房地产评估(第4讲)

1、1第4讲 市场(shchng)法4.1 市场(shchng)法基本原理4.2 资料搜集与整理4.3 可比实例的选取与标准化 4.4 交易情况修正 共一百一十六页2第4章 市场(shchng)法4.5 交易日期(rq)修正 4.6 区域因素修正 4.7 个别因素修正4.8 综合修正确定评估值 4.9 市场法应用举例共一百一十六页3学习(xux)目标本章学习目标是使学生理解和掌握市场法的内涵和理论依据，市场法适用的条件和范围。掌握可比实例标准化、交易情况修正、交易日期修正、区域(qy)因素修正和个别因素修正的分析和计算。共一百一十六页44.1 市场(shchng)法基本原理4.1.1 市场(shc

2、hng)法的基本概念 市场法是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，并以类似房地产的价格为基础，经过因素修正得到评估对象房地产价值的评估方法。共一百一十六页54.1 市场(shchng)法基本原理4.1.2 市场(shchng)法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 共一百一十六页64.1 市场(shchng)法基本原理4.1.3 市场法的适用(shyng)条件和范围 市场法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够搜集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。共一百一十六页74.1 市场(shchng)法基本原理4.1.3 市场法的适用条件(t

3、iojin)和范围 市场法很少应用于特殊用途房地产评估，因为在给定的市场中，即使市场的地域范围很大，也几乎没有类似房地产交易，如特殊工业厂房、学校教学楼、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等。共一百一十六页84.1 市场(shchng)法基本原理4.1.3 市场(shchng)法的适用条件和范围 市场法通常是非收益性房地产市场价值评估的首选方法。市场法适用于这些房地产，是因为同一市场中存在许多类似房地产的交易实例，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等。共一百一十六页94.1 市场(shchng)法基本原理4.1.3 市场法的适用(shyng)条件和范围 市场法用于收益

4、房地产的评估受到一定限制，因为影响购买者决策的房地产经济特征不易从官方或买卖双方的调查中获得，详尽地分析大型、复杂结构的收益性房地产的可比实例很困难。 共一百一十六页104.1 市场(shchng)法基本原理4.1.4 市场(shchng)法操作步骤 1）搜集房地产交易资料 2）选取可比交易实例 3）对可比实例价格进行修正 4）确定评估对象价值 共一百一十六页114.2 资料(zlio)搜集与整理4.2.1 资料(zlio)的来源途径1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料. 2）查阅各种报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料. 共一百一十六页124.2 资料(zlio)搜集与整理

5、4.2.1 资料的来源(liyun)途径3）参加房地产交易展示会、换房大会，了解房地产市场行情，搜集有关信息，索取有关资料. 4）与房地产出售、出租者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得有关房地产出售、出租的信息资料. 共一百一十六页134.2 资料(zlio)搜集与整理4.2.2 搜集(suj)资料的内容与要求 所搜集的交易资料一般包括： （1）交易实例房地产状况资料 （2）交易价格 （3）交易日期 共一百一十六页144.2 资料搜集(suj)与整理4.2.2 搜集(suj)资料的内容与要求 所搜集的交易资料一般包括： （4）交易情况 （5）付款方式 （6）市场状况 共一百一十六

6、页154.2 资料搜集(suj)与整理4.2.2 搜集资料(zlio)的内容与要求 评估人员对于搜集到的每一个交易实例、每一个内容，都需要查证，做到准确无误，保证资料的完整性和真实性。并将所需要搜集的内容制作成统一的“交易实例调查表”. 共一百一十六页164.2 资料搜集(suj)与整理4.2.3 信息(xnx)资料的整理评估机构应对搜集的各类资料进行归类和整理，建立资料档案和资料库，具体可包括： 电子档案文字档案 共一百一十六页174.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.1可比实例(shl)选取的要求 1）所处区域的可比性2）用途的可比性 3）实体特征的可比性 4）权利性质的可比性

