房地产开发与经营教学pptjimmyye第五章

1、房地产开发(kif)与经营 安徽建筑(jinzh)大学 叶剑鸣1共二十九页第五章 房地产项目(xingm)用地的获取2房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种(sn zhn)方式：即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括项目核准、获取三种许可证。共二十九页第一节 划拨土地使用权的获取第二节 出让土地使用权的获取第三节 协议(xiy)出让土地使用权的获取第四节 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的获取第五节 土地使用权转让共二十九页4第一节 划拨(hub)土地使用

2、权的获取一、划拨土地使用权概述（一）划拨土地使用权的含义划拨土地使用权，即通过行政(xngzhng)划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。共二十九页5（二）划拨土地使用权的基本特征土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，即划拨土地使用权，具有以下特征：1、行政性 行政划拨，行使的是行政权力。 国家行政主管机关与用地申请人在法律地位和权利义务上是不对等的。2、无偿性 缴纳补偿、安置等费用，但不必支付国家地租性质的费用。 无须支付土地使用权出让金。 补偿安置是对原

3、先土地使用者的损失和重新安置的补偿，不是土地使用权的代价。3、无期限性 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另行规定外，没有使用期限的限制。但是，并不等于永续(yn x)存在，土地使用权人可以根据需要收回土地使用权。4、流转具有限制性 除符合法律规定外，不得转让、出租和抵押。 政府批准，补交土地使用权出让金。共二十九页6（三）划拨土地使用权的基本类型国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。 本身就是国家的代表，为实现国家的功能而占有土地，实质是未分离出去的所有权的使用职能。企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 属于私法上的主体(zht)，不是国

4、家的代表，是对划拨土地的占有、使用，是非所有人的占有和使用。共二十九页7二、划拨土地使用权的适用范围（一）中央政府对土地划拨使用的政策规定 中华人民共和国土地管理法第54条规定 下列建设用地，经县级人民政府依法批准，可以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利(shul)等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地一般只用于有关公共利益和国计民生的项目划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合划拨用地目录的，应当实行有偿使用。共二十九页8（二）地方政府对土地划拨使用的管理情况土地供应双轨制：国有土地

5、有偿、有限期限使用法定范围(fnwi)内划拨土地使用权划拨土地使用权不包括土地处分权，因而不能进入市场流转。但实际上存在隐形交易。一般性管理主要是为了防止国有土地流失、规范土地市场交易行为，根据国家法律，结合地方实际情况，明确划拨土地使用权的范围，规定划拨土地使用权的转让、出租、抵押、收回等的条件和程序。共二十九页9三、划拨(hub)土地使用权获取的主要流程（一）划拨土地使用权获取的主要步骤预审【可研，土地管理部门的预审意见】申请【总体设计，建设用地审批】审查【供地方案，人民政府批准】批准【用地批准书，人民政府批准】登记发证【国有土地使用证，土地登记】（二）主要利益主体及相互关系政府划拨土地使

6、用者原土地使用者共二十九页10四、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费土地补偿费：国家征收集体所有的土地时直接对土地支付的补偿费用。 国家征收集体所有的土地时，必须对农业集体经济组织失去土地后所损失的土地收益给予补偿。 征收耕地的土地补偿费按该块耕地被征收前三年平均年产值的3-6倍计算。安置补助费： 按照需要安置的农业人口计算。 人数按照征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍计算。每公顷(n qn)不超过15倍。 省市自治区可以适当调高标准，但不超过30倍。 国务院可以根据社会发展，提高标准。取得划拨土地，也需要对

7、原土地使用者，比如国有企业的职工进行安置。共二十九页11（三）地上附着物及青苗补偿费建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁及被征用土地上林木的补偿或砍伐费青苗费：农作物正处于生长期未能收获，因征用土地需要及时让出土地，致使农作物不能收获而使农民造成损失，所给与土地承包经营者或土地使用者的经济补偿。补偿标准：一般农作物最高按一季产值计算，如果播种不久或投入很少，可以适当折算。（四）拆迁补偿费房屋补偿费：以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按照平方米单价计算；周转补偿费：临时居住房屋，按照每月予以补偿；奖励补偿费：鼓励被拆迁住户积极协助房屋拆迁。（五）其他费用在征收集体土地过程(gu

8、chng)中发生的税费，耕地占用费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地管理费、菜地开发建设基金等共二十九页12第二节 出让土地使用权的获取一、土地使用权出让概述（一）土地使用权出让的含义 土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （二）出让土地使用权的基本特征1、出让的主体土地的所有者：国家具体行使出让权时，由土地所在地政府作为具体代表。2、出让的客体城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区开发区范围内属于全民所有的土地。城镇规划区内的集体土地，征为国有(guyu)后方可转让。3、出让的内容具有独立意义的土地使用权，

9、具有占有、使用、收益和一定程度的处分权。具体表现为使用权、转让权、出租权、抵押权。共二十九页13（三）出让土地使用权的基本类型国有土地使用权的出让方式有四种：协议、招标、挂牌、拍卖。城市房地产管理法：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。国有土地使用权出让和转让条例: 居住用地70年；教育(jioy)科技文化卫生体育用地50年；商业旅游娱乐用地40年；综合或者其他用地为50年。协议：提出愿望，双方协商达成一致，合同条款灵活，适合公益事业或者福利事业。如经济适用房。招标：向多人要约，邀请投标，选取最佳。包括：

