[知名企业]房地产商业广场营销策划报告(图文丰富)1

1、商业广场营销策划报告2012年9月slogan苏州商业航母 湖东商圈巨擎10万方商业航母已经起航，保留旺铺虚位以待地产巨舰如何再度起航，走向市场？项目目前虽然品牌档次良莠不齐，业态也没有分区规划，但人气旺盛，商铺出租率比较高。项目现状分析项目现状分析租金（元/天)内街1层3.7-5临外街（层高近5米，有夹层）13-142层1.6-3备注：单位租金按照铺面建筑面积计算 本案已经营逾六年，空置率较低，下表为项目现有部分铺面的租金： 商铺租金：位置不同，层高差异，导致租金水平差距较大。 2层商铺转让较多，转让方除了租金外，还一次性收取3-10万元不等的转让费。现有商业特征本案的优势与不足居住地消费惯

2、性：斜塘人口主要是园区动迁农民及外来打工人群，消费习惯是就近消费，由于消费层次不高，日常生活需求基本能在当地解决成熟的商业氛围：本案运营已有多年，人气、商业氛围均已达到较高的成熟度业态杂乱：尽管项目开发初期有业态规划，但项目投入运营后未严格执行相关规定，导致业态分布无序、混乱面积偏大，总价偏高：目前商业项目销售较青睐小面积、低总价产品，本案产品总价并非一般投资客能够承受档次低、业种单调：现有业种业态普通且雷同，设施陈旧，缺乏综合性、现代化的商业设施产品无法做大的调整：现有建筑均已成型，无法对结构进行大的施工改动。项目现状分析哪些人会买？WHO为什么要买？WHY客户类别首期支付能力相应总价范围投

3、资考虑因素相应产品第一类中级公务员个体经营户小私营业主企业中高层20-50万40-100万回报率、增值性、安全性、投资门槛B座少量第二类大中型私企业主高级公务员企业高管、金领中低实力商家50-100万100-200万回报率、增值性、长期性A、D座第三类大型私企业主中高实力商家150万以上300万以上增值性、长期性B、C、E座本项目客户定位根据产品价值分为三个层次一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性。项目四大客群分析现有商家客户25% 私企老板35%公务员、企事业中高管理层20%长三角投资客15%如何吸引客户的眼球？勾勒美好“钱景”！钱景1：租客就

4、位，高额租金，全城招募房东钱景2：年均7%超高稳定投资回报，打造性价比旺铺！钱景3:独立产权现铺，一铺富二代！商铺售价建议楼层面积总价单价2F25平米50万2万2F76平米99万1.3万3F32平米32万1万3F73平米88万1.2万联丰广场在售二手商铺信息从联丰广场二手商铺的挂牌情况来看，二楼均价在1.5万/平米左右，三楼在1万/平米左右，考虑到此价格仅为挂牌价，成交价应该有进一步下探的空间，而目前开发商所剩商铺普遍存在面积较大、位置较差等不利因素，因此我们建议：二楼13000元/平米；三楼9000元/平米；四楼8000元/平米营销策略价格策略推广策略销售策略中档价格入市，平开高走，先期以较

5、低的报价吸引客户，充分蓄客后适时调高价格由外而内，前期主要以项目地段价值、商圈潜力等外部因素为主，随着推广的推进，逐渐过渡到项目自身，如品牌商家、产权现铺等全部放开，快打快销，全部剩余铺源一次性投放市场，在稳步拉升价格的同时，快速实现资金回笼营销组合线上广告 + 线下活动 + 礼品派发（高举高打，树立项目航母级商业形象）（以主题性活动吸引目标客户眼球，引爆市场热点）（结合主题性活动，以来就送、买就送等形式吸引客户，增加现场人气）可邀请叶檀等当今知名经济学者，开设投通胀时代下的如何资理财的讲座，或者家族企业如何传承的课题，吸引私企业主们的兴趣铺王拍卖利用铺王拍卖提升项目形象，形成市场话题、价值标

6、杆与苏州台商、浙商、温商、徽商、闽商等商会联系，通过点对点短信、直邮，及举办经济投资论坛、讲座等主题性活动，与之建立联系，推动投资。印制项目宣传手册，对目前市场内的承租经营户进行大面积高频次派单针对苏州尤其园区公务员、企业高管等高收入人群进行定向直邮短信，有的放矢利用项目自身现有的大面积墙体资源，及人流量大的优势，作为大型广告位，整体昭示性强，经济性好。统一店招：鉴于项目已进驻店面招牌比较杂乱的现状，建议对其进行统一规划，实现商业视觉的整体性，以提升整体商业档次，促进后期商业的销售。可考虑将项目中心档次低、缺乏人气的游乐设施拆除，做一些景观小品及休憩场所，辟出来的场地可举办一些主题性活动聚集人

7、气，如小型户外车展、音乐啤酒节、美食、娱乐嘉年华等。新区姑苏区吴中园区户外广告投放策略： 人口密集居住区，潜在客户多 大型商业设施附近，人口密集 交通干道沿线，自驾30分钟内到达项目123相成区星湖街金鸡湖大道机场路星港街金鸡湖路东环路南环人民路北环火车站户外拦截点建议户外大牌建议主要以园区湖西为主，把守进入湖东的主干道，如机场路、金鸡湖大道、现代大道等，其次是市区的东环、南环、北环等交通枢纽位置，扩大项目在全市范围知名度和影响力。2012.9月2012.10月2012.12月底2013.10月底进场开售准备期强销期持销期尾盘期.整体去化15%总销金额约1.2亿整体去化70%总销金额5.7亿整

8、体去化95%总销金额近8亿项目营销进度售楼处选址包装结束、宣传物料道具准备完毕，销售团队进场户外选点及广告出街、短信、直邮、新闻造势，完成第一轮派单，做好开盘前客户积累及开盘活动准备户外信息更新为开盘热销，短信、直邮、网络炒作，每周主题性活动，礼品派发引爆人气和热点老带新优惠、重复购买优惠等活动，买铺送车、户外画面更换为签约品牌商家、高租金回报等信息点，主题性活动月月有精彩，商会合作，发挥汉宇的资源优势剩余铺源降价优惠促销，与本地中介联动，尽快去化回笼资金营销动作营销推广费用预算蓄水及开盘期持销及尾盘期推广费用400万700万当期销售额1.2亿7亿当期费用率3.4%1%项目整体销售额8.2亿项目整体费率1.3%30%10%直邮户外10%现场印刷品派单媒体分析5%网络5%短信10%活动20%一二手联动等10%媒体渠道分析人员配置营销总监策划一名设计一名市场一名专案经理一名业务员五名合作方式一、企划