房产开发项目经济测算

1、内部培训：房地产开发项目(xingm)经济测算培训104P 2012年9月 共一百零五页做一个合格咨询者咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师(losh)老师(losh)本质：复杂东西简单化感谢公司(n s)提供的机会共一百零五页培训(pixn)说明培训目的： 掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素(yo s)投入？什么样的房地产项目才是好项目？共一百零五页产出投入(tur)；回报付出共一百零五页5目录(ml) CONTENT 五、相关(xinggun)分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目投资 一、基本

2、知识共一百零五页6一、基本知识估算( sun)必要性估算思路估算假设房地产类型共一百零五页（一）估算( sun)意义7共一百零五页？（一）估算( sun)思路共一百零五页（三）估算( sun)假设指标和物业(w y)配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例共一百零五页（四）房地产类型(lixng)别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业(shngy)、办公、住宅、工业共一百零五页11目录(ml) CONTENT 五、相关(x

3、inggun)分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目成本 一、基本知识共一百零五页12二、项目(xingm)成本土地取得成本前期(qinq)工程费房屋开发费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费共一百零五页 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成(z chn)：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等13共一百零五页（一）土地(td)取得的费用土地费用估算( sun) 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项

4、目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。共一百零五页 土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 土地出让地价款 ：土地出让地价款

5、是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 土地转让费 ：土地

6、转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见(sho jin)。 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 共一百零五页（一）土地(td)取得的费用竞价购买一般土地(td)储备中心主

7、导土地(td)一级开发（公开交易市价直接买）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位一土地费用35741.2 1.1 土地受让费土地面积1145.00 亩30.0034,350.00763337.151.2 契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0 地价款的4%1.3 印花税土地价34,350.00万元0.517.2 合同额的0.5如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？共一百零五页（一）土地取得(qd)的费用价格预估方法1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适

8、当修正，以此估算( sun)待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下： 直接比较公式： PDPBABDE 间接比较公式： PDPBABCDE PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数共一百零五页2.成

9、本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金(shu jn)和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：集体土地征地费用说明土地补偿费按需要安置的农业人口数计算农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见）地上附着物和青苗补偿费（见）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费

10、、一次性异地安置补助费等。购建拆迁安置用房费安置补助费（见）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费 公式： 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 =成本(chngbn)价格土地所有权收益共一百零五页 3.基准地价系数修正法：通过(tnggu)对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格=基准地价(d ji)(1K)式中： 基准地价修正系数商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修

11、正系数因素修正系数工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）共一百零五页（三）前期(qinq)工程费 前期工程费：主要包括(boku)开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 提示：一般按建安工程费3-6%（最简单的方法）共一百零五页项目单价（元/）备注二前期工程费1节能评估及项目申请报告2.7 2环境影响评估0.3 3交通影响评估0.9 4监理费45.2 按照建设工程监理与相关服务收费管理规定，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.06设计费15-40市场均值估算（

12、北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0 8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整共一百零五页（三）房屋(fngw)开发费 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配

13、套设施(shsh)建设费和基础设施(shsh)建设费。 共一百零五页（三）房屋(fngw)开发费建安工程费项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价别墅、类别墅毛坯小高层住宅毛坯高层住宅毛坯集中式商业写字楼酒店2地下建筑建安费2000 -3000视项目实际情况而定（车库、人防）1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装(nzhung)工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分

14、别估算建筑安装工程费用。 共一百零五页项目单价（元/）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费（1）土建工程费别墅、类别墅2000 -3000毛坯多层建筑1600-1800毛坯高层建筑2000-2200毛坯（2）设备安装费 200含水电暖通、电梯等 给排水工程 采暖工程 照明及弱电工程 电梯安装工程2地下建筑建安费2000 -3000视项目实际情况而定（车库、人防） 房屋开发费建安(Jin n)工程费（明细）共一百零五页（三）房屋(fngw)开发费基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、

15、煤气(miq)、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%序号项目单位数量单价（京政发199334号文）（元）造价计算说明1道路工程平米80 按概算造价2室外供水工程（自来水）米600按概算造价3室外排污排水工程米700（雨水）800（污水）按概算造价4热力工程米2000按概算造价5煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程米700按概算造价7绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程米5按概算造价共一百零五页（三）房屋

16、(fngw)开发费公共配套设施建设费3.公共配套(pi to)设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价共一百零五页（三）房屋(fngw)开发费估算方法：共一百零五页（三）房屋(fngw)开发费案例江西造价案例(n l)：某砖混住宅建筑安装

