上海某混合型别墅社区项目分析报告_secret

1、 *分析报告本篇框架 前言 产品开发 项目所在位置 项目概况 楼盘定位背景1 打造联排及叠加别墅混合园区的初衷2 采用混合排布方式的设想3 “内庭式”房型结构的内涵六 产品定位遇到的问题及解决方式1 如何丰富园区的景观空间2 如何使建筑形态灵活多变七. 产品表现力的经典部分及分析 1 园区景观构成2 建筑立面形态3 独特的房型构造 前言该案依托松江新城英式风貌区的完善规划与得天独厚的天然水景，打造出了一处设计独特的混合型别墅社区。其特有的房型及建筑形态是我们所要研究的重点。并使我们深刻感受到产品创新所带来的强大力量。产品开发发 展 商:*集团/*集团项目所在位置*由上海*集团与*集团共同开发。

2、项目地块位于松江新城西部的高档住宅区内，与大学城相邻。地块西临油墩港，南临钓子港，东临三新路，北临广富林路。周边的生活及商业配套有新天地休闲广场、兰桥休闲广场、乐购等。依托松江新城美好的发展前景，该案的升值潜力及地块前景看好。目前周边在售同类型相似个案仅久阳文华府邸一处，具体数据如下。楼盘名称产品型式项目规模主力面积目前价位工程进度产品档次久阳文华府邸联体、叠加别墅、小高层建面14万平方米，容积率0.8 163.59-198.52平方米40006000元/平方米预售中高档项目概况本案地块呈不规则形状，两面临河，天然景观优势明显。地块西临油墩港，南临钓子港，东临三新路，北临广富林路。该案基地面积

3、9.1万平方米，总建面8.1万平方米，容积率0.9，绿化率35%，总户数410套。园区是由50栋叠加和联排别墅共同组成的纯别墅社区，共分两期开发。房型面积从166210平方米不等，目前单价5700-7300元/平方米，总价在120-150万左右。预计将于2005年11月交房。园区的主次入口都设于三新路，在油墩港和钓子港的滨江绿化带上都设有小区出入口，园区的建筑为现代英式风格，与松江整体英伦风格相协调，用材较为考究和细腻。楼盘定位背景打造联排及叠加别墅混合园区的初衷1差异化市场竞争的需要根据对周边市场产品的了解表明，周边个案以公寓或是独栋别墅为主的单一产品社区为多，基本无大规模联排及叠加别墅社区

4、。故推出联排及叠加别墅混合型社区是出于市场差异化竞争的需要。2满足中产阶级客户需求该案的产品总价在100多万，房型面积基本控制在200平方米以下。较为适中的面积和总价范围非常适合既想改善住房品质和享受别墅生活，又想控制购房成本的中产阶级人士的需求。3优越的自然环境优势 地块周边两条相临的河道以及良好的生态环境，赋予了该案良好的生态景观体系，为打造别墅社区奠定了一定的物质基础。二采用混合排布方式的设想1丰富立面形态的需要将联体及叠加别墅采用混合的排列方式，使建筑的外部立面呈现出高低起伏，层次分明，充满变化的外部形态，建筑的外观更加美观和自然。2产品创新的需要 市场上同类产品的一般做法是将联排及叠

5、加别墅从建筑排布上相互分离。而该案采用混合式的排列手法，是对原有产品的创新及超越，也印证了市场产品正在经历一个不断升级换代的过程。三“内庭式”房型结构的内涵1中国传统的建筑元素房屋的“内庭式”构造，是传统中国建筑的元素。围合的空间使人产生安全感和占有感，符合中国人的传统心理习惯。2景观资源的最大化 内庭的引入使建筑包围了景观，拉长了景观线，加强了视野延伸度。从而使有限的景观资源得到了充分利用。3基于传统式内庭的升级 该案的内庭是基于传统式内庭基础上的升级。较之传统的天井式幽暗内庭，该案的内庭呈现出半开放的状态，是一种融合于自然的建筑空间艺术。产品定位遇到的问题及解决方式一如何丰富园区的景观空间