7、 共一百一十六页184.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.1可比实例选取(xunq)的要求 5）交易时间的可比性6）价格类型的可比性7）交易状况的可比性 共一百一十六页194.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 1）统一付款方式房地产交易的付款方式通常有一次性付款和分期付款两种方式。评估中，交易价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，将比较实例分期付款的交易价格折算为交易日期一次性付款的数额。共一百一十六页204.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 1）统一付款方式【4-1】某房地产于2008年2

8、月交易，总交易价格为85万元，其中首付款为总房价的20%，其余款项于2008年12月结清，银行1年期住房商业贷款的年利率为5.81%，则该房地产在2008年2月一次性付款的价格为：共一百一十六页214.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 1）统一付款方式共一百一十六页224.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 2）统一采用单价统一采用单价是将可比实例的价格统一为单位面积的价格，以单位面积作为比较单位。 共一百一十六页234.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 2）统一采

9、用单价房地及建筑物通常为单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积或者单位出租面积上的价格 共一百一十六页244.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 2）统一采用单价土地除了单位土地面积上的价格，还可以为单位建筑面积上的价格楼面地价 共一百一十六页254.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 3）统一币种和货币单位比较实例应采用统一币种进行比较，对于不同币种的交易价格应该进行价格之间的换算。不同币种间价格换算通常采用成交日期的汇率。 共一百一十六页264.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实

10、例(shl)的标准化 4）统一面积内涵和面积单位 在房地产交易中，计价单位有建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种内涵。评估比较时，需要将不同的计价单位进行换算统一 。共一百一十六页274.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 4）统一面积内涵和面积单位 建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积 套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积共一百一十六页284.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 4）统一面积内涵和面积单位 共一百一十六页294.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比

11、实例(shl)的标准化 4）统一面积内涵和面积单位 在房地产面积单位方面，中国通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用亩、公顷），美国、英国及香港等习惯采用平方英尺，日本、韩国及台湾等一般采用坪。各种单位之间的换算如下：共一百一十六页304.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 4）统一面积内涵和面积单位 1公顷=15亩=10000平方米1亩=666.67平方米1平方英尺=0.0929平方米1坪=3.3058平方米共一百一十六页314.3 可比实例(shl)的选取与标准化 4.3.2 可比实例(shl)的标准化 例4-2 运用市场法评估某房地产

12、价值,搜集了甲、乙、丙三个交易实例。三个交易实例的有关资料如下表所示。另知：人民币的年利率为7.2%，美元的年利率为6.1%；1美元=7.4人民币，1港币=0.86元人民币；1平房英尺建筑面积=0.82套内建筑面积， 1平房英尺建筑面积=0.75使用面积； 1平房英尺=0.0929平方米。试对参照物进行价格标准化共一百一十六页项目甲乙丙房地产面积内涵建筑面积套内建筑面积使用面积房地产面积大小150平方米2300平方英尺1800平方英尺交易价格85万元人民币20万美元135万港元付款方式首付17万元，第二期于半年后付34万元，第三期于1年后付34万元首付4万美元，第二期于两个季度后付16万美元一

13、次性付款32共一百一十六页334.4 交易情况(qngkung)修正4.4.1交易情况(qngkung)修正的含义 交易情况修正就是剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的非正常交易价格修正为正常交易价格。 共一百一十六页344.4 交易情况(qngkung)修正4.4.2 造成交易价格偏差(pinch)的因素 1）利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买的交易 3）特殊房地产的交易 共一百一十六页354.4 交易(jioy)情况修正4.4.2 造成(zo chn)交易价格偏差的因素 4）卖方或买方不了解市场行情的交易 5）相邻房地产的合并交易 6）交易税非正常负担的

14、交易 共一百一十六页364.4 交易情况(qngkung)修正4.4.3 交易情况(qngkung)修正的方法1）系数修正法系数修正法是通过可比实例的交易价格乘以交易情况修正系数确定可比实例正常市场价格的方法。 共一百一十六页374.4 交易(jioy)情况修正4.4.3 交易(jioy)情况修正的方法1）系数修正法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格交易情况修正系数共一百一十六页384.4 交易情况(qngkung)修正4.4.3 交易情况修正(xizhng)的方法（例4-3）可比实例的交易价格为6000元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格高5%，则： 共一百一十