17、工程造价分析 结构类型：砖混结构 建筑面积：5612.29平方米 基本特征 檐高（） 层数 层高（） 基础类型 利润率% 17.356首层 标准层 顶层 满堂基础 7.52.82.84 2.9工程概况 工程造价分析 工程价格（元）（以2000年预算基价为依据） 每价格 各项费用所占比例（） 元 人工费 材料费 机构费 费用 利润 税金 4,800,752.87855.410016.100216.387 57.223.7412.486.993.3其中 土建工程 748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程 19.8910014.4859.380.1214.68

18、8.043.3采暖工程 301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程 57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3共一百零五页土建工程造价(zoji)分析安装(nzhung)工程造价分析土建单方造价 土建各部位所占比例（） 元/ 基础 主体 屋面 门窗 装饰 其他 748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价 安装各专业工程所占比例（） 元/ 给排水 采暖 照明及弱电 通风 其他 107.0810018.5728.0253.41 提示索引：查询项目所在省份造价信息网 如北京造价（）造价招标、造价指数 共一百零

19、五页（四）管理费用 管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。 主要包括： 管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目(xingm)，管理费应该在各个项目(xingm)间合理分摊。提示：管理费可按项目(xingm)（二）+（三）的3%5%估算。共一百零五页（五）财务费用 财务费用：指企业

20、(qy)为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业(qy)筹资发生的其他财务费用。提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算； 计算基数=（一）+（二） 融资费用： 利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。共一百零五页（六）销售费用 销售费用: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及(yj)专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。1）广告宣传及

21、市场推广费，一般(ybn)约为销售收入的1%2%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。共一百零五页（七）开发(kif)期税费 房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话(dinhu)初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%共一百零五页（八）其他费用其他费用：主要包括临时

22、用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包(chngbo)管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）算算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般(ybn)约占建安费用的2%-3%。共一百零五页（九）不可(bk)预见费 不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 土地成本视具体情况尔定是否加入(jir)（）当房

23、地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用， 办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费。提示：（一）（八）各项费用之和的3%7%估算。共一百零五页小结(xioji)开发建设费用(fi yong)投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/，%)费用(万元)计算依据一土地费用二开发成本总建筑面积万元#DIV/0!1前期费用建安工程费万元4.00%建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元15.00%建安工程费的15%3建安工程费总建筑

24、面积平方米#DIV/0!4公共配套设施建设费建安工程费万元4.00%建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元8.00%建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米3.00%据实计算或建安费用的3%三期间费用万元#DIV/0!1销售费用销售收入万元3.00%销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元3.00%开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元8.65%3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地成本+开发成本+期间费用万元5%土地成本视具体情况而定序号项目总投资合计总建筑面积万元#DIV/0!共一百零五页37目录(ml) CONTENT 五、相关(xing

25、gun)分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目成本 一、基本知识共一百零五页38三、项目(xingm)收入开发计划销售(xioshu)计划价格估算销售收入税费估算共一百零五页收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。开发方案 ：整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应

26、关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能(gngnng)划分。 租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。39共一百零五页（一）开发计划序号合计开发经营期项目12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计 整个开发(kif)期数量拟开发(kif)建设的物业类型和数量。共一百零五页一期开发 商业 住宅 酒店 办公小计A1区 975009375234875A2区 9200036000二期开发 商业 住宅 酒店 办公 小计B1区 68000310760B2区 550

27、00B3区 127760B4区 60000三期开发 商业 住宅 酒店 办公 小计C1区 1500038000150632C2区 97632地上总建筑面积 （合计）696267景得镇项目(xingm)案例共一百零五页一期（A1区、 A2区）20个月二期（B1区 、B2 区、B3区、 B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011年2012年2013年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1

28、 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年2015年2016年景得镇项目(xingm)案例共一百零五页（二）销售(xioshu)计划序号合计开发经营期项目12341一期普宅2别墅3商业4二期普宅5别墅6商业7三期普宅8办公9商业10.11合计 在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途

29、的房地产开发(kif)项目，应按不同用途或使用功能划分。 43共一百零五页一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年2013年2014年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3

30、 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年2016年2017年景得镇项目(xingm)案例共一百零五页序号类型预测销售均价（元/）或租金012341 住宅1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2 商业3 办公（三）价格(jig)估算45共一百零五页定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别(gbi)因素

31、诸项修正，得出估价对象的比准价格。市场比较法定价过程：搜集交易实例，选择比较实例房地产，建立价格可比基础，比较实例的比较和修正，确定该房地产的比准价格计算公式： PDPBABDE式中：PD待估物业价格；PB 比较案例价格；A 待估物业情况指数/比较案例物业情况指数正常情况指数/比较案例物业情况指数B 待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D 待估物业区域因素(yn s)条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E 待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数（三）价格估算市场比较法共一百零五页共一百零五页定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测(yc)估价对象的未来收

