该宗地有一泄洪渠（宽度约为1018米）贯穿整个地块。地块解析N泄洪渠松树坦路中环路 原水泥厂安置小区农田山丘松树坦村松树坦村水利局家属院建业路天明路南湖大道小区主入口宗地位置到达市区约十分钟到达市中心约十五分钟彩虹桥南湾风景区项目地块距离南湾风景区700米，到达市区5公里大约十分钟车程，距离市中心7公里大约十五分钟车程，项目地块与市区没有连为一体，中间有商业断带，在市民印象中南湾区属于郊区，平时无来此地购物习惯。地块周边现状商业氛围不足，商业形象参次不齐，但社区配套完善地块解析 项目地块南部，南湖大道临街分布有菜市场、小型医疗机构、小型超市、理发店、双汇冷鲜店、小五金

16、店、小服装店、小型餐饮店、电信银行邮政等公用设施配套齐全，满足了周边南湾居民的日常生活消费。但商户整体经营档次低；规模小（大部分商店只有25平方米左右，只有百佳超市有450平方米。 进入南湾湖风景区约20家小型饭店，主要经营南湾鱼和信阳本地特色菜，面积大部分在30平方米左右，经营情况随着景区游客数量有淡旺季之分，目前经营情况一般。项目周边租金项目位置在市区的南郊消费力不足，临街门面租金范围0.2-0.5元/天/；景区餐饮以当地风味菜系为主，生意旺季主要在旅游时段，租金水平较低只有0.16元/天/。南湖大道周边未来改造规划 南湖路周边规划分析：南湖大道两侧改造重建，道路东侧为临街商铺，道路西侧政

17、府规划为旅游商业；道路两侧商业项目将于两年内升级改造完毕，对项目商业冲击较大。旅游商业政府绿化临街商业景区大门松树坦路南湖路项目地块规划中环路南湖路周边规划改造卫星示意图地块解析街区价值分析：地块不临入市主干道，目前车流、人流不畅。车流最大的节点南湖大道（连接市区主干道）松树坦路（未来连接高速与景区间的快速通道）人流量最大节点南湖大道未来建业路（进入周边主要社区干道）地块解析商业价值建业路、松树坦路中环路、天明路 项目地块松树坦路建业路中环路天明路小区入口南湖大道区区区区从项目地块商业价值分析角度出发，小区入口处临近南湖大道及松树坦路价值最高，松树坦路及建业路价值次之，天明路及中环路价值最次。

18、地块临街面统计道路松树坦路建业路天明路中环路合计街面长度398 m398m398m398m1592m总结：本项目属于城市边缘小型规模社区型项目属性具象诠释区位城市郊区区域市场不成熟，印象较为陈旧。交通组织便利北边临城市规划主干道松树坦路，地块周边路网发达，对外交通便捷。环境生活设施完善周边有医院、银行、大学、中学、集贸市场、风景区等。有一定的商业氛围南湖大道临街集中了该区域所有的社区配套商业，商业形象较差，周边消费人口有限。项目中等规模综合项目占地15万平方米，容积率大于1.5。地块入口不明显、临街面展示效果较差本项目踞入市主干道南湖大道40米、并且入口处不明显，临南湖大道展示效果较差。地块解

19、析四 拟定业态专业人士访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法迪欧咖啡张店长商务休闲咖啡靠近商务区及中高档居住区营业面积800-1000平方米周边2万固定消费群不考虑进驻项目承租面积在600-800平米左右项目人口支撑有一定难度很难将市区消费群体吸引过来消费金帝咖啡李店长生活休闲咖啡居民及商务人员数量消费水平与周边房地产市场发展地面二层或一层不考虑进驻项目承租面积在400-800平米项目目标消费群应以南湾区域居民为主不太可能吸引市区居民前来消费阿佤山寨张经理地方风味较为成熟的居住及商业氛围周边人口结构与收入水平交通顺畅,有足够停车位待商业氛围形成后可以考虑进驻承租面积

20、在400-600平米建议项目做高档餐饮店吸引市区客流特色风味餐饮只能满足小区周边就餐需求餐饮专业人士访谈专业人士访谈超市及茶楼专业人士访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法西亚超市苏副董百货+超市较为成熟的居住区及商业区周边人口结构与收入水平较高营业面积500-1000平方米（社区型）一层或一带二层商铺对本项目发展社区超市经营意愿较强意向位置项目小区主入口承租能力在10-13元/月/承租面积在500-800平米左右等项目规划确定后在深入洽谈周边人口较少，目前整体消费力不足周边环境较好适合居住，但周边商业未来发展空间有限本项目打造高端住宅小区，目前市场缺乏，吸引市区及