10、公开招标、邀请招标。挂牌：挂牌公告，按照交易条件挂牌公布，接受报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时间的出价结果确定土地使用者。拍卖：在规定的时间和公开场所，由政府主持土地使用权拍卖，竞投土地使用价最高的获得使用权。共二十九页14二、出让土地使用权的政策规定（一）土地协议出让使用的政策规定1999关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知 除划拨土地使用权以及特殊用途等用地外，不得协议出让国有土地使用权。2002招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定商业旅游娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易2003协议出让国有土地使用权规定同一地块只有一个意向用地者的，可以

11、按照协议方式出让，但是(dnsh)商业、旅游、娱乐和商品住宅等用地除外。同一地块有两个或者两个以上的，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。2006协议出让国有土地使用权规范2007全国工业用地出让最低标准 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让 出让底价和成交价格均不低于所在土地等别相对应的最低价标准。共二十九页15（二）土地招拍挂出让使用的政策规定2002 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商业、旅游、娱乐、商业住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2006 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范。商业旅游娱乐商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求(yoqi)的工业土地其他土地供地

12、计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者划拨土地使用权改变用途划拨土地使用权转让出让土地使用权改变用途依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形共二十九页16三、出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互(xingh)关系（一）协议出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系中央政府地方政府农民开发商城市居民工商企业六个主体直接相互博弈、利益相互冲突。共二十九页17（二）招拍挂出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系直接利益主体是出让土地的地方(dfng)政府和受让土地的土地使用者。在市场经济环境下，土地招拍挂是自由竞价的有效方法，是买卖双方公开竞争、理性博弈的过

13、程。共二十九页18四、出让土地使用权获取过程中的主要成本和税费（一）土地使用权出让金土地使用权出让金是政府(zhngf)在土地出让过程中，作为国有土地所有着的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。协议出让的透明度最差，寻租严重。原则：协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。不得低于新增建设用地有偿使用费、征地的土地补偿费和安置补助及法律法规规定的和经省以上物价、财政部门认可的有关税费之和。不得低于基础地价的70%（二）其他费用契税、征地补偿费、房屋拆迁费、耕地占用税等。共二十九页19第三节 协议出让土地使用权的获取一、协

14、议出让土地使用权概述（一）协议出让土地使用权的含义国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）协议出让土地使用权的基本特征1、非市场出让，没有竞争者2、政府对地价较易控制(kngzh)，灵活性较大3、价格和适用范围受到限制共二十九页20二、协议出让国有土地使用权的管理情况总体上协议出让行为得到进一步规范(gufn)，市场在土地资源配置中的基础性作用得到发挥。三、协议出让土地使用权获取的主要流程公开出让信息，接受用地申请，确定供地方式编制协议出让方案地价评估协议出让方案、底价报批协商，签订意向书公示签订出让合同，公布出让结果核发

15、建设用地批准书，交付土地办理土地登记资料归档共二十九页21第四节 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的获取一、招标拍卖挂牌出让土地使用权概述(i sh) （一）招标出让土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。（二）拍卖出让土地使用权市县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价。（三）挂牌出让土地使用权按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格。共二十九页22二、招

16、标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征（一）招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放，透明度高公平客观交易双方一次成交（二）拍卖出让的基本特征两个以上的买主不断变动(bindng)的价格公开竞争（三）挂牌出让的基本特征挂牌时间长操作简便有利于土地市场形成和运作共二十九页23三、招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程（一）招标基本流程招标：投标截止前20日发布招标公告；提供招标文件；购买文件报名；审查资格；投标保证金投标：指定地点和时间投入指定标箱，在截止日前如需修改，可以(ky)另投修改表，前标作废开标、评标和决标：评标委员会评定标书签约：中标者签订国有土地使用权出让合同书领证：中标人按照要求

17、交付土地使用权出让金和土地开发补偿费，领取国有土地使用证（二）拍卖基本流程主持人宣布拍卖会开始主持人宣布竞买人到场情况。设有低价的，出让人现场交给主持人。主持人介绍地块情况主持人宣布竞价规则主持人报出起叫价，宣布竞价开始竞买人举牌应价或者报价主持人确定竞买人应价或者报价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价或报价而无人再应价或出价，不低于底价，落槌成交签订成交确定书共二十九页24（三）挂牌基本流程公布挂牌信息：不得少于10个工作日竞买人报价：竞买人填写报价单确认报价：确认报价、更新报价，接受新报价挂牌截止(jizh)：挂牌主持人在挂牌截止(jizh)时间宣布最高报价及报价者，并询问时候有继续竞价

18、人现场竞价：签订成交确认书支付保证金抵作土地使用权出让金，其他保证金3日内退还共二十九页25第五节 土地使用权转让一、土地使用权转让的概念广义：土地使用权发生转移的所有行为(xngwi)狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。二、土地使用权转让的法律条件只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行支付全部土地使用权出让金完成出让合同的投资任务 房屋建设要完成25%的投资共二十九页26三、出让土地使用权的类型出售：交换：赠与：四、土地使用权转让的程序转让申请签订转让合同转让合同公证缴纳土地转让费和土地增值税土地使用权变更(bingng)登记共二十九页27五、土地使用权转让(