关于近期房地产市场的一些看法_secret

1、PAGE PAGE 7谨慎入市 谨慎拿地一、国家已将房地产行业不视为支柱行业进行大力扶持了，而是当作了十二五期间重点调控行业。十七届五中全会把房地产行业在国民经济中的地位和作用进行了重新定位。房地产作为建筑业的一部分，属投资类行业。近十年得到了长足发展，曾经作为发展支柱业之一为国家和地方经济发展做出了很大的贡献。发展到今天，房地产泡沫严重，表现为一是投资投机性购房大量涌现；二是空置率居高不下，全国空置面积已达1.6亿M2；2009年全国商品房销售面积9.37亿M2，今年9月份就为10446万M2。空置的主要原因包括定价过高（36个主要城市商品住宅销售均价约为8120元/ M2，合肥市为6022

2、元/ M2）需求错位、房屋质量低，户型结构不好；三是房地产业捆绑地方政府捆绑商业银行。以我国现有体制，政府是不愿意看到不会允许楼市崩盘的。所以今后若干年房地产行业必须进行调控，慢慢“瘦身”。本轮步步紧逼的调控从供需双方实行差别化的土地、信贷（如贷款购买第二套及以上住房首付比例提高到全球最高的50%）政策，不仅是冲高房价来的，还有冲高房价背后蕴藏的金融等风险而来。但自2004年4月以来的历次调控，每一次信贷松绑，土地市场混乱，地方政府救市，都成为以后房价强力反弹的最大推力。以合肥市为例，小有资的所谓中产阶层，因受投资渠道限制和传统观念影响，挣点钱或是获得灰色收入千方百计投到房子上去，以期资产得到

3、保值增值，很多中产家庭有三、五套住房或商业铺面。全市今年1-9月商品房销售备案面积为844.6万M2，销售商品住宅70582套。又以一个很普通算是比较落后的望江县城为例，人口不足十万，近四年就批准了200多万 M2的开发量，其中批而未建的就达110多万 M2。而且每年还出让经管性用地近300亩，按1.6的容积率计算，每年又新增30多万 M2。近几年每年销售面积均不到20万M2。市场饱和过剩到何等程度，管中窥豹略见一斑。二、近十年特别是“八三一”大限以来，不断高攀的地价是房价一路高歌的最主要原因。北京市经营性用地十年中涨了135倍，合肥市也翻了数十倍。国家将着手在以下三个方面整治土地市场，以“釜

4、底抽薪”之举期许解决房价高企的难题。1、房产税（物业税、不动产税）在上海、重庆等地试点空转。上海税率为千分之八，计税基础为估价。一旦在全国正式开征，物业持有成本将大增，因为之前的物业持有成本几乎为零，将对房地产市场打击较大。反过来，源源不断且数额巨大的房地产税也将成为地产财政不竭的收入来源之一，将逐步的大大降低地方政府对土地财政的依赖(合肥市09年经营性用地共出让77宗，面积5754亩，出让金总额168.5亿元；今年1-9月份出让37宗，3116亩，119.5亿元)，各地热炒的土地市场（成交地块的全国平均溢价率超过了50%）必然会明显降温，回归理性。近期加息又揉碎了楼市最后一根救命稻草。在过二

5、、三年随着大量不良资产出现，土地价格会有一个下降过程。2、土地一级开发市场政府高度垄断的局面将逐渐打破，各地土地储备中心或土地发展中心独家垄断会慢慢改变，代之为市场化运作，政府监督管理。3、2004年8月31日之后实行的招拍挂土地出让方式将发生一些变革，不仅仅是价高者得，会更多的在符合政府导向、地块控规基础上，综合考量开发商的品牌、实力、开发经验、综合运营能力，经济效益、环境效益等社会效益并重。各地已着手实行。如上海试点香港“勾地制”，土地出让“预申请”；北京试点“限房价，竞地价”采用“综合条件最优者得”和“一次报价”方式，避免不合理竞价，抬高地价。现在土地出让市场已比较规范透明，心随所愿的人

6、为操作空间较小。拆迁安置难度渐大，开发商前期介入也没有大的必要了。在此，我简析高房价的成因。地价推动 近几年来，土地财政导致地价上涨成为高房价的一大推力。地方政府对土地财政（依靠出让土地使用权取得收入）过分依赖，对房地产业拉动经济增长过于倚重，现行招拍挂出让制度不完善，价高者得，地王频出，地价与房价互相影响，交替上涨。投资推动 人均收入增加，投资要求日益旺盛，投资渠道偏少，今年房价持续走高，房价只涨不跌，买房只赚不赔，纷纷炒房，住房消费严重投资化。资金推动 货币政策相对宽松，市场流动性充足，09年新增信贷规模近10万亿，大量资金涌向房市，必然使房价过快上涨。制度原因 我国房地产市场才10多年，

