上海市基准地价系数修正法操作指南_secret

1、PAGE PAGE 10第六部分 上海市基准地价系数修正法操作指南一、上海市基准地价上海市基准地价表 （基准日2003年6月30日） 用途级别商业办公住宅工业设定容积率设定容积率设定容积率设定容积率1122603.582003.529920620062002.5375003.045503.0455042002.045280330033002.02100539602.324002.324001.811001.562175150015001.55301.0712691.29401.29401.0295891070070025096001.05101.05100.819510370370370150

2、11滩涂待定说明：1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为2003年6月30日。 2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。3、表中15级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。4、表中各用途

3、内涵如下：商业：包括商业、金融、保险业用地。既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。三、上海市基准地价应用说明1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧8

4、0米深度内级别土地与高级别一侧相同。3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70。5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70100确定价格水平。6、金山区九级范围内的土地可在基准地价基础上向下调整10。二、基准地价系数修正法计算公式：宗地单价基准地价容积率修正系数期日修正系数（1区域因素修正系数和）（1个别因素修正系数和）使用年期修正用途修正系数其中，当宗地容积率大于等于1时，上式中的宗地单价为楼面地价；当宗地容积率小于1时，宗地单价为地面价。三、容积率修正表中，第一行

5、为宗地实际容积率，第一列为宗地所在的土地级别，交叉得到表中的修正系数即为容积率修正系数。若宗地实际容积率介于两档之间，可以采用直线推值法确定容积率修正系数。若宗地实际容积率小于1，则按照容积率等于1确定容积率修正系数。商业用地容积率修正系数容积率级别6.05.04.03.53.02.52.01.51.010.830.961.001.091.241.441.762.273.3220.770.881.001.061.231.411.722.213.2030.770.881.001.061.231.411.722.213.2040.730.841.001.031.201.381.682.163.12

6、50.630.730.850.890.951.001.101.612.3760.610.700.810.850.911.001.071.582.3170.350.410.490.540.600.660.831.001.4380.350.410.490.540.600.660.831.001.4390.830.800.770.731.00100.830.800.770.731.00住宅用地容积率修正系数容积率级别3.532.521.81.51.21120.860.921.001.191.321.551.902.2330.820.881.001.161.291.521.852.1840.750.8

7、31.001.141.261.481.812.1350.640.720.830.991.001.141.401.6460.560.630.720.860.921.001.191.4070.460.520.600.720.770.881.001.1480.460.520.600.720.770.881.001.1490.520.630.670.770.921.00100.520.630.670.770.921.00工业用地容积率修正系数容积率级别2.52.01.81.51.211230.881.001.061.241.521.7840.881.001.061.241.521.7850.720.8

8、60.921.001.191.4060.520.630.670.770.921.0070.520.630.670.770.921.0080.500.600.640.730.881.0090.500.600.640.730.881.00100.500.600.640.730.881.00四、估价期日修正估价期日修正，可参考本市相关的各种房地产价格指数，并结合估价对象所在区域的地价变化趋势，综合分析确定。五、区域因素修正(见下表)1、商业用地区域因素包括：区域商业类型、距市（区）中心距离、距火车站距离、距机场距离、公交种类数、公交线路密度、市政基础设施。土地级别修正因素一级二、三级四、五级六级七级

9、八、九、十级区域商业类型距一级区域在500米内5%;距一级区域在500-1000米内0%;距一级区域在1000米-5%;位于区级商业中心核心位置5%;位于区级商业中心一般位置0%;位于区级商业中心边缘或更远位置-5%;位于小区商业中心位置5%;位于小区商业中心一般位置0%;位于小区商业中心边缘或更远位置-5%;位于乡镇商业中心核心位置5%;位于乡镇商业中心一般位置0%;位于乡镇商业中心边缘或更远位置-5%;乡镇商业中心，位于乡镇商业中心核心位置5%;位于乡镇商业中心一般位置0%;位于乡镇商业中心边缘或更远位置-5%;距市（区）中心距离0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%0-1公里3

10、%;1-2公里1.5%;2-3公里0%;3-4公里-1.5%;4公里-3%9公里-3%14公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%距火车站距离500米2%;1000米1%500米2%;1000米1%距机场距离15公里-1%14公里-1%10公里-1%10公里-1%10公里-1%10公里-1%公交种类数100米内地铁、轨道、公共汽车齐全3%;100米内只有以上一种0%;100米内无交通-3%300米内地铁、轨道、公共汽车齐全5%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-5%300米内

11、地铁、轨道、公共汽车齐全5%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-5%500米内地铁、轨道、公共汽车齐全5%;500米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;500米内无交通-5%200米内有公交5%;200-500米内有公交0%;500米内无交通-5%200米内有公交5%;200-500米内有公交0%;500米内无交通-5%公交线路密度基准为15条，每增减5条修正1%，最高修正3%基准为10条，每增减3条修正1%，最高修正3%基准为8条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为5条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为3条，每增减1条修正1%，最高修正3%基准为1条

12、，每增减1条修正1%，最高修正3%市政基础设施具备七通一平条件，每缺一通扣减1%2、办公用地区域因素包括：区域土地利用类型、距市中心距离、距火车站距离、距机场距离、公交种类数、公交线路密度、市政基础设施。土地级别修正因素一级二、三级四、五级六级七级八、九、十级区域土地利用类型外滩10%;陆家嘴临江部分5%距一级区在500米内5%;距一级区在500-1000米内0%;距一级区1000米-5%;位于区级中心核心位置5%;位于区级中心一般位置0%;位于区级中心边缘或更远位置-5%;位于小区级中心位置5%;位于小区级中心一般位置0%;位于小区级中心边缘或更远位置-5%;位于乡镇中心核心位置5%;位于乡