15、六页394.4 交易(jioy)情况修正4.4.3 交易情况修正(xizhng)的方法（例4-4）可比实例的交易价格为5500元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低3%，则： 共一百一十六页404.4 交易(jioy)情况修正4.4.3 交易(jioy)情况修正的方法2）差额调整法差额调整法是以可比实例交易价格为基础，加上交易情况修正数额得到可比实例正常市场价格的方法 。 共一百一十六页414.4 交易情况(qngkung)修正4.4.3 交易情况(qngkung)修正的方法2）差额调整法（公式）可比实例正常市场价格=可比实例交易价格+交易情况修正数额 共一百一十六页424.

16、4 交易(jioy)情况修正4.4.3 交易情况(qngkung)修正的方法（例4-5）可比实例的交易价格为5800元/平方米，经分析，可比实例的交易价格比其正常市场价格低300元/平方米，则：可比实例正常市场价格=5800+300=6100（元/平方米）共一百一十六页434.4 交易(jioy)情况修正4.4.3 交易(jioy)情况修正的方法（例4-6）可比实例的交易价格为6700元/平方米，假设可比实例的交易价格比其正常市场价格高400元/平方米，则： 可比实例正常市场价格=6700400=6300（元/平方米）共一百一十六页444.5 交易日期(rq)修正4.5.1 交易(jioy)日

17、期修正的含义交易日期修正是指利用价格指数将可比实例交易时的价格修正为评估基准日的价格。 共一百一十六页454.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）运用定基价格指数修正 共一百一十六页464.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）运用定基价格指数修正（举例） 【例4-7】某地区某类房地产2008年4月至10月的价格指数分别为103.5%，105.4%，105.8%，107.6%，109.3%，110.5%，114.7%（以2005年1月为100%）。可比实例在2008年5月的交易价格为3500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到200

18、8年10月的价格为：共一百一十六页474.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期修正(xizhng)方法1）运用定基价格指数修正（举例） 共一百一十六页484.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法1）运用定基价格指数修正（举例） 【例4-8】某地区某类房地产2008年上半年各月的价格同2007年底相比，分别为上涨了2.5%， 5.7%， 6.8%， 7.3%， 9.6%， 10.5%。可比实例在2008年3月的交易价格为3800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2008年6月的价格为：共一百一十六页494.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期修正(x

19、izhng)方法1）运用定基价格指数修正（举例） 共一百一十六页504.5 交易日期(rq)修正4.5.2交易日期修正(xizhng)方法2）运用环比价格指数修正 共一百一十六页514.5 交易日期(rq)修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法2）运用环比价格指数修正（举例） 【例4-9】可比实例在2008年6月的交易价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2008年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：共一百一十六页524.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正

20、方法2）运用环比价格指数修正（举例） 3000103.6%98.3%103.5%104.7%=3311（元/平方米）共一百一十六页534.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法2）运用环比价格指数修正（举例） 【例4-10】可比实例在2008年5月的交易价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2008年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%， 2.3%， -1.5%， 1.7%，2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2008年10月的价格为：共一百一十六页544.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法2）运用环比价格指数

21、修正（举例） 3600（1+1.6%）（1+2.3%）（11.5%）（1+1.7%）（1+2.1%）=3827（元/平方米）共一百一十六页554.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易日期(rq)修正方法3）运用价格变动分析法修正 共一百一十六页564.5 交易(jioy)日期修正4.5.2 交易(jioy)日期修正方法3）运用价格变动分析法修正 （举例） 【例4-11】可比实例在2008年10月的价格为6500元/平方米，需要将其交易价格修正到2009年3月的市场价格。评估人员经过市场调查，获得A、B、C、D、E5宗类似房地产的价格信息，如表4-2所示。共一百一十六页574.5 交易(