32、益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 计算公式： 无限年期： P=A/r（房地产价格房地产的净收益/利率 ） 有限年期（我们一般用的）：（三）价格估算( sun)收益法注：其他情况详见培训教材房地产估价理论与方法共一百零五页定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；

33、管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润(lrn)。 基本公式： 新建房地产价值= 土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润（注意在成本计算中无此项）（三）价格(jig)估算成本法共一百零五页现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用(ynyng)成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点： 开发利润是所得税前的，即： 开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费 开

34、发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 共一百零五页序号类型2011年每年销售均价（元/）201220132014201520161 住宅1.1住宅72007560 7938 8335 8752 9189 1.2住宅63006615 6946 7293 7658 8041 1.3洋房40004200 4410 4631 4862 5105 1.4多层、小高层35003675 3859 4052 4254 4467 2 商业60006300 6615 6946 7293 7658 3 办公50005500 605

35、0 6655 7321 8053 某某案例(n l)价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他(qt)物业涨幅按5%。共一百零五页（四）租售收入(shur)经营收入是指向(zh xin)社会出售、出租房地产商品戒自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号类型项目合计开发经营期12341住宅销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（）销售单价（元/）销售比例（%）3办公 对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找

36、不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。 共一百零五页对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划(jhu)。租售收入的表所提供的格式进行。 序号 类型项目合计开发经营期12341商业出租收入（万元）00出租面积（）00出租单价（元/.天）出租比例（%）2办公出租

37、收入（万元）00出租面积（）00出租单价（元/.天）出租比例（%）3酒店经营收入0000注：酒店详见酒店投资分析(fnx)表案例共一百零五页住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)81447560 7938 8335 8752 9189 销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()6400012800192001920

38、0128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/)71266615 6946 7293 7658 8041 销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积()9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/)46804200 4410 4631 4862 5105 销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年20

39、16年每年销售面积()976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/)43613675 3859 4052 4254 4467 销售收入合计(万元)425740002076821806某某(mu mu)案例共一百零五页序号项目税费率税费基数1营业税5%销售收入2城市建设维护税7%营业税额3教育费附加3%营业税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-

40、200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润13不可预见费5%土地费用+开发成本+期间费用14管理费3%开发成本15基准收益率12%16美元汇率17固定资产贷款利率（3-5年）6.65%贷款总额18土地使用税大城市0.510拥有土地使用权面积中等城市0.48小城市0.36县城、建制镇、工矿区0.24（五）税费估算( sun)目前，我国房地产开发投资企业(qy)纳税的主要税种如下：共一百零五页序号合计开发经营期12341营业税2城市建设维护税3教育费附

41、加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10 企业所得税税费表56共一百零五页（五）税费估算( sun)土地增值税一般前期估算方法：最新国税发（2009年91号）土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完后清算(qn sun)，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。清算方法（步骤）：1.计算增值额 增值额=收入额扣除项目金额2.计算增值率 增值率=增值额/扣除项目金额3. 确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4. 依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额*适用

42、税率扣除项目*速算扣除系数共一百零五页速算公式 （一）增值额未超过扣除项目金额(jn )50 土地增值税税额=增值额30 （二）增值额超过扣除项目金额50 ，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 （三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 （四）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 公式中的5，15，35为速算扣除系数。 增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入28896.0053957.23131219

43、.11121011.4391899.93增值税扣除项目1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某(mu mu)案例共一百零五页税 种计税基数计税数额（万元）税 率税额（万元）营业税销售额486715.905%24335.80 城市建设维护税营业税额24335.807%1703.51 教育费附加营业税额24335.803%730.07 地方教育费附加营业税额24335.802%486.72 交易印花税购销合

44、同额486715.900.05%243.36 土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65 土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34 房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05 其他税费销售额486715.902.0%9734.32 企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93 合计92866.74某某项目(xingm)案例共一百零五页60目录(ml) CONTENT 五、相关(xinggun)分析 三、项目收入 四、项目利润 六、典型案例 二、项目成本 一、基本知识共一百零五页61四、项目(xingm)利润基本概念核心(h

45、xn)指标参考指标共一百零五页利润总额租售收入土地成本房屋开发(kif)成本开发(kif)费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等）净利润=利润总额-企业所得税+（营业外收入-营业外支出；一般企业考虑）（一）基本概念利润(lrn)62共一百零五页共一百零五页货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金(zjn)的时间价值。货币时间价值的本质是价值增值。 从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均

