合肥市规划验收规定解读讲解课件

1、合肥市建设工程规划核实管理暂行规定 解 读 合 肥 市 规 划 信 息 中 心燕三义 讲 解 框 架我市住宅小区竣工综合验收制度沿革及规定出台的背景合肥市建设工程规划核实管理暂行规定规定在规划建设监督管理上的新举措 规划部门进行规划核实及竣工验收资料报送查验的工作内容、程序、时限建设项目在规划编制、建设时需要注意的若干问题 我市住宅小区竣工综合验收制度沿革及规定出台的背景 住宅小区竣工综合验收制度沿革 1996年，根据城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）及建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建法字814号）的规定，市政府出台了合肥市城市住宅小区竣工综合验收管理办法（市政府令第5

2、5号），对住宅小区竣工实行综合验收，并明确由市建委下属的开发办具体负责实施住宅小区竣工综合验收工作。2004年5月，国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发200416号）明确取消了由城市房地产开发经营管理条例设定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政许可项目，市政府即废止了合肥市城市住宅小区竣工综合验收管理办法（市政府令第55号）。为继续加强小区配套设施建设管理，2005年，市政府出台关于新建住宅小区实行竣工综合验收备案制度的通知（合政200535号），对新建住宅小区竣工验收实行备案管理，将包括规划竣工验收在内的各单项验收作为小区竣工综合验收备案的条件，由市建委（开发办）负

3、责竣工综合验收的备案，未办理备案手续的，该小区房屋不得办理交付使用手续。 由于国家已经取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收行政许可项目，我市自2005年来对新建住宅小区竣工验收实行备案管理。但由于制度本身缺乏明确的法律法规依据，操作性不强，实际效果不佳。住宅小区建设中出现公共服务等配套设施建设丢项、甩项、迟迟不建，临时用电、临时用水交付使用等现象，群众反映比较强烈。从全国范围来看，由于国家取消了该项目许可，给管理上带来了较大难度，近年来，部分地市陆续就此方面管理作出了不同的规定，但由于具有行政许可的性质，大都通过地方性法规的形式作出原则规定。 2007年上半年我局考虑到2001年施行的

4、合肥市建设工程竣工规划验收实施细则（试行）已使用多年，部分条文已不符合时代的发展，起草了合肥市新建住宅小区规划验收暂行办法（试行）报市政府。 2007年7月，市委、市政府主要领导要求我局结合当前实际情况尽快代市政府起草这一方面规范性文件，由规划部门通过竣工规划验收，约束建设单位的建设行为，确保新建小区的各项配套设施、附属工程及时进行建设。在市政府法制办的指导下，我局依照合肥市城市规划管理办法等相关规定及市领导的要求，按照将规划竣工验收作为其他各专项验收兜底措施的思路，总结了多年来规划验收的实践经验，借鉴了北京、成都、广州等地的一些作法，起草了合肥市新建住宅小区竣工规划验收暂行办法（试行）草案，

5、在2007年8月报送市政府。规定出台的背景 2007年修订施行的合肥市城市规划管理办法（地方性法规）第三十六条规定：“建设工程竣工后，建设单位必须向市规划行政主管部门申请规划验收，未经验收或验收不合格的，不予房屋权属登记，不得交付使用。成片开发的住宅区、工业区在进行单位建筑工程的规划验收后，还应进行小区规划验收。配套工程未按计划同步完成的，不予规划验收。” 2008年1月1日施行的城市规划法第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在建设工程竣工验收后六个月内

6、向市城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。明确了规划核实和建设工程竣工验收资料查验的法律地位和作用。2008年4月30日下午，李红副市长主持召开会议，专题研究合肥市新建住宅小区竣工规划验收暂行办法（试行）出台有关问题，市建委、规划局、国土局、房地产局、市容局、环保局、园林局等部门参加会议。会议认为，合肥市新建住宅小区竣工规划验收暂行办法（试行）的制定十分有必要，应尽快出台。2008年7月4日、7月9日，在市政府法制办的组织下，分别召开了由公安、建委、环保、教育、市容、消防、文广、开发办、园林、人防、地震、电信、供水、燃气、热电、供电等职能部门（单位）代表参加的座谈会和邀请合肥城建发展股份有限

7、公司、合肥医科大学、合肥宋都房地产公司、合肥英泰地产公司、瑶海区教育局等建设（开发）单位代表参加的座谈会，多次征求各方面的意见和建议进行修改，经去年8月28日市政府第17次常务会议讨论通过，市政府于2008年11月2日印发了合肥市建设工程规划核实管理暂行规定，自今年1月1日起施行。 合肥市建设工程规划核实管理暂行规定 合肥市人民政府文件合政【2008】124号关于印发合肥市建设工程规划核实管理暂行规定的通知各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：合肥市建设工程规划核实管理暂行规定已经2008年8月28日市政府第17次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。 合肥市人民政府 二OO八年十一月