6、1充分利用天然景观资源 充分利用地块两面临水的地理优势，在临油墩港和钓子港的两边设置滨江绿化带。将地块临水的天然景观优势充分发挥了出来。2展现毕加索的艺术风格园区景观设计以毕加索的五个时期为主线，采用了兰色、玫瑰色、古典及抽象派时期为景观主题，形成了五处主题组团，各组团分别展现出不同的四季风貌。在一种艺术的氛围中丰富了园区景观构成。3“内庭及院落”造就的景观空间 结合房型的独特构造，设置了多处内庭及院落空间。在将景观引入住宅内部的同时，创造出更为符合中国式生活习惯的住宅空间。 通过以上几个层次景观空间的运用，创造出园区内部多层次，多种形态，充满变化的景观构成。二如何使建筑形态灵活多变1建筑数量

7、灵活组合的排布方式该案的联体及叠加别墅排列方式，摆脱了原有兵营式格局，采用建筑数量灵活组合的排布方式。建筑或四户一联，或六户一联，依道路及景观分布而自然排布。在摆脱建筑外观呆板的同时，形成了合理并充满人性化的建筑排布。2各种建筑形态混合排布的方式 该案将联体及叠加别墅混合排布。由于产品类型的外观不同，相互组合之后产生了高低起伏，富有层次感的立面形态。使建筑的外观更加灵活多变。产品表现力的经典部分及分析一园区景观构成 依托两面临水的独特地块环境，园区的景观环境采用了独特的设计形式。园区地块两面临水，具有优越的天然景观。主次入口位于三新路，油墩港和钓子港的滨江绿化带上也设有小区出入口。依托油墩港和

8、钓子港的滨江绿带，园区景观设计采用了简单现代的艺术风格。充分利用地块两面临水的地理优势，采用了在近现代艺术领域中处于重要地位的“立体派”景观表现手法，创造出艺术氛围浓郁而又极富归宿感的园区环境。园区景观设计以“立体派”创造人毕加索的五个时期为主线，采用了兰色、玫瑰色、古典及抽象派时期为景观主题，形成了五处主题组团，各组团分别展现出不同的四季风貌。在园区环境中用景观语言展现出毕加索的艺术风格。艺术性社区是目前普遍运用的园区景观设计手法。艺术的导入使得建筑不再是单纯的建筑，而是具有了丰富的文化和艺术底蕴。二建筑立面形态该案的建筑排布方式不同于一般传统的做法，从而呈现出独特而富有变化的立面形态。 不

9、同于以往混合式别墅园区将叠加及联体别墅从外部建筑排布上完全分离的做法，该案的建筑排布采用将叠加及联体别墅混合排列的方式，呈现出高低起伏，层次分明，富有节奏感的立面形态。基于起伏变化的立面形态，立面之上咖啡色的砖墙，柑兰色涂料以及白色涂料的混合运用，体现出典雅、严谨的英式建筑风格。基于松江英式风貌区的规划思路，引入创新的建筑排布手法，形成了典雅而充满变化的立面形态。 三独特的房型构造 1A户型分析： 该套为联体别墅房型，房型建筑面积约193m，基地呈南北向的长方形布局。房型布局：1整套房型包括架空层和地面以上的三层空间。2一层是会客、日常起居的区域。3二层为卧室休息区域。4三层是主卧空间。架空层

