8203估价师协会网站cms案例分析

1、土地估价案例分析 2（：无锡同方铭诚不动产估价经纪资格号：2008320009）简要内容本案例估价的是位于 市 工业配套园区地号为 号一宗工业用地国有出让土地使用权价格 ，为委托人以待估宗地为抵押物向银行申请抵押提供市场价值参考。待估宗地系位于市工业配套园区的一宗工业用地， 地号为 。国有土地使用证号为新国用（ 2003） 号， 登记土地使用者为， 土地登记用途为工业用地， 土地登记面积为 12484.9 m2，土地使用权类型系国有出让土地使用权， 土地出让使用年限至2053年 6 月 29 日止。估价对待估宗地进行了实地查勘、现场拍照， 主要针对估宗地的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施

2、条件、道路交通状况、周围环境及地上建筑物现状、装修。考虑到待估宗地的土地利用特点和估价目的，本案例选用了市场比较法和成本法两种方法来评估待估宗地地价。然后结合经验，采用两种方法评估结果的平均值来确定待估宗地面积地价为：（448.18元/m2+438.41 元/m2）2=443.30 元/m2，评估结果取整为 443 元/m2， 即每平方米土地价格为肆佰肆拾叁 元。分析为一份的、叙述式的，基本按照 城镇土地估价规程要求组成和内容较为完整的估价。估计机构和估价师以估价形式履行了对委托人的责任。作为 工业用途的国有出让土地使用权抵押土地价值评估也具有一定特点，如业务数量多，所占方法用得较多的是成本法

3、、 市场比较法、 基准地价系数修大。估价三种。评估地价遇到的难题主要有： 厂房出租市场不发达， 出租案例少，难于获得由房地产产生的纯收益， 更难获得由土地单独产生的收益，收益法较难运用； 房地产整体转让，即使有少量发生，也往往通过股权进行， 外界很难了解真实转让价格及债权方面的信息，而且还需要从转让价格中剥离出土地的价值，具有一定的难度，而土地出让一级市场，其工业用地出让实行招拍挂制度后，表面上看，其成交价格是经过充分竞争后达成的市场价格，但事实上该价格属于非公平市价，需要进行一定程度的修正； 基准地价系数修。从理论上说，基准地价系数修法，但基准地价是由地方应该是一种非常适合工业用地的估价方组

4、织制定和发布，地方从招商引资等各方面考虑，会有意压低基准地价，另一方面，基准地价的更新不及时，特别是这几年国家对开发区的整顿，工业用地出让方式的转变，各地区的最底出让价标准等，使得基准地价与市场地价这间存在巨大差异， 使得基准地价具有一定的滞后性。下面结合土地估价进行分析。土地估价土地估价书由土地估价和土地估价技术。其中由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件，可以采用文字式和表格式；土地估价技术由封面、总述、估价对象描述及地价影响只能采用文字式。分析、 土地估价过程、附件， 、土地估价1、 摘要摘要通常包含估价项目名称、委托估价方、估价目的、估价基准日、估价日期、地价定义、估价

5、结果、土地估价师签字和土地估价机构九项内容。 估价项目名称说明估价项目的全称， 内容可包括评估目的及估价对象价格类型等字样。案例中估价项目名称 “ 公司位于 市工业配套园区地号为 号一宗工业用地国有出让土地使用权抵押土地价值评估（ 无锡市） ” 表述比较全面， 符合规定要求。 估价目的说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等。 案例中估价目的“ 现委托方公司拟将该宗地向 抵押融资，本估价机构受托对其进行土地价值评估。” 表述比较清楚。 地价定义说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以

6、国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设立应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地或宗地内外“几通”和宗地内平整；地价定义应 注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权价格。 本案例地价定义分地价内涵、估价对象实际用途与实际开发程度、土地估价所设定的用途与开发程度、土地利用状况四个方面表述， 比较清楚。 估价结果说明最终确定的总地价、面积地价， 必要时说明楼面地价，以表示， 总地价附大写金额， 并附土地估价结果一览表。2、估价对象界定估价对象界定通常包含委托估价方、估价对象、估价对象概况和影响地价

7、的说明四项内容。 估价对象概况案例中估价对象概况分土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况面予以表述， 比较清楚， 符合要求。 影响地价的说明案例中影响地价的方面来描述， 比较全面。说明分一般、区域和个别三3、土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用通常包含估价依据、土地估价和估价结果和估价的使用三项内容。 估价依据说明该项估价所依据的国家有关、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价的资料等。实地勘查、所获取上述估价依据应与估价过程相一致， 对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出。本案例中所列出的估价依

8、据比较全面。 土地估价 估价原则本案例根据估价对象情况和估价目的选择了合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则和变动原则五个估价原则。 估价方法 般而言， 土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法等。结合评估对象的土地利用特点和估价目的， 本案例选用了成本法和市场比较法两种评估方法，并陈述了选择两种方法的理由及估价技术路线。 估价结果本案例选用了成本法和市场比较法两种评估方法进行估算， 两种方法得出的结果相差幅度不大， 两种评估方法依据的基础资料都翔实，评估结果都客观可靠，故估价采用了两种方法评估结果的算术平均值来确定地价， 并简明了理由， 最后确定估价结

9、果。 估价结果和估价案例估价结果和估价设条件、估价结果及估价的使用的使用分成估价的前提条件、估价的假的使用和需要特殊说明的事项四个部分加以说明， 符合格式规定要求。二、土地估价技术1、总述总述通常包含估价项目名称、委托估价方、受托估价方、估价目的、估价依据、估价基准日、估价日期、地价定义、估价结果、需要特殊说明的事项、土地估价师签字和土地估价机构十二项内容。各部分内容与土地估价文字式相同。2、估价对象描述及地价影响分析该部分分为估价对象描述和地价影响分析， 估价对象描述又分别从土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况面来描述，分析从一般具体内容与土地估价文字式内容相同，地价影响、区域和个别面来

10、描述，具体内容与土地估价文字式内容相同。3、土地估价过程 估价原则同土地估价 估价方法文字式。要求说明估价方法选择依据， 具体估价方法选择及技术路线内容同土地估价 估价过程文字式。选择好估价方法后， 估价过程是技术 成本法中的难点。采用成本法评估时， 首先求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润、土地增值收益，得出无限年期土地价格， 然后进行期日 市场比较法、个别修正得出修正后的地价。采用市场比较法评估时关键是选择好真实、合适的与待估宗地处于同一土地供需圈的实例，选择好实例后，选择好交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年期、区域然后根据待估宗地和实例情况编制比较和个别六方面比较，条件说明表 ，接着以待估对象的条件指数为基数（ 100%）， 直接比较分析待估宗地和比较案例的交易日期、交易情况、交易方式、区域、个别等差别编制出比较条件指数表，然