7、体制机制不完善健全。住房兼具民生和商品双重性，房地产税收制度不完善，是少有几个不征收不动产税的国家。城镇化快速发展，城镇化发展和城镇人口自然增长产生了刚性需求；住房供应问题突出。2009年城镇人口率将达46.6%，2015年城镇人口将超过农村人口。今后5年，每年新增1500万人，大城市人口聚集效应更加显著。居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加。高房价是经济社会发展中很多矛盾在住房领域的反映，如城乡区域发展不平衡，大量人口向东部地区大城市集中。地方政府事权财权不一，导致以地生财。大量的灰色收入需要“安全”的庇护所好去处；我国大众从未经历过全局化房产泡沫，正因毫无畏惧之心，贪婪加倍横行，投机

8、者仍相信政府不会眼睁睁看着房价回落，楼市崩盘。三、三分天下的住宅市场，难以形成商品房的“一统天下”。全国居民住宅可分为三类：商品房（仅今年18月，全国房地产开发投资28355亿元，开发企业房屋施工面积 33.92亿平方，完成土地购购置面积2.5691亿平方，商品房销售面积 5.27亿平方），小产权房（有松动倾向，产将补交税费 登记确权发证承认合法化），其它住宅（包括军产房、官产房、企业开发的“单位房”，还有保障性住房如廉租房、公租房、限价房、经济适用房各类棚户区改造安置房）。政府与市场两大责任的“双轮驱动”挤压商品房的开发空间。政府责任是为中低收入提供保障性住房，也是政府缓解房价矛盾的最主要手

9、断。今年全国共580万套保障 性住房建设任务，中央为此下达了600多亿资金，并出台相应的政策措施。今后五年保障性住房任务只会有增无减。合肥市2006年开始，全市从存量找增量，按照“城市环境改善，居住条件提高，土地利用集约”原则，提出214个城中村危旧房改造项目，现已完成30多个。中央加大保障性住房政策，清理闲置土地（共查处2815宗，面积16.95万亩），住建部对预售收入监管办法以及银行贷款紧缩政策，受这些因素影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。四、房地产企业林总万千，行业竞争日趋激烈内地已上市的房企 122家。目前40%以上的国内著名民企、私企都开始高调进军房地产行业，如格力、雅戈尔等。

10、国际上众多知名公司如美国私募股权资巨头黑石集团、摩根斯坦利、高盛、美林等均已进入国内房地产。就合肥市而言，2009年十大品牌房企万科、华润、万达、绿地、绿城、碧桂园、融桥、中铁地产、世纪金源均为房企大鳄，前五十名房企除新华、滨投、百大拓基、万振、安高、置地等大多非本土房企。另一方面房地产企业暴利时代已经终结，要经营赢利，靠的是企业理念、管理，靠的是老板的胆识和运气。五、建议1、地产要紧盯并全方位服务于集团制订的战略发展目标，与房地产政策主导趋势相吻合，寻求自己的专注领域、发展模式和利润增长点。不妨借鉴绿地在肥稳扎稳打逐步推进，新华地产在城市某一区域重点突破连片开发，世纪金源在做好主产品，对政府

11、、社会、公众有个好印象、好交待，做足形象与面子时，注重做活副产品，提升附加值，真正靠副产品来实现主要利润。龙威地产利用集团优势主要做投资商，有条件的做销售商，尽量不做全程开发的开发商。2、鉴于目前处开房市风险释放期，房市低迷面临很多不确定因素，人们观望气氛浓厚，对后市更为谨慎，因一线城市土地供应有限，高企的地价与房企，开发风险大，人脉关系较复杂又表层化，建议重点在市场成熟度高、楼市升值空间较大、人脉关系较稳定、投资环境较好的宜居宜业的二三线城市寻求机会。3、今年底和明年将是并购中小房企的大好时机人民币对外升值对内贬值是以后两三年的大势所趋。对外升值快速升比慢慢升的可能 性要小，境外资金就会在国

12、内无风险的套利，应是近日来香港和沪深股市大涨的主要 原因。热钱游资主要流向股市，必然使楼市更加低速。加之楼市严厉调控，上市再融资处于停滞状态，个人信贷和地产公司项目贷款收紧，销售回款放缓，融资成本越来越高，开发商资金链将收到严重威胁，中小型房企也将面临一场大洗牌。集团可否利用自身资金、规模优势，重点选择各地有优质项目但苦于无资金支撑、资信良好的中小型房企进行收购，快进快出，获取利益，快速提高开发业绩。综上述，逐渐清晰的楼市调控政策如果能坚持下去，未来三到五年，二三线城市土地市场会量价齐跌，处于明显的下降趋势。房价因受预期的货币贬值良性通胀影响，会稳中微涨或微跌，跌慢涨快，总的趋势是涨，因为钱越来越不值钱了，像前几轮短时期暴涨的情