10、：包括一个北入口的停车位和独立的洗衣房。有楼梯上到一层中部。优点：独立车库是别墅的必要配置。洗衣房的配备十分人性化。一层：以中庭为界，分为南北区域。中庭位于一层中部，通过西侧长廊与入口花园相通。位于中庭以南的客厅，通过北面玻璃门连通中庭景观。位于中庭以北的餐厅区域，通过南面玻璃门连通中庭景观。整个一层以中庭为界形成错层空间，南低北高。优点：中庭的设计，增加了建筑内部的采光和通透感。连通中庭和花园的长形廊道体现出浓郁的中式建筑风格。入口庭院的设置，提升了空间的品质感。错层设计使别墅的空间感进一步加强。缺点：房型的进深较长，舒适度欠佳。廊道占用了一定的开间距离，产生空间压迫感。二层：以中部楼梯为界

11、，分为南北两间卧室。北面带有公共卫生间。优点：中庭上空使二层房间的采光，通风俱佳，视野延伸度极强。中庭上空提供了上下层的交流平台。南北双阳台使每间卧室都享有对外交流平台。缺点：整个层面的进深较大，卧室之间联系欠佳。仅有的一个卫生间设计，较为不便。三层：以中部楼梯为界，分为南面的卧室和北面的工作室。北面带有公共卫生间。优点：中庭上空使二层房间的采光，通风俱佳，视野延伸度极强。中庭上空提供了上下层的交流平台。以整层作为主卧空间，私密性较好。缺点：1整个层面的进深较大，功能区之间联系欠佳。2仅有的一个卫生间设计，较为不便。总体评价：中庭和长长的廊道构筑出强烈的中式建筑意味，提升了建筑的景观度和采光度

12、。解决了原本由于较长的进深而产生的问题。房型的空间布局形态体现出一定的建筑文化底蕴。2C户型分析： 该房型为叠加别墅下层房型，建筑面积约174m，房型基地呈南北向的长方形布局。房型布局：1整套房型包括地下车库以及地面上两层。2一层是会客，日常起居的空间。3二层为卧室休息区域。架空层：包括一个停车位和独立的洗衣房。有楼梯通往地面一层。优点：1独立车库是别墅的必要配置。2洗衣房的配备十分人性化。一层：由中部楼梯分为南北区域。整个层面采用错层设计。南面进入后是客厅区域。北面为餐厅区域外带一间工作室。优点：客厅6.3米超大开间，宽敞而采光充分。房间规整，功能周全。错层设计在将空间自然区分的同时，也加强

13、了空间的层次感。入口花园设计，使进门处有了过渡空间。缺点：餐厅东面没有窗户，完全依赖南面的间接采光。书房面积过小，舒适感欠佳。二层：经由中部楼梯将二层分为南面的两间卧室和北面的一间卧室。主卧及北面卧室带有阳台。优点：房型规整，布局合理。主卧开间大，采光好，储藏空间充分。南北双阳台设计，增加与外部接触空间。缺点：1缺少起居空间。2中部交通中心空间比较逼仄。总体评价：该房型总体结构简单合理，面积利用率高，加上较为适当的面积，使该房型成为理想的居家型房型。D户型分析： 该房型为叠加别墅上层房型，建筑面积约215m，房型基地呈南北向的长方形布局。房型布局：整套房型包括架空层以及三，四，五层和阁楼空间。

14、三层是会客，日常起居的空间。四层为卧室休息区域，带有露台。五层为主卧空间，带有露台。架空层：包括一个北入口的停车位和独立的洗衣房。有夹层楼梯通往一层。优点：1独立车库是别墅的必要配置。2洗衣房的配备十分人性化。三层：中部楼梯将三层分为南北两个区域。南面是起居休闲空间。北面是餐厅区域。优点：中式的中庭把阳光引入屋内，加强了房间的采光及通风。房型规整，符合中式的建筑形式。南北向的功能空间区分明确合理。缺点：餐厅面积相对较小。四层：中部的楼梯将四层分为南北两间卧室。南面卧室带有一个露天平台。优点：整体布局合理。中庭挑空部分给北向房间增加了采光。两间卧室都具有室外活动空间，非常人性化。缺点：南面卧室距卫生间距离较远，略为不便。北面卧室面积较小，