[福州]大型海洋旅游项目推广战略思路(图文丰富 198页)

1、xx项目推广战略思路治大盘若烹小鲜复杂问题简单化TAKE IT EASY整体目标出位、出彩、出货让大家朝我看让大家心痒痒让大家动起来出位大盘操盘思路如何定位出项目自身价值的最大化与现行的市场拉开距离第一个依托于xx国际旅游岛整体规划的4300亩海洋旅游大盘本案的属性界定为福州规模化开发成趋势，大盘林立xx岛贵安片区县城片区上街片区海西园片区永泰片区三江口片区片区县城片区上街片区海西园片区贵安片区永泰三江口片区xx岛自然资源闽江无旗山景区、乌龙江敖江、温泉大樟溪、赤壁景区闽江乌龙江滨海、闽江依托配套闽侯县城配套及新城区规划大学城学区配套海西园整体规划，打造下一个金山温泉旅游区规划无福州市行政中心

2、区规划xx国际旅游岛整体规划核心卖点江景大学城未来前景温泉、价格、生态环境温泉、生态环境城区地段、大规划、江景滨海主题、江景、大规划客群投资、刚需投资、刚需刚需、投资投资、度假度假刚需、改善、投资投资、刚需、度假未来住宅供应量308万平米200万平米11000亩超200万269万平米超过千万平米中铁城：鼓楼西，4650亩大都市计划贵安新天地：海西首席旅游商住综合体江山大名城：6000亩中央生态居住地典型大规模项目均由鲜明、特色的主题驱动，未来一定时期内相互竞争共存，本项目需以主题差异化来突围建立鲜明的特色主题来统一物业和配套的开发与福州市其他片区大盘来进行差异化竞争中国贵谷：文化创意产业基地融

3、汇温泉城：世界温泉旅游目的地海，不得不成为我们的生命线无论是大国泱泱的海洋经济。还是领导人的海洋创想。还是海纳百川的城市精神。还是跨江面海的城市规划。海，之于这个城市是强势资源听海那么久，可直到城市东拓，xx发展才带来了真正意义上的滨海城市才带来了真正意义上的海。xx国际旅游岛，真的来了xx闽江大桥xx大桥鼓山-亭江隧道距离市区30分钟车程距长乐市区15分钟车程连江县xx岛长乐市马尾区福州市 20年前，时任福州市委书记习近平就在福州市20年经济社会发展战略设想已提出了建设闽江口金三角经济圈的战略构想闽江口金三角的梦 现任福州市市长杨益民最近也明确表示“福州将举全市之力更高起点建设闽江口金三角经

4、济圈，全面启动xx大开发” 作为闽江口金三角经济圈核心的xx，更是担负起拓展城市框架的历史使命。几代领导人的梦想第一次实现当梦想照进现实第一的战略意义天然形成的先机，比天然形成的空间更有优势从一开始就抬高后入者的门槛提高追赶成本，挤压空间，防止追兵当后续开发量陆续呈现，抢占他们的资源同时调转做成熟度与精细化工作，拥有主动权先行先试的示范职能全盘形象定位xx国际旅游岛示范区大盘营销对社会化趋势的关注强调各种资源、社会消费文化的集合大势来临的项目占位战略高度，政治上得分区隔传统大盘示范区凸显项目的先机意义后起项目皆得向我们看齐获得推广真空出彩基于此战略之下，4000余亩，我们用什么主题统筹如此大的

5、产品量不断推出，同时建立长线传播，为漫长的周期提供不枯竭的销售动力？世介海1、世介，即世界，匹配项目量级，垄断海资源2、在城市计划的宏大背景之下，海已超越了传统海的景观概念，不仅成为居住的母体，更是集奢华酒店、大型商业、墅区、艺术会馆、瞰景高层等业态的融合体3、世介海，关乎我们的岛上坐标，介于城市与海之间，勾勒出海与城市的互动格局4、“世介海”的字面感觉与“XX湾”、“XX城”等属于两种截然不同的物种。在案名传达上，能立刻从众多项目中脱离出来，自成一格。简单清晰，体现干脆、现代的项目性格，绝不沉溺于各种华丽的形容词5、包罗万象，又深入简出，易于传播及延展。又可承担主案名及启动区案名职能案名世界