46、的利润率。 复利现值计算：是复利终值的相对概念，指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值。 PF（1i）n复利终值计算: FP（1i）n 年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少（一）基本概念资金(zjn)价值共一百零五页（一）基本概念现金流量共一百零五页（一）基本概念现金(xinjn)量与利润的关系可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价(pngji)投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。共一百零五页（一）基本概念经济评价指标(zhbio)共一百零五页指标评价考虑：（1

47、）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此(ync)对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。（一）基本概念指标(zhbio)参考万科核心指标的基本要求（参考）共一百零五页（一）基本概念资金(zjn)使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段， 可以年、半年、季度、月为计算期单

48、位(dnwi)，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况序号合计开发经营期项目12341土地费用2前期费用3基础设施费4建安工程费5配套设施费用6开发期间税费7其他费用8销售费用9管理费用10财务费用11不可预见费合计共一百零五页（一）基本概念现金流量表共一百零五页（二）核心指标财务(ciw)内部收益率财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算(j sun)期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

49、其计算公式为：内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。共一百零五页 财务内部收益率的作用在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期(tngq)贷款利率、同期(tngq)行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。FIRR不同期贷款利率i比较 反映项目的盈亏状况： FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目(xingm)不行业平均收益水平相比的盈利情况共一百零五页财务内部收益率的计算（内插法，了解即可）其公式为：式中：FIRR：内部收益

50、率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近(jijn)于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。共一百零五页（3）财务内部收益率的计算(j sun) Excel 函数法IRR（X:Y）共一百零五页（二）核心指标销售(xioshu)净利率为什么用销售净利率意义 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解(lji)，直观明了，望

51、文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润。共一百零五页（二）核心(hxn)指标财务净现值财务净现值(FNPV)：是指项目按行业(hngy)的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。财务净现值的计算公式为： 式中 FNPV项目在起始时间点的财务净现值； ic基准收益率或设定的目标收益率。 如果FNPV 大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受

52、的。如果FNPV 小于0，则项目不可接受。 共一百零五页 Excel 函数(hnsh)法共一百零五页（二）核心指标(zhbio)投资回收期动态投资回收期Pd=（dynamic investment pay-back period）是指考虑现金折现时(基准收益率戒基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流劢资金）所需的时间(shjin)，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间(shjin)。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间(shjin)。)记住：Pb=累计净现金流量现值开始出

53、现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值共一百零五页Excel 函数(hnsh)法共一百零五页（三）参考(cnko)指标总投资回报率总投资回报率静态(jngti)的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。共一百零五页本指标反映地价支付(zhf)的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）（三）参考

54、(cnko)指标地价支付贴现比地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和/地价总额共一百零五页万科城市花园(huyun)项目：共一百零五页启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义(dngy)为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。（三）参考指标启动资金获利(hu l)倍数启动资金获利倍数 = 项目净利润/启动资金启动资金=3个最高的资金峰值之和/3共一百零五页销售毛利率%=项目利润/销售收入100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义

55、(yy) 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率（三）参考指标(zhbio)销售毛利率共一百零五页资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。资金峰值是对项目而言，一般不必(bb)考虑本公司的自有存款余额。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。（三）参考(cnko)指标资金峰值比例资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资共一百零五页资金(zjn)峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/（28000+59500

56、） =17%共一百零五页（三）参考(cnko)指标获利指数（现值指数）计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。（万科：按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%）。现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不到(b do)期望的回报率，项目不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数 = 现金流入现值/现金流出现值 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。共一百零五页共一百零五页89目录(ml) CONTENT 五、相关(xinggun)分析 三、项目收入 四、项

57、目利润 六、典型案例 二、项目成本 一、基本知识共一百零五页90五、相关(xinggun)分析盈亏平衡(pnghng)分析 敏感性分析共一百零五页（一）盈亏平衡(pnghng)分析盈亏(yngku)平衡分析：是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point，BEP)， 在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销

58、量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 91共一百零五页公式：线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：BPQ 年总成本费用方程：CCfCvQ 其中，B为销售收入，C为总成本，Cf为固定成本，Cv为变动成本，Q为产销量。平衡点：当实现盈亏平衡时，有 BC，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。 盈利点：当产销量超过平衡点数量(shling)Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域共一百零五页Excel 函数(hnsh)法共一百零五页（二）敏感性分析(fnx)1.敏感性分析(fnx)：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 2.敏感性分析的目的3.敏感性分析取值： 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%