“十一五”时期天津房地产开发和市场运行走势分析_secret

1、“十一五”时期天津房地产开发和市场运行走势分析1994年实施危陋平房改造以来，天津房地产业经过十多年的发展，为改善人民居住条件、加快城市建设做出了巨大贡献，同时房地产业实力迅速壮大。“十五”时期末，2005年全市房地产开发企业974家，从业人员3.25万人，比2000年增加279家和1.11万人;企业实力不断壮大，资产总量和实现利润达到2021.39亿元和36.56亿元，是2000年的2.39倍和15.54倍;完成投资额和实现增加值为327.54亿元和128.77亿元，比2000年增长1 .45倍和85.7% ,天津房地产业走上快速发展轨道。但是，从发展趋势来看，房地产业占第三产业的比重，自1

2、998年住房改革以来提升缓慢。2005年，地产业占第三产业增加值比重为8.4% ,比1998年仅提高了1.2个百分点。进入“十一五”时期，天津房地产业面对不断变化的国内国际经济环境和国家一系列宏观调控政策，既有发展机遇又充满挑战，逐步步入了由量的扩张到质的提高和规模整合的重要时期。 一、“十一五”以来天津房地产开发和市场运行情况天津房地产业在经历了“九五”、“十五”时期的快速发展后，受宏观调控政策的影响，步入“十一五”时期呈现出平稳发展态势，运行特点如下:（一）房地产开发投资逐年增加，占全社会投资比重微降“十五”时期，天津房地产开发累计完成投资1139.96亿元，占全社会投资的21.4%，其中

3、2001年在危陋平房改造的带动下，所占比重最高，达22.9%。进入“十一五”后，房地产开发投资占全社会投资的比重进一步缩小，呈下滑趋势0 2006年、2007年和2008年上半年分别是21.7%,21.2%和20.0% (二)商品房建设规模不断扩大，发展步伐放缓2007年，我市商品房施工面积4836万平方米，比“十五”时期末年增长39.3，但增速逐年回落，建设步伐放缓。“十五”后期的2004年、2005年，天津商品房施工面积保持20%以上的增速，跨入“十一五”,2006年、2007年的施工面积分别是4143万平方米和4836万平方米，分别比上年增长 19.4%和16.8%，今年上半年施工面积3

4、222万平方米，增长16.0%0 (三)商品房供需基本平衡，销售市场逐步趋冷近年来，天津商品房上市量与销售面积相当，2005年、2006年和2007年销售占竣工面积的比重分别是95.2% ,95.9%和90.9%。空置面积逐年缩小，分别是198万平方米、178万平方米和139万平方米。但2008年销售一路下滑，空置面积增加，销售市场价滞景缩。上半年，增量房和存量房销售面积同比下降，3.6%和21.8%，空置面积94万平方米，分别比一季度和同期增加3万平方米和1万平方米，首次出现空置面积增加。商品房销售价格指数107.1，比07年底上升0.1个点。二、对目前天津房地产开发和市场的基本判断（一）房

5、地产开发投资继续保持较快增长在国家加强宏观调控、实施从紧货币政策的环境下，加之房地产销售形势的变化，房地产开发投资将继续保持较快增长。主要是因为:一是滨海新区纳入国家发展战略及功能定位的确定，吸引越来越多的企业来津投资。二是土地购置成本的增加是造成房地产开发投资增长的主要因素。三是建材价格上涨和人工成本增加，也是房地产开发成本增加的主要原因之一。 (二)新开工面积增长趋缓导致施工规模增长减慢当期施工面积增幅的下降主要体现在新开工面积增速的变化上，2005年天津商品房新开工面积增长29.8% , 2006年、2007年分别增长20.7%和10.9% , 2008年上半年仅增长8.0，若扣除经济适

6、用房新开工的拉动作用，实际2008年上半年同比下降22.1 %o续建面积成为保持建设规模不减的主导因素。 (三)销售市场降温是多年宏观调控政策的累积效应纵观几年来的发展，天津商品房市场经历了由旺转冷的过程。自1994年危陋平房改造以来，天津“九五”、“十五”期间累计拆迁1928万平方米，共新增人口44.64万人，初婚人口57.15万对，成为影响房地产市场快速发展的刚性因素;居民自建房、祖辈遗产房的卖旧买新，租赁公产房以及福利分房的私有化，居民收入的显著提高都为居民购置新房和改善住房提供了资金支持01996至2005十年间，商品房销售面积的年平均增长速度达20.4%。进入“十一五”，房地产销售呈

7、低速增长，进入2008年以来各月同比销量减少。2004年以来国家对房地产市场持续调控，特别是2007年对土地和第二套住房贷款政策的调控，效果明显，使一度火爆的房地产市场归于平静和降温。原因分析如下:第一，预期房价下降，消费者持观望态度。去年底，颇受争议的房地产“拐点”说，以及股市震荡、CPI上涨等多种不确定性因素，让购房者持谨慎和观望态度。第二，购房首付款比例提高和贷款利率增加，使部分消费者买不起房，或难以承受还款压力。2007年，央行连续5次加息，个人住房按揭贷款的优惠利率由年初的5.81%增加到6.65;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，购房首付款比例不低于40 % ,贷款

8、利率不低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。这些政策的实施势必影响购房需求，对市场销售产生一定影响。第三，限价房政策的落实和供应量的增加，分流了部分购房需求。天津认真贯彻落实关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国办发(2007)24号)文件精神，首个限价房项目华明新家园工程建设启动，四个新家园项目加紧施工。限价房的推出和保障房供应的增加都分流了部分购房需求。第四，“90/70”政策发挥效力，单套住房面积减少。自2006年国六条颁布实施后，天津严格贯彻落实，“90/70”政策效果显著，与两年前相比单套住房面积减少9平方米，缩水80%，在购买力不变的情况下，销售面积也会保持同比

9、例下降。(四)商业地产崛起将成为房地产开发投资的新动力随着滨海新区纳入国家发展战略及功能定位的确定，天津经济正处于新一轮的快速发展时期，“十五”时期末全市生产总值超3000亿元，人均GDP超过3000美元，到2007年底，全市生产总值超5000亿元，人均GDP超过6000美元，天津快速发展的势头吸引了越来越多的大企业，商业地产成为投资热点。“十五”时期，天津商业地产投资占房地产发的15.1%,2006年以来，商业地产累计投资198.20亿元，占房地产投资的19.3%，提高4.2个百分点。三、对今后一个时期天津房地产开发投资和市场的预测结合目前天津房地产开发和市场现状以及未来几年天津经济社会发展的总体形势，天津房地产业具备更为有利的发展条件，但不利因素也不容忽视。促进天津房地产业发展的有利因素:(1)“十一五”时期全市宏观经济将继续保持良好运行态势。国民经济的持续快速增长、居民收入水平的迅速提高及城市化进程加快，有利于房地产市场的平稳、健康发展。(2)滨海新区的崛起、吸引更多的高端人才，将会扩大外来人口的购房需求。(3)小城镇和保障房建设是政府关注民生，解决低收入群众住房难问题的重要举措。(4)以交通便利为导向的土地开发，将大大拓展房地产开发投资的空间。(5)经济全球化、人民币升值预期以及天津房地产业良好的发展前景将继续吸引国内外资本进入天津房地产业。影响天