6、的海，风情万种垄断所有的海洋元素世界代表性滨海旅游度假区美国夏威夷群岛新加坡圣淘沙黄金海岸塞班岛站在巨人肩膀上可以看得更远，师夷之长技以制夷。面向全球市场，参与国际竞争，或巧妙借势，比肩世界代表滨海区，是我们项目应具的国际视野。印尼巴厘岛新西兰霍克湾澳大利亚黄金海岸浅水湾长岛著名旅游度假区的天下大势以世界的眼光，聚焦世介海戛纳阳光海岸夏威夷普吉迪拜大溪地马尔代夫坎昆圣淘沙尼斯（圣淘沙）生活的海（圣托里尼）平静的海（戛纳）狂欢的海（夏威夷）草裙的海浪漫的海（爱琴海）（普吉岛）禅意的海即将消失的海（马尔代夫）海和海的小伙伴们关于功能组团与配套设施的构想四大组团概念十三大业态概念亚特兰蒂斯酒店ATL

7、ANTISHOTEL超星级概念酒店戛纳港Cannes wharf游艇码头海立方3D-HI泡在海边的当代别墅浅潜海ATLANTIS HOTEL浅海潜水项目东海道TOP-HIGH-STREET海洋主题商街海绵公园HI-PARK海绵儿童公园渡渡鸟主题酒店群DODO湾里的特色酒店群常春藤盟校IVY国际双语教学娜迦温泉养生NAGA SPA温泉海泥SPA初海无恙woo young生命能量场垦丁KEN DING FARM农耕体验区航海日志博物馆HI-MUSEUM海事博物馆浅唱沙滩SINGING BAY会唱歌的沙滩感染他们，看到即心生向往！让每个动作都成为话题！海陆空进岛系统全面垄断进岛方式形成第一直观印象宣

8、告xx国际旅游岛的信心陆路进岛桥梁包装进入感开辟旅游专线海路进岛轮渡重新包装游艇进岛空路进岛空中缆车进岛直升机进岛相应传播话题xx国际旅游岛，海陆空交通雏形初显xx也有了自己的空中缆车福州唯一既搭车又搭船的40路公交车，是去是留？讲不出再见：xx轮渡保护工作民意大调查大桥通车，轮渡依旧运营，保留进岛的记忆与特色轮渡PK，鼓浪屿与xx岛旅游标示系统覆盖既占有先入为主的先机以官方城建的角色更新岛上既有旅游标示承担运营先行者的职能让项目名称遍地开花形成传播壁垒海的通感体验系统强调红线内感知体验以海洋主题贯穿通感的第一人称体验我进岛，随着导视找到营销中心门口满目都是海洋风情的装饰看到穿着海员制服的接待

9、人员上前迎接把我引导至营销中心内部巴宝莉海洋味道的香水扑鼻而来我坐在沙发上，靠着海星状的抱枕服务人员给我递上了热带水果饮料销售人员拿着全国媒体关于xx岛的报道讲解关于xx岛的昨天今天和明天其中，政府关于国际旅游岛的定位我很感兴趣前景真是一片大好我想了解下项目她带我上了看房车到了样板区好多椰子树还有一片很长的沙滩我看到各种各样以海为主题的样板房窗帘在海风的吹拂下也飘荡起来回到营销中心销售人员跟我讲解项目自身的规模、配套最后，我准备走了他们居然送了我一串海贝串起来的项链接待展点系统无聊解决方案系统我们是进岛的第一站如何让第一站体现出天然优势？这可不是概念上喊喊就好的让人一上岛就感受到这个岛的好玩很

10、重要让在这里玩乐的人成为社会话题构建无聊解决方案供应商系统以城开品牌为牵头，成立一个专门的系统服务网站，同时开通400服务专线。同时可以向全国全民征服无聊的解决方案建立智囊库，为全国的度假无聊者提供无聊解决之道“无聊解决方案”微信订阅号建立一个微信订阅号建立一个覆盖全国的好玩有趣又实用的数字沟通平台“来xx不无聊”咨询点在机场大厅设立一个现场服务点（亦作项目展场）在星级酒店设立免费电话咨询服务联糸标志免费为度假者或游客提供现场咨询服务。1-10天进岛度假方案自行车租赁在xx城市里和重要的旅游景点，提供自行车免费租赁服务为无聊人们打发度假时间度假无聊解决”地图在机场、火车站、重要旅游景点免费派发