8、二日 合肥市建设工程规划核实管理暂行规定第一条 为加强对建设工程规划许可后的监督管理，保证建设工程符合国家有关规范、标准并满足质量和使用要求，根据中华人民共和国城乡规划法、合肥市城市规划管理办法等法律、法规的相关规定，结合本市实际，制定本规定。第二条 本规定适用于本市市区范围内新建、扩建、改建的建设工程。单独实施的城市基础设施工程除外。第三条 本规定所称建设工程规划核实是指市城乡规划主管部门对已经竣工的建设工程是否符合修建性详细规划、建设时序方案以及规划许可内容进行审核。第四条 市城乡规划主管部门负责建设工程规划核实和竣工验收资料的查验工作，实行建设项目责任人制度，对建设项目实施全过程监管。市

9、建设行政主管部门负责建设工程质量竣工验收备案管理工作。市消防、环保、人防、市容、卫生、广电、房产、民政等职能部门根据各自职责，负责建设工程的专项验收和相关管理工作。供水、供电、燃气、通信、城市集中供热等有关单位根据各自职责，参与相关管线设施的验收和接入城市基础设施网络系统工作。第五条 前期物业管理企业有权了解物业管理区域内建设工程的规划审批情况，有权对配套设施的建设情况进行监督并向有关主管部门举报。市城乡规划主管部门应当在建设工程规划核实过程中征求前期物业管理企业的意见，第六条 符合下列条件的建设工程可以申请规划核实：（一）建设工程已经按规划许可规定的内容完成建（构）筑物以及公共服务设施和道路

10、、绿地建设；（二）规划要求拆除的各类建（构）筑物以及因建设需要搭建的临时设施已经全部拆除，施工场地清理完毕；（三）对分期建设的建设工程，同期的公共服务等配套设施，已经按照建设时序方案同步实施，建成区与下一期施工区已经采取有效的临时隔离措施；分期界限是道路或绿地的，应当完成道路或绿地的建设；（四）在本规定实施之前的住宅建设项目，教育、医疗卫生、社区管理、商业服务等配套设施，应当在住宅总规模完成50之前同步建设完成，其它配套设施应当在住宅总规模完成80之前同步建设完成。第七条 申请规划核实应当提供以下资料：（一）建设工程规划核实申请表；（二）建设工程规划许可证（副本）及附件、附图；（三） 市城乡规

11、划主管部门批准的修建性详细规划和建设时序方案；（四） 竣工测量成果资料 (图纸比例1：500)；（五） 建设工程竣工全套蓝图；（六） 拆迁批复、拆迁范围红线图；（七） 市城乡规划主管部门要求提供的其它材料。第八条 建设工程规划核实的内容：（一）单体建筑工程：1、建筑物的平面位置，建筑物之间的间距，建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压线走廊等距离；2、建筑物的使用性质、建筑物平面尺寸、建筑面积(地上、地下)、建筑层数(地上、地下)、建筑物的室内、外标高、层高、总高度；3、建筑物立面造型、外装材料、外装色彩、亮化工程。 (二) 建设用地范围、出入口、道路、绿地，停车场，围墙、大门等附

12、属设施；（三） 教育、医疗卫生、社区管理、商业服务等公共服务设施； (四) 燃气、供水、变配电、安全技术防范、环卫、节水与节能等设施；(五) 建设工程用地范围内规划要求拆除的建筑物的拆除情况、施工临时设施的拆除情况以及施工场地清理情况。第九条 建设工程规划核实按照下列程序进行：（一） 建设工程竣工后，建设单位按本规定第七条规定备齐资料，向市城乡规划主管部门申请规划核实；（二）市城乡规划主管部门收到建设工程规划核实申请后，对报送资料齐全的，应当自受理申请之日起10个工作日内完成建设工程规划核实工作；对报送资料不齐全的，应当当场或者在收到报送资料之日起5个工作日内一次性告知申请人需补充的有关资料；

13、 (三) 对规划核实合格的建设工程，市城乡规划主管部门核发建设工程规划核实合格证；对规划核实不合格的建设工程，应当书面要求建设单位进行整改。建设单位未按要求进行整改的，城乡规划主管部门可暂停受理该建设单位新的建设工程规划许可申请；（四）因特殊原因难以在10个工作日内完成规划核实的,经市城乡规划主管部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当书面告知申请人延期的理由。第十条 建设工程规划核实合格后，建设单位方可组织建设工程竣工验收。建设单位应当在建设工程竣工验收后6个月内向市城乡规划主管部门报送竣工验收资料。第十一条 建设单位应当报送以下竣工验收资料：（一）建设行政主管部门出具的建设工程竣工验收