13、镇中心一般位置0%;位于乡镇中心边缘或更远位置-5%;位于乡镇中心核心位置5%;位于乡镇中心一般位置0%;位于乡镇中心边缘或更远位置-5%;距市中心距离0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%0-1公里3%;1-2公里1.5%;2-3公里0%;3-4公里-1.5%;4公里-3%9公里-3%14公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%距火车站距离500米2%;1000米1%500米2%;1000米1%距机场距离15公里-1%14公里-1%10公里-1%10公里-1%10公里-1%10公里-1%公交种

14、类数100米内地铁、轨道、公共汽车齐全2%;100米内只有一种0%;100米内无交通-2%300米内地铁、轨道、公共汽车齐全2%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-2%300米内地铁、轨道、公共汽车齐全2%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-2%500米内地铁、轨道、公共汽车齐全2%;500米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;500米内无交通-2%200米内有公交2%;200-500米内有公交0%;500米内无交通-2%200米内有公交2%;200-500米内有公交0%;500米内无交通-2%公交线路密度基准为15条，每增减5条修

15、正1%，最高修正3%基准为10条，每增减3条修正1%，最高修正3%基准为8条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为5条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为3条，每增减1条修正1%，最高修正3%基准为1条，每增减1条修正1%，最高修正3%市政基础设施具备七通一平条件，每缺一通扣减1%3、住宅用地区域因素包括：区域土地利用类型、距市级商服中心距离、区域公共设施种类数、区域环境质量、公交种类数、公交线路密度、市政基础设施。土地级别修正因素一级二、三级四、五级六级七级八、九、十级区域土地利用类型高档住宅（或行政办公）区5%;普通住宅区0%;旧区混杂区-5%;距市级商服中心距离0-1公里3%;1-

16、2公里1.5%;2-3公里0%;3-4公里-1.5%;4公里-3%9公里-3%14公里-3%距区级商服中心距离（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%（距区中心）0-1公里3%;1-2公里0%;2-3公里-3%区域公共设施种类数300米内银行营业部、医院、邮局、超市、菜场齐全5%;具备以上3-4种2%;具备以上1-2种0%;不具备-5%;500米内有大卖场2%;区域环境质量沿黄浦江岸线（水景住宅，可通视黄浦江，无建筑物阻挡）10%;500米内有公园或公共绿

17、地10%;存在高架路、轨道交通、火车、机场噪声污染-5-(-10)%;工业企业粉尘噪音或空气异味污染-5-(-10)%;公交种类数300米内地铁、轨道、公共汽车齐全5%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-5%300米内地铁、轨道、公共汽车齐全5%;300米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;300米内无交通-5%500米内地铁、轨道、公共汽车齐全5%;500米内地铁、轨道、公共汽车至少有一种0%;500米内无交通-5%200米内有公交5%;200-500米内有公交0%;500米内无交通-5%200米内有公交5%;00-500米内有公交0%;500米内无交通-5%

18、公交线路密度基准为10条，每增减3条修正1%，最高修正3%基准为8条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为5条，每增减2条修正1%，最高修正3%基准为3条，每增减1条修正1%，最高修正3%基准为1条，每增减1条修正1%，最高修正3%市政基础设施具备七通一平条件，每缺一通扣减1%4、工业用地区域因素包括：区域土地利用类型、工业聚集效益、市政基础设施、所临主要道路级别、区域网密度、距火车站距离、距港口码头距离。土地级别修正因素一级二、三级四、五级六级七级八、九、十级区域土地利用类型位于开发区、工业区内3%;周围都市型工业3%;周围民宅-3%;其他不修正位于开发区、工业区内3%;周围工业用地3%;

19、周围民宅或农地-3%;其他不修正工业聚集效益根据原料与市场集聚情况酌情修正，最高-5-(+5)%市政基础设施具备五通一平条件，每缺一通扣减1%所临主要道路级别交通型主干道5%;交通型次干道2%;一般混合道路0%;生活型道路-2%;仅通小路-5%区域网密度酌情修正，最高3%距火车站距离7公里-3%15公里-3%18公里-3%20公里-1%距港口码头距离0.5公里3%;说明：区域因素表中所指距离均为直线距离。市中心以人民广场中心点为基准。区域商业类型修正中，与商业中心距离取距估价对象直线距离最近的商业中心。公交线路密度修正中，每1条地铁和轨道交通按2条公交线路计。六、个别因素修正 1、商业、办公用

20、地个别因素包括：临街状况、宗地进深、宗地面积、宗地形状、其他修正。商业办公用地个别因素临街状况三面临街10%;两面临街5%;一面临街0%;袋地-5%;宗地进深50米以外的部分按袋地做临街修正宗地面积与本区域同用途宗地平均面积相比：过小-3%;过大-1%;宗地形状狭长且宽面临街2%;形状规则0%;狭长且窄面临街-2%;存在非矩形角，形状影响建筑-2%;其他修正 2、住宅用地个别因素包括：宗地形状、宗地面积、其他修正。住宅用地个别因素宗地形状根据宗地所在位置的最佳住宅物业类型，及宗地形状对该类物业的影响，酌情修正-3-(+3)%宗地面积根据宗地所在位置的最佳住宅物业类型，及宗地面积对该类物业的影响，酌情修正-3-(+3)%其他修正 3、工业用地个别因素包括：宗地面积、宗地形状、其他修正。