11、或免费自行索取提供糸统的解决度假无聊的方法的地图公关活动xx不无聊节：专治无所事事所有 在xx无聊的人都可以参与现场展示自己最无聊的创意的一面出货短时间蓄客10000多组，对项目的吸客能力提出了极高的挑战，我们靠什么形成面的杀伤力？我们要让每此营销动作都抢尽眼球！占尽头条！整体阶段划分第一阶段 奠定品牌高度第二阶段 迅速实现现金流第三阶段 开始加入价值感第四阶段 稳步提升利润产品需要新的差异度，用质变换来利润基础第五阶段 疯狂追逐利润高歌向钱进需要压缩开发时间，量产“回款安全”是重中之重全盘产品推货演进产品阶段一阶段二阶段三阶段四阶段五阶段目标奠定品牌高度迅速实现现金流开始加入价值感稳步提升利

12、润疯狂追逐利润产品准备全盘亮相快速推售启动区前期配套导入主推低总价产品穿插总价不高的别墅主推商业配套带差异度产品间或穿插别墅主推中高总价别墅、大量经营性配套设施导入借势片区成熟度呈现多样化全部产品带时段（预估）2014.4-2014.82014.8-2015.82015.9起20162017阶段重心主要是保证经营安全所需的现金流攻克利润附加值推广上：化零为整主题贯穿多元产品，形成大盘形象与势能，强化大趋势推售上：化整为零不断有新货上架，边推货边出货，形成大供应商的市场印象总策略启动期执行总表（起势-开盘推演）3-4月4-5月5-6月中6月中-8月销售面市场预热品牌入市项目亮相产品认筹诉求点主题

13、市场影响力品牌形象全盘形象认筹再投200亿xx国际旅游岛来了4300亩国际旅游岛示范区世界的海全面入境投资青春期的xx事件新闻炒作预热坊间话题四起城开、中庚联袂新闻品牌发布会接待点开放漂流瓶计划样板房开放营销中心开放8月-10月开盘热销开盘、热销开盘热销开盘加推第一阶段阶段目标：省外媒体敲边鼓，布局省内媒体、推广预热， 形成xx大规划的期待，提供理论背书时间：2014年3月-4月阶段主题：再投两百亿,xx国际旅游岛来了重点动作一官方新闻炒作预热，以官方重大新闻喉舌自居，抢占话语权话题发挥公共关系智囊团作用，共探国际生态旅游岛发展长三角、珠三角之后，闽三角蓄势待发。重头戏，xx国际生态旅游岛来了

14、国际顶尖团队集聚，xx国际生态旅游岛成焦点大福州看xx，国际生态旅游岛应运而生新闻炒作重点动作二坊间话题四起话题福建也有自己的国际旅游岛？福建xx PK 海南三亚一夜之间，xx变了关于xx，你不知道的那些事儿xx，让奇迹发生？报广第二阶段阶段目标：高调入市，深入阐述品牌，项目亮相，定位输出时间：2014年4月-5月阶段主题：4300亩国际旅游岛示范区重点动作一名称：新闻品牌发布会时间：14年4月初目的：造势，通过召集主流媒体制造影响力形式：城开、中庚联袂内容：主要面向政府机构、主流媒体举办，通过公众机构将企业和项目信息最广泛地传播。重点动作二名称：项目巡展时间：14年4月-5月目的：造势，通过

15、召集主流媒体制造影响力形式：城市巡展内容：针对长乐、连江周边县市城市巡展，以及精准群体做专项推介。户外报广第三阶段阶段目标：配合市区接待点的开放，全城性公关活动全面开花， 让“海的概念”深入民心时间：2014年5-6月中旬阶段主题：世界的海，全面入境漂流瓶圆梦计划/全面启动重点动作名称：漂流瓶圆梦计划时间：14年5月初目的：通过大型活动召集全民参与，形容互动及大众影响力。形式：漂流瓶内容：全城送空漂流瓶，市民纷纷参与，写下寄望，投入闽江，奔流至海，xx岛截留漂流瓶，强化入海口概念。从中抽取1000位获取度假圆梦基金！户外报广报广第四阶段阶段目标：现场样板房开放，现场临时营销中心开放，集中蓄客时