14、备案证明；（二）建设工程涉及的消防、环保、人防、市容、卫生、文广等相关职能部门出具的建设工程专项认可或验收意见；（三）建设工程涉及的供水、供电、燃气、通信、城市集中供热等相关单位出具的已经接入城市基础设施网络系统的相关材料；（四）法律、法规规定的其它竣工验收的相关材料。第十二条 对报送资料齐全的建设工程，市城乡规划主管部门应当自受理之日起10个工作日内完成对建设工程竣工验收资料的查验。查验合格的，换发建设工程规划许可证正本；查验不合格的，应当书面告知建设单位按要求重新报送。对报送资料不齐全的建设工程，市城乡规划主管部门应当当场或者在收到报送竣工验收资料之日起5个工作日内一次性告知建设单位需要补

15、充的资料。因特殊原因难以在10个工作日内完成查验手续的,经市城乡规划主管部门负责人批准，可以延长10个工作日，并应当书面告知建设单位延期的理由。第十三条 未取得建设工程规划许可证（正本）的建设工程，不得交付使用，房地产管理部门不予房屋权属登记。第十四条 建设单位未在建设工程竣工6个月内向市城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由市城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处1万元以上5万元以下的罚款。第十五条 建设单位应当对其提供材料的真实性负责。建设单位以欺骗、贿赂等不正当手段取得建设工程规划核实合格证或者建设工程规划许可证（正本）的，市城乡规划主管部门应当依法予以撤销，并依法追究相关责

16、任人的法律责任。第十六条 建设工程规划核实管理相关单位以及工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十七条 本市三县建设工程规划核实管理工作可以参照本规定执行。 第十八条 本规定有效期5年，自2009年1月1日起施行。规定在规划建设监督管理上的新举措1、术语有变化。依据城乡规划法，竣工规划验收规划核实。建设工程规划核实合格证的内容、说明有变化，并增加了附件建设单位需报送材料的清单。2、规定提出“建设时序方案”规划管理新方法，将其贯穿于建设项目规划管理的全过程。即建设单位在组织编制新建住宅小区修建性详细规划时，应按合肥市修建

17、性详细规划编制审定办法的要求，同时编制建设时序方案建设周期，年度建设计划安排，市政基础设施及公共配套服务设施的建设时间和周期安排等。要求提供建设项目建设时序计划表（公建类或居住类），和建设项目分期建设界线图与修建性详细规划图一并报审。 规划部门在对修建性详细规划的审批、建设工程规划许可证的核发、建设工程规划核实的每一环节，均要依据“建设时序方案”进行把关，彻底遏制各项配套设施建设中存在漏建、迟建等现象。3、首次提出实行建设项目责任人制度，对建设项目实施全过程的监管(包括验线、0.000标高检查、中间检查、巡查、结构封顶的检查)，具体办法另定。4、增加了部分相关职能部门和相关单位的专项验收(认可

18、)意见和接入城市基础设施网络系统的相关材料。如：建设、民政、市容、文广、供水、供电等部门单位。5、规定为确保公共服务设施市政基础设施建设到位，要求前期物业管理企业提前介入，加强前期物业与相关管理单位的联系，规定了前期物业有权了解物业管理区域内建设工程的规划审批情况，有权对配套设施的建设情况进行监督并向有关主管部门举报，要求规划部门在建设工程规划核实过程中征求前期物业管理企业的意见。6、在本规定实施之前的住宅建设项目，主要指未实施建设时序方案的，教育、医疗卫生、社区管理（含物业）、商业服务等配套设施，应当在住宅总规模完成50%之前同步建设完成，其他配套设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设完

19、成。原先实行的合肥市建设工程竣工规划验收实施细则（试行）的要求是：规划配套及环境等设施未完全实施前，其换领建设工程规划许可证的建筑项目数不得超过其总数的3/4。7、建设工程规划核实合格证后监督管理分为二个阶段。第一阶段是规划核实工作，第二阶段是资料报送查验工作。新规定实施前，建设工程规划核实合格后，核发建设工程规划核实合格证并同时换发建设工程规划许可证（正本），规划核实前提供相关职能部门意见。新规定实施后，建设工程规划核实合格后，先核发规划核实合格证，之前不需提供相关职能部门意见。规划部门仅核实规划方面的内容。建设单位凭建设工程规划核实合格证办理质量验收备案。六个月内，建设单位向规划部门报送相

20、关职能部门和相关单位专项验收（认可）意见和接入城市基础设施网络系统的相关材料，经查验符合条件的予以换发建设工程规划许可证正本。8、增加了建设工程规划许可证（正本）作为办理房屋权属登记、交付使用的条件，以及建设单位六个月内不报送竣工资料的将受到处罚。9、说明：规定实际实施时间定于2009年3月1日除建设工程质量验收备案例外，其它部门和单位的验收（认可）意见可与规划核实同步进行需要提供哪些相关部门和单位的验收（认可）意见，根据每个项目的实际情况确定，如民政、市容、供热等。规划部门进行规划核实及竣工验收资料报送查验的工作内容、程序、时限一、项目名称：建设工程规划核实与竣工验收资料报送二、实施主体：合