22、jioy)日期修正表4-2 类似房地产价格(jig)信息表项 目ABCDE2008年10月价格（元/）688063206710652065402009年3月价格（元/）71206550695067306750价格增长率（%）3.493.643.583.223.21共一百一十六页584.5 交易(jioy)日期修正则将可比实例交易价格修正到2008年10月的市场(shchng)价格为：共一百一十六页594.6 区域(qy)因素修正4.6.1区域因素(yn s)修正的含义区域因素修正就是剔除房地产区域特征所造成的交易价格偏差，将可比实例区域特征下的交易价格修正为评估对象区域特征下的价格。共一百一十

23、六页604.6 区域(qy)因素修正4.6.2区域因素(yn s)修正内容区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括商业繁华程度、交通状况、环境状况、基础设施、公共设施等影响房地产价格的因素。 共一百一十六页614.6 区域因素(yn s)修正4.6.3区域因素(yn s)修正方法1）差额调整法可比实例在评估对象区域特征下的价格=可比实例交易价格+区域因素调整数额共一百一十六页624.6 区域因素(yn s)修正4.6.3区域因素修正(xizhng)方法2）系数修正法可比实例在评估对象区域特征下的价格=可比实例交易价格区域因素修正系数 共一百一十六页634.6

24、区域因素(yn s)修正4.6.3区域(qy)因素修正方法2）系数修正法区域因素修正系数的确定方法有直接比较法和间接比较法两种。共一百一十六页644.6 区域因素(yn s)修正4.6.3区域因素(yn s)修正方法（1）直接比较法直接比较法是以评估对象的区域特征为基准，采用可比实例的区域因素与评估对象的区域因素直接比较以确定区域因素修正系数的方法。 共一百一十六页654.6 区域(qy)因素修正4.6.3区域(qy)因素修正方法（1）直接比较法共一百一十六页66区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100表4-

25、3 区域因素修正直接(zhji)比较表共一百一十六页674.6 区域因素(yn s)修正4.6.3区域因素(yn s)修正方法【例4-12】评估对象与可比实例A、B、C的区域比较因素、相应的权重及比较打分情况如表4-4所示，试求可比实例A、B、C的区域因素修正系数。共一百一十六页68表4-4 区域因素修正(xizhng)直接比较表区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C商业繁华度0.1510010310098道路通达度0.08100100100100交通便捷度0.1210010110097离市中心距离0.1410010210095离交通设施距离0.0610098100101自然环境状

26、况0.1210010210097人文环境状况0.1010010310098基础设施状况0.1010010110099公共设施状况0.1310010510096综 合110010210097.5共一百一十六页69【解】通过打分和对各项得分进行加权平均，评估(pn )对象、可比实例A、B、C的区域因素综合得分分别为102、100、97.5，则三个可比实例的区域因素修正系数为：共一百一十六页704.6 区域(qy)因素修正4.6.3区域因素修正(xizhng)方法（2）间接比较法间接比较法是以标准房地产的区域特征为基准，采用可比实例的区域因素、评估对象的区域因素分别与标准房地产的区域因素进行比较以确

27、定区域因素修正系数的方法。共一百一十六页714.6 区域因素(yn s)修正4.6.3区域(qy)因素修正方法（2）间接比较法共一百一十六页72表4-5 区域(qy)因素修正间接比较表区域因素权重标准房地产评估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素1F1100因素2F2100因素3F3100因素nFn100综合1100共一百一十六页734.7 个别(gbi)因素修正4.7.1个别因素(yn s)修正的含义 个别因素修正就是剔除房地产个别特征所造成的交易价格偏差，将可比实自身特征下的交易价格修正为评估对象自身特征下的价格。共一百一十六页744.7 个别(gbi)因素修正4.7.2个别因素(yn

