地产股第一种赢利模式：住宅开发（原创）_secret

1、地产股第一种赢利模式：住宅开发（原创）“拿地盖房子卖给要房子住的人”这种赚钱模式是最多房地产公司采用的，用房地产行业专业的术语来说就是“纯住宅开发模式”，其典型的代表企业就是深圳的万科。万科原来从事过相当多的行当，有零售、外贸、制造业等，但是，很快，万科领导人王石就发现应该专门从事住宅开发。于是，万科把与房地产开发不相关的业务都剥离了，形成了现在的以专业住宅开发为主营业务的赚钱模式。纯住宅开发模式有什么优势呢？第一个优势：住房需求非常强劲十几亿人口，取消福利分房后，其暴发出来的需求是非常巨大的。专业住宅开发公司依赖强劲增长的住宅市场需求，是可以迅速获取高额利润的。在国家大量进行经济适用房建设后

2、，随着生活水平的提高，改善性住宅市场需求会越来越强劲。第二个优势：实现资金的快速周转住宅开发相对于其他房地产开发模式来说，具有一个明显的优势就是资金回笼快。众所周知，我国的房地产是采用预售制度的，什么意思？就等于说住宅开发商是可以在房子还没有完全建好后（通常只要求封顶）就可以向房地产行政主管部门审请预售许可证，拿了证就可以一边卖房子一边建房子。而且，又由于住房需求量大，住宅开发商通常不愁卖不掉手中的房子，只是出售价格高低的问题。这是多大的好处？你想想，还有什么赚钱模式比这更有优势的呢？第三个优势：产品利润率比较高商品房尤其是一些高档住宅产品，其毛利率可以高达70%以上。这可是只有少数名牌产品才

3、可以获取的超额利润，如茅台。但是，在住宅开发产品里，有很多根本无须品牌溢价，就可以获得超额利润。这又是多大的好处？你想想，还有什么比这个赚钱模式还能赚钱的？还有什么产品可以利润如此之高的？再认真想想，你就会发现，住宅开发真的是可以赚得开发商盆满钵满的行当，为什么不可以尝试买一些住宅开发商的股票呢？这也许是你直接介入这个高利润行业的最简单方法。第四个优势：物业管理是个随手而来的利润点多数住宅开发商把房子卖给购房者后，通常会直接介入物业管理，少数会把物业管理外包给专业的物业管理公司经营。物业管理的利润虽然相比直接卖房子要低得多。但是，你要明白，这可是住宅开发商顺手拈来的利润。虽然物业管理当中有许多

4、令人头痛的问题，但所有的争议都不能抹杀其能够赚钱的特征。尤其在一些高档住宅物业中，物业管理收费是相当高的，其利润可想而知。而且，这种利润在客观上几乎没有人能够掠夺的住宅开发商针对自身所开发住宅产品进行的物业管理是很难有外来竞争者能够代替的，基本上可以说是一种另类的垄断经营。这种情况至少在短期内不会有所改变。业主委员会当然有权要求更换物业管理公司，但是这种权利相对来说比较弱小。物业管理是个相对卖房子更为持续的利润来源。这是住宅开发商的后半辈子最关心的赚钱模式问题。其实，你可以仔细想想，或者直接就从自己所居住的社区观察，你很快会发现，其实，如果住宅开发商要在物业管理上做赚钱的文章，是大有可为的物业

5、管理存在非常多的增值性服务。比如，物业管理公司在社区内进行的超市经营就是最明显的一个表现。物业管理营业收入营业利润毛利率占主营业务比%25280.0851.03.370.62 上面这组数据是2008年万科公司物业管理经营收入方面的。毛利率很低，但总体营业收入不少。这只是处在初级阶段的物业管理经营。毕竟，万科仍将利润点着眼在开发方面。但是，可以预见的是，这方面的收入将在未来形成很可观的增长住宅需求疲软后，开发速度随之放缓，而同时物业管理增值服务就会形成一个相对可观的增长。纯住宅开发模式有什么劣势呢？有优势也有劣势，而且住宅开发的劣势还不可轻视。你是不是经常能感受到住宅开发市场总是存在很多不确定性

6、的因素呢？这就是住宅开发的一个很大的劣势。第一个劣势：受政策面影响大住房不仅具有商品属性，还具有社会保障的属性。你完全可以明白，房子原本就是给人住的，是解决人的基本权利的一种载体，在一个健全的社会里，人人都应当有房子可以居住。但是，住房的建设需要花费大量的资金，国家不可能给人人都免费建一套房子。所以，也就势必将房子推向市场化，从而也使房子具有了更强的商品属性，甚至产生很强的投资属性房子通常比较保值，可以比较有效地抵御通货膨胀，这就导致房子也成为非常抢手的投资品。正是因为住房的这些多种属性，使得国家对住宅开发采取了宏观调控的政策，目的也就是为了这个关系重大民生的产业能够平稳健康地发展。只要住宅开

7、发呈现过热的现象，国家都会及时出台相关调控政策，处于低谷中时，国家也会采取适当的刺激政策。如此，就会让整个住宅市场呈现因政策面而带来的波动性。作为投资者，你最需要把握的就是政策对住宅市场的影响。政策有利于住宅市场扩大时，相关的上市公司也会受益，相反，也是如此。这就是一个时机的选择问题。当然，最重要的仍旧是上市公司本身的盈利能力。一家盈利能力真正好的住宅开发商，对政策的敏感程度是比较弱的。第二个劣势：盈利会比较不稳定住宅开发商的每年盈利通常是很不稳定的，呈现出暴涨暴落的特征，这是由住宅开发的特点所决定的。当年拿到好的地块，开发了热销楼盘，利润当然会大增，如果拿了高价地块，又恰逢行业低迷期，利润当然就大大缩水。所以，通常不以PE来评估一家住宅开发商的基本价值，而是用PB就看其有多少真材实料的东西（净资产）。当然，不排除一些上市公司在财务报表上使用“乾坤大挪移”，主观上采取一些“计提”的方法，调整每年的盈利数据，从而表面上看起来，每年的盈利都相对比较稳定，或者都呈现稳定快速增长的态势。针对住宅开发商盈利波动性大的特点，作为投资者，你就应该更清楚地认识到那些利润产生暴涨的企业（增长几倍）背后的原因，而不宜在股票价格高涨的情况下盲目地买入，这往往要被套牢。因为一些主