16、间：2014年6月中旬-8月阶段主题：投资青春期的xx1-5房全系精装海景公寓/火热认筹中重点动作一名称：点燃一片海的梦想时间：14年6月中目的：诠释海洋生活的真谛，打造滨海生活的高品质的决心与责任。形式：灯塔亮灯仪式，营销中心开放内容：出其不意的原则，通过声光组合，情节的高潮迭起，刺激人群感官，达到记忆效果；同时通过媒体直播，形成事件，造成社会关注效应。晚上7点半至8点零8分，天色已暗，现场全部熄灯；由销售人员手提马灯引导客户通过两旁布置微光的小径进入观众区入座。8点8分一片黢黑中，音乐响起，焰火由观众席依次亮起；每过一段，一组礼花冲天而起；同时现场射灯聚光该处，射灯光束下呈现出将来生活的场

17、景，如红墙，街灯，礼花绽放，灯塔塔身霓虹由下而上，至顶处灯塔射灯亮起，射向远方重点动作二名称：投资分析会时间：14年6月中目的：释放产品价值，扩大项目影响及蓄客。形式：名人效应内容：以闽商、潜在客户、高端消费群体为对象组织专场推介，借机营造项目高感如利用知名专家制造投资话题。户外报广第五阶段阶段目标：现场样板房开放，现场临时营销中心开放，集中蓄客时间：2014年8月-10月阶段主题：海陆空挺进xx，世介海举世开盘重点动作名称：海陆空全面进岛，世介海举世开盘时间：14年8月目的：开盘营造强大气场，制造社会话题形式：游艇，直升机，看房专车联合内容：配合开盘活动，通过海陆空三大进岛系统，刺激人群感官

18、，同时通过媒体直播，形成事件，造成社会关注效应。因为首发时间因为国际旅游岛的政策倾斜因为利好消息频传以及我们所呈现出的空间概念和海资源的描摹使得人们愿意为此买单附：媒介整体沟通策略媒介整体沟通策略1、强调圈层营销与分众营销及高端路径开拓，以奢侈品、航空、高尔夫、 经济类顶级传媒作为突破点。2、强调系统性、组合性，讲究各类媒体的组合传播以及方式上的针对性。3、强调运用的差异度与创造性，在媒体的选择、应用上突出差异化， 有创造性的制定出新的传播方式。4、大众的少而精与小众的持续性攻坚和推广联动。报纸类a、全国类报纸：使用原则：选择12个全国性财经类媒体或大城市主流传媒，在项目发售前夕，针对高端商务

19、人群，强势推出形象宣传广告，增强价值认同度，营造项目的高端形象。建议例举：财经类：经济观察报 21世纪经济报道b、本区域报纸：使用原则：选择目标消费人群阅读率最高的本地报纸媒体，作为本地形象和影响力建立及重要媒介手段贯穿全年。 使用建议：福州晚报海峡都市报杂志类使用原则：选择全国性高端商务杂志，与报纸媒体一起进行强势推出形象宣传广告，增强价值认同度，营造项目的高端形象，建立起全国性的品牌知名度，吸引分众客群。使用建议 ：新地产三联生活周刊中国企业家 厦门航空 直邮（DM）与小众传媒使用原则：面向会员组织及消费俱乐部等各种客群消费途径，通过短信、DM和小众传媒等方式进行传播，在短时期内密集介绍产品，让其进一步了解产品。使用建议：根据不同节点，在不同阶段分别设计制作不同的DM和小众形象稿，使信息的点对点传播更具针对性、实效性。同时，可以将DM和小众传媒增加投放至其它目标场所。使用建议：第一选择：凤凰卫视第二选择：本地电视台电视类使用原则：在项目认购及销售期适当选择本地电视台以及凤凰卫视进行短期高密度播出，迅速建立项目形象及传达细节主张。户外类使用原则：长期投放户外大牌，冲击力强，塑造品牌形象，提示目标群。另外，缩短户外