28、s)修正内容 土地个别因素修正的内容主要包括：土地的具体位置、临街状态、土地面积、形状、地势、地形、基础设施状况、土地使用权年限、容积率等。共一百一十六页754.7 个别(gbi)因素修正4.7.2个别(gbi)因素修正内容 建筑物个别因素修正的内容主要包括：建筑物的建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层、平面布置、设备、装修、新旧程度、建造质量等。共一百一十六页764.7 个别因素(yn s)修正4.7.3个别(gbi)因素修正方法 （1）差额调整法可比实例修正为评估对象自身特征下的价格=可比实例交易价格+各个别因素调整数额共一百一十六页774.7 个别(gbi)因素修正4.7.3个别(g

29、bi)因素修正方法 （2）系数修正法可比实例修正为评估对象自身特征下的价格=可比实例交易价格各个别因素修正系数 共一百一十六页784.7 个别(gbi)因素修正4.7.3个别因素(yn s)修正方法 （2）系数修正法个别因素修正系数的确定方法与区域因素修正系数的确定方法基本相同，也采用直接比较法和间接比较法两种。共一百一十六页794.7 个别因素(yn s)修正4.7.4容积率修正(xizhng)容积率是指项目用地范围内总建筑面积与总用地面积的比值，即容积率=总建筑面积/总用地面积。 共一百一十六页804.7 个别因素(yn s)修正4.7.4容积率修正(xizhng)可比实例修正为评估对象容

30、积率下的价格=可比实例交易价格容积率修正系数共一百一十六页814.7 个别因素(yn s)修正4.7.4容积率修正(xizhng)容积率地价指数是指随容积率的差异而表现的地价变化的相对程度，一般用百分率来表示 共一百一十六页824.7 个别(gbi)因素修正4.7.4容积率修正(xizhng)【例4-16】评估对象土地的容积率为2，参照物土地的容积率为4，根据容积率地价指数表（见表4-11），确定土地容积率的修正系数。 共一百一十六页834.7 个别因素(yn s)修正4.7.4容积率修正(xizhng)表4-11 容积率地价指数表容积率12345地价指数%100105115125140共一百

31、一十六页844.7 个别因素(yn s)修正4.7.4容积率修正(xizhng)土地容积率的修正系数为：共一百一十六页854.7 个别(gbi)因素修正4.7.5土地使用(shyng)年限修正 可比实例修正为评估对象土地使用年限下的价格=可比实例交易价格土地使用年限修正系数共一百一十六页864.7 个别因素(yn s)修正4.7.5土地使用(shyng)年限修正 土地使用年限修正系数的计算公式为： 共一百一十六页874.7 个别(gbi)因素修正4.7.5土地(td)使用年限修正 【例4-17】评估对象土地使用年限为30年，可比实例土地使用年限为20年，假设折现率为8%，则土地使用年限修正系数

32、为： 共一百一十六页884.8 综合(zngh)修正确定评估值 综合修正(xizhng)通过对所选择的可比实例的交易价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面进行综合修正(xizhng)后，得到相应的比准价值，再对每个可比实例的比准价值进行技术处理，得出评估对象的价值。 共一百一十六页894.8 综合修正(xizhng)确定评估值 4.8.1综合修正(xizhng)的方法 1）差额调整法比准价值=可比实例交易价格+交易情况修正值+交易日期修正值+区域因素修正值+个别因素修正值共一百一十六页904.8 综合修正(xizhng)确定评估值 【例4-18】可比实例与评估对象有关(yugun

33、)资料如下：可比实例的交易价格为8200元/平方米；可比实例交易价格较正常交易价格每平方米低80元；可比实例交易价格与评估基准日房地产价格相比每平方米低350元；可比实例区域内的房地产价格比评估对象区域内房地产价格每平方米高120元；可比实例与评估对象个别特征相比房价每平方米低60元。则可比实例的比准价值为：共一百一十六页914.8 综合(zngh)修正确定评估值 比准价值(jizh)=8200+80+350120+60=8570（元/平方米）共一百一十六页924.8 综合修正(xizhng)确定评估值 4.8.1综合(zngh)修正的方法 2）系数修正法比准价值=可比实例交易价格交易情况修正