21、周边地市高端购房群体待周边人口基本入住后基本形成后,可以进驻百佳超市开发部陈部长社区超市较为成熟的居住区柱距8米以上，进深15-20米，层高4.5米要有停车位一层或一带二层商铺承租面积在1000平米目前在项目周边有经营门店450，租赁期限至2011年，周边目前还支撑不起两家超市，如现有店面未来拆迁，将进驻本项目经营租金承受在13元/月/未来2-3年项目周边人口较少，消费力不足，等周边高档小区建成后将有很大改善主要以周边消费为主旅游为辅，但目前景区开发力度较小，对本项目商业拉动有限本项目周边较缺乏高档洗浴中心及茶楼品茗軒刘老板休闲茶楼靠近行政区、商务区及中高档居住区次干道临街门面交通顺畅,有足够

22、停车位环境优美、僻静一带二层商铺本项周边没有茶楼意向进驻本项目；承租面积在300-400平米；现经营面积300，租金26元/月/（和美旁）对项目租金承受10-14元/月/项目周边环境较好，适合居住周边较缺乏茶楼有市场机会专业人士访谈商户名称访谈对象经营业态选址要求对本项目经营意愿对本项目的看法鼓浪屿副总经理洗浴中心KTV、餐饮交通顺畅区域发展规划定位中高档有充足停车位承租面积在900平米左右较认可大型综合洗浴中心承租能力在10元/平方米/月以下看好项目规划，有进驻意向对商务人群依赖程度较强聚浪潮老板桑拿洗浴地面一层至三层交通方便，有停车位标准层面积在1000平方米左右承租面积在3000平米只考

23、虑租赁，不会购买非常认可综合性洗浴中心，看好未来发展前景专业人士访谈休闲娱乐专业人士访谈总结：专业人士访谈1、商户认为项目位置紧邻郊区，靠近风景区，其环境幽雅，交通比较便利，建议项目引进知名高档餐饮，目前当地市场较缺乏，以便吸引当地高档消费群消费；2、经营者认为项目部分商业适合经营小区配套设施（如超市、洗衣店、面包房等）、高档综合性洗浴中心、特色茶楼也被商家看好；3、目前超市、洗浴中心、茶楼、社区配套商业对本项目看好进驻意向较强；4、因本项目位置较偏商家普遍租金承受力在8-13元/月/；5、餐饮、休闲娱乐、超市商家需求面积300-3000，社区配套面积需求在40-80，以一带二商铺为主；五 项

24、目SWOT分析商业部分SWOT分析SWOT优势 Strength地块周边未来交通便利，松树坦路和西环路可直接连通高速；项目周边规划有高档住宅，未来周边可行成高端客户聚集区域，为项目提供客户支撑；劣势 Weak机会 Opportunity项目位置较偏，辐射力有限；距南湖路主干道还有约40米距离，入口不醒目；周边商业氛围不浓、该区域人口只有1.96万、人口有限，现有商业档次较低并趋于饱和；周边高档小区建设需一定时间，23年内周边高端消费群体无法形成；随着政府对南湾湖景区的开发，旅游人数不断增加，将会部分带动本项目商业；南湖路商业设施的开发，将提升周边形象和商业氛围；项目商业部分以高端住宅为依拖，有

25、利于吸引高端客户，也有利于打造一个高端餐饮、休闲集中的区域；南湖路原有商铺的拆迁将在短期内造成周边商铺的供应紧张；威胁 Threaten南湖大道临街商业改造重建，对项目商业冲击较大；周边规划高档小区临街商业与本项目产生竟争；SWOT六 项目定位建议本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及项目周边景区。本项目规划小区约20万，入住人口预计超过5000人，而周边1000m内生活人口更达2万人以上，本项目主要使命应该是满足其日常生活需要。周边环境及城市发展规划决定了本项目以满足社区及周边需要项目位于国家4A级景区南湾湖，从区位上而言应当承担一定的城市功能。商业功能定位社区性功能区域

26、性功能商业业态定位 本项目业态主要根据项目周边业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。商业业态定位周边业态现状业态定位的重要影响因素周边商业现状：周边社区配套完善但整体规模较小、档次较低、缺乏特色商业。城市规划：信阳的城市主要发展方向是向北、东扩展，项目所处南湾 区未来主要以发展旅游业为主。潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。通过上述分析，本项目商业规划为：特色商业+社区型商业主要包括两大区娱乐休闲餐饮区和便民服务区商业业态定位特色商业区提供城市的精品休闲娱乐、餐饮为一体的综合性休闲社区。位置

27、：小区南湖大道小区入口处；功能：区域性；对象：服务周边社区乃至辐射全城；业态：集休闲娱乐、餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心，提升并补充现有商业形态；规模：3000左右；形式：1-2或1-3层街铺、大店，保证充足的停车位。商业业态定位中高档综合洗浴中心高档餐饮社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求。配套服务型商业：社区超市、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、蛋糕房、社区餐饮等。位置：在小区入口左边临街；功能：为社区增值，展示社区形象；对象：服务社区内业主以及周边居民；业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等；规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000；形式：1-2层底商或街铺。商业业态定位南湖大道小区主入口商业业态规划区域商业业态定位特色商业区业态：集休闲娱乐、餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心，提升并补充现有商业形态。 便民