21、肥市规划局三、申报“建设工程规划核实及竣工验收资料报送”的依据：中华人民共和国城市规划法、合肥市城市规划管理办法等四、办理程序：规划核实程序： 1、受理：建设单位按规定备齐资料向规划部门申请规划核实，申报资料需齐全真实，对符合受审条件的，由市行政服务中心规划窗口登记、受理。2、现场勘察：由规划局相关审批部门与申报单位联系人约定，并派人对建设项目现场进行勘察。3、审批：市规划局将根据建设项目的修建性详细规划（或总平面图）、建设时序方案、规划许可内容以及现场勘察结果作出规划核实意见。4、办结：对符合条件的建设项目，申报单位在承诺时限(补充材料的时间及整改时间除外)的次日到合肥市东流路100号政务中

22、心三区办证大厅领取建设工程规划核实合格证。竣工验收资料报送程序：1、受理：建设单位按建设工程规划核实合格证附件的要求备齐资料报送规划部门查验，资料需齐全真实，对符合受审条件的，由市行政服务中心规划窗口登记、受理。2、审批：由规划局相关审批部门对所报材料进行查验，并作出查验意见；3 、办结：对符合条件的建设项目，申报单位在承诺时限(补充材料的时间及整改时间除外)的次日到合肥市东流路100号政务中心三区办证大厅领取建设工程规划许可证（正本）。五、申报材料规划核实申报材料1、合肥市建设工程规划核实申请表，并加盖申请人印章；2、建设工程规划许可证副本及附件、附图（定位图）；3、经规划部门批准的修建性详

23、细规划（或总平面图）、建筑设计方案、建设时序方案；4、建设工程竣工全套蓝图（加盖竣工图章）；5、由有资质的测绘部门出具的竣工测量成果资料（图纸比例1：500）；6、拆迁批复、拆迁范围红线图；7、前期物业管理企业意见；8、规划部门要求提供的其他材料。竣工验收资料报送申报材料详见建设工程规划核实合格证附件六、承诺时限建设工程规划核实 10个工作日竣工验收资料查验 10个工作日七、审批收费标准 行政性零收费建设项目在规划编制、建设时需要注意的若干问题1、建设项目建设时序计划表（公建类或居住类）、建设项目分期建设界限图作为承诺书的附件，是核发建设工程规划许可证和进行建设工程规划核实的依据。应仔细编制，

24、一经审批不能擅自变更。分期建设界限范围不宜过大，同期用地范围内的住宅和各项配套设施是同步规划核实的，住宅不能提前规划核实。2、住宅小区分期建设以及分期取得土地使用权时，在满足规划及其它条件的前提下，组织编制修建性详细规划（或平面图）时，各项配套设施（如公共服务设施，公共绿地、城市开放空间、小区出入口、非机动车位等）尽量布置在已取得土地手续的地块上或易于拆迁的地块上。地面机动停车位3、修建性详细规划（或总平面图）中技术经济指标与图中标绘和实际建设中要吻合，特别要注意地面（地下）机动车位的数量和位置，有的小区机动停车位与实际中差几百辆。小区地下室入口有占压道路红线现象。非机动车的动静态交通组织要充

25、分考虑周边道路或场地地面标高的差异。4、规划变更公告公示时，原审批的规划图中不涉及的内容不要修改（如涉及的道路线型、绿地范围、机动车地面停车位等）。5、要按照审批的修建性详细规划（或总平面图）进行建设，小区的出入口、大门、值班室、围墙、（非）机动车数量、位置、绿地范围、道路线型及路面标高等均是建设时容易忽视的问题。6、完善拆迁工作，如用地范围内规划要求拆除的建筑，规划城市道路、河道、高压走廊、道路绿地等代征代拆的建筑、施工用房和施工围墙等的拆迁。7、相关配套设施要按时限进行建设，如：学校、幼儿园、大门、值班室、围墙、会所、农贸市场、社用房、地面车位、地下车库（机械车位）、道路、绿化等。居委及物业管理8、建筑的使用性质不能擅自改变，如住宅改商业，办公改酒店、地下室改教室、社居委用房和物管用房改变用途等。9、必须按副本和报建的施工图的要求进行建设，并兑现领取许可证时的承诺，档案中均有记录。如降层高、女儿墙、檐口等的高度、以及拆迁，完善土地手续、日照影响补偿等。10、大门、围墙、值班室应办理建设工程规划许可证