34、系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数共一百一十六页934.8 综合修正确定(qudng)评估值 4.8.1综合(zngh)修正的方法 2）系数修正法（1）直接比较法共一百一十六页944.8 综合修正确定(qudng)评估值 【例4-19】可比实例与评估(pn )对象有关资料如下：可比实例的交易价格为8500元/平方米；可比实例交易价格较正常交易价格偏高5%；评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比上涨了3%；与评估对象相比，可比实例的区域因素和个别因素综合得分为108和97。则可比实例的比准价值为：共一百一十六页954.8 综合修正(xizhng)确定评估值 4.8.1综合(z

35、ngh)修正的方法 2）系数修正法（2）间接比较法共一百一十六页964.8 综合修正确定(qudng)评估值 【例4-20】可比实例与评估对象有关资料如下：可比实例的交易价格为7800元/平方米；可比实例交易价格较正常(zhngchng)交易价格偏低3%；评估基准日房地产价格与可比实例交易日相比下降了5%；与标准房地产相比，评估对象、可比实例的区域因素综合得分为102、104，个别因素综合得分为106、98。则可比实例的比准价值为：共一百一十六页974.8 综合修正(xizhng)确定评估值 4.8.2 评估(pn )结果的确定方法 1）简单算术平均法共一百一十六页984.8 综合修正(xiz

36、hng)确定评估值 4.8.2 评估结果(ji gu)的确定方法 【例4-21】 四个可比实例交易价格修正后得出的比准价值分别为8500元/平方米、8800元/平方米、8200元/平方米、8300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的价值为：（8500+8800+8200+8300）4=8450（元/平方米）共一百一十六页南京(nn jn)财经大学会计学院教学(jio xu)案例共一百一十六页交易情况修正：经分析，参照物A、D为正常买卖，无须进行(jnxng)交易情况修正；参照物B较正常买卖价格偏低2%；参照物C较正常买卖价格偏低3%。交易日期修正：每月平均上涨1%区域因素修正个

37、别因素修正教学(jio xu)案例共一百一十六页交易情况(qngkung)修正交易(jioy)实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%公平交易不公平正常交易价格相对于“正常价格”共一百一十六页交易(jioy)日期修正由于近年来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例(shl)的交易日期修正率为：交易实例(shl)A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%共一百一十六页区域因素(yn s)修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2-1判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为100，

38、则根据表2-2各种区域因素的对比分析，经综合判定(pndng)打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。共一百一十六页 区域因素(yn s)比较表 类似地区区域因素BCD自然条件（相同）10（相同）10（相同）10社会环境（较差）7（相同）10（相同）10街道条件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10离交通车站距离（较远）7（稍近）12（相同）10离市中心距离（相同）10（稍近）12（相同）10基础设施状况（稍差）8（相同）10（稍好）12公共设施完备情况（相同）10（较好）12（相同）10水、大气、噪音情

39、况（相同）10（相同）10（相同）10周围环境及景观（稍差）8（相同）10（稍差）8综合打分88108100共一百一十六页个别(gbi)因素修正A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算(c sun)如下（假定折现率为8%）：共一百一十六页土地年限(ninxin)修正系数共一百一十六页计算(j sun)待估土地的初步价格 参照价交易系数日期系数区域系数面积(min j)系数年限系数采用简单算术平均

40、法求取评估结果：土地评估单价为：（909+1 038+901+942）4=948（元/m2）土地评估总价为：600948=568 800（元）共一百一十六页案例讲解 某城市内，有一宗住宅用地500m2需要评估,评估基准日为2014年10月,先根据该地条件(tiojin),选择了与之类似的四宗已成交案例,估算该住宅用地的单位地价和总地价。已知:该城市地价指数(zhsh)在2013年1月为100,以后上涨每月均为1%容积率12345修正系数118212324共一百一十六页109项目评估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期评估日：2014年10月2013年10月2013